项目可行性研究报告柳州尔海.docx
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项目可行性研究报告柳州尔海
柳州尔海山庄项目可行性研究报告
柳州尔海山庄
项目可行性研究报告
二OO四年十一月广西·柳州
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柳州尔海山庄项目可行性研究报告
项目可行性研究报告
目
录
章号
名称
页码
第一章
总论
4
一、
项目由来
4
二、
开发组织以及服务机构
4
三、
项目开发模式
5
四、
项目主要经济技术指标
5
第二章
项目概况
8
一、
项目的名称
8
二、
项目位置
8
三、
项目主要经济指标
8
四、
项目地形地貌
8
五、
项目四至
8
六、
项目周边交通
9
第三章
柳州概况及整体经济运行分析
10
一、
柳州概况
10
二、
柳州市经济现状与发展研究
12
三、
柳州高尚住宅市场整体情况：
18
第四章
项目开发研究和预测：
23
一、
项目环境分析
23
二、
项目SWOT分析
24
三、
项目市场定位
25
四、
项目市场预测
28
第五章
项目规划设计方案及开发计划
29
一、
规划设计目标
29
二、
项目规划设计要点
30
三、
具体规划方案
31
四、
项目开发计划
35
第六章
市场与营销方案
37
一、
项目的整体开发理念
37
二、
关于项目整体推广的原则
37
三、
营销概念的导入
38
四、
营销策略
39
第七章
项目投资估算
43
一、
项目开发成本估算
43
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二、
开发费用估算
45
三、
项目总成本
45
第八章
项目投资计划及融资方案
46
一、
分期投资计划
46
二、
融资方案
46
第九章
财务分析
47
一、
项目总收入分析
47
二、
项目总成本和产品单位成本
49
三、
销售税金及附加、土地增值税
49
四、
利润及静态赢利能力分析
49
五、
项目现金流量表与动态分析
50
六、
不确定性分析
51
第十章
风险规避及控制措施
53
一、
风险类型和防范措施
53
二、
风险控制
53
第十一章
研究结论和建议
55
一、
研究结论
55
二、
建议
55
附件：
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柳州尔海山庄项目可行性研究报告
尔海山庄项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目由来：
本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于2002年3月28日通过公开拍卖
获得土地开发使用权（土地证号：
柳国用（2003）第100447号），并于2002年7
月24日正式立项，2002年12月19日通过建设用地规划许可审批。
项目已经进入规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。
本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻柳州市长途汽车站（莲花车站）和国家重点工业区阳和工业区。
项目红线内建筑面积为
144.72亩（合95291.16平方米），背山临江，地块平整，现在已经实现了“五通
一平”（上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整），不存在拆迁问题。
二、开发组织以及服务机构：
1、开发组织：
柳州市尔海房地产开发有限公司成立于2002年3月份，由自然人出资的独立
法人机构。
公司注册资金1000万元，公司现有人员26人，其中过程师9人，经
济师5名，大专以上学历16人，占公司人数的61.54%，大多数从事房地产开发以
及相关经验3年以上，平均年龄39.5岁。
具有现代化企业管理机制。
是一个年轻
有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。
该公司的法人代表和董事长将由薛博元先生担任。
薛博元先生先后担任伟德
国际公关有限公司法人代表、北京新大有投资、上海天乙企业集团研发部总经理、
欧洲开盛集团、天巨投资集团、国房百盛副总裁，熟悉房地产开发与运作，具有
丰富的企业管理经验。
2、全程策划机构：
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本项目的全程策划和营销由向明理德（香港）置业发展有限公司承担。
向明
理德（香港）置业发展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武
汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、桂林、南宁、
柳州等二十多个城市开展房地产策划、商业策划、商业管理和物业管理工作，具
有丰富的房地产策划和运营的经验和当地策划营销经验。
3、建筑设计和园林设计机构：
本项目的整体规划、建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员、英
国注册建筑师、马来西亚首席建筑设计师冯小良（SimonLiang）本人及旗下团队
操刀定做。
具有宽广的视角和先进的设计理念。
冯小良先生在英国二十年，完成
诸多著名建筑的设计，在中国一直为和记黄埔、合和等香港地产巨头的项目提供
设计。
4、物业管理机构：
本项目的物业管理机构由向明理德（香港）置业发展有限公司旗下的广西机
构桂林市向明理德物业管理公司执行管理，集在中国大陆二十几个城市近1000万
平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化团队本土结合操作，提供“安
全、文明、舒适、温馨”的港式物业管理服务。
三、项目开发模式
本项目由尔海公司负责开发，项目开发包括多层住宅、高层住宅、别墅、临
街商铺。
项目的经营方式为：
住宅部分全部销售，商铺部分出售部分租赁10后转
售，车位全部租赁，10年后转售。
四、项目主要经济技术指标
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主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
项目总占地面积
㎡
95291.70
1
其
城市道路用地
㎡
5860.70
中
规划建筑用地
㎡
89431.00
项目总建筑面积
㎡
158165.90
商业建筑面积
㎡
16585.30
公建建筑面积
㎡
6524.00
2
其
住宅建筑面积
㎡
135056.60
中
其
别墅
㎡
15324.90
多层
㎡
54074.60
中
小高层
㎡
65657.10
3
绿化率
%
40%
4
容积率
倍
1.77
项目总投资
万元
24186.26
5
其
开发成本
万元
21058.09
中
开发费用
万元
3121.93
销售收入
万元
41015.12
别墅
万元
5363.72
6
其
多层
万元
12437.16
中
小高层
万元
16414.28
商铺
万元
6799.97
7
单位开发成本
元/㎡
1529.17
其
别墅
元/㎡
1581.35
中
多层
元/㎡
1526.35
小高层
元/㎡
1646.35
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商铺
元/㎡
1290.35
项目税金及附加
万元
2255.83
8
其
营业税（5%）
万元
2050.75
城市维护建设费（营业税7%）
万元
143.55
中
教育费附加（营业税3%）
万元
61.52
9
土地增值税（30%）
万元
3597.48
10
利润
万元
9847.97
11
上缴所得税
万元
3249.83
12
税后利润
万元
6598.00
13
利税合计
万元
16828.86
主要利润率指标
14
初始投资利润率
%
240.41%
全部投资利润率
%
69.58%
主要净利率指标
15
初始投资净利率
%
94.26%
全部投资净利率
%
27.28%
税前评价指标
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