东部华侨城案例分析doc.docx

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东部华侨城案例分析doc

东部华侨城案例分析

一、东部华侨城总概3

1.东部华侨城定位及其内部规划总揽3

2.东部华侨城所处大环境分析4

3.华侨城投资与运营数据评估11

二、东部华侨城七大主题板块详析11

1.大峡谷生态公园11

2.茶溪谷生态公园12

3.云海谷体育公园13

4.华兴寺14

5.主题酒店群落14

6.旅游地产16

7.演艺文化18

三、东部华侨城发展策略与创新21

附录22

一、东部华侨城总概

1、东部华侨城定位及其内部规划总揽

定位

以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。

规划布局

东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。

景区核心文化打造理念

东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。

二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。

三大景区及其特色

茶溪谷

包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。

云海谷

设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。

大侠谷

将于2008年开放，以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。

再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。

目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。

2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:

茶溪谷门票维持原价150元/人不变，大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。

观看《天禅》演出需要另外购买门票。

普通席位价格平日为￥50元起，节假日为￥80元起。

2、东部华侨城所处大环境分析

地理区位

东部华侨城，位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区，占地近9平方公里（近1万亩）。

上图中字母标记处为深圳东部华侨城所处区位

如图所示，东西走向的盐坝高速设有出口进入东部华侨城景区，盐三公路可直接进入景区内部，交通

距主要交通枢纽中转中心

深圳宝安国际机场

24.2公里

深圳站

24.0公里

深圳北站

27.3公里

深圳西站

2.2公里

三小时车程内主要辐射城市（距离通过google地图测距软件估算，单位：

KM）

惠州

66

香港

87

东莞

86

中山

153

广州

170

佛山

210

江门

220

汕头

220

珠海

267

澳门

290

肇庆

350

小结：

从东部华侨城选址可以看出，景区自然资源及交通区位优势明显，且同时把到珠三角最具消费力的九个核心城市与澳门、香港同时纳入自身的三小时交通辐射范围内，具备了优良的市场消费基础。

周围主要酒店（携程查询系统）

酒店

距离

星级

价格

深圳南侨商务酒店

1.0公里

4星

250元

深圳雅枫宾馆南油店

1.7公里

3星

168元

深圳青青世界酒店

3.5公里

4星

620元

深圳鸿隆明华轮酒店

3.9公里

4星

460元

深圳太子宾馆

4.0公里

3星

338元

深圳维也纳酒店（深圳海湾店）

4.1公里

3星

145元

深圳维也纳酒店（深圳海湾店）

4.1公里

4星

176元

深圳泰格公寓

4.2公里

5星

897元

深圳万悦国际酒店

7.0公里

5星

350元

深圳金晖酒店

8.0公里

4星

360元

深圳市内主要景区

景点

景点类型

深圳欢乐谷

乐园设施

锦绣中华

人造微缩景观

世界之窗

人造微缩景观

中华民俗村

文化主题

深圳水上乐园

水上乐园

深圳海洋世界

海洋观赏

南澳

自然景观

深圳桔钓沙

自然景观

大梅沙黄金海滩

自然景观

其中，欢乐谷、锦绣中华、世界之窗、民俗村与东部华侨城同为华侨城集团旗下企业。

东部华侨城与华侨城其他项目的比较:

从项目定位上来说，华侨城是华侨城集团总部所在地，从华侨城建立之初就存在的地方，位于深圳南山区，深圳市西部，是一个集旅游、商业、酒店、地方的大型城市社区。

东部华侨城是华侨城集团在深圳东部开发的一个大型生态旅游度假地，是一个大型的旅游项目。

华侨城旅游主要有3个主题公园：

锦绣中华-民俗文化村、世界之窗、欢乐谷；东部华侨城是国家生态旅游示范基地。

如果想看看中国文化和世界文化、建筑、表演，就去华侨城锦绣中华和世界之窗，如果想体验刺激的激动游乐项目，体验都市时尚文化，就去华侨城欢乐谷。

如果想体验山地旅游，生态旅游、观光旅游就去东部华侨城。

锦绣中华、世界之窗——以微缩景观、民族表演、风情表演为主

欢乐谷——以机动游乐项目（过山车等）、魔术、狂欢等体验为主

东部华侨城——以山地景观、剧场表演、酒店度假、高尔夫、SPA度假为主。

票价对比

锦绣中华票价：

120元

世界之窗票价：

120元

欢乐谷票价：

170元

东部华侨城票价：

150元

小结：

除东部华侨城景区内自有酒店外，在景区周围车程15分钟内共有10家4星级以上酒店，给与了游客充分丰富的度假住宿选择，也能够直接对住宿在这些酒店旅客产生吸引力，从而营造、带动了整个地区的旅游氛围。

