昆山中茵白水潭世贸广场整体推广方案.docx

昆山中茵白水潭世贸广场整体推广方案.docx

《昆山中茵白水潭世贸广场整体推广方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《昆山中茵白水潭世贸广场整体推广方案.docx（20页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

昆山中茵白水潭世贸广场整体推广方案

——中茵·白水潭世贸广场——

整体推广方案

新鲜广告机构

二零零五年五月

一/--------------------------------------------------------------引言（P2-4）

二/-------------------------------------------------市场竞争楼盘分析（P5-10）

三/----------------------------------------项目业态定位及SWOT分析（P11-12）

四/----------------------------------------------------项目定位及阐释（P13-14）

五/------------------------------------------------项目招商推广策略（P15-20）

六/------------------------------------------------项目广告推广策略（P21-27）

七/------------------------------------------主要应用媒体及媒介形式（P28-30）

八/----------------------------------------------------广告发布策略（P31-34）

九/----------------------------------------------------------------展望（35）

一、引言

北京有王府井市心商圈，上海有淮海路市心商圈，杭州有武林门广场市心商圈……那么，试问：

作为长三角新兴城市实力代表、中国经济发展最迅猛的城市之一——昆山，怎么可以没有真正意义上属于自己的市心商圈？

众所周知，王府井是首都北京最著名的商业街，它位于北京城中心，在北京人的心目中，王府井早就是北京最繁华的商业中心，是北京城绝对的市心顶级商圈。

去北京必然要去天安门、要去故宫、要去万里长城、还要去逛王府井大街。

去过上海的人都知道号称华东第一街的南京路，还有汇聚上海几大百货商场的淮海路。

淮海路也是上海老字号的商圈，每天数以百万计的超大人流量，让人感受市中心商业的震撼后依然只有震撼。

在杭州，著名的武林广场，是大杭州无可替代的钻石商圈。

那里有杭州大厦，那里有银泰百货，那里有国际国内品牌旗舰店……武林广场已经成为杭州最耀眼的商业明星，那里是城市时尚与高档购物的方向，是高消费人群和城市精英的消费方向。

……

昆山市。

纵观这个中国发展迅猛的城市，昆山在长江三角洲甚至整个中国的经济地位不可动摇，但是城市的商业结构和商业配套与这个创造经济神话的城市地位极不相称，市民与日俱增的消费需求与消费档次无法得到满足，除了零散的前进路、人民路、亭林路，昆山还有什么？

昆山市民的消费从来没有方向。

在昆山，代表性的高档购物场所只有昆山商厦，昆山市民已经不用赶苏州逛上海了，但是除了昆山商厦，昆山还有什么？

不合理的昆山商业结构由谁来改变？

昆山商厦拥有5层经营商场，营业面积为2万平方米，从刚开始的年销售额不足千万元，到2003年的5.7亿元，再到2004年1~11月份的6.2亿元。

许多国际知名品牌服饰也纷纷进驻亮相，虽然让昆山市民购买高档消费品再也不用赶赴苏州、上海了，但是其强烈的垄断性却无法满足市民多元对比购物的需求。

整个昆山已经开始呼唤另一个真正意义上的商业休闲中心，那里有高档百货商场，那里有大型生活超市，那里有知名品牌专卖店……当然那里也必须是交通便利的繁华之地。

为此，昆山市政府在规划、昆山房地产开发商在设计、昆山市民也在讨论。

可想而知，要承担起汇集高档百货商场，大型生活超市，知名品牌专卖店等多业态于一身的这个重任，城郊的商业项目几乎是不可能的，次要地段的商业项目又显得力不从心，最后只有落在市中心的项目身上，这也是必然的选择。

