房地产开发企业所得税会计实务.docx
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房地产开发企业所得税会计实务
房地产开发企业所得税会计实务
第二编房地产开发行业的特点
1．投入金额大。
由于房地产项目产品的高价值性且建设开发周期较长，对资金需求量较大，因此房地产开发企业的自有资金量是否充足、融资渠道是否畅通极为重要。
提示：
利息支出成为企业所得税管理的一个重点。
2．建设开发周期长。
房地产开发从土地取得到售后服务，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑施工、产品预售、竣工验收、产品销售、售后服务等多个环节。
整个开发周期一般为3-5年。
提示：
开发周期长，导致资金核算的周期长。
是造成企业的应纳税所得额在各个年度间忽高忽低的主要原因。
3．业务发展地域性强。
房地产开发与地区经济发展密不可分，经济较发达的地区，房地产开发行业发展往往较快，产品质量、售价也都较高。
4．监管部门多。
房地产开发行业的经济带动性强，社会关注度高，政府调控性强，监管部门多。
整个开发环节内，政府监管部门主要有：
国土局、发改局、规划局、建设局和工商、税务等多个部门。
提示：
国税部门必须尽可能取得第三方信息，加强监管。
第三编房地产开发的业务流程简介
第一步：
开发设想与可行性研究（发改局）
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
开发商确定可行后，还得报发改局审批。
工作程序：
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
第二步：
申请项目用地（国土局）
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设局备案，领取《房地产开发项目手册》。
工作程序：
（一）国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
（二）集体土地的征用
1、征用集体土地用地申请
2、到拟征地所在区（县）房地局立案
3、签订征地协议
4、签订补偿安置协议
5、确定劳动力安置方案
6、区（县）房地局审核各项协议
7、市政府下文征地
8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
9、办理批地文件、批地图
10、办理冻结户口
11、调查户口核实劳动力
12、办理农转工工作
13、办理农转居工作
14、办理超转人员安置工作
15、地上物作价补偿工作
16、征地结案
第三步：
项目设计（规划局）
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。
对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。
初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。
初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。
施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。
工作程序：
1、开发商在进行规划及建筑设计前，向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。
2、开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计。
持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。
3、根据《建设用地规划许可证》进行初步设计，报经城市规划行政管理部门审查，确认其符合规划设计要点。
4、审查符合要点后进行施工图设计，报经城市规划行政管理部门审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
第四步：
征地及拆迁安置（国土局）
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。
开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。
土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。
开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
工作程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、行政强制拆迁
第五步：
筹措资金（金融机构）
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。
开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。
再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。
目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款。
第六步：
建设工程招标（建设局）
通过程项目招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。
在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
工程建设招程序
1、办理招标登记、招标申请
2、招标准备
3、招标通告
4、编制招标文件并核准
5、编制招标工程标底
6、标底送审合同预算审查处确认
7、标底送市招标办核准，正式申请招标
8、投标单位资格审批
9、编制投标书并送达
10、召开招标会，勘察现场
11、召开开标会议，进行开标
12、评标、决标
13、发中标通知书
14、签订工程承包合同
15、工程承包合同的审查
第七步：
工程施工（建设局）
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程施工许可证后，才可以破土动工。
在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。
项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。
通不过验收，就不能投放到房地产市场。
工作程序：
（一）开工手续的办理
1、办理质量监督注册登记手续
2、建设工程监理
3、办理开工统计登记
4、交纳实心黏土砖限制使用费
5、办理开工前审计
6、交纳投资方向调节税
7、领取固定资产投资许可证
8、报装施工用水、电、路
9、协调街道环卫部门
10、协调交通管理部门
11、交纳绿化建设费，签订绿化协议
12、领取建设工程施工许可证
（二）工程施工
13、施工场地的“三通一平”
14、施工单位进场和施工暂设
15、工程的基础、结构施工与设备安装
16、施工过程中的工程质量监督
第八步：
商品房预售（建设局）
房地产项目如果符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。
房地产预售条件：
清远市建设局关于办理商品房预售许可证的规定：
预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。
