成都东城区域房地产市场分析报告.docx
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成都东城区域房地产市场分析报告
XX东城区域房地产市场分析报告
一、城东区概况
（一）自然状况
城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东至外环路。
境内有沙河、
东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。
沙河靠近东郊工业基地，污染较重；东风渠离
工业区远，水质较好。
城东大部分为平地，东南面塔子山、狮子山一带为浅丘台地，地热起
伏。
城东境内有猛追湾公园、XX游乐园、新华公园、东湖公园和塔子山风景区，构成了城
东独特的文化风景区。
城东历来都是出川的交通要塞，成渝高速公路、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东
重要的交通枢纽。
（二）城东市政配套设施状况
◆公园：
塔子山公园、新华公园、活水公园、游乐园、狮子山；
◆交通：
成渝高速路、龙舟路、顺江路、成龙路、成仁路、建设路、新鸿路、新华大道
延伸线路、双桂路；
◆学校：
XX师大、电子科大、XX理工大学、XX师大附属中学、XX七中育才学校、
东光实验小学、德胜小学、双林中学、猛追湾小学、新华职中、XX艺术中心；
◆环境绿化：
沙河综合整治，其整治后沙河全长22.2公里，成为水质良好、环境优美、
比府河更漂亮的生态园型城市河道：
市政园林广场——锦华广场、市政绿化草坪；
◆购物：
红旗商场、互惠超市、好又多、华联商场、水碾河商场、双桥商场、东光商场、
国美电器商场；
◆医院：
XX市第四医院、空军医院、XX电力医院、市传染病医院、锦江协和医院、
XX骨科医院等。
（三）经济状况
在计划经济时代，东郊工业产值总量占XXGDP的20-30%，为XX的发展作出过重大
的贡献。
随着新经济和城市化的发展，东郊的工业经济发展滞后，改造难度大，阻碍了城市
建设的发展。
城东在走向市场经济的同时，打破了传统经济体制和模式的束缚，发展具有城
东特色的新经济，并在不断的探索中取得了巨大的进步。
1、物流业和专业市场迅速崛起。
城东是川渝经济的纽带板块，是传统国有仓库、储运
业务最集中的地带，仓储面积达132万平方米，占全市的80%以上，加之独特的地理交通优
势，物流业和专业市场等新的经济形式应运而生，物流业如蚂蚁物流、远成物流等，专业市
场如圣灯陶瓷玻璃橱具用品市场、八里庄二仙桥101钢材市场等，都具备规模大、发展前景
良好等特点。
2、商业经济取得了快速的发展。
大型商品零售市场在城东相继出现：
好又多在建设南
路开设超市，聚集大量人气；国美电器和XX家电业巨头成百光电在万年场开设分店；通美
商品交易市场占据府南河一号桥头的黄金口岸等，共同使城东的商业格局发生了明显的变
化，改变了城东无核心商圈的历史。
商业经济、物流业和大型专业市场的发展，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，
也为房地产业发展提供了产业支持。
二、城东房地产市场发展现状
（一）城东房地产业发展现状
市政府提出“向东向南发展”的战略政策以来，城东的房地产业经历了一个漫长的发展
过程，但与其它区域相比，还处于相对落后的阶段。
定位不清、城市规划不到位、市政配套
匮乏等因素制约着城市建设和房地产业的发展。
随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来历史性的机遇。
莲花小区
低洼棚户区的改建工程，掀起了城东地产开发的序幕。
万科城市花园、河滨印象、蜀都花园
等精品楼盘的先后推出，改变了人们对城东的看法和认识，使城东的房地产市场逐渐活跃起
来。
东郊工业结构调整正式启动，更多的开发商在城东圈地，城东的房地产开发进入了一个
新阶段。
1、城东房地产市场特点
A、各区域发展不均衡。
城东在不同片区的房地产现状各不相同：
◆一环路内，因距离市中心较近，市政配套相对完善，住宅小区也较为成熟；
◆一至二环路之间，房地产状况是呈南北（府青路一带）较差，中间（建设路一带）较
好的态势：
北面：
府青路与厂北路间道路交通差，房屋较破旧，配套设施落后；
中间：
聚集了大量成熟的居住小区，如新鸿居住小区、双林居住小区、万年场居住区等，
这一带配套成熟，有大型的农贸综合市场、“好又多”超市等，人气鼎盛；
南面：
新华住宅小区、牛市口居住小区、莲花村居住区、河心村居住小区等形成大规模
