410清水河项目酒店式公寓案例资料.docx

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410清水河项目酒店式公寓案例资料

（三）类比案例研究

1、服务式酒店公寓案例

服务式酒店公寓在成都市场尚无开发案例，因此我们根据与项目具有较高类似度的一线城市项目进行研究，并借此论证项目所在区位开发服务式酒店公寓的可行。

案例选取标准：

✧地处非核心商圈，或开发期内所在商圈未完全成型；

✧拥有绝佳资源（如：

湖景，高尔夫景观等），或其它核心卖点（如：

国内第一个获得LEED认证，全复式空间设计、轻轨等）；

✧售价高于区域均价，或升值空间大。

1.1、深圳

趣园

A、基本信息

Ø规模：

占地面积3393.3㎡

建筑面积17297㎡

容积率3.94

Ø栋数：

1栋

Ø楼层：

地下2层，地上24层

（建筑总高度88米）

Ø总户数：

247户

Ø停车位：

106

Ø产品类型：

一房47.6、57.99㎡

两房64.84、69.96㎡

（除47.6㎡户型外，其它

户型均带半室外SPA空间）

Ø装修标准：

精装（不带家电及家具）

Ø设计公司：

澳大利亚柏涛（墨尔本）

建筑设计有限公司

Ø时间节点：

开发2003年中

售罄2003年底

入住2004年12月

Ø物管费：

3.8元/月/㎡

B、区位

C、各项标准

会所设施：

露天泳池、咖啡茶座、红酒窖、雪茄坊，高尔夫设备用房等；

智能设施：

楼层IC卡禁达系统；

特色服务：

业主免费获得喜福会会籍；

柴米油盐等居家贴身服务。

D、价格

历史均价：

2003年11000元/㎡（福田中心区住宅均价：

8500元/㎡）

二手房价：

2009年14000元/㎡

E、运营管理

运营模式：

出售后，由物管公司统一进行包租管理，每月返还业主一定收益；

开发管理：

开发商——深圳市花样年投资发展有限公司；

物业管理公司——深圳喜福会私人会所管理有限公司。

F、溢价因素

（1）稀有高尔夫全景：

“触手可及”的高尔夫景观，同类项目罕有；

（2）独特户型设计：

每户均有2.4米宽大阳台，绝大多数户型自带半空中SPA，且户户可观景；

（3）完善配套服务：

高档会所配置，及周到物管服务给人舒适享受。

泰格公寓

A、基本信息

Ø总建面：

34000㎡

Ø栋数：

7栋

Ø楼层：

1-3层大堂，商业（餐饮、娱乐）；4-25层，公寓

Ø总户数：

232套

Ø产品类型：

单房35-113㎡；

两房147-171㎡；

三房198-286㎡；

四房248-419㎡

Ø装修标准：

精装（五星级酒店标准，带家电、家俱及厨卫用品等）

Ø位置：

深圳蛇口南海大道2号，临近海上世界

Ø设计公司：

建筑及环境景观设计——澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计

有限公司；

室内设计——新加坡DESIGNIDEAS公司

Ø时间节点：

开发2004年

营业2005年6月28日

B、区位

C、租金价格

房间类型

门市价

（元/天）

网上价

（元/天）

面积区间

（㎡）

楼层

户型

豪华单房公寓

1380

897

55-68

4-23楼

一房一厅

经典单房公寓

1725

1076

94

4-25楼

一房一厅

经典二房公寓

3680

1495

118

5-6楼

二房一厅

