秀山县中和镇实施城市规划项目可行性研究报告.docx
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秀山县中和镇实施城市规划项目可行性研究报告
前言
秀山县地处渝鄂湘黔四省市结合部，是重庆、贵阳、长沙、武汉四大城市“环形空洞”的几何中心，是著名景区张家界、梵净山、凤凰古城、里耶秦城、乌江画廊的全连接地带。
其特独的区位优势、自然禀赋、厚重的文化积淀、强劲发展势头已引起全国关注。
渝怀铁路纵贯南北，渝湘高速公路横穿东西，国道319线和326线在县城交汇，有武陵山区最大的平坝，素有“小成都”之美誉。
盛产优质粮油、金银花、绿茶，是全国粮食生产先进县、中药材种植大县、首批农业机械化示范区。
已探明可开采的矿产资源有20余种，是亚洲最大锰业基地、武陵山区建材大县。
是全国文化先进县、全国体育先进县、“中国花灯歌舞之乡”、革命老区。
“秀山花灯”是国家确定的首批非物质文化遗产。
旅游资源丰富，历来是武陵山腹地的交通枢纽、人员物资集散中心，是重庆市与周边少数民族自治县接触最广泛、联系最紧密的一个县。
全县幅员面积2463.61平方公里。
2006年末，全县总人口（户籍人口）63.00万人，其中非农业人口8.7万人。
地势西南高、东北低。
境内地形分为三大地形区：
西部和南部为中低山区，约点幅员面积30.24%；东部和北部为低山丘陵区，约占幅员面积38.81%；中部为盆地平坝区，约点幅员面积30.95%；中部盆地平坝地肥活，物产丰富，有“小成都”之称。
全县有耕地54万亩。
农业人口人均耕地1.06亩。
2006年全县国内生产总值296370元。
可见，本县的社会经济发展总体水平比较滞后。
国道319线、326线贯穿全县，实现了乡乡通公路。
县城中和镇位于国道319线、326线的交汇点。
在实施西部大开发战略中，已建成试运行的渝怀铁路横贯全县9个乡（镇），距县城2.5KM，已兴建渝怀铁路全线唯一的区段站。
已开工建设的渝湘（湖南）高速公路经过秀山，在规划设计之中包头至北海的高等级公路也将经过秀山，从而形成纵横交错，南北通畅的交通格局，未来秀山的交通将更加便利。
秀山县通讯快捷，水、电、气供应充足；已探明的矿产资源十分丰富；全县已实现电话交换程控化，通讯传输光缆化，移动通讯覆盖全境，通达全球。
秀山县位于渝东南边陲，武陵山腹地，东连湖南、南接贵州、北通湖北，是渝、黔、湘、鄂边区物资集散地。
全县幅员面积2462平方公里，在耕地54万亩。
其中田32万亩，土22万亩。
全县辖32个乡（镇）。
全县地势较为平坦，低山区占42.4%；丘陵区占29%；平坝占28.6%。
全县有总人口63.00万人，其中：
农业人口51.28万人，占85.5%；总人口中少数民族占51.8%。
秀山是一个传统农业县，县域经济以农业为主，二、三产业起步晚、发展慢，对全县经济的支撑力较小，加之农业人多地少。
商品骨干基地规模小；工业技术、设备落后、生产经营困难多；能源、交通、通讯等基础条件又比较落后，资金、人才、技术紧缺，使经济和社会事业发展受到限制。
全县每年外出务工人员达10万人以上，新增农村劳动力转移1万人左右；同时秀山县矿产资源丰富，据资料表明，秀山县境内锰矿储量居于全国第一位，矿产业也成为秀山县经济的支柱产业，在秀山县的工农业总产值占有重要地位。
今年上半年，该县地区生产总值同比增长20.1%，分别高于全国、重庆市平均水平8.6和5.6个百分点，列重庆市第3位、渝东南地区第1位；财政总收入增长47%（其中地方财政收入增长41.6%）；规模以上工业总产值增长73.2%，列重庆市第3位、渝东南地区第1位；社会消费品零售总额增长15%，总量居武陵山腹地八县第1位，接待游客人数和旅游综合收入分别增长133%、141%；固定资产投资增长44.6%。
从以上经济指标可以看出，秀山县的经济发展十分迅速。
