成都土地市场分析报告.docx
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成都土地市场分析报告
2012年成都土地市场分析报告
一、成都市宏观经济运行概况
1．GDP保持平稳增长
2012年，前三季度成都地区生产总值已经达到6001.9亿元，预计全年生产总值将达到8100亿元，较去年增长13%左右，增速低于2011年，但仍保持较高水平增长。
城镇居民人均可支配收入预计增加至27245元，较去年增长13%左右。
2．固定资产投资同比大幅上涨
2012年1-11月，全市固定资产投资累计完成5301.4亿元，同比增长18.5%。
其中房地产投资额达到1679.67亿元，同比增长19.0%。
截止2012年11月成都市房地产投资额已接近去年全年房地产投资额。
2012年虽然调控基本并未发生太大的变化，但地方政策小动作不断，市场复苏迹象明显，整体上房地产市场已度过最坏的时期，处于良好的水平。
基于宏观经济，调整政策等方面考虑，2013年房地产市场不会出现太大的逆转，保持谨慎乐观的态势，量价保持平稳，或小幅上扬。
二．2012年成都市主城区商品住宅市场整体概况
市场低迷成交冰封
2012年房市逐步回暖，市场对限购政策以逐步适应，呈现出低开高走、曲折上行的态势。
相较与11年度，供应小幅回落，成交稳步回升，供应略显吃紧。
在供应方面，主要是因为上年度受限购等政策的大力调控，市场表现低迷，挤压了大量库存，致使本年度供应市场表现出去化存量的特征，新推量也随之有所减少，但因市场需求的强劲表现，增强了开放商的推盘信心，所以供应量只是出现小幅回落。
预计后市因前期存量的良好去化，减轻了开放商的资金链上的压力，再加之需求端的良好表现，供应量将稳中有升。
在成交方面，主要是因为市场需求旺盛、政策稳定，对前期限购等政策逐步适应，致使本年度成交量在曲折中上行。
尤其在第四季度，市场表现活跃，形成“暖冬效应”。
预计后市，随着市场向好的大势，成交市场将平稳上行。
图1：
2008-2012年成都市主城区商品住宅供需走势（万平米）
数据来源：
中原数据库
三．成都市主城区土地供需市场
1.主城区招拍挂市场整体概况
反弹明显商住逆转
2012年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地87宗（未包含四宗流拍后再次上台交易成功地块），总出让面积5122.41亩，成交5098.84亩合计86宗；未成交地块1宗，共计23.57亩；
成交地块中，住宅类用地40宗，商业类用地46宗，根据各宗地商住实际比例统计，2012年共成交2720.77亩住宅用地及2377.19亩商业用地，分别可建面积为687.63万平米、671.35万平米；与去年情况有所不同，今年商业与住宅用地供应出现了逆转，重新恢复住宅为主的秩序上来，但二者差距也并不太大。
图2：
2010-2012年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）
数据来源：
中原数据库
2.住宅类用地市场
城东优势明显
2012年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城东，占到住宅总成交量的43.5%，城东二到三环之间正处于重要开发阶段，区域内各版块土地储备丰富，拆迁难度较小，具备上市条件地块众多，是城东领跑的主要因素，而城南地域广阔，加之天府新区规划政策，土地供应也保持稳定，城西供应基本集中在三环甚至绕城以外，且分布不均，“北改”于今年年初启动，因此虽然声势浩大，但旧城改造尚需时日，城北住宅用地供应依旧偏少。
图3：
2012年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需（亩）
数据来源：
中原数据库
表1：
2010-2012年各方位区域市场成交量对比（亩）
区域
成交量对比
2010
2011
2012
2010-2011变化幅度
2011-2012变化幅度
城东
896.87
468.92
1372.39
-47.7%
152.3%
城南
841.59
842.51
834.41
0.1%
-1%
城西
243.09
378.13
483.74
55.6%
27.9%
城北
440.57
67.5
19.31
-84.7%
-71.4%
城中
71.09
68.2
200.45
-0.4%
193.9%
全市
2493.21
1825.26
2910.3
-26.8%
49.1%
数据来源：
中原数据库
上表显示，除城北及城南，其余各个区域今年的住宅用地成交量均有不同程度的上升，城中由于绝对数值较小，因此波动数值较大，剔除城中，其余方位中城东反弹最为剧烈，增长150%，而整体来看，今年土地市场回暖明显，住宅用地增幅近5成，这也是由于去年市场状况较差，总量相对较低所导致。
外扩加速三环外渐成主战场
2012年，成都主城区三环外住宅用地成交1550.41亩，占总成交量的57%；占据了供需半壁江山，在成都三环内版图上，城北虽有大量潜在供应，但由于拆迁难度等因素供应量极其不稳定，而城南及城西的开发热点基本在三环以外，因此，外扩势在必行，而今年2-3环比重仍然较大的原因主要在于城东发力，实际上成都楼市主要战场正逐步向三环外过渡。
图4：
2012年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需（亩）
数据来源：
中原数据库
成交价格稳步走高