中茵白水潭世贸广场就是融合了高档百货商场、国内外品牌主力店、大型超市等业态，打造成昆山市是核心顶级商业中心，成为昆山最具号召力最具影响力最有特色的商业场所。

汇聚昆山所有顶级消费业态，从此改写昆山零散无序的商业格局。

谁来改变昆山人的消费方向？

因为昆山没有真正的商业中心，所以昆山人喜欢逛上海淮海路；

因为昆山没有真正的商业中心，所以昆山人喜欢逛苏州观前街；

因为昆山没有真正的商业中心，所以昆山人上街时很盲目；

因为昆山没有真正的商业中心，所以外地游客无法感受昆山的繁荣；

因为昆山没有真正的商业中心，所以无法在昆山找到一个除了厂房以外的描述点；

……

昆山整个商业形态已经严重滞后，昆山已经在零散的商业中迷失，昆山在迷失当中无所适从，凝聚的经济力量却无法在消费力量上凝聚，因为在昆山，消费还没有找到方向。

风向所指，在市中心形成“昆山力量”。

中茵白水潭世贸广场融合高档百货商场、国内外品牌主力店、大型超市等业态，汇聚所有昆山市民的消费目光，成就昆山核心商业的强大消费力量。

二、市场竞争楼盘分析

根据项目本身的特性及市中心绝对不可复制的区位优势，与之相竞争的其它项目范围将大大缩小。

但是由于规划多元商业形态的原因，又在无形中致使周边拥有商业项目的楼盘都将成为本项目的竞争者。

华东商业中心

投资总额为60亿的昆山华东商业中心位于夏架河以东、环城东路以西、前进东路以南，东接华东医疗中心，西邻开发区管委大楼。

由香港ACG国际、上海创劲、上海金明集团联合投资组建的昆山天盛伟业建设开发有限公司负责开发。

华东商业中心整合商业零售、餐饮、娱乐休闲、生活服务、商务会展、酒店旅游等六大功能于一体。

将引进商业零售、餐饮业、娱乐业、服务业等各类经营商户近千家。

2005年6月底，完成规划设计、主力店招商及工程前期准备工作。

2005年7月全面开工。

2006年6月完成土建工程，2006年12月正式交房。

预计开业时间为2006年12月24日。

华东商业中心主要功能业态组合及建筑面积（比例）如下：

百货公司1家，4-5层，建筑面积20000-30000平方米；生活大卖场1家，1-2层，建筑面积15000平方米；大型中餐酒楼2-3家，1-3层，总建筑面积20000平方米；建材家居大卖场1家，1-2层，建筑面积15000平方米；IT数码商城1家，1-2层，建筑面积5000平方米；家电3C/体育用品/大型图书商城3家，单层，建筑面积8000平方米；主题影城（影院、电玩）1家，2层，建筑面积5000平方米；KTV/DISCO娱乐1家，2-3层，建筑面积4000平方米；大型SPA洗浴中心1家，2-3层，建筑面积5000-8000平方米；美食广场，1-2层，总建筑面积3000-5000平方米；西餐厅2-3家，单层，总建筑面积3000平方米；酒吧咖啡/茶吧15-20家，1-3层总建筑面积4000平方米；连锁品牌经济型酒店1家，5-6层，建筑面积5000平方米；写字楼1幢，18层，建筑面积15000-20000平方米；酒店式公寓1幢，18层，建筑面积20000平方米；展示中心，1-2层，建筑面积3000平方米；商业街100000平方米；零售/文化/生活服务/预留空间等各类店铺约1000家。

诚泰国际商务广场

诚泰国际商务广场坐落于昆山中央商业街区人民路77号，由江苏诚泰投资担保集团倾半家银行之资，携江苏金阳光投资集团及国内一流建筑设计公司----金螳螂设计集团全力打造，集高档写字楼、商场、配套餐饮为一体的昆山标志性商务大厦。

该项目紧邻昆山宾馆南侧，占地面积2287.3平米，总建筑面积10227.74平米。

其中一至二层为精品品牌服饰，三至七层为高档写字楼办公区，建筑面积4888平米，面向不同需求客户，面积50——1000平米不等。

一至二层为精品品牌服饰，三至七层为写字楼标准层，开敞式办公空间。

   面向不同需求客户，面积从50平方米——1000平米不等。

每层采用双向或多向采光,减少房间进深,提高空间采光效果,认人放宽视野,工作之余静心聆赏光明空间。

昆山欧尚购物中心

作为未来昆山商业中心的二里桥至亭林路一带，现在计划投资的大型商业项目有三家，其中最重要也是面积最大的是由法国排名第一的商业公司欧尚集团投资的昆山欧尚购物中心。

昆山欧尚购物中心项目位于昆山市前进西路南和白马泾路的交汇口西北角，该建筑为地上4层和地下1层，单层建筑面积约为28000平方米，总建筑面积为112000平方米，地上4层为商业用房，地下1层及地面广场为停车场。

