XX市商业市场调研报告.docx
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XX市商业市场调研报告
XX市商业市场调研报告
第一部分XX市概况介绍
一、地理位置
XX市地处河北冲积平原，地势自西南向东北缓慢倾斜，海拔高度12米～30米。
地面坡降，滏阳河以东在1/8000～1/10000之间，以西为1/4000。
境内河流较多，由于河流泛滥和改道，沉积物交错分布，形成许多缓岗、微斜平地和低洼地。
境内的XX湖为华北平原上仅次于白洋淀的自然洼淀，蓄水面积75平方公里，集水面积120平方公里，设计水位21米，最大蓄水量2亿立方米，被誉为华北平原上的一颗明珠。
二、政区划分
全市下辖3个市辖区，2个县级市，8个县。
共设57个镇，57个乡，4个街道办事处，下辖4994个村委会。
3个市辖区：
桃城区、滨湖新区（辖XX湖保护区，代管桃城区彭杜乡和冀州魏屯镇）、工业新区
2个县级市：
冀州市、深州市
8个县：
枣强县、武邑县、武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县
三、经济概况
1、综合
初步核算，全市生产总值实现1070.1亿元，按可比价格计算比上年增长9.1%。
其中，第一产业增加值176.4亿元，增长2.3%；第二产业增加值559.7亿元，增长10.7%；第三产业增加值334.0亿元，增长10.1%。
第一产业增加值占全市生产总值的比重为16.5%，第二产业增加值比重为52.3%，第三产业增加值比重为31.2%。
全年居民消费价格比上年上涨2.9%，其中食品价格上涨7.4%。
固定资产投资价格下降0.1%。
工业生产者出厂价格下降1.1%，其中生活资料价格上涨4.7%，生产资料价格下降2.1%。
年末全市城镇登记失业率为3.44%。
全年民营经济实现增加值747.7亿元，比上年增长10.1%；占全市生产总值的比重为69.9%。
民营经济实缴税金106.0亿元，占全部财政收入的比重为82.1%。
2、农业
全年粮食播种面积58.8万公顷，总产量372.3万吨。
其中：
夏粮181.9万吨，秋粮190.4万吨。
棉花播种面积189.0万亩，总产量14.3万吨。
油料播种面积49.3万亩，总产量12.3万吨。
蔬菜播种面积125.9万亩，总产量424.1万吨。
瓜果播种面积22.0万亩，总产量87.6万吨。
园林水果总产量152.8万吨。
肉类总产量38.9万吨，比上年增长1.2%；禽蛋产量29.7万吨，增长1.0%；牛奶产量10.0万吨，增长4.3%。
畜牧业产值占农林牧渔业总产值的比重为31.9%。
农业产业化经营率达到62.7%，提高3.8个百分点。
3、工业和建筑业
全年规模以上工业实现增加值411.1亿元，比上年增长12.1%。
分轻重工业看：
轻工业实现增加值122.5亿元，增长18.6%；重工业实现增加值288.6亿元，增长9.8%。
在规模以上工业中，前十大行业实现增加值327.1亿元，比上年增长11.3%。
规模以上工业主营业务收入1500.2亿元，比上年增长15.2%；实现利润88.9亿元，增长9.5%。
2013年规模以上工业主要产品产量
指标名称 单位 产量
食用植物油 吨 40571
饮料酒 千升 94896
布 万米 11725
化学肥料 吨 416808
化学药品原药 吨 28760
水泥 吨 2701882
砖 万块 124198
生铁 吨 93415
钢材 吨 3362597
交流电动机 千瓦 5043855
全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业149家，实现产值120.4亿元，比上年增长17.7%。
4、固定资产投资
全年全社会固定资产投资完成830.1亿元，比上年增长22.5%。
其中：
固定资产投资（不含农户，下同）787.3亿元，增长23.0%；农户投资42.8亿元，增长13.9%。
在固定资产投资中，第一产业投资13.5亿元，比上年增长37.0%；第二产业投资557.1亿元，增长27.8%，其中工业投资557.1亿元，增长27.8%；第三产业投资216.7亿元，增长11.6%。
工业技术改造投资363.1亿元，增长30.4%，占工业投资的65.2%。
民间投资639.6亿元，增长29.1%。
