凡凡的思维324.docx

1、凡凡的思维 3242014-03-24凡凡14:05:51大鹏凡凡14:05:53干啥呢细雨流光.14:06:12上班啊姐姐凡凡14:06:26哈，今天你看起来好闲的细雨流光.14:06:39不闲啊，细雨流光.14:06:46上周刚从南京出差回来细雨流光.14:06:48太累了凡凡14:06:49美城的老大是不是姓汪细雨流光.14:06:57接着又有要多工作要做细雨流光.14:07:09嗯，汪巍凡凡14:07:26前天他们人事约我呢，我跟他们老大谈了一下，感觉那个人不太靠谱，跟老孟有一拼，太忽悠了凡凡14:07:39你忙啥呢？累的很细雨流光.14:07:40代理公司不都这样么凡凡14:08:0

2、3我跟他喝了个茶细雨流光.14:08:08代理公司尤其是前期，不都是忽悠么，侧重后期营销的代理还能好一些，毕竟还有个业绩和绩效能够约束凡凡14:08:23感觉这个人不太靠谱，是不是代理公司都这样啊，说话不靠谱细雨流光.14:09:28他们又不生产什么实体产品，就是靠策略、方法、理念、方案这些东西卖钱，如果你认可这些，那就叫能力，不认可这些，那就可以叫忽悠细雨流光.14:10:07最终是不是忽悠，还是需要客户和市场的检验凡凡14:11:40不过我觉得他们好像拿忽悠当饭吃凡凡14:11:54你在甲方，你也知道，甲方要的东西很简单凡凡14:12:14其实就是一张总平图，一张定位说明，一张价格表细雨流

3、光.14:12:19嗯知道细雨流光.14:12:37有些甲方要的东西也不简单细雨流光.14:13:09你也对接过中铁，细雨流光.14:13:19类似这样的甲方，包括天朗在内细雨流光.14:13:28很多甲方要的并不简单，凡凡14:13:31我跟那个人聊，他还跟我谈空间规划啥的，我就直接问他了，你的意思是让策划做空间规划，他说不是，是让策划出设计任务书，我直接就问他：你的言下之意就是策划一个外行指导设计内行怎么出活？凡凡14:14:25我现在自己在甲方，我知道甲方很多时候也很谨慎和小心，不过他全要干货的凡凡14:14:43就几页纸凡凡14:14:52而不是一个很炫的方案凡凡14:15:32跟美城

4、聊了以后，我觉得小孟他们也许还真是一路子细雨流光.14:15:35我想他的意思是，营销口和前期口的策划，对接市场、客户后，了解到详实的市场间隙、市场需求、客户需求等等，以此指导产品定位、项目规划和产品设计凡凡14:16:09凡凡14:16:15哈哈凡凡14:16:21说的可真溜哈细雨流光.14:16:27不就是这样么细雨流光.14:16:44正常正确的流程也应该是这样凡凡14:16:49从流程上说你说的对凡凡14:16:56但是从策划的角度，你说的不对细雨流光.14:17:02说说看凡凡14:17:17事实情况是凡凡14:17:57产品定位不是靠市场间隙和调研出来的，而是靠经验和创意出来的细雨

5、流光.14:18:15不认同凡凡14:18:24项目规划不是靠数据出来的，而是靠财务和设计2个专业最优化出来的细雨流光.14:18:32不认同凡凡14:18:47哈哈凡凡14:18:52就知道你不认同凡凡14:18:59走着看吧凡凡14:19:19等你做多方案了，你就发现，定位很模糊，创意是最难的的凡凡14:19:40一个产品，很难在大定位上区分，只能在一些创意上胜出凡凡14:20:03行活做的整齐不难，最难的是亮点突出细雨流光.14:20:27我们觉得咱说具体一点比较好理解细雨流光.14:20:36咱就拿住宅来说吧2014-03-24凡凡14:21:58这样说吧，有个地，50亩，可以做城市综

6、合体，可以上三种业态：酒店、公寓和住宅，你可以用调研数据算出来地块的业态，甚至是配套比，也可以准确算出酒店的类型，公寓的规划和住宅的户数比凡凡14:22:04但是：定位怎么做？凡凡14:22:30做城市综合体？主打什么产品？细雨流光.14:22:42定位包含很多内容，你所说的是哪种定位？凡凡14:22:54我说的是核心定位凡凡14:23:05地产行业首先要定的梯队定位凡凡14:23:17也就是常说的：站几号凡凡14:23:45这些都是可以用调研做完的细雨流光.14:23:51梯队定位，还真没听过细雨流光.14:24:38主题定位档次定位客群定位产品定位价格定位商业的话还有业种业态定位，大概就这