随着渝怀铁路于2006年客运的开通，来秀山旅游的人数每天达2000人，伴随渝怀铁路的全线通车，经过秀山并在停靠的省际列车达16对，交通的改善，使越来越多的人关注秀山，有意向在秀山投资，秀山的游客更会成位的增长。
秀山县经济的飞速发展，对城市的基础设施建设提出更高的要求，各个中心镇的基础设施建设更是改善投资环境、满足人们日益增长的物质文化需要、促进经济发展的关键。
中和镇是县城驻地的城关镇，改善其城镇基础设施建设、改善投资环境，必须促进当地及整个秀山县的经济发展，增加政府财政由入。
在编制本项目的可行性研究报告过程中，得到秀山县政府和县发展计划委、建委、国土局、环保局、交通局、安监局、财政局、旅游局等单位的领导和有关同志的热情关心、大力支持和能力协作；同时秀山县中和镇也作了大量的前期工作使本可行性研究报告得以顺利完成，在此谨表感谢！
我们诚望本可行性研究报告能早日付诸实施！
1．概述
1.1项目名称
项目名称：
秀山县中和镇实施城市规划项目
1.2项目法人
本项目法人为重庆长兴水利水电有限公司，公司成立于2002年12月29日，2004年8月6日完成资产重组和企业工商变更登记，公司法定代表人龚剑雄先生，注册资本金壹亿零贰拾陆万人民币，为重庆市水利投资（集团）有限公司所属的控股子公司。
公司组织形式：
有限责任公司。
公司经营范围：
水资源开发利用，水利水电工程建设和经营管理，城镇供水和污水处理建设和经营管理，供排水工程设备安装及设备销售，水务技术咨询服务，水产养殖，矿产资源开发，房地产开发和水利资源开发。
公司近期开发建设项目：
隘口水库，县城防洪河堤，3万吨/日自来水厂，万吨/日污水处理厂。
公司机构设置：
董事会、监事会、董事会办公室、公司办公室、计划财务处、工程建设管理处、经营管理处。
1.3研究范围和主要内容
本次报告研究范围为秀山县中和镇实施城市规划项目，根据规划条件，拟征用重庆市秀山县中和镇建设社区居民委员会民学街组、建民巷组、渔泉组、构皮社区居民委员会构皮冲组、东风社区居民委员会拥军街组、朝阳社区居民委员会茶园组的部分集体土地为建设用地，该地块东靠民学街，西临滨江路，南临原烟厂地段，北接安置小区及渝秀大道西段，共包括13个地块。
各地块的开发定性为：
A1#、B1#地块为商住用地、公共服务设施；E1#、B2#、E2#、H1#地块为商贸物流及仓储；B3#、D7#地块为学校、商住用地及医疗用地；A2#、B4#、C1#、G1#、H2#地块为商住用地。
本项目用地总面积为296.31亩，其中道路用地为14.82亩、绿化用地为29.63亩。
主要建设内容包括对规划土地进行征地、整治并出售，拟出售土地的用途定位为商住、行政办公、学校、医疗、专业市场、商贸物流及仓储。
本次报告研究内容为：
1.概述
2.现状评价及建设条件
3.项目背景及建设的必要性
4.市场分析与预测
5.设计原则与标准
6.工程方案
7.工程进度计划
8.环境保护及劳动安全
9.节能措施
10.工程招投标
11.征地拆迁费用
12.投资估算与资金筹措
13.经济评价
14.风险分析
15.结论与建议
通过对上述部分的分析测算，作全方位的技术经济论证，为有关部门提供决策依据。
1.4编制依据
1.相关规划
《重庆市秀山土家族苗族自治县县域城镇体系规划》基础资料汇编（2001~2020年）
——西南师范大学资源环境科学院重庆市规划设计研究院2002年8月
《重庆市秀山土家族苗族自治县县域城镇体系规划》文本（2001~2020年）
——西南师范大学资源环境科学院重庆市规划设计研究院2002年8月
《重庆市秀山土家族苗族自治县县域城镇体系规划》说明书（2001~2020年）
——西南师范大学资源环境科学院重庆市规划设计研究院2002年8月
《重庆市秀山土家族苗族自治县城市总体规划》文本（2004~2020年）
——重庆市规划设计研究院秀山土家族苗族自治县建设委员会2004年11月
《秀山县新区控制性详细规划》
——攀枝花市规划建筑设计研究院2001年5月
2.相关规范、标准
《市政公用工程设计文件编制深度规定》——建设部2004年3月
