物业管理方案参考范文.docx

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物业管理方案参考范文

一、公司简介

二、项目概况

三、物业管理方案总体设想

四、物业管理具体内容

五、岗位职责、管理标准及操作程序

六、管理组织

七、人员配备

八、报价、预算

一、公司简介

****集团是集科、工、贸于一体的大型国有企业，拥有****股份有限公司（上市公司）等12家全资子公司和控股公司，排名全国500强，武汉市100强中列前10名。

****物业管理有限公司隶属于****集团，是以主营物业管理及物业管理顾问的专业公司。

物管内容主要包括绿化（园林的设计、施工、维护保养）、保洁、保安、房屋的维修与养护、消防、机电的维修与养护、家政服务、顾问等。

公司以先进物业管理理念著称，云集国内多家著名物业管理公司之精英。

公司现有168名员工，其中管理人员45人，技术人员123人。

专科学历以上的管理人员在管理层中比率为100%，本科学历以上的管理人员比率为68%。

拥有专业高级职称的管理人员有8人，中级职称的管理人员占管理层比率82%。

公司管理层平均年龄为31.5岁，技术人员年龄结构集中在22--40岁之间，平均年龄为29.7岁。

公司的发展以****集团强劲的物业管理实力为依托，以######物业管理公司强大的技术力量作顾问指导，以全体员工高要求的专业能力作中流砥柱。

自公司成立以来，一直以“高调做事、低调做人”作为企业理念，坚持“以人为本”，把客户和企业员工的满意度作为企业发展的衡量标准，同时公司推行的“人性化”管理、“管理处主任职业化”、“建立供应商体系”等先进的管理理念在行业内引起普遍关注。

目前，承接的项目总面积约70多万平方米，典型项目有：

********办公大楼、*****学生公寓、***汽车工业园、****工业园等。

二、项目概况

******服务社居住小区，位于****三路，其布局合理、环境典雅、配套较为完善。

建筑面积约为1.2万平方米，绿化面积约为300平方米。

该区域物业管理的主要内容为保安、保洁、绿化、工程维修。

三、******服务社居住小区物业管理方案总体设想

具体指导思想：

提供高品质、完善的物业管理服务，合理的物业收费标准，创建******服务社居住小区“舒适、安全、优美、高雅”的生活环境，同时提高****物业市场占有率及亮丽品牌。

<一>根据ISO9001质量标准制定，组织高品质、高标准的保安、保洁、绿化、工程，配套齐全、服务完善的管理体系。

确保生活区业主处于“舒适、优美、安全”的生活、娱乐环境之中。

<二>通过现代化高质量、高要求、高品质的物业管理的介入，打造与渲染*****服务社生活小区高品位、高格调的氛围，体现****务社生活小区现代化生活意识，同时确保小区物业的保值增值。

