精品北园村金河家园城中村改造项目研究建议书.docx

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精品北园村金河家园城中村改造项目研究建议书

城关镇北园村一组金河家园城中村改造项目

项

目

建

议

书

第一章项目基本情况

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称:

金河家园城中村改造项目

拟建地点：

项目位于老桥头西花园路以南，城关镇北园村一组。

1.1.2项目主管单位：

城关镇政府

1.1.3项目主管领导：

1.1.4项目承办单位：

法人代表：

承办单位概况：

市房地产开发公司，是经市发改委基计（1992）926号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。

公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。

公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。

公司下属18家工商企业，2010年实现总产值亿元，增加值6400万元，利税615万元。

连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。

十年来连续被授予市级文明单位称号、政绩突出领导班子、先进党支部光荣称号。

目前公司为搞好这次改造项目，上下干部职工，已经全力以赴，准备迎接挑战，为内乡县添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造福。

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

（一）、县委、县政府关于加快内乡县城中村改造的文件精神；

（二）、项目场址地形图；

（三）、有关基础数据资料。

1.2.2研究工作范围

本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及效益分析等进行研究。

1.3研究工作概况

金河家园城中村改造项目，是城关镇政府为落实县政府[2011]6号会议纪要，改善北园村一组居民居住条件，提高城市品位的一项民生工程，由城关镇政府牵头实施。

1.4建设方案

1.4.1建设指导思想

结合城市总体规划,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、优美、经济的住宅小区。

1.4.2建设规模

小区规划总占地万平方米,总建筑面积万平方米,建有住宅活动中心、商业网点等设施。

1.4.3建设条件

供电:

供电电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。

供水：

按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。

1.5土地利用

本项目建设为城中村改造项目,符合国家及省市的产业政策,土地在本市总体规划范围内,属旧城改造用地。

1.6研究结论

内乡县城关镇金河家园城中村改造项目，将加快内乡县城市建设步伐，改善和提高内乡县人民的居住条件，为内乡县城的建设增加新的亮点，社会效益十分显著。

第二章项目背景与建设的必要性

2.1项目背景

2.1.1产业政策

改革开放三十多年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。

房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。

中共中央、国务院对房地产业高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。

内乡县委、县政府十分注重本地区房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了有力支持。

2.1.2项目建设的必要性

金河家园原址在城关镇北园村一组，位于老桥头西花园路以南，现有村民34户，146人，房屋为上世纪60-70年代所建，土木结构，砖木结构占大多数，房屋已破烂不堪，其中六户村民住房已成危房，不敢居住。

近年来不少村民申请建房，可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。

北园村一组建房问题已成为县、镇两级政府最为头疼的问题之一，引起了县委、县政府高度关注。

2010年11月5日，政府会议纪要以镇政府牵头，作为“城中村”改造履行项目进行拆迁、回迁建设。

近一年来，投入大量人力、物力、财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目进行到规划设计阶段。

改革开放三十多年来，内乡县政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放城市来讲，其发展速度已经滞后，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。

但是，我因为历史原因，城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委、县政府在此时提出城中村改造的计划，真正符合内乡县发展建设战略上的需要，符合城市村民的需要。

这次大规模改造完成之后，内乡的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。

从一个城市的宏观上讲，首先表现在：

土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城中村未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。

同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。

2.2项目发展概况

房地产开发公司，积极响应县委、县政府关于城中村改造的决议，经过与多次接触，广泛调查和积极运做上报市规划局、市计委、市房改办和市城中村改造办公室并取得初审意见后，我公司编制了项目建议书。

第三章市场预测与建设规模

3.1市场预测

3.1.1基本形势分析

近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。

在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。

3.1.2市场供求

内乡县现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。

在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。

其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。

其次，尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价是很难接受的。

所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。

另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。

3.1.3区位优势分析

本项目金河家园在城关镇北园村，项目紧邻农村，周边环境较差。

改造完成后，依托紧邻湍河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合居住的花园，这必将会吸引前来居住。

3.1.4出售对象分析

内乡县目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。

3.2建设规模

项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业等。

总建筑面积55.5万平方米。

其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。

第四章建设场址与建设条件

4.1建设场址

4.1.1场址选择

本项目拟建场址北至花园路，南至北园村一组和二组村间路，东至滨河西路牙石，西至卫校土埃子。

4.1.2自然条件

内乡县地处伏牛山南麓，属亚热带湿润型季风型大陆气候，湍河穿境而过。

春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。

每年降水集中于7、8月份。

4.1.3地质状况

该地区位于湍河西岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。

内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震六级建设。

4.1.4抗震设防

依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的地动峰值加速度按0.05g设防。

4.2建设条件

4.2.1供电

小区电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。

4.2.2给排水

城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。

小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。

第五章工程技术方案

5.1工程设计原则

自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。

小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色，可谓“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。

新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。

5.2总平面布置

5.2.1总平面布置原则

1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。

2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。

3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。

4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。

5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。

5.2.2总平面布置综述

本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。

景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。

各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。

并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。

小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。

5.2.3竖向设计

小区内地形较为平缓。

竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。

考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。

5.4给排水工程

5.4.1设计依据

《建筑给水排水设计规范》GB15-88（1997年版）

《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）

《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）

建筑专业及有关专业提供的条件

5.4.2给水工程

1、水源及水质

本项目用水水源由市政给水，水质符合《生活饮用水卫生标准》。

可以满足本小区生活及消防用水的需要。

2、给水方案及用水量

本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统一收集处理后供卫生设备、洗车及绿化浇洒用水。

经统计这样可节约近1/3的生活用水。

故小区设计用水量为：

1、生活用水：

按每人日均用水量150L/人.日，小时变化系数K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均时用水量93.7m3/h，最高日最大时用水量234m3/h。

2、商业用水：

最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：

公建用水量按生活用水量的8%估算为7.5m3/h。

（2）采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按6.2m3/h考虑。

（3）浇洒道路用水量标准按2L/M2.次。

每日1次计。

（水源主要来源于中水）。

（4）浇洒绿化用水量标准按4L/M2.次，每日1次计（水源主要来源于中水）。

（5）未预见水量：

取生活用水量的15%，为14m3/h。

以上总用水量为：

最高日用水量为：

2517m3/d

最高日平均时用水量为：

104.9