《城市道路设计规范》（CJJ37-90）
《城市道路交通规划设计规范》（CB50220-95）
《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
《公路工程抗震设计规范》（JTJ004-89）
《公路路基设计规范》（JTGD30-2004）
《公路水泥混凝土路面设计规范》（JTGD40-2002）
《公路沥青路面设计规范》（JTGD50-2006）
《公路桥涵设计通用规范》（JTGD60-2004）
《公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范》（JTGD62-2004）
《道路交通标志标线》（GB5768-1999）
《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）
《城市道路照明设计标准》（GJJ45-91）
《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《建筑地基基础设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）
《给水排水工程管道结构设计规范》（GB50332-2002）
《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）
《城市电力规划规范》（GB50293-1999）
《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）
1.5编制原则
1.根据《总规》要求，完善秀山县中和镇实施城市规划项目，以满足秀山县社会经济发展的需要。
2.结合秀山县中和镇自身特点和规划布局要求，既符合长远发展的需要，又从实际出发，因地制宜。
3.综合考虑秀山县城发展状况，设计合理且切实可行的工程实施计划和投融资计划，力求取得最好的投资效果。
1.6主要研究结论
1.改革开放以来，秀山县各族人民在县委、县政府的领导下，以经济建设为中心，以扶贫攻坚为重点，以改革开放为动力，能源、交通、通讯、城乡供水的基础设施条件有了较大改善，人民生活不断提高。
社会事业全面进步。
在未来的十五年内，秀山县仍将继续致力于发展经济，改善人民生活，市政基础设施也将进一步完善。
秀山县中和镇实施城市规划项目对于秀山县发展及促进新区的建设日显重要，其建设意义十分重大。
2.本报告对项目建设条件，工程方案、施工工期等方面分析研究后，认为本项目建设的条件具备、时机成熟、工程可靠、适宜近几年完成。
3.项目建成后，对改善秀山县城市环境，拉近各城区间的距离，拓展市中心区域范围，对实现秀山县城乡一体化建设，建成富有民族风情和地方特色的山水园林城市有极其重大的现实意义和巨大的推动作用。
4.建设项目总投资18193万元。
其中：
土地开发费6639万元，占总投资36.49%；
征地费为9889万元，占总投资54.36%；
基本预备费1404万元，占总投资7.71%；
建设期贷款利息261万元，占总投资1.43%。
2．现状评价及建设条件
2.1区域概况
秀山位于武陵山脉中段，四种盆地东南缘的外侧，为渝东南重要门户。
地处北纬2809/43//-28053/5//、东经108043/6//-109018/58//之间。
东和东北与湖南省花垣、龙山、保靖县毗邻，南和东南、西高与贵州省松桃苗族自治县相连，北和西北与省内酉阳土家族苗族自治县接壤。
东北角距湖北省来风县仅20余公里。
距长沙604公里、武汉656公里、贵阳556公里、重庆650公里，是重庆市最边远的县之一。
全县幅员面积2450.25平方公里，边境线长320公里。
2.2地块现状及评价
（一）地理位置介绍
本项目拟征用重庆市秀山县中和镇建设社区居民委员会民学街组、建民巷组、渔泉组、构皮社区居民委员会构皮冲组、东风社区居民委员会拥军街组、朝阳社区居民委员会茶园组的部分集体土地为建设用地，该地块东靠民学街，西临滨江路，南临原烟厂地段，北接安置小区及渝秀大道西段，共包括13个地块。
