房地产开发项目财务分析报告案例.docx
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房地产开发项目财务分析报告案例
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房地产开发项目财务剖析实例
一、项目概略
该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，依据该市规划局对于该地块规划设计方案的批复，其规划设计重点以下：
1、用地面积：
12243平方米
2、建筑密度：
≤35%
3、容积率（地上）：
≤
4、绿化率：
≥25%
5、人口密度：
≤1085人/公顷
6、规划用途：
商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
依据规划设计重点的要求及对市场的检查与剖析，拟在该地块上兴建一幢
23层的商住
综合楼宇。
楼宇设两层地下泊车库。
裙楼共
4层，1～2层为商业用途，
3～4层以配套公建为主，
包含社会文化活动中心、
区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台
花园。
塔楼
2个，均为
20层高，为住所用途。
本项目主要经济技术指标拜见表
6-1与表
6-2。
表6-1
项目主要技术经济指标
（一）
项
目
单位
数目
项目
单位
数目
占地总面积
平方米
121243
居住人数
人
1071
总建筑面积
平方米
55338（地上）
均匀每户建筑面积
平方米
124
居住面积
平方米
37899
均匀每户居住人数
人
公建面积
平方米
5077
人均居住用地
平方米
绿化用地
平方米
3060
道路面积
平方米
5233
居住户数
户
306
车库面积
平方米
7500
表6-2
项目技术经济指标
（二）
层
数
功能
所占面积（平方米）
总面积（平方米）
裙
楼
4
商店
11248
15528
公建面积
4280
塔
楼
19（2个）
住所
1942（每层）
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
泊车库
7200
7764
设备面积
300
人防面积
264
三、项目开发建设及经营的组织与实行计划
1、相关工程计划的说明
项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。
当达成地下室第一层工程时，展开预售工作。
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2、项目实行进度计划
项目实行进度计划见表6-3。
四、项目各样财务数据的估量
1、投资与成本花费估量
（1）土地出让地价款
包含两部分：
①土地使用权出让金
依据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为
4257
万元。
②拆迁赔偿布置费
依据拆迁赔偿协议，该地块拆迁赔偿费为
8075万元。
上述两项共计：
12332万元。
表6-3
项目实行进度计划表
序项目名称
持
进度安排（按双月计
号
续
2011
2012
2013
2014
时
间
（
月）
1
征地拆迁
6
46
81
124
681
1
24681
124
0
2
0
2
0
2
2
先期工程
3
基础工程
6
4
主体构造工程
7
5
设备安装工程
6
6
室内外装饰工
7
程
7
红线内外工程
3
8
公建配套工程
3
9
完工查收
2
1
销售
27
0
（2）先期工程费
本项当先期工程费估量见表
6-4：
表6-4
先期工程费估量表
单位：
万元
序号
项目
计算依照
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
2
可行性研究费
建安工程费×1.5%
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×0.5%
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5%
5
场所平坦费
60元／平方米
总计
（3）建安工程费
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参照相关近似建安工程的投资花费，用单位指标估量法获得该项目的建安工程费估量结果。
见表6-5。
表6-5
建安工程费估量表
单位：
万元
序号
项目
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
单价
金额
单价
金额
单价
金额
共计
1
塔楼
41460平方米
1105
4581
420
1250
5121
2
裙楼
18325
平方米
1105
2025
475
870
552
3447
此中商店：
13248平方米
1105
1464
475
629
406
2499
共计
11067
（4）基础设备费
其估量过程拜见表6-6：
表6-6
基础设备费估量表
单位：
万元
序号
项目
单价
计价数目
共计
1
供电工程
65万元／公顷
顷
2
供水工程
15万元／公顷
公顷
83
3
道路工程
42.13万元／公顷
公顷
4
绿化工程
5.4万元／公顷
公顷
5
其余工程
占建安工程费的2%
11067万元
共计
（5）开发期税费
其估量过程拜见表6-7：
表6-7
开发期税费估量表
单位：
万元
序号
项
目
金额
估量说明（估量依照）
1
固定财产投资方向调理税
建安工程费×5%
2
分别建设市政公用设备建设费
建安工程费×12%
3
建筑工程质量安全监察费
建安工程费×4‰
4
供水管网赔偿费
住所：
住所：
吨／人，600
元／吨
商店：
商店：
吨／人，600
元／吨
5
供电用电负荷费
住所：
住所：
4kVA／户，480元/kVA
商铺
：
商店：
