房地产估价师评估师基础知识试题库 1.docx
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房地产估价师评估师基础知识试题库1
2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师（评估师）考试题库
注意事项：
1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析
2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷（选择题）
评卷人
得分
一、单项选择题
1．（）是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息。
A.房地产测定B.房地产测绘C.地籍测量D.地籍测定
答案：
标准B
2．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，（）应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
A.市、县人民政府
B.市、县人民政府土地丰管部门
C.市、县人民政府建设主管部门
D.市、县人民政府房产主管部门
答案：
A
3．关于在正常使用下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是（）。
A.装修工程为1年
B.外墙面防渗漏为5年
C.给水排水管道为1年
D.供热系统为1个供暖期
答案：
B
4．乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资（）人民币以下的工程建设招标代理业务。
A.2亿元
B.1亿元
C.8000万元
D.6000万元
答案：
B
5．下列行为中，属于单务行为的是（）。
A.房地产抵债
B.房地产作价入股
C.房地产遗赠
D.房地产瓦换
答案：
C
6．房地产抵押是指抵押人以其台法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A.不转移占有
B.转移占有
C.转移房屋所有权
D.转移土地使用权
答案：
A
7．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和（）的同意。
A.市、县人民政府
B.市、县人民政府城市规划行政主管部门
C.市、县人民政府城市建设行政主管部门
D.市、县人民政府城市房产行政主管部门
答案：
B
8．下列不属于房地产的行政法规的是（）。
A.《城市私有房屋管理暂行条例》
B《国有上地上房屋征收与补偿条例》
C.《商品房屋租赁管理办法》
D.《住房公积金管理条例》
答案：
C
9．物业服务定价成本的构成中，物业服务固定资产是指在物业服务小区内由物业服务企业拥自的、与物业服务直接相关的、使用年限在（）年以上的资产。
A.半
B.一
C.二
D.三
答案：
B
10．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（）是龙头。
A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
答案：
A
11．某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：
6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2;16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2;20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。
A7.9
B11.9
C12.1
D19.0
答案：
B
12．被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒绝偿还，法院固此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定列（）的财务强制拍卖。
A.张某
B.张某或杨某
C.杨某
D.张某和杨某
答案：
C
13．（）是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
A.地籍图
B.房产分户图
C.房产分幅图
D.房产分丘图
答案：
C
『答案解析』本题考查的是房产图。
房产分幅图是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
参见教材
P160。
14．房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。
（2006年真题）
A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.设计单位
答案：
B
『答案解析』本题考查的是开工申请与审批。
施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。
参见教材P80。
15．（）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A.土地使用权的出让B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨D.土地使用权赠与
答案：
A
16．独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在（）的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值
A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立
答案：
D
17．根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于（）
A.6000万
B.5000万
C.4000万
D.3000万
答案：
C
18．土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原上地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有（）年。
A.20
B.42
C.50
D.70
答案：
B
19．某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率
为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经
营收入是（）万元。
A.33.00
B.33.10
C.36.00
D.36.10
答案：
C
『答案解析』本题考查的是现金流。
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
=100-100×（5%+2%）+100×3%=96（万元），净经营收入=有效毛收入-运营费用
=96-60=36（万元）。
参见教材P366～367。
20．某房地产开发商销售给张某一套商品房，预测面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房实测面积为l00m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。
A.40000
B.53600
C.66800
D.80000
答案：
C
评卷人
得分
二、多项选择题
21．下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是（）。
A、建筑高度
B、建筑密度
C、建筑间距
D、建筑后退红线距离
E、人口容量
答案：
【正确答案】ACD
【答案解析】
建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。
参见教材P26。
22．下列符合一级房地产估价机构资质条件的有（）。
A.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地而积15万m2以上
C.有15名以上专职注册房地产估价师
D.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作1年以上的专职注册房地产估价师
E.有限责仟公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%
答案：
ACE
23．工程造价的含义可以分别从（）来定义。
A、投资者
B、承包商
C、监理方
D、设计方
E、分包商
答案：
【正确答案】AB
【答案解析】
本题考查的是工程造价概述。
工程造价有两种含义，分别从投资者和承包商的角度来定义。
参见教材P124。
24．商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（）。
（2015年试题）
A.房屋抵押
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖
E经出租人同意转租房屋
答案：
：
ABDE
答案：
商品屋屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
房屋租赁期间出租人山售租赁房尾的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
25．关于房屋建筑工程质量保修责任的说法，错误的是（）。
