海洋别墅市场分析.docx

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海洋别墅市场分析

海滨别墅市场分析

一海滨别墅的诞生

20纪初，欧洲、美国等西方发达国家相继步入现代化社会，社会经济高度发达，并且形成了工业社会时代新的富裕阶层，相当一部分的人具备了购置别墅的经济实力，社会上的超级富豪则开始了对别墅品质和价值的更高追求。

与此同时，有人看好高档别墅这个潜力市场，在地中海沿岸开发了大量海滨别墅，众多欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为知名的休闲度假中心，相继，西方各国也都开始了在沿海地区的环境较好的位置造建别墅，由于土地成本、建造成本高以及配套、环境比较好，此类别墅在价格上通常要远远高于普通别墅，形成了一个高端的别墅住宅供应市场，海滨别墅的概念开始出现。

到20世纪60年代，以法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村的快速发展为带动，旅游渡假房地产市场开始由此形成，到今天遍布世界各地的海滨渡假别墅酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游渡假房地产市场发展到一定规模。

水系成为豪宅的重要元素，沿海建设成为高档别墅的重要标志。

比如法国卢瓦尔湖畔便聚集了弗朗西斯一世的舍家索堡、布卢瓦伯爵的希农堡、皇家尚博尔堡等历代豪宅。

比尔·盖茨那座号称价值2亿美金的现代豪宅，也选址于西雅图市郊的华盛顿湖畔。

日本东京湾、香港的浅水湾、半山豪宅无不如此。

国内，从2001年别墅市场提速发展开始，海水、沙滩、阳光已经成为豪宅和高档酒店的核心因素。

由于看好海滨别墅这个市场，而在别墅项目本身没有自然优势的情形下，有实力的开发商会不惜重金造水，打造海滨别墅的概念，而且其中不乏成功之例。

可见，水的概念在别墅住宅中的重要性。

在国际上多数地区，房地产业都是一个举足轻重的产业，在国家的经济产业发展中占据着一席之地。

从国内房地产市场数据上看，别墅住宅产品的供给量与需求量也在逐年放大，人们在选购别墅时，目的性也更加明确，对别墅自身的价值和档次也愈加挑剔，行业的蓬勃发展趋势给海滨别墅带来了更大的市场需求和发展机会，令其价值节节攀升，也使得真正成为身份的象征。

二海滨别墅市场分析

优势和机遇：

市场前景广阔

中国经济迅速发展，目前我国人均年收入已达1000美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，一些发达城市已经达到或超过3000美元。

人们对生活质量的需求也在提高，有购置海滨别墅购买欲望和能力的人群基数都在增加。

世界范围内来看，海滨别墅市场一直都在发展，看不出有任何衰退的痕迹。

据美国房地产经纪人协会统计，2003年，美国公民中的60.7％拥有自己的第二套住房，鉴于低利率对于房地产的刺激，这个数字无疑还在继续增长。

无论贫富差距多么显著，具有购买高档别墅经济实力的人群在增加，海滨别墅的潜在购买群体在增长，在美国，富人往往拥有3套以上的住宅，各国情况也大都类次，这些人群，如要再次选择住所，无疑会倾向考虑别墅产品。

休闲消费升温

现阶段国内每年节假日已经达到114天，约占全年总天数的1/3。

人们比以往更具有时间来享受海滨别墅这类产品，因而对消费者来讲，海滨别墅的价值实际增加了。

而且，随着我国经济的进一步发展，可以预计，带薪休假制度有望出现，这也更加有利于海滨别墅市场的发展。

国际上，西方发达国家居民更是注重对生活品质的追求，法定的休假时间很长，在满足了温饱与生活必要需求之外，拥有一处可以体现身份的别墅，是多数人共同的想法。

社会消费心理趋于成熟

国民生活水平的提高和休闲时间的上升，对的生活质量的追求在增加，对海滨别墅的需求符合经济发展和社会变动的趋势，高端消费群体在选择购置别墅住宅时也出现了从感性阶段逐渐向理性阶段变化的趋势，在选择上决策上考虑的因素更全面，这给真正赋有内涵价值的海滨别墅产品带来了机会。

