410清水河项目酒店式公寓案例资料.docx

1、410清水河项目酒店式公寓案例资料（三）类比案例研究1、服务式酒店公寓案例服务式酒店公寓在成都市场尚无开发案例，因此我们根据与项目具有较高类似度的一线城市项目进行研究，并借此论证项目所在区位开发服务式酒店公寓的可行。案例选取标准： 地处非核心商圈，或开发期内所在商圈未完全成型； 拥有绝佳资源（如：湖景，高尔夫景观等），或其它核心卖点（如：国内第一个获得LEED认证，全复式空间设计、轻轨等）； 售价高于区域均价，或升值空间大。1.1、深圳趣园A、基本信息 规 模：占地面积 3393.3建筑面积 17297容 积 率 3.94 栋 数：1栋 楼 层：地下2层，地上24层（建筑总高度88米） 总 户

2、 数：247户 停 车 位：106 产品类型：一房 47.6、57.99两房 64.84、69.96（除47.6户型外，其它户型均带半室外SPA空间） 装修标准：精装（不带家电及家具） 设计公司：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司 时间节点：开发 2003年中 售罄 2003年底入住 2004年12月 物 管 费：3.8元/月/B、区位C、各项标准会所设施：露天泳池、咖啡茶座、红酒窖、雪茄坊，高尔夫设备用房等；智能设施：楼层IC卡禁达系统；特色服务：业主免费获得喜福会会籍； 柴米油盐等居家贴身服务。 D、价格历史均价：2003年 11000元/（福田中心区住宅均价：8500元/）二手房价：

3、2009年 14000元/E、运营管理运营模式：出售后，由物管公司统一进行包租管理，每月返还业主一定收益；开发管理：开发商深圳市花样年投资发展有限公司； 物业管理公司深圳喜福会私人会所管理有限公司。F、溢价因素（1）稀有高尔夫全景：“触手可及”的高尔夫景观，同类项目罕有；（2）独特户型设计：每户均有2.4米宽大阳台，绝大多数户型自带半空中SPA，且户户可观景；（3）完善配套服务：高档会所配置，及周到物管服务给人舒适享受。泰格公寓A、基本信息 总 建 面：34000 栋 数：7栋 楼 层：1-3层大堂，商业（餐饮、娱乐）；4-25层，公寓 总 户 数：232套 产品类型：单房 35-113； 两

4、房 147-171；三房 198-286；四房 248-419 装修标准：精装（五星级酒店标准，带家电、家俱及厨卫用品等） 位 置：深圳蛇口南海大道2号，临近海上世界 设计公司：建筑及环境景观设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司； 室内设计新加坡DESIGN IDEAS公司 时间节点：开发 2004年营业 2005年6月28日B、区位C、租金价格房间类型门市价（元/天）网上价（元/天）面积区间（）楼层户型豪华单房公寓138089755-684-23楼一房一厅经典单房公寓17251076944-25楼一房一厅经典二房公寓368014951185-6楼二房一厅豪华二房公寓4580179414

5、013-25楼二房一厅经典三房公寓38802990/D、各项标准配套设施：餐饮（咖啡厅）；娱乐（健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩等）；服务（商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场等）；公寓配套：空调、闹钟、阳台（或露台）、卫星/有线电视、CD/DVD机、干衣机、电吹风、暖气、保险箱、宽带/无限上网、熨斗及熨衣板、厨房、微波炉、小型酒吧、Moden/数据库连线、私人浴室/套房式设施、收音机、冰箱、泡咖啡及茶器具、电话/语音留言、电视、洗衣机。E、运营管理运营模式：产权长期持有，只租不售；开发管理：由招商地产投资，新加坡辉盛管理公司管理。F、溢价因素 （1）目标客户稳定：位于蛇口外国人聚居区