8kVA／百㎡，1000元/kVA
6
其余
建安工程费的2%
合
计
（6）不行预示费
取以上
（1）～（4）项之和的3%。
则不行预示费为：
（12332+903.425+11067+687.24）×
（万元）
开发成本小计：
28110.384万元。
2、开发花费估量
（1）管理花费
取以上
（1）～（4）项之和的3%。
则管理花费为：
（748.89（万元）
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（2）销售花费
销售花费主要包含：
广告宣传及市场推行费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售
收入的2%；其余销售花费，占销售收入的1%。
共计为2606.34万元。
销售收入详见表6-9。
（3）财务花费
指建设期借钱利息。
第1年借钱9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。
建设期借钱利息计算以下：
第1年应计利息：
（0+9000÷2）×6.5%=292.5（万元）
第2年应计利息：
（11292.5+0÷2）×6.5%=734.0125（万元）
第3年应计利息：
（5646.04+0÷2）×6.5%=366.9928（万元）
则财务花费为上述共计：
1393.5053万元。
详见表6-14贷款还本付息表。
开发花费小计：
4748.7353万元。
总成本花费共计：
32859.1193万元（35965.37）
3、投资与总成本花费估量汇总表
详见表6-8。
表6-8
投资与总成本花费估量汇总表
单位：
万元
序号
项目
金额
估量说明
1
开发成本
以下
（1）
～（6）
项合
计
（1）
土地花费
12332
（2）
先期工程费
（3）
基础设备建设费
（4）
建安工程费
11067
（5）
开发期税费
（6）
不行预示费
2
开发花费
以下
（1）
～（3）
项合
计
（1）
管理花费
（2）
销售花费
销售收入×5%
（3）
财务花费
3
共计
3
4、项目销售收入估量
（1）销售价钱估量
依据市场检查，确立该项目各部分的销售单价为：
住所：
6700元／平方米
商店：
17200元／平方米
车位：
21万元／个
（2）销售收入的估量
本项目可销售数目为：
住所37899平方米；裙楼中的商店部分13248平方米，地下车位
188个。
详见表6-9
表6-9销售总收入展望表单位：
万元
用途可售数目估计销售单价销售收入
住所37899平方米6700元／平方米
商店13248平方米17200元／平方米
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车位
188个
210000元
3948
共计
（3）销售计划与收款计划确实定详细见表6-10
表6-10
销售收入分期按比率展望
单位：
万元
销售计划
各年度收款状况
共计
年份
销售比率
销售数目
第1年
第2年
第3年
第一年
第二年
住所：
60%
24876
商店：
60%
车位：
60%
第三年
住所：
40%
16584
商店：
40%
车位：
40%
75
合计
100%
100%
5、税金估量
（1）销售税金与附带估量
详细见表6-11
表6-11
销售税金及附带估量表
单位：
万元
序号
类型
计算依照
计算期
1
2
3
1
营业税
销售收入×5%
2
城市保护建设税
营业税×7%
3
教育费附带
营业税×3%
4
教育专项基金
营业税×4%
5
防洪工程保护费
销售收入×0.18%
6
印花税
销售收入×0.05%
7
交易管理费
销售收入×0.5%
共计
销售收入×6.43%
（2）土地增值税估量详细见表6-12
表6-12
土地增值税估量表
单位：
万元
序
号
项目
计算依照
计算过程
1
销售收入
2
扣除项目金额
以下4项之和
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开发成本
开发花费
销售税金及附带
其余扣除项目
取（2.1）项的20%
3
增值额
（1）
－
（2）
4
增值率
（3）
／
（2）×100%
30.81%
5
增值税税率
（4）
≤50%
30%
6
土地增值税
（3）
×（5）
6、投资计划与资本筹备
本项目开发投资总计需332859.1193万元。
其资本根源有三个渠道：
一是公司的自有资
金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资本，此中第一年投入约50.11%，第二
年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，所有于第一年投入；不足
款项依据实质状况经过预售收入解决。
详细见投资计划与资本筹备表
6-13。
表6-13
投资计划与资本筹备表
单位：
万元
序号
项目名称
共计
计算期
第0年
第一年
第二年
第三年
1
建设投资
0
2
资本筹备
0
自有资本
15000
0
3957
借贷资本
9000
0
9000
0
0
预售收入再投入
0
0
7、借钱还本付息估量
长久借钱9000万元，等本偿还，宽容期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。
详细见表
6-14。
表6-14借钱还本付息估量表单位：
万元
序号项目名称共计计算期
第一年第二年第三年
1借钱还本付息
年初借钱累计
0
今年借钱
9000
9000
0
0
今年应计利息
8
年终还本付息
0
78
年终借钱累计
0
2借钱还本付息的资本根源
投资回收
78
五、项目财务评论
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1、现金流量表与动向盈余剖析
（1）所有投资现金流量表
设Ic=10%，详细计算见表6-15
表6-15
现金流量表（所有投资）
单位；万元
序号