环境附加价值

海滨别墅多数情况下会选择在距离大城市或风景旅游区的周边沿海线，基础交通状况便利、项目本身及周边具有良好环境。

不仅对个人消费者有吸引力，对于以投资为目的的客户群也具有很大的吸引力。

海滨别墅的高端性符合消费者追求身份的心理，具有消费群体，同时，海滨别墅本身所具有的附加价值，在别墅市场波动不是很大的情况下，使得消费群体乐于投资。

市场融资渠道在增多

随着国内金融市场的发展和完善，给房地产业提供了更多的融资渠道。

一种新的金融工具———房地产投资基金将受到开发商青睐。

房地产投资基金通过对房地产企业的股权投资，不会给企业增加债务负担；房地产投资基金有分散投资、降低风险为基本原则，在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；房地产投资基金作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利于促进房地产业健康发展。

在我国，房地产投资基金的萌芽已经出现。

2004年，由深圳万科等12家企业共同发起组建的中城房网投资管理有限公司正在着手与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。

　　同时，房地产证券化在讨论多年之后，也将有望得以发展，实现。

购房者可以通过购买房产有价证券，增加了投资渠道，实现了房地产保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。

证券化让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展大为有利。

海滨别墅劣势与风险：

风险点

海滨别墅相对于普通公寓和别墅总价要高出很多，存在高位风险。

其潜在消费者相对较少，可开发区域有限，集中表现为客源、产品、地段三者间的矛盾，分别体现在：

●海滨别墅价格高，并且由于别墅产品的特殊性，使得投资者在选择购买时决策会比较慎重，其受宏观经济环境影响大，如有经济、政策或政治波动，首先波及的必然是海滨别墅等高端产品。

●海滨别墅海滨渡假村多数位于区域经济中心城市的沿海线，并有些海滨别墅项目会临近港口，其周边海域或水系的自然环境的好坏是影响项目品质的关键因素，而国内环境保护的意识和措施都不强烈，其存在受到周边海域海水污染的影响。

●气候变迁的影响，2004年印度洋海啸过后，使濒临海边的海滨别墅增加了不可预测的风险，会增大消费群体的心理压力，使消费者增加决策周期或改变投资方向；气候变暖产生海平面上升的现象，对于海滨别墅也是一个潜在的风险。

此外，海滨别墅位于海沿线的独特地理位置，降雨、海风等气候因素对其结构和质量会有较高要求。

●价值选择风险，海滨别墅整体上讲存在较高的利润空间，受市场利润诱惑，开发商容易盲目跟风，不惜成本高价位拿地，造成开发成本增加，并形成高度竞争的板块区域，在产品又无明显差异和优势的情况下，后期则需要加大宣传投入，这些增加的成本最终肯定是要折算到产品售价中去，容易形成开发与销售动作迟缓的局面；在房地产业持续升温的状态下，部分区域，别墅产品的供应量在短期内远远超出需求量，地产经济形成泡沫，存在价值回归与调整的风险，开发商如缺乏有效手段的将产品销售变现，则风险就会积累在开发商身上，而此类风险在经过详细客观的分析的情况下，在很大程度上是可以避免的。

●政策风险国内，针对目前房地产开发过程中开发商自有资金比例过低的问题，央行不久前出台了相关政策，对原来的房贷政策进行调整，对房屋贷款尤其是高档别墅住宅的贷款规定更为严格，对住宅销售要达到的完工程度要求也在提高，政策的调整，会对房产开发市场产生重大影响,而作为社会主义市场经济的中国，在经济发展过程中，一旦出现于政策意图不一致的情况，政府必定会出台相关的法规政策，来约束限制经济、产业的发展动态，所以说，在国内发展海滨别墅是一直存在政策风险的。

在海外其他国家和地区，政府不会轻易干涉市场经济的运行，政策风险相比会小很多，但同时也存在经济波动比较大的时候造成的地产价格上下起伏比较大，同样存在不可预知的风险，这些都是要在开发海滨别墅之类的高端项目要考虑的。