A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所自人应当向施工单位发出保修通知
B.保修费用由施工单位承担
C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。
涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
D.保修费用由质量缺陷的责任方承担
E.因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任
答案：
BE
26．下列可无偿取得划拨土地使用权的有（）。
A.荒山
B.滩涂
C.沙漠
D.集体土地
E.城市的存量土地
答案：
ABC
27．下列（）情况，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。
A.继续作为城市基础设施用地
B.继续作为公益事业设施用地
C.国有企业兼并国有企非国有企业与国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E.同有企业改造或改组为国有独资公司的
答案：
CDE
28．下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是（）。
A.机构名称要求
B.法定代表人或者执行合伙人要求
C.专职注册房地产估价师人数要求
D.专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求
E.估价报告质量要求
答案：
ABDE
29．规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的（）中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。
A.城市总体规划
B.镇总体规划
C.乡规划和村庄规划
D.总体规划
E.详绌规划
答案：
ABC
30．房地产丌发企业不得采取（）的方式销售商品房。
A.分期付款
B.预售商品房
C.销售商品房
D.返本销售
E.变相返本销售
答案：
DE
评卷人
得分
三、判断题
31．单因素敏感性分析忽略了各因素之间的相互作用。
（）
对
错
答案：
【正确答案】对
【答案解析】
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。
单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。
参见教材P227。
32．房地产置业投资的回收期至少有十年八年，长则二三十年甚至更长。
（）
答案：
对【解析】：
参见教材P14
33．股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，但股票有可能仍有效。
（）
答案：
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是股票应载明的内容。
股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，则股票无效。
参见教材P272。
34．房屋租赁合同可以采用口头形式，属于非要式合同。
（）
对
错
答案：
【正确答案】错
【答案解析】
本题考查的是合同法概述。
房屋租赁合同必须采用书面形式，属于要式合同。
参见教材P383。
35．按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。
（）
答案：
×
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。
对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，还必须完成一定开发规模后才允许转让。
属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。
参见教材P96。
36．金融活动中必然存在借贷双方：
一方是贷出资金方，即资金供给者;另一方为借入资金方，即资金需求者。
（）
答案：
对
37．《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。
（）
答案：
√
38．房地产业的细分行业包括房地产开发经营业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
（）
答案：
：
√
39．不动产权证书是不动产物权归属和内容的根据。
（）
答案：
×
40．建筑面积在500m2以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。
答案：
×
『答案解析』本题考查的是施工许可管理。
工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
参见教材P79。
评卷人
得分
四、综合分析题
41．2013年6月20日，某市人民政府根据城市实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。
李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100㎡的住宅，其中，10㎡自行改造为商业用房，另还自行搭建了5㎡违章建筑。
住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期3年，年租金为30000元。
经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/㎡。
李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
1.该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（）。
A.进行社会稳定风险评估
B.足额到位征收补偿费
C.评估被征收房屋的价值
D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证
答案：
ABD
【解析】收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
2.征收补偿李某房屋的建筑面积为（）。
A.90㎡
B.100㎡
C.110㎡
D.115㎡
答案：
B
【解析】对于已经登记的房屋，其性质、用作和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
3.李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为（）元。
A.4650
B.5100
C.5700
D.5800
答案：
A
4.征收李某房屋的补偿额应不低于（）万元。
A.50
B.59
C.100
D.109
答案：
C
【解析】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
①被征收房屋价值的补偿;②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
针对“被征收房屋价值的补偿”，征收李某房屋的补偿额=100×10000=100（万元）。
5.李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为（）。
A.向出具报告的房地产估价机构咨询
B.另行委托其他房地产估价机构重新估价
C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价
D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定
答案：
AC
【解析】房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
42．2016年5月，甲省乙市（非较大的市）人民政府为加强不动产登记管理工作，根据《物权法》、《不动产登记条例》和《不动产登记条例实施细则》、甲省人大出台的《甲省不动产登记条例》及甲省政府颁布实施的《甲省不动产登记办法》等法律、法规，出台了《乙市不动产登记办法》等一系列规定，全面建立并完善了不动产登记体系。
请根据以上内容回答下列问题。
1.《物权法》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.政府规章
D.部门规章
答案：
：
A
2.《不动产登记条例》属于（）。
A.法律
B.行政法规
C.地方性法规
D.部门规章
答案：
：
B
3.甲省人大出台的《甲省不动产登记条例》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.政府规章
D.部门规章
答案：
：
B
4.甲省政府颁布实施的《甲省不动产登记办法》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.政府规章
D.规范性文件
答案：
：
C
5.在上述所列法律、法规中，效力最高的是（）。
A.《物权法》
B.《不动产登记条例》
C.《甲省不动产登记条例》
D.《甲省不动产登记办法》
答案：
：
A
6.甲省乙市人民政府出台的《乙市不动产登记办法》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.政府规章
D.规范性文件
答案：
：
D
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