7、些吧，细雨流光.14:24:45你说的是哪种定位凡凡14:25:01主题细雨流光.14:25:12那也要分什么项目了细雨流光.14:25:31而且这东西，就是个概念细雨流光.14:25:44就跟品牌一样，细雨流光.14:25:54本身就是个虚的东西，凡凡14:26:16你看来在天朗学习不少嘛细雨流光.14:26:20很多项目搞的意式风情，法式风格，欧式园林等等细雨流光.14:26:28卖不掉照样卖不掉凡凡14:26:36哈哈细雨流光.14:26:41我在天朗什么都没学到凡凡14:26:42有道理哈细雨流光.14:26:48做的是产业地产细雨流光.14:26:58跟以前的工作不搭边凡凡14:27

8、:20那你忙啥一天都细雨流光.14:29:10我在营销口，现在还没项目落地，我既要做前期的策划调研工作，又要做营销口的推广和策划工作凡凡14:29:23哈凡凡14:29:25岂不是大拿了细雨流光.14:29:51别花搅我啊凡凡14:30:09哈哈凡凡14:30:12你自己说的嘛凡凡14:30:20我给你总结了一下啊细雨流光.14:30:59别，咱还是讨论刚才的话题吧细雨流光.14:32:00不管产品是住宅、商业，还是写字楼、公寓，甚至是厂房、工业别墅细雨流光.14:32:34我个人觉得，都最应该以市场和客户需求为导向和依据，进行设计和产品定位细雨流光.14:32:42这些都是功能性产品细雨流光

9、.14:32:55满足功能、优化功能是第一要素细雨流光.14:33:14在此基础上才是设计和创意的发挥凡凡14:33:21凡凡14:33:28说的好凡凡14:33:33说的好细雨流光.14:33:35.凡凡14:33:51策划和设计的根本立足点啊细雨流光.14:33:51又花搅我，我不会说了凡凡14:34:00真的啊凡凡14:34:15任何一个营销代理公司如果能这么想，房子就好卖了细雨流光.14:34:33但其实你也刚提到了，理论上是这样的，现实中，太多太多的开发商和项目，都不是按这个道理和流程来的细雨流光.14:34:53这其实就是问题所在，细雨流光.14:35:44还有一点可能的原因，就是

10、市场太多变了，市场需求和客户需求太难捉摸太难把握了凡凡14:36:51是的细雨流光.14:36:57而大多数代理公司的生存必须靠多接项目来维持细雨流光.14:37:05也就是保量细雨流光.14:37:29没有那么多时间和人力去就每个项目专门去研究市场、研究产品细雨流光.14:37:39所以质就下来了细雨流光.14:37:52所以代理公司现在越来越不好干了细雨流光.14:38:13好点的，有实力点的开发商都自己成立营销团队，2014-03-24细雨流光.14:38:20自己成立代理公司了细雨流光.14:38:44自己人为自己做事儿，相对就踏实一些，成本也低凡凡14:39:03是的细雨流光.14:

11、39:22但又有新的问题了凡凡14:39:35代理公司如果前期能加强设计力量，提的方案有一些实质性的产品建议和亮点也不错细雨流光.14:39:37开发商大多擅长项目的开发细雨流光.14:39:53政府、土地、建筑、工程、设计院这些板块细雨流光.14:40:39营销板块主要是靠人力，或者说营销团队的销售能力凡凡14:40:48是滴细雨流光.14:41:12这时候对营销团队人员素质、案场管理、形象包装的要求就比较高，但甲方又没有这方面的经验和专业性凡凡14:41:39营销团队的强弱取决于什么细雨流光.14:41:45还有，代理公司主要是唯能力是用细雨流光.14:41:50唯才是用细雨流光.14:4

12、2:11好多甲方跟国企企事业单位有点像，细雨流光.14:42:40有点论资排辈的调调凡凡14:42:51是的细雨流光.14:43:01上下级之间、同事同事之间相处起来的关系也很微妙细雨流光.14:43:50可能工作能力都可以商量，要求不那么够爱，但必须八面玲珑甚至虚与委蛇细雨流光.14:44:05这就搞得专业性更差了，凡凡14:44:23哈哈凡凡14:44:28你现在的感触吗？细雨流光.14:44:57而且，作为粗枝大叶、不太会八面玲珑的人来说，这就很累，既要工作尽心尽责，又要照顾各种人的情绪、感受、面子细雨流光.14:44:59等等细雨流光.14:45:06我现在有点这种感受吧细雨流光.14

13、:45:10举个例子，细雨流光.14:45:39我前几天被公司调去南京出差，大概10个工作日，12天细雨流光.14:45:58一个项目，从去年13年年中，公司就开始接触细雨流光.14:46:28我是第一次去，第一次接触这个项目，去了没任何人跟我交代对接这项目的任何信息和资料细雨流光.14:46:41我自己一个人，靠双脚走细雨流光.14:47:335天时间把项目周边的商业街、社区、学校、商家、学生从头到尾，调研了一遍细雨流光.14:47:47也不算详细，凡凡14:47:59公司没派车给你吗？细雨流光.14:48:08毛都没有细雨流光.14:48:20有些时候，我自己打的车细雨流光.14:48:2