的居住社区，各种教育、医疗等配套齐全，但设施落后，功能较差；
◆二环路以外，集中了大量的国有机械、化工企业，居住生态环境较差，成熟的居住区
仅八里庄居住小区、联合居住区和位于南面的东光居住小区和东湖居住区。
B、商品房空置率低。
由于土地价格相对便宜，早期开发的房地产项目以经济适用房为
主，房地产价格较低，规模不大，开发商无须做大量推广宣传活动就可以取得很好的销售业
绩，商品房空置率低。
C、缺少高档商务写字楼和星级宾馆。
城东现有的写字楼和星级宾馆，如太极商务楼、
三星级的XX酒店，都逐渐与城市的进一步开放和发展不相适应。
D、大型商场分布不均衡。
大型营业场地如华联商厦、通关商城、国美电器、好又多等
都集中在二环路以内，且分布不均衡，其服务半径不足于覆盖整个城东。
2、在售楼盘情况
城东目前在售楼盘总开放规模约92万平方米，低于城西和城南总开发规模。
价格主要
在1700-3000元/平方米之间，低于城西城南的平均价格水平。
户型多以经济适用型二室两
厅、三室两厅，70-120平方米为主。
东郊工业结构调整规划方案出台和十月中旬举行的“新城东·新居住——XX房地产高
层论坛·城东主题会”，将一个崭新的城东展示在市民面前，提高了城东的社会形象，展示
了城东美好的未来。
城东在售楼盘情况
----------------------------------------------------------------------------------
项目名称入市时间开发商占地面积建筑面积建筑覆盖容积绿化率
（平方米）（平方米）率（%）率（%）
----------------------------------------------------------------------------------
新鸿家园亿达实业700201448340
富临大厦1999-1-12富临房产700048266536.930
景泰电梯公寓1999-4-1泰鹏实业336016550624.910
景碧园1999-9-2联华房产920829468373.230
锦泰公寓1999-10-11干道建设540034092536.320
华西苑1999-12-7华都房产319011420513.620
桃蹊苑（3）1999-12-17祥宇房屋716015330342.130
泰怡花园2000-8-25泰怡实业1249023000341.838
万科城市花园
（1）2000-9-11万科地产100000112000271.151
蜀都花园
（1）2000-9-12华盛房产33300158000234.754
东景丽苑
（1）2000-9-25汉龙置业948019912352.140
香木林花园
（1）2000-9-29蜀法房产186583813037237
新龙苑2000-10-10中盛实业1534141987412.730
东南苑2001-1-12信达房产40751040241.42.630
天然居公寓
（2）2001-3-30永隆房产40008865342.230
华房苑2001-4-3新鸿房产1068028370382.730
东泰苑2001-4-4铁路泰特932419496342.130
田园2001-7-26瑞奇房产160003540035.42.235
蓝色港湾2001-7-26大成建设48002882137.5650
新城俊园2001-8-30龙基集团1370043280293.247
新港湾2001-10-18干道百通410010625382.130
海棠名居2001-8-23宝泰实业4535670000301.5445
东方明珠2001-6-15华裕房产4613780659271.7541
晨光春华2001-11-29力博建设1440032240362.235
---------------------------------------------------------------------------------
（1）纵向比较
通过历年城东的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：
A、楼盘品质高档化。
城东前期的楼盘多以我层砖混结构为主，而且少有车库，近期开
盘的项目中，出现大量框架结构的多层和中高层住宅小区和部分别墅，且多带有适量地下、
半地下或地上车库。
B、开发规模化。
早期项目因为可开发用地小而分散，没有形成规模开发。
新开楼盘如
万科城市花园、蜀都花园、东方明珠等，建筑面积较大，形成一定规模效应。
C、价格呈上升趋势。
通过在售楼盘的平均价格，可以看出近几年城东项目的价格逐步
走高。
城东商品住宅价格趋势
