商业地产策划方案.docx

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商业地产策划方案

商业地产策划方案

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。

本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。

项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。

根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。

概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念：

休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：

创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：

产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：

崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴：

本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1.销售（招商）目标

2.销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

（一）项目入市时机及姿态

2、入市姿态：

以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

（二）价格定位及价格策略

1、价格定位的原则：

采用比价法和综合平衡法。

2、价格定位：

整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。

3、价格策略：

采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

（一）宣传策略主题

1、个性特色：

“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2、区位交通：

本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3、增值潜力：

处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

（二）宣传媒介组合

1、开盘前期：

主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2、开盘后的强势推广期：

即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

3、开盘后的形象展示期：

为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

一、主题：

庆红光罗浮宫1周年店庆

副标题：

二、时间：

12月8日一天

三、活动目标：

日营销额达150万

四、活动内容：

1》幸福流传，尊贵一身：

活动当天买任何套系尊贵家具均享折后送七彩儿童家具系列床（型号待定）一张。

2》金光璀璨，名流相随：

活动当天，凡在罗浮宫买家具的顾客均送罗浮宫特定的“红光吉祥物”一件，金光璀璨，永伴名流。

3》浪漫无限，精彩罗浮宫：

凡罗浮宫店庆当天喜结莲礼的朋友或亲定终身的朋友，我们特在大堂布置了喜堂，精美的七层蛋糕在美酒的倾注下共同祝愿您和家人幸福满美，繁荣久久。

4》不凡艺术，幸运人生：

罗浮宫的艺术品都部以礼宾价售，凡购物满。

1元的顾客（30%订金），还可参加“精品大搜索行动”，只要在指定时间内找到指定饰品就有机会以红包价购得此件艺术精品。

（每人最多只限一件）红包随意包，周年表心意。

5》喜庆周年，惊价会宾朋：

活动当天，所有家具均以惊价出销，同款家具每人限购一套，喜上喜，同欢迎。

6》爵士乐队敬相迎：

活动当天，身穿欧士燕尾服的乐队将为来宾献上精彩的（）迎接贵宾的光临。

7》周年喜庆，小礼送情：

活动当天老顾客来就送精美台历一份。

送完止

五、商场装饰

1》大门口挂横幅，彩带，

2》正门进来大堂顶用鲜花吊顶，

3》楼梯转角处挂活动宣传和楼层特价牌，

4》特殊产品前放置醒目特价牌。

六、费用预算

2》红光吉祥物20x200=4000元

3》艺术品预计：

10000元x50%=5000元

4》爵士乐队4x600=2400元

5》广告费：

日报3x7500=22500元晚报2x3500=7000元印刷费1000元

6》食品糕点费：

10瓶红酒，7层蛋糕，小糕点1500元

7》大堂布置XX元左右台历100份1000元

预计共64160元

七、人员安排：

门口接待6人由营业员代，每人身上带彩带。

印刷品发放2人，营销人员

商场老总：

整体人员安排

大堂经理1名接待客户

商场经理1名负责营业员的培训和分排

商场保安：

现场维护

一、活动主题：

亲近自然快乐童年

二、活动时间：

三、活动地点：

张家渡里程溪边

四、活动对象：

初定为全班小朋友、家长和金老师、章老师、田老师，最终名单视报名情况而定。

五、活动内容：

烧烤+游戏

六、活动目的：

以孩子、家长、老师三方互动为主线，促进家长之间相互认识交流，增进老师和家长之间相互了解沟通，创造和谐融洽的集体氛围，让孩子在亲身参与的同时，不断提高自己的社会认知，加强彼此之间的友谊。

