精装修产品标准体系探讨.docx
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精装修产品标准体系探讨
精装修产品标准体系
前言
房地产企业的产品标准化体系研发是通过持续的创新研究、整合资源来设计出满足市场需求，适合自身能力的标准化的产品体系。
标准产品就是基于预测和研发的、适合市场需求及自身能力的、相对固化的项目类型及部品配置。
多个项目开发已成为当前房地产开发企业进行扩张发展的重要标志，确立企业产品标准体系是企业进行多项目开发的前提和基础。
通过研发逐渐形成产品标准基本固化，各项目的开发和工作流程就会基本统一，并形成了一条适合房地产开发企业自身发展的产品线。
就会为房地产开发企业进行有效的内部管理和快速持续发展打下坚实的基础。
因此房地产开发企业通过持续的产品研发和创新能力建立完善的企业产品标准体系至关重要。
产品的标准化体系研究需要多个项目、多个部门有效联动。
在此精装修事业部希望针对国内精装市场的产品标准体系的研究为高新地产抛砖引玉，希望在不久的将来形成我们自己的产品体系！
一、精装修住宅市场标准体系的调研与分析
（一）国内开发商精装修住宅市场标准体系的现状
◆万科地产：
万科将其产品进行了标准化分类，分为金色系列（G）、城花系列（C）、四季系列（T）和高端系列（TOP）四大类。
在各个系列中按项目的土地属性等特征可以进行进一步细化：
金色系列可划分为G1、G2、G3三小类，分别对应商务住宅、城市改善型项目和城市栖居项目；四季系列可划分为T1和T2两小类，分别对应郊区栖居项目和郊区享受型项目。
目前万科的在售项目主要以城花系列（C）（对应于城郊改善型项目）和金色系列（G）为主，分别占了在售项目的32%和31%，城花系列（C）占了在售项目的20%，高端系列（TOP）占了在售项目的17%。
其中G类在售项目主要以城市改善（G2）类为主，T类主要以郊区享受（T2）类为主。
目前万科的金色系列产品主要是以G2类为主，多采用精装修房，总价不低，因此其面向的客户以改善型为主。
城花系列也是面向改善类的客户群体，而在现在的市场情况下改善类项目受市场变化的影响是最大的，万科在售项目以G2和C类为主的结构将会导致万科目前的项目销售更加困难。
因此，在经过本轮调整后，万科的产品结构将会发生变化，为了以后能更好的应对市场变化，将风险控制落实到平时，未来万科将会重点开发满足刚性需求的项目。
另外，未来万科将会加大G3类产品的开发。
G3类产品是城市栖居项目，以30-50平方米的一房和65-80平方米的二房为主，面向25-35岁的首次置业青年，总价相对较低。
另一方面高档系列受市场的冲击也相对较小，未来万科也会进一步提升高档系列的产品。
◆龙湖地产：
龙湖地产的产品分级为郊区享受型项目，位于城市郊区且项目周边的自然环境或者人文环境一般较为丰富。
户型主要以90-130平方米的三房、135-185平方米的四房和140-210平方米的复式为主，主要面向经济实力较强的中高层客户（一般为35-45岁之间孩子三代的家庭），作为考虑到养老或休闲的第二居所或者舒适居住的第一居所；城市改善型项目位于城市成熟区域，项目建筑类型一般为高层和多层，户型以65-95平方米二房、90-130平方米三房以及130-180平方米四房为主。
面向的客户群要有较好的经济能力。