房地产开发投资120.8亿元，比上年增长15.9%。
其中，商品住宅投资100.6亿元，增长15.8%;商业营业用房投资13.0亿元，增长15.1%。
全年施工项目593个，其中新开工项目327个。
亿元以上项目290个，比上年增加31个。
亿元项目完成投资535.5亿元，增长35.2%。
5、国内贸易
全年社会消费品零售总额485.8亿元，比上年增长13.7%。
按销售单位所在地统计，城镇消费品零售额344.3亿元，增长13.8%；乡村消费品零售额141.5亿元，增长13.4%。
在限额以上批发和零售企业（单位）商品零售额中，粮油食品饮料烟酒类增长23.7%，服装鞋帽针纺织品类增长17.2%，石油及制品类增长13.8%，家用电器和音像器材类增长11.2%，金银珠宝类增长30.0%，汽车类增长25.1%。
6、对外经济
全年进出口总值37.9亿美元，比上年增长16.9％。
其中：
出口32.1亿美元，增长18.5%；进口5.8亿美元，增长8.7%。
从主导产品出口情况看：
皮毛行业出口15.1亿美元，比上年增长32.2％；丝网行业出口3.8亿美元，下降11.7％；化工行业出口3.5亿美元，下降7.6％；纺织品及服装行业出口5.2亿美元，增长44.8％；机械制造行业出口1.5亿美元，下降13.0％。
全年实际利用外资20236万美元，比上年增长10.3%；其中外商直接投资20166万美元，增长12.1%。
在外商直接投资中，来自亚洲15294万美元，来自欧洲1622万美元，来自美洲2770万美元，来自大洋洲480万美元。
全年新批“三资”企业合同项目5个，新批“三资”企业合同总金额47472万美元。
7、交通和旅游
全年公路货物运输量5900万吨，比上年增长17.5%，货物运输周转量300.7亿吨公里，增长17.1%；公路旅客运输量2588万人，下降17.7%，旅客运输周转量23.1亿人公里，增长7.3%。
年末民用汽车保有量44.2万辆（含三轮汽车和低速货车），其中载客汽车33.3万辆，小型及微型载客汽车33.0万辆。
全年接待海内外游客791.2万人次，比上年增长23.8%；实现旅游总收入45.2亿元，增长10.4%。
其中：
接待入境游客（含港、澳、台）1.42万人次，增长13.6%，实现旅游外汇收入458.9万美元，增长15.0%；接待国内游客789.8万人次，增长23.9%，实现旅游收入44.9亿元，增长10.4%。
8、财政、金融和保险业
全年全部财政收入129.07亿元，比上年增长28.1%，其中公共财政预算收入68.53亿元，增长35.1%。
公共财政预算支出201.03亿元，增长11.7%，其中文化体育与传媒支出增长18.9%，社会保障和就业支出增长22.8%。
年末金融机构各项存款余额1854.6亿元，比年初增加283.3亿元，其中个人存款余额1318.5亿元，增加153.2亿元。
各项贷款余额888.0亿元，增加177.4亿元。
金融机构人民币存量存贷比为47.88%，提高2.93个百分点。
2013年末金融机构存贷款余额
单位：
亿元
指标 年末数 比年初增加
各项存款余额 1854.6 283.3
其中：
单位存款469.9 115.8
个人存款 1318.5 153.2
各项贷款888.0 177.4
其中：
短期贷款 654.5 142.6
中长期贷款 225.7 41.4
年末全市共有保险公司31家，比上年增加3家。
其中财产险13家，增加2家；人寿险18家，增加1家。
实现保费收入32.5亿元，其中财产险保费收入11.2亿元，人寿险保费收入21.3亿元。
各项赔款和给付12.8亿元，赔付率39.4%。
9、科学技术和教育
全年共取得省级科技成果13项，市级科技成果62项；获省级科技进步奖励8项，市级科技进步奖励74项。
全年共认定、登记技术合同9份（含涉外合同4份），技术合同成交额3200多万元。
全市拥有中等职业教育学校41所、普通中学176所、小学879所、幼儿园793所、特教学校9所，分别拥有专任教师3092人、17867人、18638人、4248人和159人，在校学生分别达到3.7万、22.06万、31.8万、8.76万和385名。
在各类教育机构中，民办教育机构数量达到315所，拥有教职工7256人，在校学生7.99万名。
10、文化、体育和卫生
全市共有艺术表演团体3个，文化馆11个，公共图书馆11个，博物馆4个。