<三>****物业管理有限公司收取的物业管理费取之于民，用之于民，旨在通过提供完善的物业管理服务提高****物业在市场上的亮丽品牌及良好品牌。

四、物业管理的具体内容

根据*****服务社生活小区的情况，其物业管理具体内容：

1、保洁区：

整个生活区；

2、保安区：

整个生活区；

3、绿化区：

300平方米。

4、工程维修区：

整个辖区的工程维修、水电维修、水箱、配电房检修。

五、岗位职责、质量标准及操作程序

绿化岗位职责、质量标准及操作程序：

<一>岗位职责：

对绿化带进行种植、修剪及养护工作。

创造良好的办公环境，帮助提升物业的整体品味，促进物业的保值、增值。

<二>操作质量标准

总质量要求

树木：

生长茂盛无枯枝；树形：

美观完整无倾斜；

绿篱：

修剪整齐无缺枝；花坛：

土壤疏松无垃圾；

草坪：

平整清洁无杂草。

具体的工作指标

新种树苗：

本地苗成活率95%，外地苗成活率85%；

新种树苗：

高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2%；

有病虫害的树木不超过树木总数的2%；

树木的二级分枝的枯枝不超过树木总数的2%；

绿化围栏设施无缺损；

绿化建筑小品无损坏；

草坪无高大杂草，绿地无野生或家生的攀缘植物；

绿地整洁无垃圾、砖块。

<三>绿化工程操作标准及要求：

1、绿化施工期：

<1>专业绿化工程和各项建设工程的附属绿化工程，应与建筑工程同时规划，同时施工，不得迟于各项建筑工程交付使用后第一个植树季节完成。

季树木的休眠期内，即当至翌年五月份。

<2>落叶树木栽植是在秋季落叶后至树木萌动之前即十一月下旬至翌年三月中旬前，多以秋冬栽植为好，耐寒力较差的乔木如枫杨、栾树以三月中旬栽植最好，以免枯梢。

<3>常绿针叶类以秋冬停止生长和春节萌动之前栽植为宜；常绿阔叶以二月中旬至三月中旬、九月中旬至十二月上旬栽植为好，其中秋季栽植最为适宜。

2、绿化施工对土壤及环境要求：

<1>土层厚度至少要达到树木、草坪生长所需要的最低限度，一般深于根长或土球高度的1/3以上，否则不能施工。

<2>栽植地段土层结构差,对建筑垃圾、建筑物旧基础、道路路基三合土、生活垃圾等均要彻底清除，深挖见到原土后，再回填种植土。

<3>园林植物对土壤的酸碱度适应能力不同,大部分植物适宜在微酸性土壤生长。

<4>地势低洼、积水较重或地下水位较高地域实施绿化工程时，应按照水的流向铺置排水设施，并适当填土提高树穴的标高方可施工。

尤其是雪松、广玉兰、梅花等不耐水湿树种还要填土抬高种植，以利排水和根系伸展。

<5>在污染严重地段应选择抗污染的树种进行绿化。

3、挖苗

<1>一般落叶乔木根径为苗木胸径的10倍,落叶灌木根径为苗木高度的1/3;常绿树土球规格为苗木胸径的8---10倍,土球高度为土球直径的2/3,土球留底规格为土球直径的1/3。

<2>挖苗如遇到土壤干燥时，应要求苗圃在挖苗前二天灌一次水，增加土壤粘着力。

土壤过湿时应提前挖沟排水，以利挖苗和减少根系的损伤。

<3>挖掘裸根苗时，应从根盘规格的外侧环状开沟，铲去表土，然后沿沟壁垂直挖掘至规定的深度，待主要侧根全部切断后，从一侧向内深挖，但主根未切断前不得猛力拉摇树干，以免损伤根系。

切断主根后用锹掏空土球泥土，注意勿损伤须根，随根土要保留。

<4>挖裸根苗时如遇到较粗大根系时,宜用手锯锯断,保持切口平整,切断主根宜用利铲,防止造成主根劈裂。

<5>挖掘常绿树、名贵树和观赏花灌木时均要带土球。

4、苗木假植

已挖掘的苗木因故不能及时栽植下去，应将苗木进行临时假植，以保持根部不脱水，但假植时间不宜过长。

<1>假植场地应选择靠近种植地点，排水良好，湿度适宜、避风、向阳、无霜害、近水源、搬运方便的地方。

<2>裸根苗木假植采取掘沟埋根法：

挖掘宽1——1.5米,深0.4米的假植沟,将苗根朝北排放整齐,一层苗木一层土将根部埋严实,短时间假植1---2天可用草席、苫物覆盖。

遮阴、洒水保湿。

<3>带土球假植可将苗木直立,集中放在一起.若假植时间较长,应在四周培土至土球高度的三分之一左右夯实,苗木周围用绳子系牢或立支柱。

<4>苗木休眠期移植,若遇气温低,湿度大,无风的天气,或木土球较大在1—2天内进行栽植,应用草帘覆盖。

5.、苗木栽植

<1>树木高矮,干径及体量大小要搭配合理,合乎自然要求。

<2>相邻近的苗木规格应要求一致,或相邻树高度不超过50厘米,胸径不超过1厘米。

<3>植物栽植时要保持树体端正,上下垂直,不得倾斜,并尽可能照顾到原生长地所处的阴阳面。

<4>置放苗木要做到轻拿轻放,裸根苗直接放入树穴,带土球苗暂放树穴一边,但不得影响交通。

6、草皮养护

<1>春夏季对草皮每2—3个月进行一次修剪,秋冬季根据实际情况进行修剪,基本保证夏季草皮不长于15厘米,秋冬季不长于10厘米。

<2>每次修剪后对草皮施肥,施肥后浇透水或在雨后施肥,保证草皮全年常绿。

<3>施肥方法:

将已腐熟的有机肥料打碎、过筛、除杂、均匀施入土壤里.若新植草坪面积较大时,可将建坪地划分为若干个面积相等的小块,为播种小区,将肥料按亩的施肥量分摊到每个播种小区,将每一播种小区的肥料与土壤翻耕混匀（每亩施肥量2500—3000公斤）。