项目户型较多，因此所吸引的客群群体也就比较广泛，65-95平方米的两房可以吸引一些首次置业的青年之家，三房、四房又可以吸引一些寻求居住改善的中年之家；城郊改善型项目位于城市近郊，项目类型以联排别墅和叠加别墅为主，也有部分多层与小高层。
龙湖在北京和西安地区产品多为城郊改善型项目，而在重庆和成都地区其产品则主要是城市改善型项目以及郊区享受型项目，目前重庆的在售项目就以这两类最多，分别占了在售项目总面积的38%和56%。
◆恒大地产：
恒大有五大产品线，恒大金碧天下，恒大绿洲，恒大华府，恒大名都，恒大城。
在这5大产品线中，恒大华府属企业的高端产品，恒大金碧天下属企业的旅游地产产品。
此外，恒大绿洲，恒大名都以及恒大城则属于企业的中端产品线。
其位于中端的恒大绿洲，恒大城，恒大名都的产品是企业最主要的产品线。
在恒大的产品结构方面，中端产品占70%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。
在恒大的5大产品线中，不难发现其中端产品线为企业最擅长并且复制最为广泛的产品。
一方面因为其涵盖了3个系列的产品，另外，根据恒大一直以来的运营理念“高品质+低价格”，所要吸引的就是消费力处于中等层次，同时向往高品质住宅的普罗大众。
这一点较为切合企业的战略发展路线，可以看出，企业以这样一个方式来树起其良好的品牌形象。
恒大一直以来的产品战略为“坚持精品”所有的产品均为精装修。
这一概念也始终贯穿于其每一条产品线，成为恒大每一条产品线具备的一大共同特点。
在精装修的同时，对同一产品线，从设计、工程、内装等形成了一系列的标准统一，形成了有恒大特色的产品体系标准。
（二）国内开发商精装修住宅市场发展趋势
精装修房是今后各房地产开发的主导方向，是成熟客户和成熟开发商的共同选择。
房地产开发行业由单纯的开发建设转向开发、建设、服务并重的局面，产品也由初级向高级提升，产业服务也由基础性向增值性不断深化。
从精装修房未来的发展趋势来看，首先是“量”会进一步加速扩大，市场存在一定的量化需求，同时精装修住宅在资源集约、质量保证、环保等方面具有毛坯房不可比拟的优势，消费群体比例逐年上升。
其次随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。
当标准化和集约化有相当的发展程度后，装修市场将重新洗牌，会出现两类企业：
第一类就是比较专业化的企业，主要是根据各个消费层次进行个性化的二次精装修；第二类就是专业分包性的企业，有劳务专项安装分包或者软饰设计采购的公司来配合成熟度高的开发商一起做精装房市场。
综上所述，市场需求对精装修房的关注度已日益提高，开发商更应该对自己的产品升级以具备竞争力。
因此，如何做好精装修产品，做出使消费者满意、开发商收益的装修产品显得更为重要，本报告基于此目的进行分析、研究，对装修的标准化、专业化进行专业探讨。
二、精装修住宅市场分级标准体系的划分
（一）精装修住宅市场标准体系的划分依据
◆项目整体规划◆建筑及装修的风格
◆目标客户需求细分◆供应商资源
（二）精装修住宅市场标准体系的作用
◆为公司内各专业的合作提供统一的标准
◆为公司各个项目不同定位的装修房快速提供产品解决方案
◆固化优秀的产品方案，推进项目产品的标准化和规模化
我们将如何划分？
从哪里着手？
（三）精装修住宅市场标准体系的划分
类别
装修成本价格
对外销售价格
客户类型
经济型装修
600—1200元/㎡
900—1500元/㎡
经济型
中档装修
1200—2500元/㎡
1500—3000元/㎡
中产型富裕型
高档装修