停车位更高达1000个。

由于该地块为超华投资有限公司开发，欧尚采取租赁方式，经营法国式的购物广场，按有关部门审定的设计内容建设。

其中设有8个豪华休闲电影放映厅，4个中西式高级餐厅，111个精品专卖店。

成为一个以商业、休闲、餐饮、娱乐为主体的大型购物广场。

该项目的总投资约为7000万美金，可直接或间接地为我市提供不少就业机会，预计项目完成后可创造2000人的就业机会。

在税收贡献上，预计该项目每年可上缴税收4000万元人民币。

该项目对全城的消费水平也将有极大的提升，项目建成后可为昆山市广大人民提供购物、休闲、娱乐全方位之服务。

建成后的欧尚购物中心将是一个以昆山市民为主要服务对象、以家庭性消费为主题，兼顾中高阶层、来昆旅游者的消费需求，涵盖超市、影剧院、百货、特色专卖店、儿童主题商场、连锁加盟等数十种经营业态，倡导乐趣购物——融购物于乐趣之中的新型消费理念，集餐饮、娱乐、休闲、观光、购物、展示、金融、演绎等功能于一体的现代化综合型商业广场。

吉田国际广场（柏庐南路与中华园路交界处）

吉田国际广场紧邻沪宁高速交通线，临近312国道，吉田国际广场为综合型地产开发项目，开发商力求将其打造成为昆山新的商业中心、办公中心和居住中心。

近70万平方米、融住宅、商业、办公为一体的开发规模，拥有昆山最高建筑和大型水上公园。

近10万平方米的商业形态，已经有乐购、卖当劳、肯德基等入驻。

由以上信息可以看出，竞争项目都处于二类地段或者是城乡交接地带，部分非昆山城区内项目更加与本项目的目标客群冲突不大。

投资商业首选的依然是地段，本项目处于市中心核心地段，无疑成为投资商家眼中不言而喻的至大诱惑点，规划多种旺市业态和谐分布，吸引的超强人流量也必将为投资商家从内心认可。

开太服饰广场（昆山市人民南路18号）

由昆山东方建设公司开发，苏州金利行行销，位于昆山人民南路南端与合兴西路西北交界处，南对面是火车站广场。

主要规划为二层专业服饰广场，总建筑面积3000平方米，内划分为小间出售，单间面积30平方米起，得房率不足50%，一二层平均售价为17000-18000元/平方米，今年10月开业。

物业管理费1元/平米·月，公用电费、水费等另计。

项目西即将规划一商业项目及火车站商业广场均将为本项目带来升值潜力及卖点。

昆山亿丰装饰城（亭林路246号亿丰装饰城四楼）

由昆山亿丰投资发展有限公司开发，总投资3亿元，位于朝阳东路青阳路交界处，规划为五层，一、二层为商铺，三至五层为住宅。

整体有三个区，即亿丰装饰城、亿丰家电数码和亿丰轻纺广场。

亿丰装饰城已于去年11月18日正式开业，到位率95%。

推出的是二期，即亿丰家电数码（南楼）和亿丰轻纺广场（北楼），03年12月9日开始正式预定。

商铺共推出大约1600个铺位，面积40—110平米，一层均价6480元/平米，二层均价4880元/平米。

商铺售出后业主必须返租给开发商，由开发商统一招商，而不能自主经营，返租期现定为10年，回报率在9%，前3年固定回报（最初三个月无租金，三个月后开发商支付业主一天1.6元/平方（一层）或1.22元/平方（二层）），3年后按照实际租赁费８：

２分成，业主80%，亿丰20%，直到10年返租期满为止。

三至五层为住宅，面积50-200平米，价格2400元左右。

另项目南侧有规划二幢小高层，具体规划未定。

大上