应对策略

　在竞争激烈的市场环境下，别墅开发商应高度重视开发中存在多种风险，这要求在别墅的开发有正确的策略指导以及策划方法和过程。

　　&细致、充分、深入的市场研判；

　　&精准、到位的市场定位；

　　&创造品质优越、市场接受度高的产品

●海滨别墅的个性化也是增强产品竞争力的一种有效方法，个性化是创新，是在体现更高层次人文关怀精神的理念扩张。

在海滨别墅开发设计中，创新要坚持科学性、实践性和开放性，创造符合客户群体需要的“精品”，实现产品与市场的匹配。

●市场从来都是良莠并存的，开发海滨别墅避免投资失误的最根本，还是要对市场进行深入的分析研究，推出精品，保持产品始终立于不败之地。

在海滨别墅开发之初，要对整个行业和区域市场进行较为细致、完整、合理的调查与研究，特别要对消费市场的把握作到有充实有力的依据；海滨别墅作为高档住宅，它最终还要以商品形式拿到市场上来买，如果脱离了市场需求，容易会形成滞销形成烂尾楼。

先期发展商要对海滨别墅有市场概念，对产品的理解不能停留在照搬的基础上，不去考虑别墅产品它真正的市场需求点在那里，别墅产品在开发之初，有着50％以上的高额利润，会出现一些“跟风”现象，开发要慎重，需要研究区域供需双方市场容量，避免被套牢；应考虑到国家宏观经济、政策因素的影响，对资金预算有严格控制，避免资金链脱节。

●海滨别墅由于其价值高的特点，尤其要注意加强营销，选择适当的推广模式，避免宣传简陋单一或者不恰当，不能仅依靠大量粗放式的广告投放或者夸大宣传等。

在海南三亚市三亚湾海坡开发区里“海角丽园”有3幢“烂尾”别墅；烟台市最豪华的海滨别墅区“海韵半岛”别墅区闲置了近10年；北海市有107万平方米限制房和120万平方米的“烂尾楼”，其中大多是度假村、酒店和别墅式建筑，这其中原因，除了开发商自身发生问题或是政策影响等之外，不能不认识到缺乏适当有效的营销策略。

与20世纪以工业化为主题的社会化大生产蓬勃发展所不同的是，21世纪以旅游业为主导的休闲产业异军突起，人们的人生目标从20世纪追求物质财富极大化转向物质与精神的同步释放，追求生活品质的高尚化。

这一转变是人类进化的需要，又是社会发展的必然，它所衍生的是21世纪与人类社会文明的进步相比称的精神文化产业的快速发展。

三客户群分析

无论是海外还是中国内地，有实力和意愿购买海滨别墅的人主要可以分成三个类型：

一类是尚没有同档次高档住宅的富豪。

第二个类型是已有别墅或高档住宅的，希望改变现有居住环境或提升居住档次的。

第三个类型是一渡假或投资目的在海外或非本居住地购买海滨别墅。

　　在国外，海滨顶级豪宅体现的是一种生活方式。

安全性、私密性是海边豪宅特有的功能。

住宅直接面临海岸，前方没有任何建筑，本栋建筑住户之间也没有任何对视，所以几乎实现了完全的私密性。

去过迈阿密的人纷纷感叹：

“有生以来第一次看到如此充满豪气和景观震撼力的住宅。

”沿海全部为豪宅，没有杂居现象，每户都有私家游艇和专用的游艇码头，每栋价值都达到数百万美元甚至超过千万美元。

很多富豪们主张体验生活方式，成功之前就有过类似的愿望，同时对自身未来的预期很好。

他们注重人生的生活感受，充分享受生活。

第二种类型已经有相当不错的居住环境了，希望进一步的提高居住品质，这部分人群也是最挑剔的，最看中细节，对自己的居住环境要求十分的讲究。

第三种类型看好所购置别墅的地理优势、人文环境、区域的发展前景，其中已商业人士居多。

这些处于塔尖的消费人群对豪华、气派的海滨别墅比较青睐，追求更加个性化的产品，名家的设计与建筑风格，都是他们会考虑的因素。

他们选择豪宅的标准，要有稀缺的地理位置，便利的交通，良好的景观资源，内部环境要求低容积率、低密度、高绿化率，有完善的配套设施，在建筑上运用更多高科的技产品，私家庭院的面积有的达到1000平方米左右，甚至会更大，要能够体现身份、豪华与品位。

