凡凡的思维324.docx
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凡凡的思维324
2014-03-24
凡凡 14:
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大鹏
凡凡 14:
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干啥呢
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上班啊 姐姐
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哈，今天你看起来好闲的
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不闲啊，
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上周刚从南京出差回来
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太累了
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美城的老大是不是姓汪
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接着又有要多工作要做
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嗯，汪巍
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前天他们人事约我呢，我跟他们老大谈了一下，感觉那个人不太靠谱，跟老孟有一拼，太忽悠了
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你忙啥呢？
累的很
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代理公司不都这样么
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我跟他喝了个茶
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代理公司 尤其是前期，不都是忽悠么，侧重后期营销的代理还能好一些，毕竟还有个业绩和绩效能够约束
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感觉这个人不太靠谱，是不是代理公司都这样啊，说话不靠谱
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他们又不生产什么实体产品，就是靠策略、方法、理念、方案这些东西卖钱，如果你认可这些，那就叫能力，不认可这些，那就可以叫忽悠
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最终是不是忽悠，还是需要客户和市场的检验
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不过我觉得他们好像拿忽悠当饭吃
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你在甲方，你也知道，甲方要的东西很简单
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其实就是一张总平图，一张定位说明，一张价格表
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嗯 知道
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有些甲方要的东西也不简单
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你也对接过中铁，
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类似这样的甲方，包括天朗在内
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很多甲方要的并不简单，
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我跟那个人聊，他还跟我谈空间规划啥的，我就直接问他了，你的意思是让策划做空间规划，他说不是，是让策划出设计任务书，我直接就问他：
你的言下之意就是策划一个外行指导设计内行怎么出活？
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我现在自己在甲方，我知道甲方很多时候也很谨慎和小心，不过他全要干货的
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就几页纸
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而不是一个很炫的方案
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跟美城聊了以后，我觉得小孟他们也许还真是一路子
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我想他的意思是，营销口和前期口的策划，对接市场、客户后，了解到详实的市场间隙、市场需求、客户需求等等，以此指导产品定位、项目规划和产品设计
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哈哈
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说的可真溜哈
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不就是这样么
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正常正确的流程 也应该是这样
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从流程上说你说的对
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但是从策划的角度，你说的不对
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说说看
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事实情况是
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产品定位——不是靠市场间隙和调研出来的，而是靠经验和创意出来的
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不认同
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项目规划——不是靠数据出来的，而是靠财务和设计2个专业最优化出来的
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不认同
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哈哈
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就知道你不认同
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走着看吧
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等你做多方案了，你就发现，定位很模糊，创意是最难的的
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一个产品，很难在大定位上区分，只能在一些创意上胜出
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行活做的整齐不难，最难的是亮点突出
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我们觉得咱说具体一点比较好理解
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咱就拿住宅来说吧
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这样说吧，有个地，50亩，可以做城市综合体，可以上三种业态：
酒店、公寓和住宅，你可以用调研数据算出来地块的业态，甚至是配套比，也可以准确算出酒店的类型，公寓的规划和住宅的户数比
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但是：
定位怎么做？
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做城市综合体？
主打什么产品？
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定位包含很多内容，你所说的是哪种定位？
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我说的是核心定位
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地产行业首先要定的梯队定位
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也就是常说的：
站几号
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这些都是可以用调研做完的
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梯队定位，还真没听过
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主题定位
档次定位
客群定位
产品定位
价格定位
商业的话还有业种业态定位，大概就这些吧，
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你说的是哪种定位
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主题
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那也要分什么项目了
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而且这东西，就是个概念
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就跟品牌一样，
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本身就是个虚的东西，
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你看来在天朗学习不少嘛
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很多项目搞的意式风情，法式风格，欧式园林等等
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卖不掉照样卖不掉
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哈哈
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我在天朗什么都没学到
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有道理哈
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做的是产业地产
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跟以前的工作不搭边
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那你忙啥一天都
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我在营销口，现在还没项目落地，我既要做前期的策划调研工作，又要做营销口的推广和策划工作
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哈
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岂不是大拿了
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别花搅我啊
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哈哈
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你自己说的嘛
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我给你总结了一下啊
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别，咱还是讨论刚才的话题吧
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不管产品是住宅、商业，还是写字楼、公寓，甚至是厂房、工业别墅
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我个人觉得，都最应该以市场和客户需求为导向和依据，进行设计和产品定位
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这些都是功能性产品
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满足功能、优化功能是第一要素
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在此基础上才是设计和创意的发挥
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凡凡 14:
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说的好
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33
说的好
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...