6、，拥有稳定客户资源，以长期租住为主，年平均出租率达到70%；（2）独特资源优势：背靠大南山，又可俯瞰整个深圳湾；（3）硬件配套完善：五星级国际装修标准，公寓及商业配套十分完善，给客户以回家的亲切感觉；（4）LEED 认 证：本项目为中国第一个获得LEED认证（美国USGBC颁发）的酒店式公寓项目。1.2、上海翠湖天地二期（御苑）A、基本信息 规 模：占地面积 614000 建筑面积 130000 容积率 4 绿化率 40% 栋 数：7栋 楼 层：32层 总 户 数：645套 停 车 位：393（地下） 产品类型：两房 140；三房 190；四房 280；复式 320 装修标准：精装 位 置：上

7、海卢湾区顺昌路168号 设计公司：雅博奥顿国际设计有限公司 时间节点：开发 2005年入住 2006年10月售罄 2007年中 物 管 费：8元/月/B、区位C、各项标准外 墙巴西金山麻（SAHARS GOLD）花岗石/高级仿真石漆电 梯迅达客梯大堂和电梯厅地面铺设大理石/花岗岩墙 面铺砌墙纸及柚木饰板保 安 系 统小区配置周界报警系统；所有住宅楼宇的首层、二层和顶层的门/窗的室内安装红外线探测器小区花园、主要区域、出入口、地下车库、住宅；楼宇入口和首层大堂及电梯桥厢内、会所大堂及游泳池以及儿童游戏区都配置CCTV监控系统，并连接至楼宇管理中心；每户单元配置可视访客对讲电话，并连接区及住宅楼宇

8、的各进出口大门；单元内均安置紧急报警按钮，连接至楼宇管理中心；各住宅楼宇的首层大门及地下室门厅用IC卡电子门锁，连接每户的可视访客电话；生活配套系统小区设集中污水处理系统和垃圾集中处理系统；单元内预装煤气泄漏探测器，与楼宇安防中心连通；大堂设不锈钢信箱；会 所 配 套这是上海设施最全的社区会所，拥有国际标准泳池、室内篮球场、室内网球场、室内高尔夫训练场等各种设施。 D、 价格历史售价：2006年 60000元/（上海成交商品房均价：约9000元/）二手房价：2009年 70000元/E、运营模式及管理公司运营模式：对外发售开发管理：开发商上海瑞安房地产发展管理有限公司 物业管理88新天地F、溢

9、价因素（1）新天地商圈：项目开发期间，“新天地”项目正在日益成熟中，“新天地”所在的卢湾区太平桥地区正在推出重建规划，使之形成“商、住、办”合一体的现代综合发展区；（2）湖 景 资 源：本项目面向太平桥人工湖绿地，一湖之隔便是新天地酒吧风情街；独有的太平湖景观资源，将项目的居住环境与自然融为一体；（3）便 捷 交 通：小区距离轨道交通1号线仅3分钟步行距离；（4）高 端 配 套：拥有上海设施最齐全的会所配套。1.3、北京阳光100国际公寓A、 基本信息 规 模：占地面积 38000建筑面积 166700容积率 3.35绿化率 35.4% 栋 数：4栋（1#楼为写字楼，2-4#楼为酒店式公寓）

10、楼 层：34层（100米） 产品类型：一房 36.09三房 80-100四房 140-170复式 160-340 装修标准：精装 位 置：朝阳区光华路2号（三至四环） 设计公司：世界建筑大师澳大利亚DCM约翰丹顿（建筑设计）；澳大利亚DCM环境设计事务（环境设计） 时间节点：开发 2000年5月入住 2001年6月售罄 2004年中 物 管 费：3.9元/月/B、区位C、各项标准（1）建筑立面采用突出的梁柱轮廓与后退的单元式玻璃幕相结合，选用LOW-E玻璃。（2）大堂地面使用黑色花岗岩，墙面为花岗岩和通高落地钢化玻璃。立柱采用高级镜面不锈钢饰面，大堂天花白色石膏板加镜面不锈钢相间的凹凸造型。不