元/平方米
--------------
年份价格
--------------
1999年1683
2000年1787
2001年2248
--------------
D、土地升值潜力大。
随着城东控制性规划的出台，城东的房地产开发逐渐升温，土地
也随之升值，特别是沿沙河一带。
整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土
地人有巨大的升值空间。
E、户型趋向于经济合理。
城东早期开发了不少的经济适用房和解困房，我是以小户型
为主。
在住房制度改革的初期，一些项目盲目的追求“豪华”，户型设计大而无当。
新近开
发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向经济合理。
（2）横向比较
与城西城南的房地产开发情况的横向比较：
综合均价横向比较
（单位：
元/平方米）
-------------------------
区域均价（元/平方米）
-------------------------
城东2862.72
城西3277.44
城南3732.25
-------------------------
城东房地产项目，与城西城南相比，无论从规模还是档次上看，都没有可比性，但其诱
人的前景和后发优势，又是城西城南所不具备的。
工郊工业结构调整、交通条件的改善、沙
河的治理、新规划的出台，给城东勾画出一幅美好的蓝图。
城东又可以吸取城西城南十多年
的开发经验和教训，进行综合开发，配套建设，又具有城西城南不具备的“后发”优势。
（二）需求分析
1、需求特点
A、城东房地产需求市场大。
据东郊工业结构调整规划方案，城东规划人口139万。
成
华区和锦江区现有总人口92万，非农业人口76万，大多是国有企业的职工和高校教师构成。
且他们现在的居住环境较差，有改善居住条件的需求，是城东房地产发展的主要动力。
B、有效购买力充足。
城东的产业工人和教师，他们收入稳定，且有多年的积蓄，随着
城东经济发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。
C、投资人对城东升值潜力看好。
城东目前的房价低于全市其它区域，而宏观政策的支
持和东郊工业结构调整规划和沙河的整治，将使城东房地产具有较大的升值潜力。
2、需求构成
A、城东本地居民是购房的主力。
他们是购房的主力，包括产业工人、教师和新经济带
动下的一批白领阶层。
B、其它城区居民。
房价低于城西城南，又有升值潜力，配套、环境都会逐步改善。
C、外地来蓉人员。
从城南城西的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力，
且城东的房地产价格低于前者。
包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”
企业的外地人员。
D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、
保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。
城东房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽
视。
三、城东房地产市场发展前景分析
（一）“向东向南发展”的战略，为城东房地产发展提供良好的政策环境
市政府早在1995年就提出了“向东向南发展”的战略，并加紧制定和实施各项具体政
策措施。
最近出台的东郊工业结构调整的重大举措，使城市东扩迈出了实质性的步伐。
调整
后的东郊有大量的新区建设和旧城改造工作，必须依托房地产业的发展。
难逢的历史机遇和
良好的政策环境，是城东房地产业发展的基础和保障。
（二）东郊工业结构调整规划、沙河整治工程，带动房地产业良性发展
以政策促规划，以规划带动发展，加快城东建设进程。
基于“向东发展”的战略和XX
城市总体规划的指导思想，《东郊工业结构调整规划》和《XX市中心城市向东发展规划》
规定：
整个东区改造城市建设用地107平方公里，市政设施改造和建设总投资达228亿元，
居住用地38平方公里，人口规模139万，将城东建设成为以居家为主，兼物流配送、商业
金融、旅游休闲等功能于一体的综合性城区。
东郊工业结构调整的重点区域X围为：
一环路以内，南至府南河以内，东至沙河以内，
北起解放北路，沿驷马桥路经八里庄、二仙桥接牛龙路至沙河口。
在这一区域，总用地面积
为27.3平方公里，其中14.6平方公里将规划为居住区。
XX市中心城市向东发展的规划X围：
