某文化园项目可行性研究报告.docx

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某文化园项目可行性研究报告

XXXX文化园

可

行

性

报

告

项目单位：

XXXX商务服务有限公司

项目地址：

XX老城区

报告时间：

第一章总论

一、项目概况

项目名称：

XX文化创意园

项目单位：

XXXX商务服务有限公司

　项目地址：

项目位于老城区九龙鼎附近，东至三通巷，西至定鼎北路，南至中州中路，北至道南路。

项目性质：

保护性改建

建设内容：

规划建设的XX文化创意园主要有三部分组成：

一是以书画创作及展示、销售，文化创意等为主要内容的文化创意中心。

二是以文物鉴定拍卖，工艺品制作、展示和销售为主要内容的的艺术工艺品交流中心。

三是以演艺、休闲、娱乐、餐饮为主要内容的时尚休闲中心。

项目规模：

总占地亩，保护性改建规模：

平方米，其中：

以书画创作及展示、销售，文化创意等为主要内容的文化创意中心平方米，文物交流、鉴定拍卖，工艺品制作、展示和销售为主要内容的的艺术工艺品交流中心平方米，时尚休闲中心平方米，餐饮配套服务基础建设平方米。

投资总额：

人民币6000万元。

二、项目单位简介

XXXX商务服务有限公司始成立于1998年，原名为XX福地时代家居广场有限公司。

主要从事市场开发、商业经营管理。

十余年来，先后开发运营了福地灯具城、XX汽车城、东方时代家居城、XX汽车用品城、新区百福邦家居创意生活广场等项目。

2010年开始向隋唐文化产业方向转型，公司策划、设计的“隋唐XX文化园”位于XX市隋唐植物园西大门南侧、东临隋唐植物园、南临规划立交桥、西临王城大道、北临隋唐植物园西大门南侧广场，占地面积80000余平方米。

“XX文化园”以XX悠久的历史文化、民风民俗和XX隋唐植物园、XX博物馆新馆为依托，以隋唐文化、隋唐风情为载体，体现XX厚重的人文历史，融休闲、娱乐、餐饮、表演为一体，全力打造中原第一综合性文化产业园区，力争使之成为千年帝都的又一张城市名片。

“XX文化园”通过重塑XX历史文化名城的新形象，创新XX文化旅游业态的新模式，形成XX现代旅游项目的新典范。

“隋唐XX文化园”以品味帝都文化、展示XX风情为主线；以体现盛唐文化和XX这座千年古都渊源深厚的文化底蕴为抓手；以实现商业与文化的完美结合为目的。

目前，该方案详规已获XX市规划局专家评审会评审第一名。

三、编制范围

该可研报告编制范围包括：

项目建设背景及必要性、项目现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、项目营销策划、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。

四、主要技术经济指标

详见附表

序号

项目

单位

数据

备注

一

主要数据

1

项目占地面积

亩

2

总建筑面积

平方米

3

餐饮配套服务基础建设

平方米

4

道路绿化及环境

平方米

5

项目总投资

万元

6

固定资产投资

万元

7

建设期利息

万元

8

铺底流动资金

万元

9

年平均利润总额

万元

10

银行贷款

万元

11

自筹资金

万元

12

效益评价指标

13

财务内部收益率（税后）

%

14

投资回收期（税后）

年

含建设期12个月

二

投资利润率

%

1

盈亏平衡点

%

基数为项目预期目标值

2

贷款偿还期

年

不含建设期12个月

3

4

5

五、简要结论

“XX文化创意园”建成后，将形成以XX隋唐皇城为依托的文化产业带，“XX文化创意园”将成为以创意为核心，以文化为灵魂，以科技为支撑，以知识产权的开发和运用为主体的知识密集型、智慧主导型战略产业园区。

园区年交易额将超过15亿元，年上交各项利税逾千万元；新增就业岗位1500个。

随着我国国民经济的持续稳定增长，我国文化创意产业已经进入了快速发展阶段，作为21世纪的新兴“朝阳产业”，文化创意产业正在成为一个国家和地区经济社会发展的重要动力和国民经济新的增长点，大力发展文化创意产业的意义深远。

