房地产估价师评估师基础知识试题库 1.docx

1、房地产估价师评估师基础知识试题库 12020年房地产估价师考试专用房地产估价师（评估师）考试题库注意事项：1试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析2本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。第I卷（选择题）评卷人得分一、单项选择题1( )是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息。A.房地产测定 B.房地产测绘 C.地籍测量 D.地籍测定答案：标准B2城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，( )应当无偿收回其划拨土地使用

2、权，并可依照本条例的规定予以出让。A.市、县人民政府B.市、县人民政府土地丰管部门C.市、县人民政府建设主管部门D.市、县人民政府房产主管部门答案：A 3关于在正常使用下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是( )。A.装修工程为1年B.外墙面防渗漏为5年C.给水排水管道为1年D.供热系统为1个供暖期答案：B 4乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资( )人民币以下的工程建设招标代理业务。A.2亿元B.1亿元C.8000万元D.6000万元答案：B 5下列行为中，属于单务行为的是( )。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产遗赠D.房地产瓦换答案：C 6房地产抵押是指抵押人

3、以其台法的房地产以( )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移占有C.转移房屋所有权D.转移土地使用权答案：A 7以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和( )的同意。A.市、县人民政府B.市、县人民政府城市规划行政主管部门C.市、县人民政府城市建设行政主管部门D.市、县人民政府城市房产行政主管部门答案：B 8下列不属于房地产的行政法规的是( )。A.城市私有房屋管理暂行条例B国有上地上房屋征收与补偿条例C.商品房屋租赁管理办法D.住房公积金管理条例答案：C9物业服务定价成本的构成中，物业服务固定资

4、产是指在物业服务小区内由物业服务企业拥自的、与物业服务直接相关的、使用年限在( )年以上的资产。A.半B.一C.二D.三答案：B 10在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中( )是龙头。A、估价目的B、估价对象C、估价时点D、估价目的和估价对象答案：A11某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2;16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2;20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为(

5、 )层。A 7.9B 11.9C 12.1D 19.0答案：B12被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒绝偿还，法院固此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定列( )的财务强制拍卖。A.张某B.张某或杨某C.杨某D.张某和杨某答案：C 13( )是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。A.地籍图B.房产分户图C.房产分幅图D.房产分丘图答案：C答案解析本题考查的是房产图。房产分幅图是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。参见教材P160。14房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请

6、领取。(2006年真题)A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位答案：B答案解析本题考查的是开工申请与审批。施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。参见教材P80。15( )是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A.土地使用权的出让 B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨 D.土地使用权赠与答案：A16独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在( )的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立答案：D17根据建设部2000年3月29日颁布的房地

7、产开发企业资质管理规定，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于( )A.6000万B.5000万C.4000万D.3000万答案：C18土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原上地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有( )年。A.20B.42C.50D.70答案：B 19某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为 60 万元，月平均空置率为 5%，月平均租金损失率为 2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的 3%，则该写字楼的月净经营收入是( )万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10答案：C答案解析本题考查的是现金流。有效毛收入=潜在毛租金收

8、入-空置和收租损失+其他收入=100-100(5%+2%)+100 3%=96(万元)，净经营收入=有效毛收入-运营费用=96-60=36(万元)。参见教材 P366367。20某房地产开发商销售给张某一套商品房，预测面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房实测面积为l00m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款( )元。A.40000B.53600C.66800D.80000答案：C 评卷人得分二、多项选择题21下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是( )。A、建筑高度B、建筑密度C、建筑

9、间距D、建筑后退红线距离E、人口容量答案：【正确答案】 ACD【答案解析】建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。参见教材P26。22下列符合一级房地产估价机构资质条件的有( )。A.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上B.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地而积15万m2以上C.有15名以上专职注册房地产估价师D.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作1年以上的专职注册房地产估价师E.有限责仟公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者

10、出资额合计不低于60%答案：ACE 23工程造价的含义可以分别从( )来定义。A、投资者B、承包商C、监理方D、设计方E、分包商答案：【正确答案】 AB【答案解析】本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，分别从投资者和承包商的角度来定义。参见教材P124。24商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( )。(2015年试题)A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E经出租人同意转租房屋答案：ABDE答案：商品屋屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人山售租赁房尾的，应当在出售前合理期