2012年，成都市主城区住宅用地整体成交均价为3287元/平米，较2011年的2875元/平米上涨14.3%；统计数据表明，今年主城区住宅用地价格走势呈现出高位震荡趋势，剔除挂牌等非正常因素影响，实际的市场价格在4000-5000元之间，这主要是受到市场销售状况趋好刺激，开发商特别是标杆房企对后市信心十足，加之为弥补库存，在土地市场上出手阔绰。
图5：
2012年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势
数据来源：
中原数据库
小面积地块受青睐
今年成交地块中，小面积高溢价是主要的特点之一，由于门槛较低，小面积地块总是能吸引大量开发商关注，今年地王就出自于一宗面积仅为27亩的地块，而大宗优质用地斩获者多为标杆房企或拥有雄厚实力背景的国字号企业。
表2：
2009-2012年成交住宅用地地块规模对比
规模（亩）
09（按宗数计）
10（按宗数计）
11（按宗数计）
12（按宗数计）
10以下
1
3
2
8
10～20
6
3
4
14
20～50
11
16
23
29
50～100
12
10
16
24
100～300
8
7
14
10
300～500
0
0
0
1
500以上
0
0
0
0
数据来源：
中原数据库
拍卖为主，挂牌为辅
2012年，主城区住宅用地出让模式未有变化，依旧是拍卖为主、挂牌为辅；指标证书继续施行，住宅限购虽仍在继续，但住宅用地需求依旧强烈。
表3：
2008-2012年成交住宅用地出让方式对比
出让方式
09（按宗数计）
10（按宗数计）
11（按宗数计）
12（按宗数计）
拍卖
34
37
22
37
挂牌
4
2
1
3
合计
38
39
23
30
数据来源：
中原数据库
3.商业类用地市场
3.1供需走势
3.1.1城南重回榜首
城南今年凭借大源、站南板块的持续稳定供应，重新回到第一宝座，而城东方位也在去年的基础上稳定发挥，排名第二，天府新区板块的建设，是城南商业性质用地放量持续加大的主要因素，随着新川工业园区等规划的推进，未来数年，这一趋势将继续保持。
表4：
2009-2012年商业类用地供需对比
区域
供应（亩）
成交（亩）
09年
10年
11年
12年
08年
09年
11年
12年
城东
38
322
985
718.26
38
319
704
718.26
城南
1409
778
721
802.22
1336
778
721
802.22
城西
12
315
1105
282.16
12
315
1050
282.16
城北
219
613
315
505.98
219
613
315
505.98
城中
47
108
110
70.92
47
108
98
68.56
全市
1725
2136
3236
2379.54
1652
2133
2888
2377.18
数据来源：
中原数据库
3.1.2环域供需市场
高新南区是商业用地的主力供应区域，而其中的大源及站南组团均位于三环外，二至三环区域，则呈现出多点开花局面，建设路、科华路、沙河堡-东客站、红牌楼、双楠-外双楠等板块均有供应，虽然绝对数量不多，但位置较佳，对未来主城区商业市场影响相对较大。
表5：
2009-2012年商业类用地环域供需对比
环域
供应（亩）
成交（亩）
09年
10年
11年
12年
09年
10年
11年
12年
内环内
107
126
0
9.85
107
126
0
9.85
一～二环
66
207
158
61.08
66
207
146
58.72
二～三环
324
347
941
632.65
324
347
655
632.65
三环外
1227
1458
2136
1675.97
1154
1455
2086
1675.97
全市
1725
2138
3236
2379.54
1652
2135
2888
2377.18
数据来源：
中原数据库
3.2总体成交价格及各月成交价格走势
2011年，限购令开始施行，住宅需求受到抑制，政府在推地上也向商业用地侧重，但随着时间推进，商业地产也不可避免受到冲击，今年商住比例明显有所调整，重新回到均分天下的态势，而由于商业用地多为挂牌出让，且精华地段供应较少，因此，我们看到，今年各月商业用地成交楼面价格多在3000元左右徘徊。
图6：
2012年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势
数据来源：
中原数据库
3.3地块规模分析
今年商业用地继续侧重于中小地块，集中分布在天府新区、城东建设路板块等，100-300亩区间地块有所增加，这类成片、大面积地块主要集中在绕城以外。
表6：
2009-2012年出让商业用地规模对比
数据来源：
规模（亩）
09（按宗数计）
10（按宗数计）
11（按宗数计）
12（按宗数计）
10以下
1
4
2
6
10～20
6
4
2
11
20～50
9
15
14
15
50～100
9
4
8
7
100～300
4
7
10
7
300～500
0
1
0
0
500以上
0
0
0
0
合计
29
35
36
46
中原数据库
3.4出让方式分析
挂牌出让仍然为商业用地主要出让方式，今年46宗商业用地，仅有4宗采用拍卖方式。
表7：
2009-2012年成交商业用地出让方式对比
出让方式
09（按宗数计）
10（按宗数计）
11（按宗数计）
12（按宗数计）
拍卖
1
5
1
4
挂牌
28
30
35
42
合计
29
35
36
46
数据来源：
中原数据库
4.市场回调供需活跃
2012年，市场一改颓势，从2月开始，进入小阳春，累积多时的刚需开始释放，开发商纷纷以价换量，市场去化逐步恢复正常水平，受到销售市场影响，土地市场也逐步迈入上行阶段，此前流拍的数宗地块均顺利拍出，而下半年
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