项目实施后将对促进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力，为繁荣地方经济，促进社会和谐发展都将起到积极的推动作用，彰显经济效益和社会效益的双丰收。

项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行的。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

（一）随着XX经济状况的巨大变化，2010年，全市实现地区生产总值亿元，是200年的倍，年均增长%。

财政一般预算收入亿元，是200年的倍，年均增长%。

全社会固定资产投资亿元，是200年的倍，年均增长%。

社会消费品零售总额亿元，是200年的倍，年均增长%。

金融机构存款余额达到亿元，年均增长%。

综合经济实力居全国大中城市第位、中部城市第位。

（二）根据《2010年XX市人民政府工作报告》，200年，工业经济占经济总量的比重达到%，比200年提高个百分点。

规模以上工业增加值亿元，是200年的倍；主营业务收入亿元，是200年的倍；工业总量居全国中心城市第位。

装备制造、能源电力、石油化工、有色金属、材料工业等五大优势产业占规模以上工业增加值的比重达到%。

全市工业主营业务收入超亿元企业家，其中超50亿元企业家、超100亿元企业家、超200亿元企业家。

200年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到元和元，比200年增长倍和倍。

社会保障体系日臻完善。

五年新增城镇就业万人，发放小额担保贷款亿元。

企业退休人员养老金、最低工资标准、城乡低保和五保户供养标准不断提高。

预计2011年XX地区生产总值增长%左右；地方财政一般预算收入增长%左右；全社会固定资产投资增长%左右；社会消费品零售总额增长%左右；外贸出口不断增长；城镇居民人均可支配收入增长%，农民人均纯收入增长%；城镇新增就业人数万人，登记失业率控制在%以内；万元生产总值能耗下降%；居民消费价格涨幅控制在%以内；人口自然增长率控制在‰以内。

（三）在世界范围内，创意经济浪潮风起云涌，文化创意产业在提升区域经济“硬实力”和文化“软实力"中的巨大作用与潜力正在不断彰显。

从中国经济、社会发展的宏观大局上来看，由于中国文化体制改革长期滞后，文化产品的生产和供给能力低于并将可能长期低于人民群众文化消费需求，这形成了供需之间的巨大缺口。

在国内，党的十七大明确提出要“推进文化创新，增强文化发展活力”，“推动社会主义文化大发展大繁荣”。

从我市看，XX所处的区域是XX文化的主要发祥地，境内文物种类丰富、数量众多、质量极高，黑陶、唐三彩、青铜器、澄泥砚、麦秆画、XX宫灯等民间技艺及传统手工艺品渊源流长，艺术价值极高。

同时，XX书画家众多，尤其是牡丹画创作自成一派，独树一帜，特点鲜明，在国内外都有较高声誉，这些都为发展文化创意产业提供了无可比拟的基础资源优势。

由此可见，在未来的几年中，中国的经济发展处于良好态势，国民经济将长足发展，而XX作为中部地区重要的重要城市，国内生产总值及各产业也将均衡发展，位居全省前列。

人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，其重要标志之一的文化创意产业必将在家电、住房、汽车之后形成国民下一个消费热点。

