产业地产行业分析报告.docx

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产业地产行业分析报告

2019-2020年产业地产行业分析报告

2020年1月

区域利好政策频发，园区上市融资获突破。

今年以来，都市圈、粤港澳大湾区、长江三角洲一体化、交通强国、国家物流枢纽等政策频出，区域一体化进程持续加速推进，产业地产发展迎布局良机。

此外，国家出台政策，以鼓励和支持国家级开发区上市融资，大量优质园区迎来重要的发展机遇。

多地土地新政促用地规范，产业发展更应提质增效。

2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧，房地产行业资金监管从严从紧。

国家和地方政府出台一系列产业用地政策，以保障产业用地规划化运作。

未来，随着国家和各地方政府相关产业用地政策的出台和落实情况不断推进，将有助于提升区域产业用地管理和控制水平，不断提升区域产业发展质量，助力区域经济实现高质量的发展。

2019年，工业用地推出力度小幅下降，楼面均价小幅上涨。

2019年，工业用地推出、成交均小幅下降；一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比大幅增长，三四线城市同比小幅下降。

2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，溢价率持续下降；一线城市成交楼面均价同比上涨，二线城市下跌明显。

合作主体多元化，标杆企业加大行业布局。

随着我国产业转型升级步伐加速推进以及区域规划利好政策频出，产业地产迎来较大的发展机遇。

为抢占产业发展红利以及提升项目发展质量，企业在合作主体上更趋多元化，以借助双方优势资源，强强联合，不断增强项目发展水平。

此外，随着我国巨大的消费潜力逐渐释放，产业发展空间仍然较大，部分标杆企业不断加大项目布局，以抢占行业发展先机。

一、政策环境：

区域规划利好频出，助力产业地产发展

近年来，随着我国产业转型升级步伐的不断加快，创新驱动持续引领产业发展。

产业地产作为发展实体经济的重要载体，国家和地方政府出台了一系列产业转移及转型升级、区域协调发展的相关政策，以促进区域经济实现高质量的发展。

1、区域、城市、开发区政策频出，产业地产迎发展良机

2019年是产业地产发展重要的一年，区域协调发展、园区高质量发展等政策关键词频现。

2019年3月，全国两会强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发展。

同时，国家和地方政府纷纷出台政策以促进产业园区，尤其是开发区实现高质量的发展，以激活区域经济活力。

（1）区域：

都市圈、城市群规划持续落地，区域协调发展再进一步

城市群作为我国新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。

为加快培育区域发展新动能、实现创新驱动发展，2019年我国出台了一系列城市群规划政策。

如2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，提出坚持极点带动、轴带支撑、辐射周边，推动大中小城市合理分工、功能互补，进一步提高区域发展协调性，促进城乡融合发展，构建结构科学、集约高效的大湾区发展格局。

《纲要》提出以香港、澳门、广州和深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，增强对周边区域发展的辐射带动作用。

为实现城市群高质量发展以及区域经济转型升级，国家发改委于2月21日发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除，从而不断提升中心城市的区域引领地位，打造区域竞争新优势。

12月1日，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，提出发挥上海龙头带动作用，苏浙皖各扬所长，加强跨区域协调互动，提升都市圈一体化水平，推动城乡融合发展，构建区域联动协作、城乡融合发展、优势充分发挥的协调发展新格局。

粤港澳大湾区、长三角地区作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的两个重点区域，其在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。

国家通过出台一系列的区域发展规划，不断提高区域经济集聚度、连接性和政策协同效率，有利于深入推进区域一体化实现高质量发展，为我国开拓更加广阔的发展空间。

（2）城市：

聚焦城市禀赋，打造城市产业发展新高地

2019年以来，国家出台多项促进区域协调发展的相关政策，对于城市来说，既是机遇又是挑战。

各城市结合自身资源禀赋适时出台相应产业政策，以不断增强城市竞争力。

2019年3月26日，成都发布《成都市城市机会清单（第一批）》，这是全国首份城市机会清单。

成都通过把城市机会清单作为场景供给的重要途径，将新经济与城市发展需求有机连接，为全球投资者、企业和人才提供在蓉发展的入口和机会，进一步激发城市发展的创新活力和内生动力，城市机会清单体现了成都发展新经济思维逻辑的重大转变。

深圳作为我国改革开放的重要窗口，发展成果比较显著。

8月18日，中共中央、国务院出台《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，建成现代化国际化创新型城市，这对于深圳来说充满机遇和挑战。

深圳市结合自身优势及短板，积极出台一系列政策，以增强城市竞争力。

如11月，深圳首次集中推出30平方公里产业用地，围绕战略性新兴产业，积极布局产业基础设施和功能性平台。

又如，上海继2018年11月发布《上海市产业地图》以来，不断结合各区域产业发展现状，持续丰富和完善区域产业结构。

2019年10月，上海自贸区临港新片区发布系列产业政策，其聚焦集成电路、人工智能、生物医药和航空航天四大重点产业，出台40条支持措施，以进一步推动世界级产业集群建设。

对于城市来说，城市之间的竞争，归根结底是产业的竞争。

各重点城市结合自身发展特点以及优势，一方面通过增加城市透明度，来吸引相应产业入驻；另一方面，结合城市区域特点，适时出台相应产业支持政策，打造城市产业发展新高地，多方面提升城市发展能级。

（3）开发区：

多地政策频发，助力园区高质量发展

产业园区作为产业发展的重要载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，其在促进区域经济发展、产业结构调整、城市空间结构重塑等方面发挥着重要作用。