西至沙河、成仁路，北至牛龙路、成南高速路，
东至外环路，南至成龙路。
规划X围处于XX市城市中心区与XX经济技术开发区之间，是
以生活居住功能为主的生态型新城区，是两大城市副中心之一。
规划X围约76平方公里，
规划人口约为74万人。
1999年XX因治理府南河有功被联合国授予人居奖，在治理府南河的成功模式下，沙
河沿岸将又会增添一条最适宜人居的绿色风景线。
沙河的治理和改造规划，将形成“两带两
区六景点”的景观结构。
“两带”指水体（蓝带）和绿地系统（绿带）；“两区”是指驷马桥
以上的水源保护林区和城市滨水绿化景区。
六个景点则依次是：
北湖景点、湿地公园、三洞
桥景点、麻石桥景点、塔子山公园和东湖公园。
整个沙河景观都将穿插广场、建筑、桥、河
堤、雕塑、小品等。
通过综合整治，将突出沙河的生态、截污、防洪、绿化、文化、交通及
工业改造7大功能。
良好的生态环境和居住环境将带动沙河沿岸的土地积聚升值，成为众开
发商追逐的对象。
锦江教育产业园区修建了成龙路、老成渝路、新成仁路、三环路、机场路东延线、外环
路，由此形成的3纵3横的交通干道构成了向东发展的主骨架，为“向东向南发展”奠定了
基础。
园区加大了招商引资力度，万科城市花园投入巨资在其X围内开发XX万科城市花园，
同时也带动了整个城东房地产业的发展。
规划后的城东整个片区结构改变为由城市中心、城市副中心、片区中心、居住中心等四
级中心组成的结构模式，其空间将形成以沙河为纽带、向东放射道路为轴线，联系各级中心
的形式。
增加城市公共绿地，综合居住区、居住小区配置居住区级有小区级绿地等绿化措施
也将同步实施，城东的人居环境将得到改善。
（三）物业类型趋向多元化发展
早期许多开发商有这样的认为：
二环路是城东房地产开发的“生死线”。
但万科城市花
园、东方明珠、海棠名居等楼盘的成功开发，使这种说法不攻自破。
城东的土地面积占XX
市区版图近1/3，地域差异性强，单纯开发某一类项目并不现实。
必须因地制宜，结合当地
的产业结构、经济现状和发展趋势，兼顾不同需求，考虑不同服务对象的经济支付能力，进
行综合开发，配套建设。
除了开发中高档住宅小区外，更应该关注普通消费者和广大的低收
入群体，开发低档住宅小区和经济适用房。
1、二环路内至府河一带，距离市中心较近，市政配套设施较完善，土地价格较高，但
可开发土地较少，适宜开发中高档项目，包括高档商务写字楼和星级酒店。
加入WTO以及西
部开发的深入，外资外商将大量涌入，对高档的住宅和办公营业用房的需求也将不断增加。
2、沙河沿岸，是城东规划后的一个亮点，沙河之于城东，相当于府南河之于XX。
治
理改造后，可使沿岸的土地集聚升值，加上良好的居住环境，必将是开发商争夺的黄金地段，
适合开发高档住宅项目。
3、二环外东北面的八里庄居住区，是城东房地产开发较早的片区，也是二环外唯一规
划较好、配套较全的居住社区。
该片区尚有一定的开发空间，但考虑到靠近二仙桥路物流业
发展较快，交通、噪声对居住环境的影响和干扰较大，适宜开发中档住宅项目和适量的低档
住宅项目。
4、二环外正东南因钢铁、化工工厂分布较多，空气质量较差，被称为房地产“死地”。
但这一带有传统的居住小区——联合居住区，居住条件、配套设施初具规模，且紧邻跳蹬河，
适宜开发低档住宅小区和经济适用房。
5、二环外东南面沙河铺、狮子山一带，以浅丘和台地为主，可开发土地较多，可营造
高档的别墅项目。
四、加快城东房地产市场发展的几点建议
（一）适应东郊工业结构高速规划，制定控制性详细规划，合理确定城东的发展空间
改革开放以来，XX规划建设了位于城市东部的XX经济技术开发区和位于城市南部的
国家级XX高新技术产业开发区。
为了实现社会经济的长期可持续发展，XX市新一轮城市
总体规划着眼于优化市域产业布局，确定在中心城市重点发展第三产业，调整发展第二产业，
并按照城市性质和职能定位强化了金融、商贸、科技文化和通讯、交通功能；在都市区卫星
城则强调第二产业按类别相对集中和合理分布。
从中心城市和都市区的现状来看，东部和南
部这两个开发区在适应优化城市产业结构、逐步形成XX市支柱产业、促进城市经济区域化、
国际化等方面，都发挥了重要的作用。
开发区建设已注入大量资金，基础设施逐步配套，是
招商引资、建设发展的“龙头”。
因此城东和城南应当是XX市解决城市化问题最为合理的
拓展空间。
（二）调整城东产业结构，形成更加合理的功能分区和城市结构
城市重点向东、向南发展，将促进XX向组团形、带形城市形态过渡，把单中心城市结
构变为多中心结构，从而使城市结构、形态、功能分区和布局更为合理，并有利于更好地利