具体位置详见储备红线图。
（二）各地块基本情况
根据重庆华厦土地测量事务所对拟开发出具的“土地勘测定界技术报告书”，拟开发地块的具体范围（以红线图包含范围为准）及面积如下表：
各地块基本情况面积单位：
亩
地块
土地使用性质
用地面积
A1#
商住用地、公共服务设施用地
8.69
B1#
商住用地、公共服务设施用地
5.19
E1#
商贸物流及仓储用地
3.43
B2#
商贸物流及仓储用地
4.57
E2#
商贸物流及仓储用地
11.16
H1#
商贸物流及仓储用地
0.56
B3#
学校、商住用地及医疗用地
62.35
D7#
学校、商住用地及医疗用地
0.12
A2#
商住用地
96.38
B4#
商住用地
0.06
C1#
商住用地
85.53
G1#
商住用地
0.16
H2#
商住用地
18.11
合计
296.31
以上拟开发土地为拟指定用途但尚未整洽的土地，将由重庆长兴水利水电有限公司整治后交付，整治所涉及的征地拆迁整治费用将由重庆长兴水利水电有限公司预先垫付，在后面的测算过程中我们假设此部分费用在使用一年后，即可通过出售土地收回。
道路用地按规划图上规划的道路长度和宽度计算，规划用地面积即拟出售面积为土地总面积扣除道路用地面积。
2.3自然条件
1.地形地貌
秀山县地处渝东南褶皱带，系武陵山二级隆起带南段。
地跨北纬2809/-28053/东经108043/-109018/之间。
西邻大娄山。
北眺七曜山，属巫山、大娄山中山区。
境内平坝、丘陵、低山、中山互相交错。
西南高，东北低。
中部是一个类似三角形的盆地。
县内多数地方海拔在500m至800m之间。
西南部轿子顶海拔1631.4m，为县内最高峰。
海拔最低点是石堤乡高桥村水坝的滥泥湾，海拔245.7m。
境内河溪纵横，河流切割强烈，地表起伏大，山脉、河流多顺构造线东北向布展。
秀山地貌大体可分为平坝区、低山丘陵区、低中山区3个类型。
西部和南部为低中山区，占幅员总面积的30.24%；东南和北部为低山丘陵区，占幅员总面积的38.81%，中部为盆地平坝区，占幅员总面积的30.94%。
地势属浅丘地貌，地面高程在海拔344米至350米之间，高差较小，测区内交通方便，土地利用现状主要为农用地、建设用地。
2.地质
秀山地质构造属新华夏系华夏系，是扬子台地内的川湘凹陷南部边缘。
主要构造线呈北北东至北东向展布，褶皱呈北北东至北东向，向斜倾角平缓，北斜倾角较大，局部受断裂影响，有倒转现象。
断裂在县境内十分发育，尤以南部元古生界、下古生界地区和北部秀山背斜伏端为最。
主要断裂走向与褶皱轴线基本一致，呈北东向倾向北西。
流域内露地层除泥盆系下统、石炭系、三选系上统、侏罗系、白垩系第三系外，其余均出露。
下左生界发育最全，寒武、地留两系分布最广。
本阶段未有地质钻探资料。
根据现场踏勘，场地地质情况较好，除局部沟塘外，一般地段将表层耕植土清除后可直接作为路基及建筑持力层。
3.气候
秀山属亚热带湿润季风气候，四季分明，气温正常，降水充沛，日照偏少。
全年平均气温为16℃，属基本正常。
其中：
一月最冷，月平均气温5℃。
7月最热，月平均气温为27.5℃。
地温和气温一样，7月最高、1月最低。
热量条件以溶溪、洪安、石堤河谷一带最优，年平均气温均大于17℃。
平坝、浅丘地带平均气温在16℃至17℃之间。
“三大盖”及西部的轿子顶、南部的椅子山、东北角的八面山，年平均气温在10℃至14℃之间。
其余地区年平均气温在14℃至16℃之间。
常年降水量为1314.1毫米。
80%以上年份降水量在1100至1700毫米之间。
以5、7两月最多，均接近200毫米，1月最少，不足30毫米。
从四季分布看，全年有3个月明显的降水高峰，即5月上旬、6月下旬或7月下旬、9月中旬，旬平均雨量分别为71.2、76.4、60毫米。