最终目标是让孩子们在亲近自然的同时，获得快乐。

七、活动具体安排：

1、活动总负责人（联系人、召集人）：

陈诺一爸爸

2、报名时间和方式：

报名时间为星期一至星期五晚上6点。

报名方式有三种，一是在班级论坛跟帖，二是在班级QQ群里报名，三是直接联系陈诺一爸爸电话报名。

3、集合时间和地点：

24日上午9点在灵湖广场集中，9点30分准时出发

4、准备工作具体分工及完成时限：

陈诺一爸爸：

制订活动计划，统计参加人数，拟订物品采购清单；准备一些预防肠道疾病的药品（克痢痧、午时茶、创可贴等）。

星期五晚上6点之前完成。

朱可晗爸爸妈妈：

烧烤店租烧烤工具（烤炉、炭、火钳），购买一部分烧烤食品（蔬菜类、素食类为主）。

星期天上午9点30分点之前完成。

金上雅爸爸妈妈：

超市购买一次性用品及饮料、水果、火腿肠、速冻水饺和汤圆。

星期天上午9点30分前完成。

吴承蕙妈妈、徐晨笑爸爸、陈诺一妈妈：

菜场购买鲜活烧烤食品（骨肉相连、鸡柳、里脊肉、鸡胗、鸡心、活虾、豆腐干、鹌鹑蛋、葱、调味料等）。

星期天上午9点30分1之前完成。

5、行进路线：

灵湖广场----江滨路---望江门大桥---河南公路---张家渡镇区---里程，由朱可晗爸爸驾车引路。

6、烧烤现场安排：

爸爸们负责搬运烧烤物资，安置烧烤工具，捡拾柴火，引火点火，以及所有重体力活。

妈妈们负责整理、清洗、烧烤。

三位老师负责维持小朋友秩序和现场拍照。

具体名单到烧烤现场再定。

7、返回时间：

视天气情况，暂定下午2点。

八、活动费用：

所有费用暂由陈诺一爸爸支出，每笔费用由经手人签字。

最后结算出总费用，再以家庭为单位，进行AA制分摊，费用明细在QQ群里公布。

九、注意事项

1、如果因为天气下雨等原因，造成活动无法进行，则计划不变，时间延迟。

具体时间由陈诺一爸爸另行通知。

2、此活动为家长自发聚会，与学校和老师无关，请大家对自己行为和安全负责，一切不良后果各自承担，活动组织者不负任何责任。

3、因天气阴冷，家长一定要注意做好孩子的保暖工作。

4、大家尽可能事先互相联系一下，能拼车的尽量拼车，这样既低炭环保，又节约开支。

5、活动中大家要发扬团结协作的精神，密切分工，积极配合，顺利圆满完成此次活动。

6、注意活动纪律，听从召集人安排指挥，有事情要及时沟通，尽量保持通讯顺畅，方便联系，确保整个活动安全有序进行。

7、注意形象，不乱扔垃圾，活动结束后，清理现场并把垃圾带走。

十、本次活动原则上按上述计划进行，如有其他未尽事宜或者临时变更，陈诺一爸爸和三位老师会及时通知大家。

烧烤活动总结

为了加强我们大洋分园小

（2）班孩子之间、家长之间、孩子和家长之间、家长和老师之间的相互深入交流和沟通，创造快乐和谐的集体氛围，增进孩子们之间的友谊，我们特地组织了孩子入园以来的第一次户外亲子活动，目的是让孩子在参与体验、亲近自然的同时，不断提高自己的社会认知，获得不同于在家庭和幼儿园里感受到的快乐。

在三位老师和家长们的支持配合下，经过精心策划和准备，烧烤活动取得圆满成功，达到了我们的预期目标，最最重要的是孩子在集体活动中得到了无限快乐。

现将本次活动总结如下：

一、活动发起和组织。

本次活动发起的初衷缘于孩子们已经入园一段时间了，但是相互之间还不是很熟悉，家长之间也互不认识，而且各位爸爸妈妈也有相互认识的愿望，所以由陈诺一爸爸在班级论坛和QQ群里发出活动倡议，初定活动时间、方式。