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策划和设计的根本立足点啊
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又花搅我，我不会说了
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00
真的啊
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任何一个营销代理公司如果能这么想，房子就好卖了
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但 其实你也刚提到了，理论上是这样的，现实中，太多太多的开发商和项目，都不是按这个道理和流程来的
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这其实就是 问题所在，
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还有一点可能的原因，就是 市场太多变了，市场需求和客户需求太难捉摸 太难把握了
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是的
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而 大多数代理公司的生存必须靠多接项目 来维持
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也就是保量
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没有那么多时间和人力去就每个项目专门去研究市场、研究产品
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所以质就下来了
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所以 代理公司现在越来越不好干了
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好点的，有实力点的开发商都自己成立营销团队，
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自己成立代理公司了
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自己人为自己做事儿，相对就踏实一些，成本也低
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是的
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但 又有新的问题了
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代理公司如果前期能加强设计力量，提的方案有一些实质性的产品建议和亮点也不错
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开发商大多擅长 项目的开发
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政府、土地、建筑、工程、设计院这些板块
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营销板块主要是靠人力，或者说营销团队的销售能力
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是滴
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这时候对营销团队人员素质、案场管理、形象包装的要求就比较高，但甲方又没有这方面的经验和专业性
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营销团队的强弱取决于什么
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还有，代理公司主要是唯能力是用
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唯才是用
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好多甲方 跟国企 企事业单位有点像，
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有点论资排辈的调调
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是的
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上下级之间、同事同事之间相处起来的关系也很微妙
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可能工作能力都可以商量，要求不那么够爱，但必须八面玲珑 甚至虚与委蛇
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这就搞得专业性更差了，
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哈哈
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你现在的感触吗？
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而且，作为粗枝大叶、不太会八面玲珑的人来说，这就很累，既要工作尽心尽责，又要照顾各种人的情绪、感受、面子
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等等
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我现在有点这种感受吧
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举个例子，
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我前几天被公司调去南京出差，大概10个工作日，12天
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一个项目，从去年13年年中，公司就开始接触
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我是第一次去，第一次接触这个项目，去了没任何人跟我交代对接这项目的任何信息和资料
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我自己一个人，靠双脚走
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5天时间 把项目周边的商业街、社区、学校、商家、学生从头到尾 ，调研了一遍
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也不算详细，
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公司没派车给你吗？
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毛都没有
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有些时候，我自己打的车
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还不知道能不能
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报销
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为何不要求？
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那边就三辆车，领导都不够用
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为何提前不列个计划，支出个费用？
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哪有什么计划，临时通知
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哈
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周六晚上10点半，我都准备睡觉了，打电话通知我周一去
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出差
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天朗把你招聘真是赚大发了
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你一个人去的吗？
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居然是12小时的火车，回来是16个小时的火车
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你敢信
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我们跟两外两个同事，他们是去负责另一个地块
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跟我负责这个项目没一点关系，也没啥帮助
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临行前，我们部门领导跟我说，之所以派我去，因为部门12个人，大都没接触过商业
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哈哈
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有些甚至都没做过房地产
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....