14、7还不知道能不能细雨流光.14:48:30报销凡凡14:48:35为何不要求？细雨流光.14:48:48那边就三辆车，领导都不够用凡凡14:48:49为何提前不列个计划，支出个费用？细雨流光.14:49:04哪有什么计划，临时通知凡凡14:49:16哈细雨流光.14:49:22周六晚上10点半，我都准备睡觉了，打电话通知我周一去细雨流光.14:49:26出差凡凡14:49:30天朗把你招聘真是赚大发了凡凡14:49:40你一个人去的吗？细雨流光.14:49:53居然是12小时的火车，回来是16个小时的火车细雨流光.14:49:58你敢信细雨流光.14:50:16我们跟两外两个同事，他们是去负责

15、另一个地块细雨流光.14:50:25跟我负责这个项目没一点关系，也没啥帮助细雨流光.14:51:11临行前，我们部门领导跟我说，之所以派我去，因为部门12个人，大都没接触过商业凡凡14:51:28哈哈细雨流光.14:51:34有些甚至都没做过房地产细雨流光.14:51:35.凡凡14:51:38你去调研了一番细雨流光.14:52:10嗯，我一个人尽我所能5天把所有能调研采集到的数据统计、汇总、分析细雨流光.14:52:18出了一份十几P的ppt凡凡14:52:38发来我看看细雨流光.14:52:46明天发你吧凡凡14:52:54行吧细雨流光.14:52:55今天u盘忘在家了 2014-03-2

16、4凡凡14:53:14你现在在你们部门可是受重视哈凡凡14:53:16不错细雨流光.14:53:29no细雨流光.14:53:33并非你想象的凡凡14:53:50为什么？细雨流光.14:54:25员工手册中规定像我这个级别的，出差住宿标准200，吃饭100每天细雨流光.14:54:52然而去了跟总经理、副总经理还有另外3个同事住一个loft细雨流光.14:55:12每天早饭煮鸡蛋、买面包细雨流光.14:55:42每天中午是外卖、晚上回去做饭.偶尔在餐馆吃，细雨流光.14:55:47这都没什么细雨流光.14:56:04关键问题是，这一个屋檐下相处过程中，细雨流光.14:56:10我比较粗枝大叶，

17、细雨流光.14:56:18不太会察言观色细雨流光.14:56:42而且就工作上的事儿，有过几次跟领导的辩论凡凡14:56:46把你领导得罪了？细雨流光.14:56:55得罪到没有细雨流光.14:57:02我对领导还是很尊敬细雨流光.14:57:10很服从的细雨流光.14:57:33只是小的细节我承认自己做的不好凡凡14:57:46你一次说完嘛细雨流光.14:57:49比如前一天晚上做方案、讨论问题睡得晚细雨流光.14:58:33第二天没有领导起得早，结果鸡蛋领导煮好了，面包酸奶领导热好了，细雨流光.14:58:55起来后，明显就能感觉到很不舒服、很尴尬细雨流光.14:59:22但这并非我自身生

18、活习惯的问题啊细雨流光.14:59:38好几次都是讨论方案到十一二点，细雨流光.14:59:52还有一次到晚上1点半，一次凌晨4点半凡凡15:00:13你想太多了细雨流光.15:00:17不是，凡凡15:00:24弄个早点还能给你摆脸色细雨流光.15:00:30不是我想多了，真的是这样，凡凡15:00:33这么小肚鸡肠，不会的凡凡15:00:44是总经理还是副总经理凡凡15:00:57他们都是打工的，无需计较凡凡15:01:05反正你又不是给他们干凡凡15:01:23你这个人最大的缺点就是太好说话了凡凡15:01:27太诚实了凡凡15:01:29笨蛋的很细雨流光.15:01:40你知道临回来的

19、前一天早上，我们讨论方案到1点半，上楼后，我和另一个同事又讨论了一个小时，2点半才睡，第二天7点54起床后，副总见我第一句话：领导您起来了，啊？细雨流光.15:01:52我们总经理人很好的，细雨流光.15:02:35起码对待下属很和善，不管是交代工作还是指出错误，都是用一种很容易被人接受的方式细雨流光.15:03:05先不论专业性如何，就人格和领导力上来说，我们都很任何很尊敬细雨流光.15:03:17副总就不同了，专门唱黑脸凡凡15:03:28细雨流光.15:03:29而且是当真的那种凡凡15:03:35那就跟不用理他啦凡凡15:03:38阉党而已凡凡15:03:55要是总经理如果这样，你考虑