<4>草皮杂草没周巡查拔除。

<5>发现草地、花丛内的杂物,要及时拔除。

<6>草坪、草地要保持一定的排水坡度，一般坡度为0.3—0.5%。

<7>草坪、草地目视平整,无明显黄土裸露。

7、绿篱花球的养护

<1>绿篱栽植前先挖种植沟,其沟规格应视土质和苗木规格确定,如土质不好,挖方应适当加大规格,一般栽植1—3年生小苗,沟宽50米；深40米，栽植大规格的绿篱要视其土球的直径而定。

<2>绿篱栽后随即覆土，踏实，浇透水，扶直，第二天在浇水一次，然后进行修剪整形。

<3>绿篱修剪时做到平整圆滑，花球造型要优美，修剪下的枝叶要立即清除。

<4>每年修剪5次以上，新长枝不超过30厘米。

<5>每2—3个月施肥一次（频率视季节定），保证长势旺盛。

<6>绿篱、花球死亡后缺苗，须在一周内补好。

8、乔灌木的养护

<1>每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝，妨碍人们观瞻和活动的下垂枝条，保持乔木高2.5米以上。

修剪下的枝叶立即清除。

<2>修剪时要注意整体感，对定芽植物，应注意选取芽点。

<3>注意光照风热，保证树木修剪后透气透光。

<4>树木应下疏上密，对生枝、车轮枝一般要修剪，保持分布均匀，病态肿瘤枝一定要剪除。

<5>每三个月要时施肥一次，保证长势旺盛。

9、浇水

〈1〉室外绿化春、夏季按天气不同每2—5天浇一次水，秋冬季每8—15天浇一次水，因天气炎热干旱而出现特缺水时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现萎焉。

〈2〉室外盆栽随天气不同每天浇水1—2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1—2次，室内盆栽每周浇水1—2次。

〈3〉浇水要注意泥土不沾染树叶，土不压苗心，水不冲倒树苗，冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水。

10．病虫害防治

<1>提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害居民健康为前提，尽量使用低毒农药。

<2>使用农药时，必须戴口罩、手套，穿长袖衣裤，完工后换衣裤，用肥皂洗手。

<3>使用小型喷雾器或手动喷雾器，避免药液扩散，影响居民健康。

保洁岗位职责、质量标准及操作程序

<一>保洁人员岗位工作职责工作内容

1、保证保洁人员分管辖区域内卫生整洁、干净。

2、楼宇内：

楼道、公共走道、楼宇内墙面、灯具、开关、线槽、墙角、门窗、门眉楼道扶手、公厕、淋浴间。

3、外公共区域环境，包括公共道路，人行道、车道、空地、绿化带、垃圾筒、楼宇外墙、路牌等无卫生死角。

<二>、保洁工作质量标准及操作程序

1、楼宇内卫生要求：

<1>楼道、公共走道：

清扫时先洒水，后清扫，再拖地。

要求：

一般地面：

做到无果皮纸屑,无堆积物,无灰尘；

大理石或地砖地面：

做到光洁，无水印；

保持楼道空气畅通、无异味、无灰尘扬起。

<2>楼宇内墙面：

从上至下、墙角先扫蜘蛛网，打扫尘灰，然后，清扫房顶，再清扫墙面。

要求：

做到“三无”，无乱涂乱画，无污痕，无张贴物。

<3>门窗:

门眉楼扶手：

门：

由上至下，由里到外，用湿布擦洗。

窗：

先窗框，后玻璃，先外后里，先用玻璃刷清洗灰尘，后用玻璃擦把

水清干净。

要求:

随时截取任一段距离戴手套触摸无明显灰尘。

玻璃明净、光洁、无污点、无裂缝、无损伤。

2、楼宇以外公共区域环境卫生要求：

<1>公共道路（人行道、车道）：

每天清扫二遍，全日保洁。

要求：

“六无”标准，无废弃堆积物，无果皮纸屑，无砖瓦碎石，无泼撒呕吐物，无污泥积水，无人畜粪便等。

“六净”标准：

路面净、路沿净、人行道净，雨水口净、树坑、墙根干净。

<2>空地：

全天候清扫、保洁。

要求：

无污物、无积水、人畜粪便。

无烟头,无纸屑,无飞扬型塑料袋和一次性饭盒。

<3>绿化带：

每天随时清扫、保洁。

要求：

保持绿地内洁净，无积水、无粪便、杂物等。