而高端的海滨别墅正符合他们的有要求。

四海滨别墅市场发展展望

纵观世界各地的高端别墅，共同的特点都是占有诸多稀缺的资源，这不仅使居住在这里的人感受到优美的环境，而且可以享受到投资带来的增值回报。

长期走势看好

海滨别墅由于其自身价值高的特点，决定了对经济政策波动敏感的特征，最近七部委联合发的一个文件，就是调整市场供应结构，海滨别墅肯定是在调整范围内，言外之意意味着别墅这种物业将来的供应可能会从减少，将来供应别墅会越来越难。

虽然政策在短期内具有负面影响，比如说近期的购买力会受到影响等等，然而长远来看，限制别墅土地供应，恰恰有利于提升别墅产品的整体价值，海滨别墅自然也在受益群之中。

美国，纽约长岛近些年房价不断上涨，平均每年上涨15%左右，现在长岛的房价是20年前的4、5倍的水平；西部，洛杉矶临湾地带，别墅平均价格比10年前上涨也近50%。

价值理念凸显

国内房地产业经过十余年的飞速发展，在别墅市场，现在存在以下几个特征：

别墅项目供应量猛增。

尤其是北京、上海等地区；新区域市场的形成，一些二线城市、新兴中心城市、旅游城市等市场仍在高速发展，吸引着众多的投资资金；区域内的豪宅市场已经形成，产品价值差距在拉大。

　　电影中的豪宅理论——不求最好、只求最贵，似乎可以解释了豪宅市场的成因。

鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价2800-3500美元闻名上海楼市，总共49套已售80%以上。

湖南路上汤臣怡园也以每平方米27000元的高价独领风骚，也取得了80%以上的销售业绩，再次印证了豪宅理论。

在市场逐渐成熟的过程中，高档别墅包括海滨别墅的竞争会越发激烈，消费群体的判断也会逐步回归理性，在此环境下，提升产品的核心价值才是发展的关键。

竞争日趋激烈、市场投入逐步加大

　　在现阶段，别墅市场的供应量在增加，近期在建和在售的海滨别墅别墅楼盘也在增加，市场竞争日趋激烈，开发商们为了取得预期的市场效果，普遍加大市场推广的费用。

要想成功开发海滨别墅，对开发商实力的要求也就在加大。

投资海洋别墅项目存在风险

虽然别墅市场前景看好，但在市场上出现一段时期内供应量突增的局面而需求量并未有大的变化时，在这种情况下，海滨别墅产品如果本身缺乏特色，在营销推广方面没有创新、产品本身没有文化蕴涵、单靠简单的复制与炒作，对于投资者来说，不会有真正的吸引力，前景不容乐观。

市场回顾和展望

从九十年代初国内第一批别墅诞生开始，别墅伴随着宏观经济和市场起伏，经历了诞生、发展、调整、放量的一个中长期过程。

按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：

　　第一阶段：

外销别墅掀起第一次别墅浪潮；

　　进入九十年代后，外商投资速度和范围都强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，以上海为代表的一些沿海地区，出现了大批的外销花园别墅群，形成别墅市场的第一次浪潮。

　　之后由于开发过度，及97年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。

　　第二阶段：

内销别墅成为成交主力

　　从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴“所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。

　第三阶段：

从2001年开始，别墅exe投资放出巨量，别墅品种逐步齐全，至2004年来，市场供应更是大幅增加，意味着“别墅年”的到来。

　在国内，宏观经济不断向好，人均财富逐年增加，人们对居所的要求标准也越来越高，具有良好周边环境的海滨别墅必然会受到更多的投资者的青睐，长期看来，具有高品质的海滨别墅市场将是卖方市场，而在短期供应量的增长速度超过需求量的增长速度的情况下，必将使一些没有特色的别墅被弃之出局。

各地方政府执政理念的变化和执政水平的进步，一个城市的整体形象对区域内海滨别墅市场的发展也起到了很大的作用。

政府在政策上的倾斜与支持，在交通等基础配套设施上的完善等非开发商之力能及的方面，政府却可以很好发挥作用。

比较典型的是北方沿海城市大连，90年代以来，大连在“经营城市”的概念下，加大对城市环境的治理与规划，城市面貌和投资环境都大有改观，城市形象也有极大的提升，形成了在人们心中的花园城市的印象。