2500—3500元/㎡
5000元/㎡以上
富裕型富贵型
豪华装修
3500元/㎡以上
8000元/㎡以上
富豪型
精装修市场标准体系的建立主要针对的是中低端市场，需要标准来批量模块化的规模扩张，所以对经济型装修的研究尤为重要。
一．精装修住宅市场经济型装修体系的研究
（一）精装修住宅市场经济型装修标准的再划分
装修分级
系统配置
基础级装修
600—800元/㎡
标准级装修
800—1000元/㎡
先进级装修
1000—1500元/㎡
厨房系统
墙面
墙砖
中档墙砖
中高档墙砖+造型
地面
地砖
中档地砖
中高档地砖+造型
顶面
铝扣板
铝扣板
防水石膏板或铝扣板
部品配置
橱柜
中低端品牌
中高端品牌
中高端品牌
水槽
龙头
单槽+龙头
双槽+龙头
双槽+龙头
油烟机
中低端品牌
中高端品牌
中高端品牌
卫浴系统
墙面
墙砖
中档墙砖
中高档墙砖+造型
地面
地砖
中档地砖
中高档地砖+造型
顶面
铝扣板
铝扣板
防水石膏板或铝扣板
部品配置
浴柜
坐便
中低端品牌
中高端品牌
中高端品牌
洗手盆
龙头
中低端品牌
中高端品牌
中高端品牌
卫浴五金
中低端品牌
中高端品牌
中高端品牌
厅房系统
墙面
中档乳胶漆
高级乳胶漆
高级乳胶漆
地面
地砖
中档地砖
中高档地砖+造型
顶面
中档乳胶漆
高级乳胶漆
高级乳胶漆+吊顶造型
（二）精装修住宅市场经济型装修标准的横纵向对比
装修分类
横纵向对比
基础级装修
标准级装修
先进级装修
适用对象及部品选择的侧重点
主要适用于经济承受能力较为有限的小户型的购买者，部品选择上主要满足质量要求及使用功能为前提并在此基础上尽量降低成本
主要适用于具有一定支付能力追求舒适的居住生活并兼顾品质感的客户，部品选择上除满足质量要求和使用功能外还要注重对品牌产品的选择和总体性价比的提升
主要适用于具有较强支付能力并对装修品质、品味及功能有一定要求的客户，部品选择上要求有档次感，并在设计细节上增加更多的时尚元素
部品配置的选择
厨房：
橱柜采用三聚氰胺面板加人造石台面，电器选用中低端产品，无消毒柜。
单水槽配置。
卫生间：
卫生洁具及卫浴五金选择中低端产品，墙地砖不关注品牌也无腰线等装饰性元素，无淋浴屏。
厅房：
地面采用玻化砖或强化复合地板，门选用木塑复合门，墙面为乳胶漆。
厨房：
橱柜采用三聚氰胺双饰面板加人造石台面，抽屉采用阻尼滑轨，配置调拉及碗架。
电器主要是中高端产品，双水槽配置。
卫生间：
卫生洁具及卫浴五金选择性价比高的品牌产品，墙地砖选择中档品牌产品，增加腰线等装饰性元素，增加镜柜等加强收纳功能，无淋浴屏。
厅房：
地面采用中端玻化砖及强化复合地板，实木复合门，玄关或主次卧配置收纳系统，储藏功能进步增强，客厅增加吊顶。
墙面采用中端乳胶漆
厨房：
橱柜采用吸塑门板加人造石台面，抽屉用阻尼滑轨，配置调拉及碗架。
电器选用高端产品，双水槽配置。
卫生间：
卫生洁具及卫浴五金选择高端产品，墙地砖选择高端品牌产品，带淋浴屏。
增加腰线等装饰性元素，增加镜柜等加强收纳功能。
厅房：
地面采用高端玻化砖及实木复合地板，实木门，玄关和主次卧配置收纳系统，储藏功能完备，客厅卧室增加吊顶。
玄关地面采用天然石材，墙面为高端乳胶漆
预测成本举例
序号
成本
项目
面积
单价
单套
成本
面积
单价
单套
成本
面积
单价
单套
成本
一
装修工程
60
580
34800
100
780
78000
130
1050
136500
二
其他费用
60
78
4680