11、限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。25关于房屋建筑工程质量保修责任的说法，错误的是( )。A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所自人应当向施工单位发出保修通知B.保修费用由施工单位承担C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案D.保修费用由质量缺陷的责任方承担E.因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任答案：BE 26下列可无偿取得划拨土地使用权的有( )。A.荒山B.滩涂C.沙漠D.集体土地E.城市的存量土地答案：ABC27下列( )情况，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨

12、土地方式的期限不超过五年。A.继续作为城市基础设施用地B.继续作为公益事业设施用地C.国有企业兼并国有企非国有企业与国有企业合并后的企业是国有工业企业的D.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E.同有企业改造或改组为国有独资公司的答案：CDE28下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是( )。A.机构名称要求B.法定代表人或者执行合伙人要求C.专职注册房地产估价师人数要求D.专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求E.估价报告质量要求答案：ABDE 29规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的( )中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。A.城市总体规划B.镇总

13、体规划C.乡规划和村庄规划D.总体规划E.详绌规划答案：ABC 30房地产丌发企业不得采取( )的方式销售商品房。A.分期付款B.预售商品房C.销售商品房D.返本销售E.变相返本销售答案：DE评卷人得分三、判断题31单因素敏感性分析忽略了各因素之间的相互作用。( )对错答案：【正确答案】 对【答案解析】本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。参见教材P227。32房地产置业投资的回收期至少有十年八年，长则二三十年甚至更长。( )答案：对 【解析】：参见教材P1433股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，但股票有可能仍有效。( )答

14、案：【正确答案】 错【答案解析】本题考查的是股票应载明的内容。股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，则股票无效。参见教材P272。34房屋租赁合同可以采用口头形式，属于非要式合同。( )对错答案：【正确答案】 错【答案解析】本题考查的是合同法概述。房屋租赁合同必须采用书面形式，属于要式合同。参见教材P383。35按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。( )答案：答案解析本题考查的是房地产开发项目转让。对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，还必须完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金

15、外，实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。参见教材P96。36金融活动中必然存在借贷双方：一方是贷出资金方，即资金供给者;另一方为借入资金方，即资金需求者。( )答案：对37中华人民共和国城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。( )答案： 38房地产业的细分行业包括房地产开发经营业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。 ( )答案：39不动产权证书是不动产物权归属和内容的根据。 ( )答案：40建筑面

16、积在500m2以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。答案：答案解析本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。参见教材P79。评卷人得分四、综合分析题412013年6月20日，某市人民政府根据城市实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100的住宅，其中，10自行改造为商业用房，另还自行搭建了5违章建筑。住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期3年，年租金为30000元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/。李某收到房屋征收估价报告

17、后，对估价结果有异议。1.该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为( )。A.进行社会稳定风险评估B.足额到位征收补偿费C.评估被征收房屋的价值D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证答案：ABD【解析】收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。2.征收补偿李某房屋的建筑面积为( )。A.90B.100C.110D.115答案：B【解

18、析】对于已经登记的房屋，其性质、用作和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。3.李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为( )元。A.4650B.5100C.5700D.5800答案：A4.征收李某房屋的补偿额应不低于()万元。A.50B.59C.100D.109答案：C【解析】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、

19、临时安置的补偿。因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。针对“被征收房屋价值的补偿”，征收李某房屋的补偿额=10010000=100(万元)。5.李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为()。A.向出具报告的房地产估价机构咨询B.另行委托其他房地产估价机构重新估价C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定答案：AC【解析】房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在

20、地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。422016年5月，甲省乙市(非较大的市)人民政府为加强不动产登记管理工作，根据物权法、不动产登记条例和不动产登记条例实施细则、甲省人大出台的甲省不动产登记条例及甲省政府颁布实施的甲省不动产登记办法等法律、法规，出台了乙市不动产登记办法等一系列规定，全面建立并完善了不动产登记体系。请根据以上内容回答下列问题。1.物权法属于( )。A.法律B.地方性法规C.政府规章D.部门规章答案：A2.不动产登记条例属于( )。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章答案：B3.甲省人大出台的甲省不动产登记条例属于( )。A.法律B.地方性法规C.政府规章D.部门规章答案：B4.甲省政府颁布实施的甲省不动产登记办法属于( )。A.法律B.地方性法规C.政府规章D.规范性文件答案：C5.在上述所列法律、法规中，效力最高的是( )。A.物权法B.不动产登记条例C.甲省不动产登记条例D.甲省不动产登记办法答案：A6.甲省乙市人民政府出台的乙市不动产登记办法属于( )。A.法律B.地方性法规C.政府规章D.规范性文件答案：D