经过大家集体讨论，最终确定在24日（星期天）到张家渡烧烤。

最后报名参加烧烤活动的有章老师、田老师母子以及金上雅朱可晗吴承蕙尹远洋何文博朱俊辉朱贝尔李毓彤徐晨笑项子萱李子轩王雅萌陈诺一等13位小朋友家庭。

根据参加人数并广泛征集众家长的意见，陈诺一爸爸制定了详细的活动方案，并在烧烤活动前一天再次确认了参加人员名单和活动分工人员名单。

二、活动过程。

大约20分钟左右车程，我们到了目的地。

找好适合烧烤的地方，家长们把烧烤工具和食物从车里搬下来。

老师们则在旁边空地上组织小朋友做游戏。

妈妈们一边去溪边清洗自行购买的烧烤食物，一边在地上铺好一次性台布，串好烧烤食物备用。

爸爸们分头围在2个烤炉边，开始生火烧炭。

也许是经验不足，其中一只烤炉的炭怎么也点不着，弄的现场浓烟滚滚。

不过没有多久，在大家齐心协力下，2个烤炉的炭都红通通了。

妈妈们立即拿来烤串，大家热热闹闹地开始烤。

不一会儿，香味就四处飘溢了。

最先烤好的都拿给小朋友们吃，小家伙个个吃的很高兴，吃完了还不停的要。

幸好租用了2个烤炉，才能接的上大家吃的速度。

整个烧烤现场热火朝天，其乐融融，大家都互相关心，互相谦让，烤好烤串都尽量分给别人先吃，有什么要干的活也抢着干。

孩子们一边吃烤串，吃完了就互相追逐嬉戏，有的还在家长的陪同下到溪边抓鱼，撑着竹排在溪水中漫游，享受在家独自一人得不到的快乐。

家长们在享受着美味烤串的同时，和老师以及其他家长说说孩子在家的趣闻趣事，交流孩子在幼儿园的表现，分享自己正确的或者不正确的教育经验。

伴随着青山绿水、蒙蒙雾蔼的田园风光，呼吸着沁人心脾的清新空气，烧烤现场欢声笑语不断，活跃的是我们兴奋的背影！

直至天空下起了毛毛细雨，大家才赶紧清理现场，整理好没有吃完的食物，把垃圾收集装袋带走。

大家都意犹未尽。

相约下次再见。

三、活动后续工作。

回来后，大家及时把在活动现场拍的照片上传至班级QQ群。

陈诺一爸爸罗列了开支明细，本次活动总支出715元，每个家庭分摊55元。

大家对帐目和分摊方案无异议。

四、活动收获。

1、架起了家长和老师、家长和家长之间的沟通桥梁，老师可以把小朋友在幼儿园的表现更加详尽的反馈给家长，家长也可以从老师那里了解孩子在幼儿园生活学习的细节，便于双方更好的促进孩子的成长教育。

家长之间可以多方交流成功的育儿经验，弥补自己在育儿方面的某些欠缺。

2、增进了孩子和家长之间的感情交流。

特别是有些家长，平时工作日都很忙，接送、照顾都是爷爷奶奶辈的，或者只有爸爸妈妈一方在关注，难得有机会近距离的和孩子交流。

这次活动让爸爸妈妈和孩子来了一次亲密接触，他们一起烧烤，一起嬉戏，感受天伦之乐。

3、培养孩子的社交能力。

现在都是独生子女，缺少和同龄人相处。

而且在家娇宠的多，缺少生活礼仪礼节的教育。

通过这样的集体活动孩子之间学会互相照顾，互相谦让，互相帮助，友爱团结，和睦相处。

这样的教育是花多少钱都买不来的。

4、提高孩子的认知水平。

可以让孩子认知一些平时在城市里看不到的事物，比如时令农作物、花鸟虫鱼、山水树木等等，让他们从单纯的书本认知回到实践当中来。

而且我们在活动过程中教育孩子不能乱扔垃圾，要爱护保护环境，从小就开始树立孩子的环保意识。

五、不足之处。

1、发动不够广泛，参与人数不多。

全班有37个小朋友，只有13个参加，参与面不够广泛。

下次活要考虑一下宣传发动方式和途径，争取让更多的小朋友参与进来。

2、安排不够细致。

由于本次活动比较仓促，所以人员风工、采购物品都有所欠缺。

比如不能单单准备烧烤的东西，因为有小朋友不喜欢吃烧烤类的食物，还要准备一些熟食和速冻食品，或者自己事先采购，现场加工。

而且有些东西没有事先估算好，导致浪费。

总之一句话，只要孩子们高兴了，我们的活动就算成功了！