项目名称
计算期
0
1
2
3
1
现金流入
0
0
销售收入
0
0
2
现金流出
0
建设投资
0
销售税金及附带
0
0
土地增值税
0
0
所得税
0
0
3
净现金流量
（1）－
（2）
0
4
税前净现金流量（3）+（2.4）
0
评论指标：
○1税前所有投资净现值：
（万元）
②税后所有投资净现值：
（万元）
③税前所有投资内部利润率：
IRR=67.84%
④税后所有投资内部利润率：
IRR=45.50%
（2）动向盈余剖析①净现值
开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。
将本
项目每年的净现金流量按基准利润率折算为项目实行早期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
基准利润率是项目的净现金流量贴现时所采纳的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为
基准折现率。
本房地产投资项目在长久贷款利率的基础上上调了约2%，即10%作为基准折现
率。
净现值评论标准的临界值是零。
经上边计算，本项目税前、税后所有投资的NPV分别为10316.3万元和6030.19万元，均大于0。
这说明本项目可按预先规定的基准利润率赢利，
在所确立的计算期内发生投资净利润，有经济成效，项目可行。
②内部利润率
内部利润率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。
内部利润率是项目折现率的临界值。
本项目属于独立方案的评论与剖析，经上边计算，
税前、税后所有投资的IRR分别为67.84%%和45.50；均大于同期贷款利率6.5%和基准利润率10%（Ic），说明项目盈余，达到同行业的利润水平，项目可行。
2、损益表与静态盈余指标
（1）损益表
详细见表6-17
表6-17
损益表
单位：
万元
序号
项目名称
计算依照
计算期
合计
1
2
3
1
销售收入
0
2
总成本花费
0
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适用文档
0
3
3
销售税金及附带
0
4
土地增值税
0
5
利润总数
（1－2－3－4）
0
6
所得税
（5）
×44%
0
7
税后利润
（5）
－（6）
0
8
盈余公积金
（7）
×10%
0
9
可分派利润
（7）
－（8）
0
4
（2）评论指标
①所有投资的投资利润率=利润总数／总投资额×100%
=（14682.71/32859.1193）×100%=44.68%
②所有投资的投资利税率=利税总数／总投资额×100%
=（14682.71+3533.88+3883.72）／32859.1193×100%=67.25%
③资本金投资利润率=利润总数／资本金×100%
=（14682.71／15000）×100%=97.88%
④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%
=8222.3176／15000×100%=54.81%
（3）静态盈余剖析
本项目以上4个指标与房地产行业内项目对比应当是比较好的，故项目能够考虑接受。
3、资本根源与运用表
（1）资本根源与运用表
详细见表6-18
表6-18
资本根源与运用表
单位：
万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
1
资本根源
销售收入
0
资本金
银行借钱
9000
0
0
2
资本的运用
建设投资
借钱还本付息
0
销售税金及附带
0
土地增值税
0
所得税
0
3
盈余资本
（1）—
（2）
0
4
累计盈余资本
0
（2）资本均衡能力剖析
依据表6-18，本项目每年累计盈余资本均大于或等于零，故从资本均衡角度剖析，该项目是可行的。
4，盈亏均衡剖析
销售总面积=37899+13248+7500=58647（平方米）
均匀销售价钱（万元）
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总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q销售收入
盈亏均衡点：
总收入=销售收入
Q=34378.16（平方米）
5,不确立剖析
（1）销售收入敏感性剖析
销售收入变化幅
第0
年
第一年
第二年
第三年
IRR
度
20%
0
0
0
-7.582%
15%
0
0
0
6.709%
10%
0
0
0
20.162%
5%
0
0
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适用文档
0
33.041%
0%0
0
0
45.500%
-5%
0
0
0
57.637%
-10%
0
0
0
21504
69.520%
-15%
0
0
0
81.197%
-20%
0
0
0
92.703%
-15%
0
0
29.802%
-20%
0
0
25.413%
变化幅度
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
销售收入
-7.58%
6.71%
20.16%
33.04%
45.50%
57.64%
69.52%
81.20%
irr
六、项目财务剖析指标汇总
详见表6-19：
表6-19
项目财务效益指标汇总表
类型
动向指标
静态指标
NPV
IRR
项目
投资利润率
投资利税率
税前
税后
税前
税后
所有投资
44.68%
67.25%
45.50%
67.84%
658
6
七、结论
从项目的财务剖析来看，项目税前、税后所有投资净现值与税后资本金投资净现值均大
于零，内部利润率均大于基准利润率和贷款利率，且每年累计盈余资本大于零，故从盈
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