取得商品房预售许可证应当具备下列条件：
（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）七层以下（含七层）的商品房项目已完成主体结构工程并封顶；七层以上的商品房项目，已完成三分之二结构工程；
（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
建设部规定：
预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
工作程序：
1、提交完成建设项目投资证明
2、签署预售商品房预售款监管协议
3、办理《商品房预（销）售许可证》
4、销售项目备案
5、委托中介代理机构进行销售
6、与购房者签订认购书
7、与购房者签订房地产销售合同
8、办理预售登记
9、办理转让登记
10、办理房地产抵押登记手续
第九步：
工程竣工验收（建设局）
竣工验收条件：
工程符合下列要求方可进行竣工验收：
（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。
（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。
工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。
工程质量评估报告应经总监理工程监理单位有关负责人审核签字。
（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。
质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
（五）有完整的技术档案和施工管理资料。
（六）有工程使用权的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。
（七）建设单位已按合同约定支付工程款；
（八）有施工单位签署的工程质量保修书。
（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。
（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
工程竣工验收程序：
（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。
实行监理的工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。
（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
（四）建设单位组织工程竣工验收。
1．建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；
2．审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；
3．实地查验工程质量；
4．对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，等意见一致后，重新组织工程竣工验收。
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案
第十步：
交付使用（建设局）
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定：
明确商品住房交付使用条件：
商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。
房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。
国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时必须办理土地使用证和房产权属证。
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的房地产按期交付给买受人。
对预售的商品房自交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第四编房地产开发企业的会计核算简介
第一节会计改革历程：
第一阶段
时间：
1979年至1988年
代表作：
1．1979年至1983年以前的《基本建设简易会计制度》：
2．1984年至1986年执行的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》；
3．1987年至1988年执行修订后的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》。
第二阶段
时间：
1989年至2005年
代表作：
1989年1月1日实施的《国营城市建设综合开发企业会计制度——会计科目和会计报表》。
1993年7月1日实施的《房地产开发企业会计制度》；因为同期发布了多个行业的会计制度，合并称为分行业会计制度。
旧企业会计准则：
1项基本准则16项具体会计准则。
因为2006年发布了新的企业会计准则，故上世纪90年代发布的那套会计准则也称为旧企业会计准则。
第三阶段
时间：
2005年至今。
代表作：
2001年1月1日实施的《企业会计制度》（财会[2005]25号），股份有限公司于2001年1月1日开始执行的，其他企业选择执行，至2005年1月1日全部企业执行。
相对于分行业会计制度而言，也称为统一企业会计制度。
2007年1月1日实施的《企业会计准则—基本准则》和38项具体准则（也称新企业会计准则）。
上市公司于2007年1月1日执行，同时鼓励其他企业执行。
目前是统一《企业会计制度》与新《企业会计准则》并行，企业选其中一种执行。
第二节房地产开发业务主要会计科目介绍
1、无形资产
本科目核算企业持有的无形资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
采用成本模式计量的已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权，在“投资性房地产”科目核算，不在本科目核算。
企业应当按照无形资产项目进行明细核算。
土地使用权的明细科目：
无形资产——土地使用权
了解以下科目：
1702累计摊销
1703无形资产减值准备
2、原材料
本科目核算企业库存的各种材料，包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。
本科目应当按照材料的保管地点（仓库）、材料的类别、品种和规格等进行明细核算。
3、开发成本
相当于工业企业的“生产成本”和“制造费用”的融合体
多数房地产企业的本科目下设三科明细科目，如：
开发成本—**成本对象—基础设施建设费—**小区道路
开发成本—前期工程费—**成本对象—设计费
开发成本—开发间接费—水电费
尽量要求企业在“开发成本”下设明细科目中，有一级科目是与备案的成本对象名称保持一致，以方便核对账目。
4、预收账款
本科目核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项。
本科目应按购货单位进行明细核算。
企业向购货单位预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；销售实现时，按实现的收入借记本科目，按实现的营业收入，贷记“主营业务收入”科目。