用城市空间，丰富城市立面的层次，增大绿化面积，有效地分散中心城市的压力，集中财力、
物力进行开发建设，形成较好的城市环境，避免在城市建设问题上长期存在的平均用力和低
水平均衡发展的状况，尽快实现集中力量建设高起点、高水平、高质量的现代化新城区，形
成其规模和投资效益。
（三）充分利用东南部方向的浅丘和台地
XX的东、南方则大多为浅丘和台地，地下水位较低，土质相对贫瘠，农灌条件相对较
差。
而XX西、北方向均为良田沃土，地下土含量丰富，水质优良，地面灌溉条件好。
但近
年来，随着房地产开发和城市建设的发展，西北方向良田沃土有被大量“蚕食”的势头。
根
据国家有关规定，必须处理好城市建设、发展经济与发展农业、保护耕地的关系。
有鉴于此，
XX城市重点向东、向南发展，将有效保护XX平原的耕地，充分利用丘陵、台地，开发适
量高档别墅项目，实现土地资源的最佳配置，整体提高土地使用的经济效益，也为城东的开
发与建设提供土地资源。
附表：
城东部分在售楼盘情况统计
附表一：
城东部分在售楼盘物业构成
----------------------------------------------------------------------------
项目名称物业构成建筑面积层数栋数单元数户数
（平方米）
----------------------------------------------------------------------------
东景丽苑
（1）地上划线车库300——20
多层住宅158426315144
商场4070——
东南苑地上划线车库300——20
多层住宅93326110112
商铺1070——30
东泰苑地下车库1200——40
多层住宅161966，7216174
商场2400——
商铺890——20
富临大厦地下车库11200——298
电梯住宅322663211208
商场15000——
华房苑地上划线车库2000——100
多层住宅272917411296
商铺1080——38
华西苑地上划线车库300——20
多层住宅108737794
商铺548——16
锦泰公寓地上车库2841——100
电梯住宅340921338192
景碧景地上车库915——30
地下车库2500——70
电梯住宅24468119189
商铺5000——
景泰电梯公寓地上划线车库——20
电梯住宅6551937108
蓝色港湾地下车库4000——100
电梯住宅216212112219
商铺5400——
泰怡花园地上划线车库700——40
多层住宅20858617221
商铺1625——40
桃蹊苑（3）地上划线车库300——20
多层住宅14825613154
商铺506——9
天然居公寓地上划线车库300——20
（2）多层住宅82336,73896
家带店632——
田园地上划线车库1500——100
多层住宅33234627312
商铺2185——55
万科城市花园地上车库13860——258
（1）多层住宅104638.22,4,5,6117948
商铺5699——43
香木林花园地上划线车库4000——200
（1）多层住宅36130619388
商铺2000——38
新城俊园地上车库——100
地下车库——70
电梯住宅3736212614311
新龙苑地上划线车库——70
地下车库——150
多层住宅397866,724353
商铺2200——50
----------------------------------------------------------------------------
二、城东部分在售楼盘物业销售价格
-----------------------------------------------------------------------------------------
项目名称总建筑面积项目均价物业类型分物业建筑下限价/电上限价/电分物业均价
（平方米）（元/平米）面积（平方米）梯起价梯起价（元/平米）
（元/平米）（元/平米）
-----------------------------------------------------------------------------------------
新鸿家园20143084多层住宅1678190023002100
营业房336————8000
富临大厦482664143电梯住宅322662860503641
营业房150004000100005500
景泰电梯公寓165
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