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你去调研了一番
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嗯，我一个人尽我所能 5天把所有能调研采集到的数据统计、汇总、分析
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出了一份十几P的ppt
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发来我看看
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明天发你吧
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行吧
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今天u盘忘在家了
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你现在在你们部门可是受重视哈
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不错
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no
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并非你想象的
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为什么？
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员工手册中 规定像我这个级别的，出差住宿标准200，吃饭100每天
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然而去了跟总经理、副总经理还有另外3个同事住一个loft
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每天早饭煮鸡蛋、买面包
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每天中午是外卖、晚上回去做饭....偶尔在餐馆吃，
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这都没什么
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关键问题是，这一个屋檐下相处过程中，
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我比较粗枝大叶，
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不太会察言观色
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而且就工作上的事儿，有过几次跟领导的辩论
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把你领导得罪了？
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得罪到没有
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我对领导还是很尊敬
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很服从的
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只是小的细节 我承认自己做的不好
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你一次说完嘛
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比如前一天晚上做方案、讨论问题睡得晚
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第二天没有领导起得早，结果鸡蛋领导煮好了，面包酸奶领导热好了，
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起来后，明显就能感觉到很不舒服、很尴尬
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但这并非我自身生活习惯的问题啊
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好几次都是 讨论方案到十一二点，
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还有一次到晚上1点半，一次凌晨4点半
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你想太多了
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不是，
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弄个早点还能给你摆脸色
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不是我想多了，真的是这样，
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这么小肚鸡肠，不会的
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是总经理还是副总经理
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他们都是打工的，无需计较
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反正你又不是给他们干
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你这个人最大的缺点就是太好说话了
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太诚实了
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笨蛋的很
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你知道临回来的前一天早上，我们讨论方案到1点半，上楼后，我和另一个同事又讨论了一个小时，2点半才睡，第二天7点54起床后，副总见我第一句话：
领导您起来了，啊？
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我们总经理人很好的，
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起码 对待下属很和善，不管是交代工作还是指出错误，都是用一种很容易被人接受的方式
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先不论专业性如何，就人格和领导力上来说，我们都很任何很尊敬
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副总就不同了，专门唱黑脸
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而且是当真的那种
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那就跟不用理他啦
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阉党而已
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要是总经理如果这样，你考虑走人，因为跟他混没前途
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副总经理是专门跑业务的，也就是挡酒的，陪吃的，业务口的
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哈哈
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他以前是平安保险的
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差不多 就这这种
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44
哈哈
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果然
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专业性 根本谈不上
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这种人一般在客户面前跟孙子一样，心里极度不平衡
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估计你们总经理用他也是用来喝酒和攒人脉的
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所以，你要淡定的呆着嘛
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我倒没有别的啥想法，我只想把我所负责的工作做好
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你的机会来了
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在不得罪任何人的前提下，最大化我的工作效率和工作成果
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说实话，我来天朗我就是来好好干，好好奋斗的
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我要是想混，我不用来大公司，随便找个小公司，混着多安逸
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来这大公司 每天都要换工装、难受死我了
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大鹏：
如果你想赚钱，就把你工作做的差不多就行了，别太出头，也别太落后，把精力腾出来，干点别的事
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01
各种条款 制度 规章 ，
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我忍受这些 就是为了来这儿学习 成长 奋斗的
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你需要的是机会，而不是拼命干
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嗯，你说的也对
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制度啥的都一样，不说了
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刚才要说的南京的事儿 还差一点没说完
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只不过你需要的是平台和一个机会，你可以爬上去，如果这里没有就要去别的地方找
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千万不能蛮干，猛干，有些人会感激你，有些人会等着看你笑话
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我做的方案 跟领导汇报了 也认真讨论了，领导认为有点单薄，需要再多做些侧面的工作辅助
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具体工作内容，我明天给你发了ppt后 再说
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成吧
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然后我看了一下 我们拓展部和设计部同事他们做的ppt
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洋洋洒洒六七十页，看了近两个小时
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看完后毫无头绪
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你发个他们的东西我看看
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哈哈
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全是些概念
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让我学习一下你说的超牛PPT
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我明天一起发给你，
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哈哈
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我等下找他们要一下
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哈哈
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好
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我很期待哈
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笑死我了，还概念设计
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问题是，他们可是从去年年中就开始对接这个项目
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呵呵
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最少都来出差过三五次
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对项目及周边了如指掌的啊
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做的东西，全是些空大虚
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举个例子，
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你发个来看看
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你去要去
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我看完后再讨论
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要不我先入为主
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好，我先不做评价
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影响我判断
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有道理，我收回我的话
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等我要一下
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你去找
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我等你
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一会讨论
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嗯，
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大概看了一遍
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概念性规划嘛
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所以，你认为问题再哪里？
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咱一个个说
2014-03-24
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洗耳恭听
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说
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这个ppt可不算是个概念性规划
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哈哈
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因为定位凭空而来
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一下子跳出来了
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哈哈
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我刚要到文件，名称是 求雨山文化园策划方案8.0
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8.0 你想想看
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前面已经做了7版了
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领导很需要确切的方案，合理化、可执行的方案
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哈哈
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从去年年中就一直在做这个项目前期工作，现在都快一年了
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这个方案根本落不下去
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怎么可能还停留在概念性上
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连基本的土地属性和周边业态都没有分析
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咋落嘛
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哈哈
细
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