100
85
8500
130
95
12350
1
签证费用
60
25
1500
100
30
3000
130
35
4500
2
监理费
60
5
300
100
5
500
130
5
650
3
设计费
60
13
780
100
15
1500
130
18
2340
4
环境检测
60
5
300
100
5
500
130
5
650
5
成品保护
60
15
900
100
15
1500
130
17
2210
6
保洁费
60
5
300
100
5
500
130
5
650
7
整改费
60
10
600
100
10
1000
130
10
1300
合计
60
658
39480
100
865
86500
130
1145
148850
横
向
对
比
（三）精装修住宅市场经济型装修标准可借鉴经验
1.厨房系统
◆地面：
从成本的角度考虑，经济型装修厨房多选择每平方米60～100元（市场价）的国产、合资墙砖地砖。
在对地砖花色的选择上，很少选用颜色丰富，花样繁杂的饰材，厨房主要是对功能性和使用性的要求上，对个性化追求度并不高，但又考虑到厨房对耐污性的要求，所以米黄色或带石纹花色的玻化砖普遍应用。
◆墙面：
在墙面材质的选择上，几乎所有项目都选用了面砖，其具有成本低、施工方便等优势，并且可以通过艺术面砖或局部点缀的方式使厨房墙面的美观得到保证。
通常，墙砖的颜色的选择上会与地砖相同或采用同一色系；当厨房较小时，浅色瓷砖能起到扩大视野的空间的作用；为达到美观或者风格营造的效果，偶有会采用45度斜拼的做法。
◆顶面：
用易擦洗的塑料或铝扣板做吊顶，顶部处理的手法空间不大。
◆部品配置：
整体厨房中炉灶都采用嵌入式，嵌入式燃气灶整体效果较好。
经济型项目以配置双眼灶为主。
抽油烟机主要区别在于品牌、价格以及造型上，通常选择的范围比较广，根据设计所要表现的厨房效果及标准性价比来选择。
水槽的选择主要由所预留的空间决定的，单槽与双槽在成本方面差异不大，出于对功能细致化的要求，可配置沥水栏、给皂器等配件。
中国家庭的烹饪习惯造成了器皿比较油腻，洗碗机在普通家庭中的使用意义不大，同品牌的消毒柜较洗碗机更为便宜成为优选。
橱柜系列配备的是以拉门式收纳系统为主，配置一、两组抽屉或拉栏的组合方式，在配件上，没有附送塑料刀叉盘、垃圾箱等。
台面选用国产的人造石材作橱柜台面，目前也有采用不锈钢台面的处理方式，因观感较差在项目中使用较少。
◆效果及功能设计：
经济型更追求厨房的简洁以及保证其基本的功能，对于独特的风格细节，没有过多的要求，在一些配件上，如家用电器和五金件的选择上，会做一些删减和弱化，在塑造整体风格时也以现代简约主义为主。
经济型装修案例的厨房面积集中在了5-10个平方米，而厨房形式基本是II型或L型。
L型厨房会将燃气灶和水槽各设一边，转角处作为共享区域，II型的厨房的燃气灶和水槽各于同一边上或设一边。
2.卫浴系统
◆地面：
经济型装修卫生间的地面一般采用玻化砖，因其成本较低，防滑性能也较佳：
在选择玻化砖的同时会考虑选取有纹理的地砖，保持美观度；在房间和卫生间的过渡区间的门槛会采用大理石过渡，以起到隔潮和挡水功能；为了营造较好的效果，地砖的铺设方式上有时也会采用斜铺、拼花等方式。
淋浴区地面通常会考虑局部采用局部马赛克铺设进行防滑处理。
◆墙面：
经济型装修中仍选择采用玻化砖，一般不会考虑以大理石作为饰面材料，配合墙面颜色局部采用腰线或者不同材质（如马赛克）增强设计感。