国家级文物保护单位9处，省级文物保护单位26处，市级文物保护单位17处。
成功举办2013XX湖国际马拉松比赛，共有来自包括肯尼亚、埃塞俄比亚、摩洛哥等26个国家和地区的40多名国内外顶级选手和15000名非专业运动员参加。
2013年中国马拉松年会上，XX湖马拉松赛晋级为金牌赛事。
2013年末全市医疗卫生机构5836个，其中医院101个，乡镇卫生院114个，社区卫生服务中心（站）29个，妇幼保健院（所、站）17个，卫生监督所（中心）11个，疾病预防控制中心12个。
卫生技术人员17278人，其中执业医师及执业助理医师8456人，注册护士4634人。
医疗卫生机构实有床位15929张，其中医院11533张，乡镇卫生院3613张。
11、人口、人民生活和社会保障
据公安部门人口统计数据显示，年末全市总人口448.1万人，其中非农业人口106.3万人。
全年出生人口7.6万人，出生人口男女性别比为111：
100；死亡人口1.5万人。
2013年年末人口及构成
单位：
万人
指标 年末数
全市总人口 448.1
其中：
非农业人口 106.3
其中：
男性 226.9
女性 221.2
其中：
18岁以下 93.1
18-35岁 116.9
35-60岁 160.0
60岁以上 78.1
全年城市居民人均可支配收入20541元，比上年增长11.0%；全年农民人均纯收入6975元，比上年增长13.1%。
年末城镇参加基本养老保险人数为46.4人，比上年末增加2.7万人。
其中参保职工33.9万人，参保离退休人员12.5万人。
参加城镇基本医疗保险人数为64.2万人，增加1.1万人。
其中参加城镇职工基本医疗保险33.5万人，参加城镇居民基本医疗保险30.4万人。
参加城镇基本医疗保险的农民工0.3万人。
参加失业保险的人数为18.3万人。
参加工伤保险的人数25.1万人，其中参加工伤保险农民工9.4万人。
参加生育保险的人数20.8万人。
12、节能和环境保护
全年万元生产总值能耗比上年下降4.82%，比目标任务多下降1.39个百分点。
万元生产总值电耗比上年下降3.7%，规模以上工业万元增加值能耗比上年下降9.26%。
第二部分XX市区商业现状
一、XX市区商圈
从目前XX市的项目分布及影响效应综合考虑，XX市区现阶段已成型商圈可以划归为以下几个商圈：
衡百商圈、爱特商圈、问津街商圈、大陆裕丰商圈（如图）这几个个商圈为市区老商业区，也是整个XX市商业分散最密集、配套设施最完善、人流量最集中的地段。
1、衡百商圈：
位于XX市区较为繁华的人民路段，交通便利，易达性强。
衡白商圈以百货商场为主，是XX市最早的商圈，集集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种服务功能于一体，不仅满足了周边百姓的购物需求，而且影响、吸纳、带动着其他产业的发展，凭借其独特的地理优势和多年的历史沉淀形成XX市位列首位的A级商圈，平均日人流量近万人。
衡百业态分布：
1F都市魅力馆、流行鞋品馆、东楼：
超市、餐饮（KFC）、电器
2F奢华饰品馆、时尚女装馆、东楼:
休闲服饰馆
3F都会名媛馆东楼：
现代生活馆
4F摩登绅士馆东楼：
活力馆
5F温馨服饰馆、家居生活馆
6F婴幼童趣馆羽绒服广场
2、爱特商圈：
和衡百商圈同为XX市最早，也最具优势的核心商圈。
以爱特购物中心为主。
3、大陆裕丰商圈
位于人民路与育才街交叉口西南角，是XX市新兴的商业休闲地，主要以临街商铺为主，是城市中高端人群消费场所，北边就是XX市人民政府。
4、问津街商圈
是XX市最早的批发零售场所。
是人民生活用品批发地。
XX市现有商圈分布图
大型百货对比表
名称
建成时间
商业特征
区位描述
主要消费群体
经营模式
XX百货大楼
1989年5月28日
2.63万平米，XX地区第一商圈，最高知名度
地处人民路最繁华地段，汇集旺盛人气。
中高收入人群
联营扣率加保底，最低保底为每年每平方米25000元。
爱特购物中心
1994年11月20日
2万平米，在XX仅次于衡百，是时尚百货与传统百货相结合大型综合商场。
位于和平路，是XX主干道之一
中高收入人群
联营扣率
信发商厦
2008年12月
2.7万平米，经营规模位居XX前三，商品以中低档为主
位于商贸城内，衡百商圈。
中低收入人群
自营
