二手房交易交费分配.docx
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二手房交易交费分配
1、营业税：
（税率5%，卖方缴纳）
根据（财税[2015]39号）规定，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例》
第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
第十四条 营业税纳税地点：
（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
营业税税目税率表
税 目
税 率
一、交通运输业
3%
二、建筑业
3%
三、金融保险业
5%
四、邮电通信业
3%
五、文化体育业
3%
六、娱乐业
5%-20%
七、服务业
5%
八、转让无形资产
5%
九、销售不动产
5%
2、个人所得税：
（两次交易差的20%，卖方缴纳）
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
注：
如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
《中华人民共和国个人所得税法》
第一条在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。
第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：
九、财产转让所得；
第三条个人所得税的税率：
五、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
第六条应纳税所得额的计算：
五、财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
第八条个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。
个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。
扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。
《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》
一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照"财产转让所得"项目征收个人所得税。
四、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
二、关于个人所得税政策
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。
按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
3、印花税：
（税率0.05%，买卖双方各半）
不过从2009年至今国家暂免征收。
《中华人民共和国印花税暂行条例》
第二条 下列凭证为应纳税凭证：
（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
（二）产权转移书据；
（三）营业账簿；
（四）权利、许可证照；
（五）经财政部确定征税的其他凭证。
附件：
印花税税目税率表
税 目
范 围
税 率
纳税义务人
说 明
1
购销合同
包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同
按购销金额万分之三贴花
立合同人
2
加工承揽合同
包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同
按加工或承揽收入万分之五贴花
立合同人
3
建设工程勘察设计合同
包括勘察、设计合同
按收取费用万分之五贴花
立合同人
4
建筑安装工程承包合同
包括建筑、安装工程承包合同
按承包金额万分之三贴花
立合同人
5
财产租赁合同
包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同
按租赁金额千分之一贴花。
税额不足1元的按1元贴花
立合同人
6
货物运输合同
包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同
按运输费用万分之五贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
7
仓储保管合同
包括仓储、保管合同
按仓储保管费用千分之一贴花
立合同人
仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花
8
借款合同
银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同
按借款金额万分之零点五贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
9
财产保险合同
包括财产、责任、保证、信用等保险合同
按投保金额万分之零点三贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
10
技术合同
包括技术开发、转让、咨询、服务等合同
按所载金额万分之三贴花
立合同人
11
产权转移书据
包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据
按所载金额万分之五贴花
立据人
12
营业账簿
生产经营用账册
记载资金的账簿，按固定资产原值与自有流动资金总额万分之五贴花。
其他账簿按件贴花5元
立账簿人
13
权利、许可证照
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
按件贴花5元
领受人
《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》
第五条条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
4、契税：
（基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳）
征收方法：
按照基准税率征收交易总额的3%，契税有1.5%和3%两种。
契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。
普通住宅界定标准为：
住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上,单套建筑面积在140（含）平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。
若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注：
首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。
若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
第三条契税税率为３—５％。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
第四条契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》
第七条条例所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
第十三条条例所称城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。
城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。
超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。
第十六条纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。
《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
一、关于契税政策
（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
《北京市契税管理规定》
第三条契税的征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
第五条契税税率为3％。
《北京市财政局北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》
一、我市契税税率由4％调整为3％。
凡在2002年7月1日之后缴纳契税的，一律适用3％的税率。
二、个人购买普通住宅，在3％税率基础上减半征收契税。
别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策；其他住宅为普通住宅。
5、土地增值税
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
6、城市维护建设税、教育费附加（卖方缴纳）
它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。
纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
第二条凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。
第四条城市维护建设税税率如下：
纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；
纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；
纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。
《关于城市维护建设税几个具体问题的规定》
六、纳税单位或个人缴纳城市维护建设税的适用税率，一律按其纳税所在地的规定税率执行。
县政府设在城市市区，其在市区办的企业
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