◆顶面：
卫生间吊顶选择面较小，与厨房吊顶相类似。
◆部品配置：
卫生间的配置与其面积大小、对应其产品定位关系密切，双台盆、净身器基本都不作配置。
卫生洁具在选择时，多考虑其造型以及成本，由于连体式坐便器的造型较好，因此多用于主卫中，在坐便的侧边也会考虑安装洗涮架的位置，次卫则以成本控制为主，选择价格较低的分体式坐便器。
洗面盆的选择种类繁多，但经济型全装修中陶瓷产品依旧是主打，但对其陶瓷釉面的光滑度很重要。
台上盆的边缘高于台面，较为经济实用，但也更注重台盆本身的造型设计。
半抛盆，造型独特，但能较好的控制台面的面积，适用于空间狭小的部位。
碗盆的设计感较强，更注重于龙头的搭配，高脚龙头与碗盆搭配是最常见的作法，更能凸显出碗盆的个性。
台下盆由于将盆体嵌在台面以下，对安装工艺要求较高，由于其台面下支架交错，拆装复杂，则要求台面较长的设计。
台下盆的视觉效果上更注重台面的材质，一般配合大理石或花岗岩台面较能体现其档次感，但为了控制成本，也可选择搭配人造石台面使用，但效果不如大理石强烈。
整体式台盆与橱柜相连，是控制成本的方式，但档次不高。
龙头的选择与台盆的造型紧密相关，所以在选择龙头时应尽量保持与台盆的协调性：
台上盆的造型可以与各类龙头搭配，如鸭舌型造型的龙头或者流线型设计的龙头搭配。
碗盆的造型通常与高脚龙头或者埋墙式龙头的设计比较贴合。
淋浴龙头的选择较为统一，通常会选择手提式花洒为主。
部分采用头顶式花洒，出水方式以雨淋式的为主，侧边另配手提式花洒，两者相结合，使用更为方便。
卫浴五金件的配置，从使用功能上，单一的毛巾架不足以满足日常所需的物品放置，还需安置浴巾架及置物架等。
◆效果及功能设计：
经济项目中，经济型全装修中卫浴间风格基本定义为现代简约风格。
由于卫生间的空间不大，平开或推拉镜箱通常采用无边镜框，可起到扩展空间的作用，收纳的功能设计也能够作为项目的卖点之一。
在镜箱上方配置的灯饰或灯带，也增加了装饰效果。
在镜箱的布置上需要注意镜箱开门对周边的影响，考虑门是否能够完全开启，是否会造成其他功能使用的不便。
台面下方的储藏空间，可以采用吊柜或地柜的处理方式，确保储物空间并在旁边安置挂杆，充分利用洗手台四周的墙面。
3.厅房系统
◆地面：
经济型装修项目的房型面积不大，很少设有独立的玄关区域，一般上直接选用与客厅地面相同的材料，如采用与客厅同样的实木复合地板或玻化砖，而颜色、铺设手法都会与客厅的一致，以达到整体统一和空间延续的效果。
客厅地面在经济型装修中，地砖和地板出现的多，不选用大理石。
地砖多选用白色、米黄色等淡色系具有防污能力的玻化砖，有利于软装的搭配。
◆墙面：
均选用了白色或淡米黄色的涂料来装饰厅房墙面，墙纸等其他墙面饰面材料很少有所应用。
◆顶面：
经济型的装修中，吊顶基本仅做局部处理，以节约不必要的成本支出，如不暗埋灯带的，也可不做吊顶，使得层高更高，空间更为宽敞。
也可采用石膏线丰富造型。
4．收纳系统
◆经济型装修对收纳空间的利用率要求较高，因此非常注重玄关柜的设置，可分为鞋柜类、整体柜、上下分离柜等。
上下分离柜是较为全新的设计，通常在中部会采用镜面，可为入户时提供空间放置物品。
卧室通常采用嵌入式整体衣柜，空间利用率更高，整体观感更好。
在卫浴门口设计收纳为注重卫浴间干湿分离的表现，在卫浴门口的走道内设置矮柜可供洗浴者放置衣物。
二．关于高新•枫林华府二期精装修产品剖析
经过各个部门通力协作，六个月的辛苦施工管理，终于形成公司的第一个比较满意的精装修产品。