在城市环境良性发展的同期，大连的房地产市场也经历了一次大的发展。

从海滨别墅的发展历程和现状，以及整个房地产业的行业来看，海滨别墅作为一种高端住宅产品，其价值不会消失，仍然存在发展机遇，始终会是机遇与风险共存。

在国家抑制房地产行业过热发展稳定房价，控制高端别墅的信贷等措施的宏观环境下，房产作为投资品的升值预期在降低风险在增加，作为消费品的实际成本在增加，受到影响的不仅仅是开发商，众多潜在投资者也会对政策的实施加以关注，这都会影响到整个市场的走向和活跃。

开发海滨别墅要考虑的关键问题还是如何真正开发有价值有品位的产品，具有高价值因素的产品，总不会被市场抛弃。

与国内市场上的别墅产品多为新房不大相同，国外每年交易的海滨别墅中，转让的部分占了很大比例，这与其发展时间长，市场较为成熟有关。

而在成交的二手别墅中，价格并非低于先前价格，而是有升有降。

令此市场真正存在投资获利的机会。

五海滨别墅的定位

海滨别墅的分类

海滨别墅的定位首先不能脱离自身的分类，首先需要从项目本身的开发目的或目标客户群体的购买目的出发，从而进行定位分析。

从普通别墅消费需求的角度大致可以把别墅归纳为以下五类：

居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求，此类项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。

比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个人爱好和需求，这种需求在作为别墅高端产品的海滨别墅中也存在；度假型的别墅，人们生活方式的改变形成了了度假型别墅的需求，而且今后度假型的别墅需求量会增大，此类别墅应该是海滨别墅可以重点考虑的市场切入点；出租型别墅，在北京、上海等经济发达地区这中别墅产品较多，在上海的一些跨国企业管理人员，存在此类需求，他们一般不会购买别墅，但有能力租住别墅；旅游型别墅，在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。

在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，目前在国内，这种别墅已经开始兴起；投资型别墅，由于很多别墅住宅因为地段、品质等因素具有很好的收益，能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。

海滨别墅定位分析

从海滨别墅的功能上讲，首先具备普通别墅住宅的一些性质，如交通便利、较大的使用面积、复式楼层、私家花园、高水平的物业管理等特征，同时由于它具有濒临海边或水域的特点，增加了海滨别墅的附加价值和档次，应该在设计上注重细节处的品质；其次，由于海滨别墅所依托的海滩资源的稀少性，决定了其有限的的市场供应特点，必然可以占据市场上高端产品地位，同时，海滨别墅几乎是高端人士才有实力有条件去考虑购买的产品；再者，根据不同的发目的，以销售为主的海滨别墅住宅开发和以投资经营为主的别墅酒店或渡假村的形式开发目的的不同，决定了不同的海滨别墅规划和设计上的不同，形成了在项目的规划规模、产品定位、设计风格、单体规格等方面差异。

依据不同国家和地区的相关行业政策，以后者为开发目的的海滨别墅多数位于风景旅游区，一般不对私人进行出售，而是作为海滩整体娱乐旅游的一部分，起到打造品牌、吸引人气的手段。

此外，应该根据不同区域的文化、经济、人文环境的差异，来确定别墅的市场切入点和客户群体，制定相应的产品设计、推广与价值定位。

通常，海滨别墅设计师均会在产品设计中，充分利用海滩或水域的概念，在布局、装饰、家具、色调等诸多方面与别墅定位相一致，加强别墅产品的特色。

设计师根据其建筑特点及周边环境，让它具有感觉，特别让它产生出很阳光、很休闲、很新鲜、很高雅的那种气质和感觉，由整体、细节、角色的不同层面来担当完成。

一般来讲，海滨别墅一楼面积很大，顶棚也相当高。

大面积的中厅被不同高低的地面自然分成两个部分，高而宽敞的窗户使得室内光线非常充足。

海滨别墅之所以价格昂贵，除了因为其本身的“先天”优势之外，其是身份的象征，发展商销售的是富豪的生活，所以“后天”的物业管理服务是其物业保值增值的砝码。

对于海滨别墅而言，品质与管理应并重。

多元化的会所设施，住户足不出户就可享用各项设备，优良的物业管理，可提高私隐度及住户的安全感。

在国外欧洲、北美等地，由于人口密度较小，经济较发达的原因，并且其海岸线较为宽阔，相对国内来讲，有更多的海滩资源可用于开发海边别墅或渡假村。

因此在海滨别墅的建筑风格、产品定位等诸多方面有着更大的选择，产品类别更加丰富化，不同海滨别墅带也都有自己的主流消费群体，在这里，别墅更充分的体现了居住者的身份和阶层。