购货单位补付的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；退回多付的款项，做相反的会计分录。
本科目期末贷方余额，反映企业向购货单位预收的款项；期末如为借方余额，反映企业应由购货单位补付的款项。
尽量要求企业按“购房人+备案成本对象”的形式设立明细科目核算。
5、预付账款
本科目核算企业按照合同规定预付给供应单位的款项。
预付款项情况不多的，也可以不设置本科目，将预付的款项直接记入“应付账款”科目的借方。
本科目应当按照供应单位进行明细核算。
6、开发产品
相当于工业企业的“产成品”
本科目核算商品房竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
期末，应结转对外转让、销售开发产品的实际成本，结转时，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
尽量要求企业按备案成本对象设立明细科目。
7、营业税金及附加
本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。
房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”等科目核算，不在本科目核算。
企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”等科目。
期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
第三节主要业务的会计分录
1、购入土地使用权时
借：
无形资产—土地使用权—**地块
贷：
银行存款
注意重置成本问题，主要是注意企业是否将以前年度取得的成本较低的土地使用权（或主要资产），不按历史成本入账，而按重置成本（或其他计量方式）入账，但又未做纳税调整。
重置成本：
是指企业重新取得与其所拥有的某项资产相同或与其功能相当的资产需要支付的现金或现金等价物。
会计计量属性
新基本准则第四十三条规定：
企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
企业会计制度第11条规定，企业的各项财产在取得时应当按照实际成本计量，其后，各项财产如果发生减值，应当按照本制度规定计提相应的减值准备。
2、土地使用权的摊销
借：
管理费用
贷：
累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权
如果企业不计提，或者购入土地使用权时，直接记入了“开发成本”，可以不怎么理会他。
3、出售土地使用权
借：
银行存款
贷：
主营业务收入
借：
主营业务成本
累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权
贷：
无形资产—土地使用权—**地块
4、土地使用权投入开发
借：
开发成本—**成本对象—土地使用费—土地买价
累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权
贷：
无形资产—土地使用权—**地块
5、购入原材料
借：
原材料—**材料
贷：
银行存款
6、原材料投入开发
借：
开发成本—**成本对象—建筑安装工程费—材料费
贷：
原料料—**材料
7、预付工程款
借：
预付账款—**施工单位
贷：
银行存款
8、按工程进度结算工程款
借：
开发成本—**成本对象—建筑安装工程费—施工费
贷：
预付账款—**施工单位
注意甲方供料的问题。
房地产开发企业项目投资过程中,为了有效防止施工方购买残次原料用于施工,从而影响项目质量，房地产开发企业（甲方）与施工方（乙方）一般有两种处理方案。
一是由甲方指定主材供应方、材料型号等，乙方购买后用于甲方的开发项目，这种方式俗称“包工包料”，一般不会影响到开发双方的会计处理，也不影响涉税业务。
二是由甲方直接购买主材，分期分批向乙方供应，这种方式俗称“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能导致以下问题。
正常情况下，甲方将外购的主材直接记入开发成本，再将乙方开业的工程劳务费记入开发成本。
这是正当的。
但由于地税局向乙方征收建筑工程营业税，是按包含主材在内的项目总工程开支征收的，故乙方无论是包工包料，还是包工不包料，交纳营业税时计征的基础是一样的，乙方也就可能开具了包料的发票给甲方，如果甲方不扣除已入账的主材部分，而是按全额记账，就会造成主材金额重复记账，虚增了开发成本。
建筑安装成本是否偏高，市局在税收管理指引中设定了预警值，可以参考使用，（预警值是以清远市区2010年为测算标准，已有点偏高了，相对县来说，相对以前年度来说，则更是偏高，因此，使用时要注意参考当地的成本价。
）如果偏高，要注意核实是否存在甲方供料问题，或是故意虚大建筑安装费等问题。
9、发生费用，如利息支出
借：
财务费用
借：
开发成本—开发间接费—利息支出
贷：
应付利息—**银行
（注：
借款费用要分资本支出或费用支出，注要以下规定：
国税发[2009]31号第21条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
《〈企业会计准则第17号——借款费用〉应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。
这就是说，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后，应计入财务费用，千万不要把已在开发成本列支的借款费用再从财务费用中重复税前扣除。
）
10、收取购房意向金或订金时，
借：
银行存款
贷：
其他应付款—**客户
（注：
如果没有签订销售合同，所得税处理暂不确认收入。
）
31号文第六规定：
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，……
11、预售商品房时
借：
银行存款（收取的首期款）
其他应付款—**客户（意向金转预售款）
贷：
预收账款—**客户（**成本对象）
12、收到银行拨付的按揭贷款
借：
银行存款
贷：
预收账款—**客户（**成本对象）
（注意要全额，不能扣除按揭保证金）
31号文第十九条规定：
企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
13、完工结算
企业所得税的完工时间与企业财务的竣工时间往往不同，故企业所得税规定的完工时点到了，企业财务往往是什么都不做。
财务收入确认原则：
《企业会计准则第14号——收入（2006）》
第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
31号文规定的完工条件：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（国税函2010-201号有规定）
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
商品房是一套一套的交付给客户的，财务上的收入也可能（不一定）是一套一套的确认收入，但税收规定的完工是对备案的整个成本对象而言的（有些争议）。
成本对象中只要有一套房交付使用了，整个成本对象就进入完工结算程序了。
所以说，税收确认完工时，会
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