在实施过程中有很多值得我们总结并在以后继续深化研究的成果。
在此，就以7、8#楼精装修项目为例进行产品的剖析。
1、产品风格：
时尚简约，较少装饰性元素。
2、产品等级：
以600—700元/㎡的造价成为经济型装修的典范。
3、部品配置：
厨房系统
分类
项目
品牌
说明
厨房电器
欧式抽油烟机
方太
核心技术：
变R畅吸风道 ；“全程优化净吸技术”静流弧双劲风机、强劲吸力；专利“无忧网”；排风量（m3/min）：
15±1 ；最大风压值（Pa）：
≥290；噪音（dB）：
≤54
灶台
方太
电子脉冲点火，自动熄火保护装置，底盘全密封，面板上进风，无风门设计，可持久保持充分燃烧状态
橱柜
门板基材
凯达
采用E1高密度板
柜身、门板芯、层板
选用E1级防潮板
台面石
米白色高级人造石台面
地脚线
采用铝合金材料，表面做氧化处理
抽屉导轨
使用阻尼滑轨，比普通导轨更具防冲击功能，抽拉轻便灵活
铰链
采用镀铬可拆卸阻尼铰链
洗菜盆及龙头
摩恩
角阀
摩恩
地面
高级瓷砖
新中源
高级防污，质感细腻，纹理自然；硬度、强度更高
墙面
高级瓷砖
新中源
新简约主义系列，高级防污，硬度、强度更高
天花
白色方形铝扣板
知名品牌
简约美观大方
灯具
成品集成灯
雷士
门
成品实木门及门套
好心
实木作为主材，外压贴中密度板作为平衡层，以天然木皮作为饰面，外喷饰高档环保木器漆
客餐厅、卧室系统
分类
项目
品牌
说明
地面
高级抛光砖
新中源
顶级防污，超亮光泽，冰透粒子，质感细腻，硬度、强度高
强化木地板
圣象
中国驰名商标，国家免检产品，唯一国家AAA企业诚信评价
过门石
浅啡网天然石材
墙面
高级乳胶漆
多乐士
具有环保、防潮、防霉、耐擦洗、超强遮盖力
天花
高级乳胶漆
多乐士
具有环保、防潮、防霉、耐擦洗、超强遮盖力
普通白帜灯泡
客厅\餐厅\阳台，由业主自选装饰主灯
筒灯
雷士
带玻璃砂面，防暈光，选用优质冷轧板和高纯铝，更耐用，反射罩配光精准，反射效率高
灯带
雷士
高纯度三基色T5灯管，显色性好，寿命长，功耗小，光效高
踢脚壁灯
雷士
现代简约，节能，不可自由调节
门
成品实木门及门套
好心
实木作为主材，外压贴中密度板作为平衡层，以天然木皮作为饰面，外喷饰高档环保木器漆
卫生间系统
分类
项目
品牌
说明
墙面
高级瓷砖
新中源
高级防污，质感细腻，纹理自然；硬度、强度更高
地面
高级防滑瓷砖
新中源
天花
白色方形铝扣板
知名品牌
简约美观大方
排气扇
正野
洁具
及配套
单杆毛巾架
法恩莎
法恩莎是国内最具实力和影响力的综合性陶瓷品牌之一，以专业生产“FAENZA”牌陶瓷洁具、浴缸、浴房、浴室柜、龙头、五金挂件等系列产品而享誉业界；
美标，全球领先的卫浴产品开发和生产商。
双层置物架
法恩莎
纸巾盒
法恩莎
台下盆
美标
座便器
美标
龙头
美标
花洒
美标
浴柜
凯达
选用E1级防潮板，米白色高级人造石台面
4、剖析：
红枫林7#、8#楼精装修产品在经济型装修标准里属于基础级装修，但无论在户型设计和部品配置上都着眼于客户，在基础级装修中属于较高规格的配置，客户及市场反应良好。
水晶城的精装修中我们将提高产品档次。
按照项目地段及品质将其划归为经济型先进级标准。
我们认为在后续开发的精装项目中应以经济型精装标准为主打，结合项目自身特点和市场需求开发出不同系列的精装成品。
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