而开发区作为产业园区的一个重要组成部分，是我国改革开放的排头兵，其在推动区域经济发展方面发挥着重要的作用。

今年以来，各地纷纷出台政策，以促进开发区实现高质量的发展。

如5月28日，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，提出支持国家级经开区提高引资质量，积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。

这就要求国家级经开区招商引资要从“数量”向“质量”转变，从微笑曲线的中间向两端延伸；同时，也为国家级经开区融资提供了便利。

1月25日，四川省出台《关于促进全省开发区改革和创新发展的实施意见》，提出努力把开发区建设成为四川高质量发展的主引擎、转型升级的主力军、开放合作的主平台和改革创新的主阵地。

3月28日，广东省发布《广东省人民政府关于促进高新技术产业开发区高质量发展的意见》，提出以发展高科技、实现产业化为方向，全力推进产业转型升级，全面提升科技创新能力，着力打造国际一流的产业发展生态和创新创业生态，将高新区建设成为创新驱动发展示范区、新兴产业集聚区、转型升级引领区、高质量发展先行区。

7月29日，重庆市发布《促进我市国家级开发区改革和创新发展若干政策措施》，提出深化“放管服”改革，坚持开发区的事在开发区办，实行“政企分开、管运分离”，持续推进区域产业转型升级和改革创新发展，形成新的经济增长动力。

近年来，国家和地方政府通过出台一系列改革措施，从创新管理体制、优化要素资源等多方面进行改革，以持续增强开发区竞争实力，打造出新的经济增长动力，有助于带动地区经济发展。

2、关注点：

产业用地更趋规范，物流地产迎布局良机

近年以来，随着我国经济逐步迈向高质量发展阶段，国家和地方政府出台多项政策以规范产业用地，以促进产业地产实现高质量的发展。

同时，在区域和城市规划层面利好频出，不断提升交通便利度，物流产业迎发展良机。

（1）产业用地：

政策频出，以促规范化运作

产业是城市经济发展的重要基石，而土地资源是支撑产业发展的重要载体。

为促进城市产业高质量的发展，国家和地方政府出台一系列产业用地政策，以保障产业用地规划化运作。

2019年5月15日，自然资源部印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，提出各地要根据国家产业政策、国土空间规划和当地产业发展情况，统筹使用新增和存量建设用地，合理安排用地计划指标，优先支持符合产业政策的项目用地。

《指引》的出台有助于更好地指导地方自然资源主管部门规范执行产业用地政策，保障土地要素供给，推动区域经济实现高质量的发展。

3月24日，海南省发布《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见（试行）》，强调规划引领，不断优化产业空间规划和布局，实行差别化产业项目用地供地模式，为自贸区（港）建设提供有力的规划和用地保障，推进自贸区（港）产业转型升级和高质量发展。

5月23日，北京市发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》，提出建设单位不得分割销售研发、工业项目；同时，将产业项目买受人审核权限下放到各区，并明确审核部门、审核标准和审核时限。

此举有助于提高北京对高精尖产业引入的门槛，促进北京产业地产市场规范化发展。

8月28日，杭州市出台《关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》，提出规划工业用地不得随意调整为其他用途，严格控制将存量普通工业用地转为创新型产业用地，规范创新型产业用地，提高用地效率，助力区域经济高质量发展。

此外，郑州、东莞等城市纷纷出台相关新型产业用地指导规范，以规范使用产业用地。

整体来看，近年来，随着各地经济不断发展，产业转型升级取得一定成效，但产业用地仍然存在土地利用低效、打政策擦边球等现象。

未来，随着国家和各地方政府相关产业用地政策的出台和落实情况不断推进，将有助于提升区域产业用地管理和控制水平，不断提升区域产业发展质量，助力区域经济实现高质量的发展。

（2）物流：

规划利好不断释放，减税降费持续推进，物流地产迎重要风口

物流业作为支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业，物流产业的高质量发展亦是我国经济实现高质量发展的重要组成部分，也是推动经济高质量发展不可或缺的重要力量。

近年来，国家和地方政策出台各项政策，以推动物流业健康发展。

2019年3月，全国两会提出清理规范各类涉企收费，推动降低用能、用网和物流等成本，深化收费公路制度改革，推动降低过路过桥费用，两年内基本取消全国高速公路省界收费站，实现不停车快捷收费，减少拥堵、便利群众。

2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出加快推广ETC应用，推动取消高速公路省界收费站，打造“通道+枢纽+网络”的物流运行体系，推动物流资源优化配置，提升都市圈物流运行效率。

3月2日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》，提出在国家物流骨干网络的关键节点，选择部分基础条件成熟的承载城市，启动第一批15个左右国家物流枢纽布局建设，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业。

此外，《意见》还提出全面推广高速公路差异化收费，完善货车使用ETC非现金支付等优惠政策；清理港口收费，合理降低收费标准，规范收费行为，不断降低车辆通行和港口物流成本。

4月2日，国家发展改革委、交通运输部联合印发了《国家物流枢纽网络建设实施方案（2019-2020年）》，提出到2020年布局建设30个左右国家物流枢。

《方案》的印发，标志着国家物流枢纽布局和建设工作全面启动。

9月19日，中共中央、国务院印发《交通强国建设纲要》，提出依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区等世界级城市群，打造具有全球竞争力的国际海港枢纽、航空枢纽和邮政快递核心枢纽，构筑多层级、一体化的综合交通枢纽体系。

物流作为实体经济的重要组成部分，物流业发展的贡献不仅在于行业企业本身创造的