豪华二房公寓

4580

1794

140

13-25楼

二房一厅

经典三房公寓

3880

2990

/

/

/

D、各项标准

配套设施：

餐饮（咖啡厅）；

娱乐（健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩等）；

服务（商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场等）；

公寓配套：

空调、闹钟、阳台（或露台）、卫星/

有线电视、CD/DVD机、干衣机、电吹

风、暖气、保险箱、宽带/无限上网、

熨斗及熨衣板、厨房、微波炉、小型

酒吧、Moden/数据库连线、私人浴室/

套房式设施、收音机、冰箱、泡咖啡

及茶器具、电话/语音留言、电视、

洗衣机。

E、运营管理

运营模式：

产权长期持有，只租不售；

开发管理：

由招商地产投资，新加坡辉盛管理公司管理。

F、溢价因素

（1）目标客户稳定：

位于蛇口外国人聚居区，拥有稳定客户资源，以长期租住为主，年平均出租率达到70%；

（2）独特资源优势：

背靠大南山，又可俯瞰整个深圳湾；

（3）硬件配套完善：

五星级国际装修标准，公寓及商业配套十分完善，给客户以回家的亲切感觉；

（4）LEED认证：

本项目为中国第一个获得LEED认证（美国USGBC颁发）的酒店式公寓项目。

1.2、上海

翠湖天地二期（御苑）

A、基本信息

Ø规模：

占地面积614000㎡

Ø建筑面积130000㎡

Ø容积率4

Ø绿化率40%

Ø栋数：

7栋

Ø楼层：

32层

Ø总户数：

645套

Ø停车位：

393（地下）

Ø产品类型：

两房140㎡；三房190㎡；四房280㎡；复式320㎡

Ø装修标准：

精装

Ø位置：

上海卢湾区顺昌路168号

Ø设计公司：

雅博奥顿国际设计有限公司

Ø时间节点：

开发2005年

入住2006年10月

售罄2007年中

Ø物管费：

8元/月/㎡

B、区位

C、各项标准

外墙——巴西金山麻（SAHARSGOLD）花岗石/高级仿真石漆

电梯——迅达客梯

大堂和电梯厅——地面铺设大理石/花岗岩

墙面——铺砌墙纸及柚木饰板

保安系统——小区配置周界报警系统；

所有住宅楼宇的首层、二层和顶层的门/窗的室内安装红外线

探测器小区花园、主要区域、出入口、地下车库、住宅；

楼宇入口和首层大堂及电梯桥厢内、会所大堂及游泳池以及儿

童游戏区都配置CCTV监控系统，并连接至楼宇管理中心；

每户单元配置可视访客对讲电话，并连接区及住宅楼宇的各进

出口大门；

单元内均安置紧急报警按钮，连接至楼宇管理中心；

各住宅楼宇的首层大门及地下室门厅用IC卡电子门锁，连接

每户的可视访客电话；

生活配套系统——小区设集中污水处理系统和垃圾集中处理系统；

单元内预装煤气泄漏探测器，与楼宇安防中心连通；

大堂设不锈钢信箱；

会所配套——这是上海设施最全的社区会所，拥有国际标准泳池、室内篮球

场、室内网球场、室内高尔夫训练场等各种设施。

D、价格

历史售价：

2006年60000元/㎡（上海成交商品房均价：

约9000元/㎡）

二手房价：

2009年70000元/㎡

E、运营模式及管理公司

运营模式：

对外发售

开发管理：

开发商——上海瑞安房地产发展管理有限公司

物业管理——88新天地

F、溢价因素

（1）新天地商圈：

项目开发期间，“新天地”项目正在日益成熟中，“新天地”