如大牌明星集中的地带、商界政界人士集中的地带等。

在其别墅产品的推广上和消费群体对别墅的选择上，形成了聚集效应或是阶层效应。

并且，欧洲、北美的加拿大介绍、美国等国家和地区，社会发展阶段比较先进，地广人稀，居民人均居住面积比较大，有数量众多的中产阶层都拥有独立楼院，别墅产品对其的价值与国内远远不同，人们对于别墅能够给生活上和精神上带来的价值比较重视，对别墅的品质要求更高。

整体上，这些国家和地区的海滨别墅价格与配套比国内的产品要，在住宅建筑、装修装饰、配套设施等更显其尊贵之本色。

在2004年美国豪宅排名中，位于纽约长岛的“三湖别墅”以7500万美元的价值排在第一。

其总面积约2300平米，除了临近海滩之外，还有三个湖泊以及一个高尔夫球场。

一般来讲，海滨别墅在宣传中可以重点突出表现其价值的一个或某几个卖点：

●身份具有象征别墅购买者身份的特征，即价值以外的购置门槛；

●知名度通过各种活动，如接待某些重要人物，产生名人效应；

●升值概念如亚洲的达沃斯、中国的嘎纳。

亚洲博鳌论坛永久会址博鳌，论坛、会展活动会带来升值潜力；

●休闲、疗养概念强调项目的区位、环境、配套等。

●风格在市场上同类产品众多的情况下，打出风格会起到异想不到的作用。

设计要满足市场需要

海滨别墅在设计上一定要满足市场要求。

客观来讲，海滨别墅作为第一居住所在地的功能并不是很丰富，更大的意义在于提供给人们一种高端舒适的生活居住方式，更是一种身份和品位的象征，要培养消费者的这种种生活概念。

还有就是施工质量，别墅对环境方面的设计要求较高，如水景、绿地、各种植被的搭配等，要对产品本身研究透彻，作好环境配套设计。

海滨别墅开发的注意事项

海滨别墅的特殊性，在于其所蕴涵的环境等软性因素，对别墅的环境包括交通环境、自然环境和配套环境进行研究。

对项目的整体规划及周边设施及项目的研究；避免区域内由于缺乏整体规划，导致项目规模小、档次不高、分布较散乱、硬件设施滞后、配套功能不完备等问题，避免影响到海滨别墅的品质与价值。

国内，房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近几年来的别墅热，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。

客户群体从早以前的特权人士到现在更多的富有人士，功能也拓展到作为生活起居的第一居所和休闲渡假之第二、第三居所；从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。

但无论其功能如何拓展，种类如何演变，别墅的本质特征没有变化：

·别墅只有少数人才具有消费条件，占据环境资源，属于稀缺性商品，别墅必须体现个性化，海滨别墅尤为如此。

应于区域经济发展相协调

房地产行业独具的“社会承载性”，以及它的聚集、整合、带动功能，使地产及其产业链成为城市化进程的主要动力源，制约甚至决定着城市经济的规模、结构、布局和发展水平，同时也受到城市发展阶段的影响。

开发海滨别墅等高端住宅，要考虑到与城市发展的协调性，考虑到市场前景与城市发展的互动性。

客源市场定位策略

通常可以有以下三种策略来进行海滨别墅的市场推广：

核心部分策略

根据海滨别墅所处的环境、位置等客观环境，明确产品主题和核心，发挥“海”的资源给别墅带来的优势，并结合区域经济、人文特点以及市场环境来制定策略。

外部部分策略

通过宣传推广、服务质量、品牌形象、景区设计风格、价格等直观有效的策略吸引和留住客户。

延伸部分策略

海滨别墅面对的市场面广，而针对的客户群却是相对有限的，海滨别墅的有效客户在其中又是少部分，这