二、项目建设的必要性

（一）该项目的实施有利于促进经济增长方式转变

（二）该项目的实施有利于促进产业结构调整

（三）发展文化创意产业有利于推动区域经济协调发展

（四）发展文化创意产业有利于提高城市美誉度和开放水平

（五）发展文化创意产业有利于提高城市软实力

（六）该项目的实施具有重要的社会意义

XX文化创意园的建成将进一步完善我市文化产业结构，规范工艺美术产业市场；为创造健康向上、丰富多彩的文化消费品，为构建和谐社会和人的全面发展服务。

并将有效带动区域经济，促进区域经济结构的调整，推动经济增长方式的根本转变。

通过科学规划，实现土地增值、环境保护等可持续发展目标。

能创造大量直接或间接就业岗位，同时工艺美术产业的发展会带来一个庞大的文化周边产业链。

包括文化生态旅游、工艺美术高端人才教育培训、全国性论坛会展等，并广泛辐射到上下游产业链和周边金融、商贸、服务业众多关联行业。

周边土地增值效益。

由于XX文化创意园区的建设，周边土地的区位优势将会增强，因而会吸弓I房地产开发商，从而促进周边居住密度的提高。

而大量的房地产开发和人口的聚集将会带动其他社会资本的集聚，从而带动土地增值。

由此可见，园区的建成能够促进周边社会经济的繁荣与发展。

促进其他产业发展。

国民经济各部门之间通过产业链相互联系，因此XX文化创意园在建设时期能促进相关产业如建筑材料生产业、建筑业、服务业等的发展，在投入运营以后可以增强区域竞争力和辐射力，提升城市形象，改善投资环境，吸引更多的资金、技术和人才聚集，从而促进更多行业（例如金融、保险）的发展。

第三章项目现状及前景分析

一、项目现状

项目地块为企业和市场用地，有大量的车间、厂房、仓库。

大部分建筑应予保护性利用开发，极个别破旧建筑可在不破坏地下的基础上予以重建。

二、市场前景分析

隋唐遗址公园建成后，计划对周边企业、市场进行搬迁，对其原有的库房、车间、场地进行重新装修再利用。

谋划建设的XX文化创意园主要有三个部分：

一是以书画创作及展示、销售，文化创意等为主要内容的文化创意中心。

二是以文物鉴定拍卖，工艺品制作、展示和销售为主要内容的的艺术工艺品交流中心。

三是以演艺、休闲、娱乐、餐饮为主要内容的时尚休闲中心。

文化创意中心，计划对XX建筑机械厂现有车间和厂房进行适当改造装修，引进名人名家艺术工作室、创意设计室、艺术长廊等。

艺术工艺品交流中心，计划对玻璃市场进行改造转型，建设二层隋唐风貌建筑，一层用于展示具有浓郁XX特色工艺品（黑陶、唐三彩、青铜器、澄泥砚、麦秆画、XX宫灯等）的制作场景、制作流程，使游客可以参与其中，亲身体验；二层主要用于产品销售、鉴赏和文物鉴定拍卖。

时尚休闲中心，计划对金唐商贸公司现有仓库进行改造

包装，引进演艺中心、艺术沙龙、健身房、咖啡厅、酒吧、茶社、书屋、特色餐饮等业态。

三、项目开发的优势分析

文化优势：

独特的XX民间工艺美术文化品牌，丰厚的历史人文内涵，是建设XX文化创意园的基础。

XX是一座历史文化底蕴非常深厚的文化名城，物华天宝、人杰地灵，古称“洛邑"、“神都”，是中国建都最早、朝代最多、历史最长的都城，XX自古被华夏先民认为是“天下之中”。

以XX为中心的XX地区是华夏文明的重要发祥地。

这里有第一个王朝“夏"王朝，是“河图洛书”的故乡，有105位帝王定鼎九州，是华夏民族的精神故乡，是“最早的中国”。

史学考证知，文明首萌于此，道学肇始于此，儒学渊源于此，经学兴盛于此，佛学首传于此，玄学形成于此，理学寻源于此。

在这古老而繁荣的土地上，大自然惠予了特别的优势和殊胜的境遇，先民们胼手胝足地开拓和构筑了独有的特色文化。

XX历史上名人辈出，文化景观资源源远流长，蕴藏深厚，内涵丰富，品位极高，特别是人文景观资源丰富多彩，文物古迹众多，形成了无可比拟的地域文化——XX文化，以及颇具特色的餐饮文化、宗教（佛教、道教）文化和古运河文化等等。

区域优势：

隋唐宫城遗址公园建成后将成为全国规模最大、最具代表性的古代大型城市遗址公园，其在文化领域的吸弓I力在世界范围内举世瞩目，周边区域也必将成为繁荣文化产业的热土。

规划的XX文化创意园毗邻隋唐宫城遗址公园，可谓占尽地利。

旅游优势：

XX文化创意园周边2公里范围内，旅游资源极其丰富，文物古迹星罗棋布：

东汉的董公祠、妥灵宫，隋朝的周公庙，唐朝的明堂，宋代的文峰塔，元代的府文庙，明清时期的鼓