所在的卢湾区太平桥地区正在推出重建规划，使之形成“商、

住、办”合一体的现代综合发展区；

（2）湖景资源：

本项目面向太平桥人工湖绿地，一湖之隔便是新天地酒吧风

情街；独有的太平湖景观资源，将项目的居住环境与自然融

为一体；

（3）便捷交通：

小区距离轨道交通1号线仅3分钟步行距离；

（4）高端配套：

拥有上海设施最齐全的会所配套。

1.3、北京

阳光100国际公寓

A、基本信息

Ø

规模：

占地面积38000㎡

建筑面积166700㎡

容积率3.35

绿化率35.4%

Ø栋数：

4栋

（1#楼为写字楼，

2-4#楼为酒店式公寓）

Ø楼层：

34层（100米）

Ø产品类型：

一房36.09㎡

三房80-100㎡

四房140-170㎡

复式160-340㎡

Ø装修标准：

精装

Ø位置：

朝阳区光华路2号（三至四环）

Ø设计公司：

世界建筑大师澳大利亚DCM约翰·丹顿（建筑设计）；

澳大利亚DCM环境设计事务（环境设计）

Ø时间节点：

开发2000年5月

入住2001年6月

售罄2004年中

Ø物管费：

3.9元/月/㎡

B、区位

C、各项标准

（1）建筑立面

采用突出的梁柱轮廓与后退的单元式玻璃幕相结合，选用LOW-E玻璃。

（2）大堂

地面使用黑色花岗岩，墙面为花岗岩和通高落地钢化玻璃。

立柱采用高级镜面不锈钢饰面，大堂天花白色石膏板加镜面不锈钢相间的凹凸造型。

不锈钢制接待台，其两侧为彩色树脂立柱，自动扶梯四周为钢化白玻璃栏板。

（3）电梯间

地面为花岗岩石材拼饰，墙面为高档石材，天花为石膏板造型吊顶；

电梯轿厢内地面为黑白相间花岗岩石材，厢壁为镜面玻璃与不锈钢相间造型。

（4）空调系统

采用3台100万kcal/h荏原牌蒸汽双效澳化锂制冷机组；

地下一层商场采用全空气系统集中空调，办公与会所采用盘管加新风的空调系统；

设计温度冬季16-20度，夏季24-28度。

（5）给排水系统：

小区采用变频供水，24小时热水供应；

小区冷水总用水量最高日480m³/d，热水总量最高日40m³/d。

（6）强电系统：

总用电量4000KVA，双路供电；

设计用量80-100w/㎡。

（7）弱电系统：

网络部分：

a.光纤到层；

b.采用地面插座形式；

c.2#、3#板楼每个柱距4-5个出线口；

d.4#塔楼每户7-8个出线口；

e.桌面带宽10M

电话部分：

采用地面插座形式。

（其中：

2#、3#板楼每个柱距4-5个出线口，

4#塔楼每户7-8个出线口）

（8）保安监控系统：

在大堂、轿箱各楼层的公共部分、车库、地下商业等设置摄像头；

（9）楼宇自控系统

控制各机房出风口温度及风机启停，使得楼宇内的空调系统运行在最佳状态。

（10）有线电视系统

2#、3#、4#楼配备卫星电视及有线电视系统，能收看HBO等境外节目。

（11）电梯

4#楼1.75m/s2#、3#楼1.6m/s；

地下商场设讯达扶梯。

（12）小区内部配套

集中供热，热水到户，中央新风。

D、价格

历史售价：

2001年8500元/㎡（北京商品房三环内成交均价：

8000元/㎡；

五环内成交均价：

5000元/㎡）

2004年12000元/㎡

二手房价：

2009年15000元/㎡

E、运营模式及管理公司

运营模式：

对外发售

开发管理：

开发商——北京银信光华房地产开发有限公司

F、溢价因素

（1）规划中CBD核心区；

（2）区域内具有相对稳定外籍客户群（商务、办公）；

（3）高端配套及装修。

中天国际公寓

A、基本信息

Ø规模：

占地面积3530.35㎡

建筑面积18989㎡

容积率2.75

绿化率30%

Ø栋数：

1栋

Ø楼层：

16层

Ø总户数：

376套

Ø产品类型：

一房20.67-55㎡（主力户型：

50㎡左右）

Ø装修标准：

精装

Ø位置：

朝阳区北沙滩7号（四至五环）

Ø设计公司：

建筑设计——北京凯帝克物业管理有限责任公司

Ø时间节点：

开发2005年6月30日

售罄2006年12月

入住2007年5月

Ø物管费：

3.18元/月/㎡

B、区位

C、各项标准

外墙：

涂料及部分铝板；

内墙：

涂料；

门窗：

三防门、铝合金窗中空玻璃；

大堂：

挑高5.75米；

供气：

无天然气；

采暖：

小区集中供暖；

通讯：

电话、宽带入户。

D、价格

历史售价：

2005年8500元/㎡

2006年10000元/㎡

二手房价：

2009年12000元/㎡

E、运营模式及管理公司

运营模式：

对外发售

开发管理：

开发商——中天房地产公司

物业管理——北京凯帝克物业管理有限公司

F、溢价因素

（1）区域发展潜力巨大

规划建设中奥运商圈，靠近1215亩奥林匹克公园、13000亩奥林匹克国家森林公园等；随着周边14座国家级体育场馆及商业、生活配套设施的完善，以及政府巨资的投入建设，将极大提升本项目价值；周边现有生活配套设施相对齐全，有北辰购物中心、飘亮购物中心、星巴克咖啡、解放军306意愿等。

（2）目标客户群明确

城市年轻一族；

（3）全程酒店式服务

配合年轻人生活习惯，提供多方面生活配套服务（如：

订餐、清洁卫生等）；

（4）交通便捷

项目周边有轻轨、地铁5号线、10号线、305、328、344、315、307、379、820、419、919、425、752、751、836、628、913、949等多条公交线路。