11、锈钢制接待台，其两侧为彩色树脂立柱，自动扶梯四周为钢化白玻璃栏板。（3）电梯间地面为花岗岩石材拼饰，墙面为高档石材，天花为石膏板造型吊顶；电梯轿厢内地面为黑白相间花岗岩石材，厢壁为镜面玻璃与不锈钢相间造型。（4）空调系统采用3台100万kcal/h荏原牌蒸汽双效澳化锂制冷机组；地下一层商场采用全空气系统集中空调，办公与会所采用盘管加新风的空调系统；设计温度冬季16-20度，夏季24-28度。（5）给排水系统：小区采用变频供水，24小时热水供应；小区冷水总用水量最高日480m/d，热水总量最高日40m/d。（6）强电系统：总用电量4000KVA，双路供电；设计用量80-100w/。（7）弱电系统

12、：网络部分：a. 光纤到层；b. 采用地面插座形式；c. 2#、3#板楼每个柱距4-5个出线口；d. 4#塔楼每户7-8个出线口；e. 桌面带宽10M电话部分：采用地面插座形式。（其中：2#、3#板楼每个柱距4-5个出线口，4#塔楼每户7-8个出线口）（8）保安监控系统：在大堂、轿箱各楼层的公共部分、车库、地下商业等设置摄像头；（9）楼宇自控系统控制各机房出风口温度及风机启停，使得楼宇内的空调系统运行在最佳状态。（10）有线电视系统2#、3#、4#楼配备卫星电视及有线电视系统，能收看HBO等境外节目。（11）电梯4#楼1.75m/s 2#、3#楼1.6m/s；地下商场设讯达扶梯。（12）小区内

13、部配套集中供热，热水到户，中央新风。D、价格历史售价：2001年 8500元/（北京商品房三环内成交均价：8000元/；五环内成交均价：5000元/） 2004年 12000元/二手房价：2009年 15000元/E、运营模式及管理公司运营模式：对外发售开发管理：开发商北京银信光华房地产开发有限公司F、溢价因素（1）规划中CBD核心区；（2）区域内具有相对稳定外籍客户群（商务、办公）；（3）高端配套及装修。中天国际公寓A、 基本信息 规 模：占地面积 3530.35建筑面积 18989容积率 2.75绿化率 30% 栋 数：1栋 楼 层：16层 总 户 数：376套 产品类型：一房 20.67

14、-55（主力户型：50左右） 装修标准：精装 位 置：朝阳区北沙滩7号（四至五环） 设计公司：建筑设计北京凯帝克物业管理有限责任公司 时间节点：开发 2005年6月30日售罄 2006年12月入住 2007年5月 物 管 费：3.18元/月/B、区位C、各项标准外墙：涂料及部分铝板；内墙：涂料；门窗：三防门、铝合金窗中空玻璃；大堂：挑高5.75米；供气：无天然气；采暖：小区集中供暖；通讯：电话、宽带入户。 D、价格历史售价：2005年 8500元/ 2006年 10000元/二手房价：2009年 12000元/E、运营模式及管理公司运营模式：对外发售开发管理：开发商中天房地产公司 物业管理北京

15、凯帝克物业管理有限公司F、溢价因素（1）区域发展潜力巨大规划建设中奥运商圈，靠近1215亩奥林匹克公园、13000亩奥林匹克国家森林公园等；随着周边14座国家级体育场馆及商业、生活配套设施的完善，以及政府巨资的投入建设，将极大提升本项目价值；周边现有生活配套设施相对齐全，有北辰购物中心、飘亮购物中心、星巴克咖啡、解放军306意愿等。（2）目标客户群明确城市年轻一族；（3）全程酒店式服务配合年轻人生活习惯，提供多方面生活配套服务（如：订餐、清洁卫生等）；（4）交通便捷项目周边有轻轨、地铁5号线、10号线、305、328、344、315、307、379、820、419、919、425、752、75