从四季降水分布看，以夏季降水最多，春季为次，秋季再次，冬季最少，分别占全年降水总量的37%、31%、24%和8%。
1979年6月降大到暴雨155.5毫米，为有记录以来最大的一次暴雨。
境内年日照时数为1213.7小时，占可照时数的28%，属全国日照低值区之一。
80%的年份日照时数少于1300小时。
日照以7月最多，为201.8小时，8月稍次，为199.4小时。
7、8两月日照时数占全年日照总时数的三分之一。
1月较少，为48.8小时，2月最少，仅44.7小时。
1、2月日照总时数仅占全年的8%。
4.水系水文
梅江河自西南向东北穿过秀山县城，流经平凯镇的马溪河自西向东汇入梅江河，梅江河是酉水河的一级支流，是秀山县最大一条河流。
发源于秀山县中溪乡云隘山，由西南向东流经钟灵乡、梅江镇、石耶镇、中和镇、龙池镇、石堤镇、在石堤镇注入酉水河。
梅江河干流全长137.8公里，全部在县境内，天然落差700m，流域面积2890平方公里，其中县境内1915平方公里，梅江河汇集全县90%以上的水系。
流域的地势是；西南高，东北低；高差悬殊，山谷起伏。
西部群山屹立，海拔多在1000m以上，轿子顶海拔1663m，是全县的最高顶，东北角石堤镇高桥村的烂泥湾海拔245.78m是全县的最低处，高差达1400余米。
梅江河的河源高程940m，河口高程242.78m河口年均流量79.5m3/s。
梅江镇以上比降7‰；梅江至中和镇比降3.5‰；中和镇至石堤镇比降2.2‰。
5.地震
流域内属于新华夏构造体系，是扬子台地内的川湘凹陷南部边缘。
地质构造主要构成线北东向展北。
在《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）上，设计地震分组为第一组，抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g。
3．项目背景及建设的必要性
3.1项目背景
秀山于清乾隆元年（1736）建县，以境内一秀美山峰“高秀山”而得名。
1983年经国务院批准，建立秀山土家族苗族自治县，撤消秀山县。
秀山县自治县现辖32个乡镇，人口63万，聚居着以土家族、苗族为主的17个少数民族，另外还有谣、侗、壮、白、回、满、布依等少数民族，少数民族总数占全县人口的52%以上。
秀山地处武陵山腹地，渝、湘、黔、鄂四省（市）边区结合部。
东邻湖南省花垣、龙山、保靖三县，西南连贵州省松桃苗族自治县，北接本市酉阳土家族苗族自治县，东北角距湖北省来凤县权20余公里。
全县幅员面积2463平方公里。
国道319线、326线贯穿秀山全境；渝怀铁路的建成通车，正在建设中的渝湘（重庆至湖南长沙）高速公路、设计中的包头到北海的高速公路都将经过秀山，大大缩短了秀山与周边地区的时空距离。
秀山将成为重庆市通向东南沿海发达地区的桥梁和枢纽点。
建国以来，特别是改革开放以来，秀山发生了历史性的变化，经济社会发展取得令人瞩目的成就。
在新世纪的征程上，秀山县人民乘西部大开发东风，发扬“诚信开放、实干创新”的人文精神，紧紧围绕重庆市委、市政府把“秀山建成渝鄂湘黔武陵山区少数民族地区经济高地和中等城市”这一定位，全力实施“生态立县、工业强县、高贸兴县、文化活县”战略，力争通过5到10年的努力，成为渝东南经济强县和渝、鄂、湘、黔交汇地区的少数民族商贸中心，使秀山成为渝东南—武陵山区旅游中转地，综合经济实力领先周边县，建成区域性中心城市。
近年来，秀山县以胡总书记“314”总体部署为统揽，紧紧围绕城乡统筹发展这一主线和“一圈两翼”战略格局，以把秀山县打造成为武陵山区腹地的资集散枢纽、西南地区通往东南沿海的重要桥头堡为目标，狠抓市政基础设施建设，城市规模不断扩大，人口不断增多。
现有建成区规模为8.4平方公里，预计到2010年，县城人口将达到12万人，城区建设规模将扩大到11.4平方公里，2020年城镇人口将达到20万人，城区建设规模将扩大到20平方公里。
县城中和镇四周地势平坦，城市发展空间较大。