名称
结构特点
经营情况
辐射范围
人流量
公司介绍
XX百货大楼
共6层，
中档装修
年销售额2.5亿元
立足XX市辐射整个XX地区
日均人流量8000人左右
衡百集团是一家拥有大型购物中心、五家超市、一家家电专营店、一家大型休闲娱乐中心，从业人员3000多人，营业面积10余万平方米的多业态，集团化的大型商业企业。
爱特购物中心
共四层，
中档装修
年销售额2亿元
立足XX市辐射整个XX地区
日均人流量5000人左右
爱特购物中心2002年12月扩建重装，企业发展多业态经营，在XX开发区建成理念先进、设施齐全的万德福超市。
现双店营业面积30000平方米，员工100余人。
成为XX商业的强势企业
信发商厦
共五层，中低档装修
年销售额1亿元
主要以市区人群为主，借力衡百商圈，辐射整个XX地区
日均人流量3000人左右
山东信发集团，不属于XX本土企业
专业市场对比表
浙江村
大陆裕丰广场
商贸城商业街
问津街副食品市场
问津街茶叶市场
问津街小商品市场
利华装饰城
XX装饰材料大世界
建成时间
2005年12月
2007年
2005年12月
90年代至今
90年代至今
90年代至今
1999年
1999年
商业特征
15000平米，1500户左右商户为XX唯一的服饰市场
4万平米体量，商业内街格局
分东西两街，南北长200米，120余个铺位，整个市场经营一般
沿线15335平米商铺
茶城1920平米，46家茶叶专营店
小商品批发2700平米左右，共有140多商家
经营面积1万平米，主营地板、壁纸等
经营面积3500平米，主营地板、壁纸、门等
区位描述
位于商贸城内，依托于整个衡百商圈
XX城市高档人群聚集地
位于衡百商圈内，成为衡百商圈重要组成部分
位于问津街沿线
临问津街与人民路、新华路之间
位于问津街与新华路口出
位于胜利路与中华大街交叉口
位于人民路与宝云街交叉口
主要消费群体
低收入
中高收入
低收入
中低收入
中高收入
中低高收入
中低高收入
中低高收入人群
经营模式
个体
个体
个体
个体
个体
个体
个体
个体
结构特点
1500余铺位，独立铺位产权分割
以两层商铺为主，套面积在117-183㎡，主力店铺开间6米，进深10米
120个铺位，以三层商铺为主，套面积140平米左右，开间4米，进深12米
整个市场310个铺位，以住宅底商和单层商铺为主，低档装修
整个市场46个铺位，单层为主，中档装修
整个市场140个铺位，以单层商铺为主，低档装修，单铺面积10-15平米
整个市场80余户，中低档装修
整个市场100余户，中低档装修
经营情况
年销售额2亿元
招租入驻，在营店面多次转让
个体经营零售为主
个体经营，零售兼营，批发为主
个体经营，零售兼营，批发为主
个体经营，零售兼营，批发为主
零批兼营
零售为主
辐射范围
周边县区
市区人群为主
主要以市区人群为主
辐射周边县区
辐射周边县区
主要以市区人群为主
主要以市区人群为主
主要市区人群为主
铺位租金情况
铺位12-24平米左右，一层、二层30-35元/㎡/月、三层20元/㎡/月
0.6-0.8元/㎡/月
0.5-0.6元/㎡/月，越靠近人民路越贵
单铺面积49平米左右，租金9000元/年
0.8-1.2元/㎡/月
单铺面积100平米左右、租金3500元/年
8元/平米-25元/平米
市中心街区临街门店的情况
街区
区位描述
名称
商业特征
经营模式
店面面积
经营情况
租金价格
人民路
中段
KAPPA
服装
个体
60
一般
60元/㎡/月
中段
图书超市
娱乐
个体
20
一般
45元/㎡/月
中段
远大眼镜
百货
个体
30
一般
42元/㎡/月
中段
瑞士名表
百货
个体
100
良好
44元/㎡/月
中段
桃源饺子城
餐饮
个体
100
良好
47元/㎡/月
西段
大陆裕丰商业街
临街商业街
110
一般
42元/㎡/月
报社街
南端临街
服装
个体
33
一般
60元/㎡/月
中段临近人民路
服装
个体
33
一般
75元/㎡/月
中心街
南段
柒牌西装
服装
个体
100
一般
49元/㎡/月
南段
雨荷音乐酒楼
餐饮
个体
80
一般
45元/㎡/月
南段
天府足浴
休闲
个体
80
一般
42元/㎡/月
中段人民路口北
花之林花艺
装饰
个体
60
良好
81元/㎡/月
北段
华兴内画
装饰
个体
30
一般
48元/㎡/月
和平路
中段临近红旗大街