20、走人，因为跟他混没前途凡凡15:04:23副总经理是专门跑业务的，也就是挡酒的，陪吃的，业务口的凡凡15:04:29哈哈细雨流光.15:04:36他以前是平安保险的细雨流光.15:04:44差不多就这这种凡凡15:04:44哈哈凡凡15:04:45果然细雨流光.15:04:56专业性根本谈不上凡凡15:05:04这种人一般在客户面前跟孙子一样，心里极度不平衡凡凡15:05:26估计你们总经理用他也是用来喝酒和攒人脉的 凡凡15:06:07凡凡15:06:14所以，你要淡定的呆着嘛细雨流光.15:06:16我倒没有别的啥想法，我只想把我所负责的工作做好凡凡15:06:18你的机会来了细雨流光.1

21、5:06:45在不得罪任何人的前提下，最大化我的工作效率和工作成果细雨流光.15:07:05说实话，我来天朗我就是来好好干，好好奋斗的细雨流光.15:07:24我要是想混，我不用来大公司，随便找个小公司，混着多安逸细雨流光.15:07:44来这大公司每天都要换工装、难受死我了凡凡15:07:53大鹏：如果你想赚钱，就把你工作做的差不多就行了，别太出头，也别太落后，把精力腾出来，干点别的事细雨流光.15:08:01各种条款制度规章，细雨流光.15:08:14我忍受这些就是为了来这儿学习成长奋斗的凡凡15:08:18你需要的是机会，而不是拼命干细雨流光.15:08:26嗯，你说的也对凡凡15:08

22、:46制度啥的都一样，不说了细雨流光.15:09:00刚才要说的南京的事儿还差一点没说完凡凡15:09:10只不过你需要的是平台和一个机会，你可以爬上去，如果这里没有就要去别的地方找凡凡15:09:34千万不能蛮干，猛干，有些人会感激你，有些人会等着看你笑话细雨流光.15:09:49我做的方案跟领导汇报了也认真讨论了，领导认为有点单薄，需要再多做些侧面的工作辅助细雨流光.15:10:01具体工作内容，我明天给你发了ppt后再说凡凡15:10:09成吧细雨流光.15:10:24然后我看了一下我们拓展部和设计部同事他们做的ppt细雨流光.15:10:44洋洋洒洒六七十页，看了近两个小时凡凡15:1

23、0:57细雨流光.15:11:00看完后毫无头绪凡凡15:11:00凡凡15:11:12你发个他们的东西我看看凡凡15:11:13哈哈细雨流光.15:11:18全是些概念凡凡15:11:23让我学习一下你说的超牛PPT细雨流光.15:11:24我明天一起发给你，凡凡15:11:24哈哈细雨流光.15:11:29我等下找他们要一下凡凡15:11:29哈哈凡凡15:11:30好凡凡15:11:33我很期待哈凡凡15:11:44笑死我了，还概念设计细雨流光.15:11:45问题是，他们可是从去年年中就开始对接这个项目凡凡15:11:46呵呵细雨流光.15:11:58最少都来出差过三五次细雨流光.15

24、:12:07对项目及周边了如指掌的啊细雨流光.15:12:28做的东西，全是些空大虚细雨流光.15:12:33举个例子，凡凡15:12:43你发个来看看凡凡15:12:45你去要去凡凡15:12:51我看完后再讨论凡凡15:12:57要不我先入为主细雨流光.15:13:02好，我先不做评价凡凡15:13:02影响我判断细雨流光.15:13:12有道理，我收回我的话细雨流光.15:13:20等我要一下凡凡15:13:23你去找凡凡15:13:24我等你凡凡15:13:27一会讨论细雨流光.15:13:37嗯，凡凡15:23:06大概看了一遍凡凡15:23:10概念性规划嘛凡凡15:23:29所以

25、，你认为问题再哪里？细雨流光.15:23:42咱一个个说 2014-03-24凡凡15:23:56洗耳恭听凡凡15:23:58说细雨流光.15:24:00细雨流光.15:24:21这个ppt可不算是个概念性规划凡凡15:24:28哈哈凡凡15:24:34因为定位凭空而来凡凡15:24:39一下子跳出来了凡凡15:24:39哈哈细雨流光.15:24:40我刚要到文件，名称是求雨山文化园策划方案8.0细雨流光.15:24:508.0你想想看细雨流光.15:25:00前面已经做了7版了凡凡15:25:11细雨流光.15:25:28领导很需要确切的方案，合理化、可执行的方案凡凡15:25:47哈哈细雨流光.15:25:54从去年年中就一直在做这个项目前期工作，现在都快一年了凡凡15:25:55这个方案根本落不下去细雨流光.15:26:04怎么可能还停留在概念性上凡凡15:26:08连基本的土地属性和周边业态都没有分析凡凡15:26:15咋落嘛凡凡15:26:16哈哈细