案例总结：

综合分析上述案例，发现具有以下几点可供参考：

1．运营模式：

按照国际惯例，真正意义上的服务式酒店运营只租不售，由统一的经营管理公司打理，提供高品质贴身服务（例如：

ASCOTT雅思阁）。

然而，在国内酒店式公寓运营中，受到资金条件等因素制约，众多开发商不约而同选择“对外发售”的所谓“伪服务式公寓”经营模式，即对外销售公寓产品，同时聘请知名酒店式服务公司进行管理。

该类项目的出现，明显有违传统。

但上述案例中销售业绩的不俗表现（如：

趣园2003年内高价清盘），却证实了该类物业在国内开发及存在的现实意义。

开发商可结合自身条件进行经营模式的自由选择。

“对外发售”值得借鉴。

建议运营模式：

对外发售。

2．目标客户群：

目前，国内酒店式公寓目标客户群大体可分为外籍人士、企业高管两大类。

前类人群，注重圈层，偏好外国人聚居区，对生活品质要求较高，而不关注是否位于城市核心区位（如：

泰格公寓）；后一类人群，则按需求选择公寓，例如：

部分顾客要求便捷高效，选择居住在公司附近；部分客户要求居住地可彰显个人品味或社会地位，进而选择豪宅区公寓项目（如：

趣园，翠湖天地）；更有部分消费者，尤其70后可能选择个性化居所，满足个人偏好及生活习惯的居所是他们的首选（如：

中天国际公寓）。

随着青羊区政府规划逐步落地，本项目所在区域的高端定位，势必吸引部分上述消费者选择聚居于此。

加之外双楠、光华片区、青羊工业园、武侯高科技园区发展的日益成熟，服务式酒店公寓的目标消费群已逐步在项目周边聚集。

清水河项目已具备开发酒店式公寓的先天条件。

建议锁定目标消费群：

企业高管。

3．区位：

就国内酒店式公寓分布区域看，可分为三类：

（1）项目位于CBD核心区内，与周边写字楼及其他商业共同构建片区价值；

（2）公寓位于非CBD区域，或处于规划中未成型CBD核心，该类公寓以片区内稳定的目标客户群体为支撑，多为长期居/租住客户，同时物业具有一定升值潜力；（3）位于旅游度假区的酒店式公寓，该类产品普遍以分时旅游度假者为目标客户，季节性较强，与前两者消费者差别较大，且多为短时居住群体。

清水河项目处于非CBD核心区，适合开发上述三类酒店式公寓中的第二类产品。

4．体量：

除个别大型项目外，收到目标客户群数量限制，通常酒店式公寓建筑面积控制在10000-30000平米之内。

由于本项目总建面约10万平米，如果全部开发为酒店式公寓产品，则体量相对较大，提高后期销售、经营风险。

因此，不建议项目全部规划设计为单纯的酒店式公寓。

建议酒店式公寓体量：

控制在10000-30000平米之间。

5.项目定位：

服务式酒店公寓的目标客户群决定项目定位必须为高端，甚至于超高端。

这不仅要求公寓本身具备良好硬件设施，同时不乏周到的软件（服务）配套，甚至于完善的周边配套。

这对清水河项目而言，已具有一定的开发条件，如：

300米清水河一线景观，千盛百货、伊藤洋华堂及人人乐等周边配套的日益成熟，片区规划的高端定位等。

若本项目开发建设可提供相应的高端软、硬件配套（如：

豪华精装房、全功能会所、国际知名酒店式服务管理公司等），则可选择打造服务式酒店公寓。

建议项目定位：

高端定位，做足软硬件配套。

6．价格定位：

酒店式服务公寓的定价特点在于：

高端定位，高价支撑。

以深圳趣园为例：

2003年，在福田中心区商品住宅均价仅为8500元/㎡的情况下，趣园依托高尔夫景观及高端酒店式公寓定位，将项目售价抬高至11000元/㎡。

以远高于区域平均水平的售价，征服市场。

在取得不俗销售业绩的同时，打造出趣园良好的市场口碑，确立标杆地位。

同时，结合本项目竞争环境及地价因素考虑，服务式酒店公寓的高端、高价定位，可帮助项目在片区内激烈的住宅产品竞争中突围，创造需求，保障销售。

建议价格定位：

高价支撑高端定位。