澳柯玛
电动车
个体
180上下层
一般
71元/㎡/月
中段临近自强街
370上下层
一般
56元/㎡/月
第四部分项目概况
1、项目的位置
在水一方位于XX市红旗大街以东，胜利路与永兴路中间地段，其中问津街在项目中间穿过，是未来的一条商业金街，有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。
2、商业的氛围
在水一方金街的商圈，北有人民公园和衡百商场，南有青年公园和菜市场，东有较为成熟的东明市场，在水一方的社区商业正是处于庞大的消费人群之中。
因此，有其浓郁的商业氛围。
3、商业的基本指标
商业建筑面积：
10万平米；其中一期商业建筑面积2万余平米，二期商业建筑面积2万余平米，三期6万余平米。
一期主要为6层商业楼一栋，沿街二层商铺；二期主要为沿街二层商铺；三期主要为商务酒店、购物商场、超市、办公楼等
层数：
2层和6层；总高为*米，1层层高*米，2层层高*米，3、4、5、6层层高为*米。
（6层商业：
一层建筑面积2880平方米，二层建筑面积2700平方米，三层建筑面积2820平方米，四层建筑面积2820平方米，五层建筑面积2820平方米，六层建筑面积2820平方米。
）（2层商业的建筑面积110-230㎡之间）
二、周边配套情况
1）、交通状况
有18路、5路、7路、13路、20路
2）、周边居住小区
1、金域蓝湾2、公园壹号3、亿城嘉和4、天玺香颂5、惠中家园6、翠景三期7、享园小区8、锦绣东城
三、市政配套情况
公园：
人民公园、青年公园
学校：
滏阳小学、三中、衡中
医院：
哈院、烧伤医院
银行：
农行、建行、工商银行
商场：
衡百、吉美超市
周边公交汽车线路5条以上，覆盖了市中心，火车北站及各长途汽车站，交通非常便利，利于各客户出行，解决了客户在购房中最担心的交通不便的问题，周边配套设施完善，学校、医院、菜市场、商场、银行、加油站应有尽有，再加上本商圈6层健康、时尚、休闲综合体，衣、食、住、行相当方便。
四、项目优势
在水一方商业位于XX市中心位置。
项目占地近400亩，建筑面积近百万平方米，小区人口约2万人，是本地规模最大的高品质小区，而周边居住人口也多达10余万之多。
项目东临滏阳河，西近红旗大街，南守永兴路，北至人民公园胜利路，据全国十大中学--衡中步行仅需十五分钟。
永兴桥的建成并通车，使永兴路成为XX唯一一条横贯东西的一级市政要道！
项目奖传承XX大儒底蕴，以风、雅、颂为主题将项目分为三期，打造首席宜居，健康、时尚、休闲购物一站式文化主题公园。
本项目既有多条公交线路通过，周边都是一些成熟社区，所以有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的、稳定的消费人群。
第五部分未来商圈发展趋势
一、未来商圈发展趋势
未来XX市商圈发展将由“点”到“线面”发展，形成由“衡百商圈”、“爱特商圈”为核心，向周边区域扩展态势，并逐步形成“线面式商业区”，最终形成成熟的国际化商业模式。
（如图）
未来商圈发展预测图
商圈发展趋势：
Ø趋势一：
由中心向外围发展；由人民路为核心向周边发展趋势；
Ø趋势二：
单体商业逐渐向复合型商业转变；
Ø趋势三：
新型商圈业态偏重休闲娱乐、餐饮时尚等；
Ø趋势四：
东南商业比重偏大，西北商业比重偏小；
Ø趋势五：
新商圈的形成将依赖区域人口资源支撑；
二、本项目特点及建议
项目所在地处于商业核心位置，是商家必争之地，区域内距离“衡百商圈”不足3公里，在问津街商圈内，今后必将成为XX国际化商业新型商业的一颗新星。
建议：
Ø靠永兴路、胜利路繁华地带，中间问津街一段，占据城市商业稀有地块，营造集商业、休闲娱乐、餐饮时尚于一体的高档精品商业模式；
Ø依靠地段优势，拔高项目品质，引入如北国商场、永辉超市、36524便利店等一级品牌的城市商业营运商；
Ø引入奢华精装、舒适便利生态等元素，增加产品卖点和附加值；
Ø定位于高档城市商住综合体项目，以立体式、多元化商业来营造高品质街区；
综合而言，此项目特征应定位于高档商住综合体，属于目前XX市紧缺的集商业、办公、休闲娱乐、餐饮时尚与一体的高档城市商住聚合体的模式。
项目所在地块现状属于市核心商业区，在胜利路与永兴路之
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