随着渝怀铁路的通车，以及渝湘高速公路的开工建设，我县的交通“枢纽”地位将进一步强化，交通的便捷将缩短我县与外界的时空距离，特别是秀山县火车站和高速公路进出口均紧邻县城，为城市各种产业的发展提供了难得的机遇，将吸引更多的人到秀山“居家置业”。
按此预测，结合秀山县中和镇实施城市规划的实际情况以及工业项目用地需求，2008年总用地需求将达3000亩。
3.2建设的必要性
中和镇是县城驻地的城关镇，是全县政治、经济、文化中心、国道319线、326线交汇于此，渝怀铁路秀山区段建于该镇，现有城镇人口87269人，城区建成规模8.4平方公里，人均建设用地面积96.3m2。
随着县城规模和人口的扩张，建设用地需求量不断增大，2003年我县新增建设用地总量为677.5亩，2005年新增建设用地总量为1295.8亩，2006年新增建设用地总量为1517.3亩，2007年新增建设用地总量为2705.6亩（除国家、市政项目外）。
以上所批准用地已全部实施完毕，秀山县已没有存量用地用于实施城市规划。
秀山县中和镇实施城市规划项目的建设将进一步完善城市系统，改善秀山县的投资环境，对秀山县的城市发展将起到非常重要的作用。
项目建成以后将使城市布局发挥更加合理的作用。
街道工程的实施对拓展秀山县城市骨架，优化城市，使城市布局更趋合理，促进城市发展与经济繁荣，具有非常重要的意义。
项目建成以后，将对实现秀山县建成富有民族风情和地方特色的山水园林城市的社会经济发展目标具有极其重大的现实意义和巨大的推动作用。
同时也是秀山县城市发展的需要。
基于以上各方面的有利因素，工程已县备了建设的所有条件，对其进行建设已势在必行。
综上所述，该项目的建设是十分必要的。
4．市场分析与预测
秀山县自改革开发以来，经济和社会事业的发展取得了长足的进步，人民生活水平得到了极大的提高。
经济实力得到新的提升，2007年，全县生产总值实现3965551万元，增长19%总量和增幅均列周边八县第1位，增幅列全市第4位、“两翼”第1位·人均生产总值达到8026元，增长35.4%。
全口径财政收入和地方财政收入分别达到51149万元、26371万元，分别增长71.9%、56.7%。
经济结构出现新变化，三次产业比例调整为21：
47：
32，非农产业增加值比重提高3.1个百分点，全口径财政收入和地方财政收入占GDP的比重分别达到12.9%、6.7%，分别提高2.9个和1个百分点，城镇化率达到21.9%，提高1.5个百分点。
城乡建设打开新局面，全社会固定资产投资完成267888万元，增长61.2%。
县内投资完成工42036万元，增长22%；跨区投资完成125852万元，增长150.4%。
建设与改造投资完成241675万元，增长59.7%。
改革开放实现新突破。
国有投融资公司总资产达到10亿元，增长2.3倍。
非公有制经济占比由48.9%提高到50.2%，招商引资实际用县外资金1362550万元，增长44%。
外贸出口达到5670万美元，增长20%。
被评为“2007年度全国最具投资潜力中小城市百强”。
人民生活有了新改善，城镇登记失业率控制在4.41%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到9752元、2609元，分别增长12.2%、20.1%城乡居民储蓄存款达到226490万元，增长34.2%。
2002年县委、县政府确立了建设山水园林城市的基本思路，在科学规划的前提下，实施了以花灯广场建设为代表的一大批旧城改造项目和以渝秀大道（站前大道）开发为主的新区开发项目，从此掀起了城市建设的高潮，推动了秀山县房地产业的快速发展。
目前全县房地产开发企业19家，共有房地产开发项目19个，其中在建项目7个、已竣工项目12个。
在建房地产项目拟建面积为147323平方米，预售项目面积为117858.40平方米
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