加以东部华侨城自身的独特、高端的旅游定位能够与在深圳市范围内华侨城集团自身拥有的多样的旅游景区组合，形成了旅游目的地景区间的协同效应，同时也不与南澳等有一定性质重合的自然山水类景区产生目标消费全体的冲突。

深圳旅游业历年主要数据

深圳

2007

2008

全市旅游人次（万）

6557

6755

过夜人次（万）

2556

2659

国内旅游人次

3876

4068

境外旅游人次

2678

2687

旅游收入（亿）

511

518

华侨城（含东部华侨城）

814

892

其中东部华侨城接待游客量近300万，占整个华侨城---包括世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村----接待的旅游人数近三分之一。

2008年，亚太旅游联合会评选深圳为中国最具旅游综合竞争力前三甲，从已下由国家统计局出具的2008年全国主要城市入境人数统计表表可以看出深圳旅游行业在全国中所处地位。

2008年1-12月主要城市接待情况（人次）

接待人数（人次）

同比增长（%）

接待人数构成（人次）BREAKDOWNOFARRIVALS

ARRIVALS

GROWTH（%）

外国人

香港同胞

澳门同胞

台湾同胞

FOREIGNERS

HONGKONG

MACAU

TAIWANPROVINCE

北京BEIJING

3790378

-12.96

3357173

280894

12869

139442

天津TIANJIN

1220392

18.22

1130037

35787

5119

49449

大连DALIAN

950045

13.10

856223

42068

1359

50395

上海SHANGHAI

5264727

1.23

4416223

363247

15575

469682

南京NANJING

1191813

2.67

777115

172115

8598

233985

苏州SUZHOU

1682267

4.34

1217247

109234

6676

349110

杭州HANGZHOU

2213319

6.10

1543665

264195

11990

393469

黄山HUANGSHAN

810405

18.22

559297

72843

3181

175084

厦门XIAMEN

1045309

12.14

415599

156688

3147

469875

广州GUANGZHOU

6124801

0.19

2144926

3195945

327883

456047

深圳SHENZHEN

8695727

4.60

1514186

6677798

42025

461718

珠海ZHUHAI

2862150

1.48

493068

969201

610317

789564

桂林GUILIN

1250154

-2.78

814409

143163

3346

289236

2008年1-12月主要城市接待情况（人天）

接待人数（人天）

同比增长（%）

接待人天数构成（人天）BREAKDOWNOFNIGHTS

NIGHTS

GROWTH（%）

外国人

香港同胞

澳门同胞

台湾同胞

FOREIGNERS

HONGKONG

MACAU

TAIWANPROVINCE

北京BEIJING

17442332

-4.07

15644426

1099384

38607

659915

上海SHANGHAI

19558967

1.99

16195342

1218439

60657

2084529

广州GUANGZHOU

13419282

-2.19

5140392

6530934

716033

1031923

深圳SHENZHEN

16337096

-2.18

3290345

11876063

70644

1100044

全国范围内，除以上四个城市接待入境旅游人天数据超过千万外其余城市皆未突破千万人天关口。

小结：

从对整个深圳市旅游产业的现状宏观分析可以看出，在自身优越的交通地理区位的基础与政府对旅游产业的扶持力度上，深圳作为国内一流的旅游目的地的资质已经形成。

华侨城集团自身的政府背景与旅游行业的品牌效应又使得东部华侨城成为深圳旅游近年来的重点项目，势必得到政府的大力扶持，具备了做强做大的基础。

3、东部华侨城投资与运营数据评估

总投资与建设周期

华侨城集团对外宣称对东部华侨城投入35亿元打造，历时两年半建设（2004年12月30日动工建设至2007年7月28日），2007年7月项目一期开放。

东部华侨城截止上一年度华侨城集团财年底，实际投资额（华侨城集团08年报）

公司名称

本公司实际投资金额（万元）

实质构成对子公司净投资余额（万元

持股比例

表决比例

东部华侨城

20，5000

20，5000

5