16、1、836、628、913、949等多条公交线路。案例总结：综合分析上述案例，发现具有以下几点可供参考：1运营模式：按照国际惯例，真正意义上的服务式酒店运营只租不售，由统一的经营管理公司打理，提供高品质贴身服务（例如：ASCOTT雅思阁）。然而，在国内酒店式公寓运营中，受到资金条件等因素制约，众多开发商不约而同选择“对外发售”的所谓“伪服务式公寓”经营模式，即对外销售公寓产品，同时聘请知名酒店式服务公司进行管理。该类项目的出现，明显有违传统。但上述案例中销售业绩的不俗表现（如：趣园2003年内高价清盘），却证实了该类物业在国内开发及存在的现实意义。开发商可结合自身条件进行经营模式的自由选择。“

17、对外发售”值得借鉴。建议运营模式：对外发售。2目标客户群：目前，国内酒店式公寓目标客户群大体可分为外籍人士、企业高管两大类。前类人群，注重圈层，偏好外国人聚居区，对生活品质要求较高，而不关注是否位于城市核心区位（如：泰格公寓）；后一类人群，则按需求选择公寓，例如：部分顾客要求便捷高效，选择居住在公司附近；部分客户要求居住地可彰显个人品味或社会地位，进而选择豪宅区公寓项目（如：趣园，翠湖天地）；更有部分消费者，尤其70后可能选择个性化居所，满足个人偏好及生活习惯的居所是他们的首选（如：中天国际公寓）。随着青羊区政府规划逐步落地，本项目所在区域的高端定位，势必吸引部分上述消费者选择聚居于此。加之外

18、双楠、光华片区、青羊工业园、武侯高科技园区发展的日益成熟，服务式酒店公寓的目标消费群已逐步在项目周边聚集。清水河项目已具备开发酒店式公寓的先天条件。建议锁定目标消费群：企业高管。3区位：就国内酒店式公寓分布区域看，可分为三类：（1）项目位于CBD核心区内，与周边写字楼及其他商业共同构建片区价值；（2）公寓位于非CBD区域，或处于规划中未成型CBD核心，该类公寓以片区内稳定的目标客户群体为支撑，多为长期居/租住客户，同时物业具有一定升值潜力；（3）位于旅游度假区的酒店式公寓，该类产品普遍以分时旅游度假者为目标客户，季节性较强，与前两者消费者差别较大，且多为短时居住群体。清水河项目处于非CBD核心

19、区，适合开发上述三类酒店式公寓中的第二类产品。4体量：除个别大型项目外，收到目标客户群数量限制，通常酒店式公寓建筑面积控制在10000-30000平米之内。由于本项目总建面约10万平米，如果全部开发为酒店式公寓产品，则体量相对较大，提高后期销售、经营风险。因此，不建议项目全部规划设计为单纯的酒店式公寓。建议酒店式公寓体量：控制在10000-30000平米之间。5. 项目定位：服务式酒店公寓的目标客户群决定项目定位必须为高端，甚至于超高端。这不仅要求公寓本身具备良好硬件设施，同时不乏周到的软件（服务）配套，甚至于完善的周边配套。这对清水河项目而言，已具有一定的开发条件，如：300米清水河一线景观

20、，千盛百货、伊藤洋华堂及人人乐等周边配套的日益成熟，片区规划的高端定位等。若本项目开发建设可提供相应的高端软、硬件配套（如：豪华精装房、全功能会所、国际知名酒店式服务管理公司等），则可选择打造服务式酒店公寓。建议项目定位：高端定位，做足软硬件配套。6价格定位：酒店式服务公寓的定价特点在于：高端定位，高价支撑。以深圳趣园为例：2003年，在福田中心区商品住宅均价仅为8500元/的情况下，趣园依托高尔夫景观及高端酒店式公寓定位，将项目售价抬高至11000元/。以远高于区域平均水平的售价，征服市场。在取得不俗销售业绩的同时，打造出趣园良好的市场口碑，确立标杆地位。同时，结合本项目竞争环境及地价因素考虑，服务式酒店公寓的高端、高价定位，可帮助项目在片区内激烈的住宅产品竞争中突围，创造需求，保障销售。建议价格定位：高价支撑高端定位。