信用细则.docx

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信用细则

泉州市物业服务企业及项目经理

信用综合评价实施细则

（试行）

一、总则

（一）为推进物业服务企业及项目经理信用体系建设，规范物业服务行为，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，提升物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》及《福建省物业管理条例》、《福建省城市住宅小区物业服务规范》、《福建省物业服务企业信用综合评价办法（试行）》有关规定，结合我市物业管理行业实际，制定本细则。

（二）在本市行政区域内开展物业服务活动的物业服务企业及项目经理的信用综合评价及其管理，适用本细则。

在本市行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业（含外地物业服务企业）及项目经理，应当按照本细则规定参加信用综合评价。

（三）本细则所称物业服务企业及项目经理信用综合评价是指房地产行政主管部门依据本细则规定，对物业服务企业及项目经理从事物业管理活动中形成的信用信息进行采集、记分、评价，确定其信用等级的活动。

本细则所称信用信息，是指物业服务企业及项目经理在物业管理活动中形成的能够用以评价其信用情况的信息，主要包括基本信息、业绩信息和不良信息。

（四）房地产行政主管部门应当切实加强物业管理行业信用体系建设工作，坚持公开、公平、公正的原则，严格遵照本细则和相关管理规定要求，实施物业服务企业及项目经理信用综合评价。

（五）各县（市、区）房地产行政主管部门应当建立辖区物业服务企业及项目经理“信用信息库”，实行“日常动态更新、社会各方评价、年度综合评定”的管理制度。

（六）市房地产行政主管部门负责指导监督县（市、区）房地产行政主管部门贯彻执行本辖区内物业服务企业及项目经理信用信息的日常管理工作，并构建全市信用信息互通共享的“物业服务企业及项目经理信用信息管理系统”（以下简称“系统”）,公布全市物业服务企业及项目经理信用综合评价结果。

各县（市、区）房地产行政主管部门负责本辖区内物业服务企业及项目经理信用信息的采集、确认、记分和日常管理工作。

（七）物业服务企业及项目经理信用综合评价每年组织进行一次，由县（市、区）房地产行政主管部门在一季度对物业服务企业及项目经理前一年的信用信息进行量化评分，确定其信用等级，并于每年3月15日前将本辖区物业服务企业及项目经理信用综合评价结果报送市房地产行政主管部门。

泉州市住房和城乡建设网（网址：

www.qzjsj.gov.cn）中的“泉州市住房和城乡建设行业信用管理平台”是全市物业服务企业及项目经理信用综合评价结果的官方发布平台。

各县（市、区）物业服务企业及项目经理信用综合评价结果也可在县（市、区）房地产行政主管部门官网发布。

（八）物业管理行业协会应当加强行业自律，促进物业服务企业增强诚信意识，提高物业服务水平。

二、物业服务项目的监督管理

（九）实行（前期）物业服务合同备案制度。

新建楼盘出售前，建设单位应选聘物业服务企业进行前期物业管理、签订《前期物业服务合同》的，应当于签订之日起30日内向项目所在地县（市、区）房地产行政主管部门办理《前期物业服务合同》备案。

物业服务企业与单一业主或业主大会签订《物业服务合同》的，应当于签订之日起30日内向项目所在地县（市、区）房地产行政主管部门办理《物业服务合同》备案。

各县（市、区）房地产行政主管部门应当于受理合同备案之日起5个工作日内出具合同备案证明并记录“系统”。

（十）推行物业服务项目经理负责制（以下简称“项目经理”），实行“持证上岗、任前培训和属地管理”工作机制；项目所在地县（市、区）房地产行政主管部门负责项目经理的日常监管，在“系统”采集、记录本辖区内项目经理的信用信息日常情况。

（十一）物业服务企业应当聘任一名持有《物业管理师资格证书》、《企业经理物业岗位资格证书》、《部门经理、管理员物业岗位资格证书》等物业职业资格证书之一的物业管理从业人员担任项目经理，负责该项目（前期）物业服务合同约定服务内容的组织实施。

物业服务企业应当于聘任项目经理之日起10日内向项目所在地县（市、区）房地产行政主管部门申请办理项目经理备案登记手续。

项目经理变更物业服务项目的，应当于变更之日起10日内向项目所在地县（市、区）房地产行政主管部门申请办理变更登记手续。

（十二）外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向所在地的县（市、区）房地产行政主管部门申请办理外地物业服务企业备案证明，方可在当地承接物业服务项目。

三、信用信息的采集

（十三）信用信息的采集，是指对物业服务企业及项目经理的信用信息进行征集、分类、记录、存储，形成反映、评价物业服务企业经营情况及项目经理管理服务情况的信用信息记录的活动。

信用信息采集渠道主要包括企业自行申报，各级房地产行政主管部门、相关部门主动采集和社会提供。

（十四）信用信息的采集、录入应当遵守下列原则：

1、物业服务企业应当如实、及时申报基本信息，并对信息的真实性、有效性负责；

2、信用信息采集应当客观、公正、严谨、及时，同时应当遵守国家秘密、商业秘密。

3、经县（市、区）房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会调解，物业服务企业在规定期限内已妥善解决的投诉问题，不记入企业信用信息。

（十五）物业服务企业及项目经理的信用信息包括：

1、基本信息

（1）物业服务企业：

企业名称、营业执照、资质等级、注册地及其他有关信息。

（2）项目经理：

姓名、性别、身份证、学历情况、职业资格证书、劳动合同及其他有关信息。

（3）物业服务项目：

物业项目名称、地址、项目委托方名称、委托期限、项目经理、建筑面积、栋数、配套设施设备及其他相关信息。

2、业绩信息

物业服务企业及项目经理在从事物业管理活动中取得的业绩，以及获得各级政府及其相关部门（单位）或各级物业管理行业协会的表彰等信息。

3、不良信息

物业服务企业及项目经理在从事物业管理活动中违反法律、行政法规、部门规章、物业管理行业自律规范或（前期）物业服务合同约定的行为，被行政或刑事处罚、通报批评以及经核实属实的媒体曝光、投诉举报等信息。

（十六）基本信息的采集实行物业服务企业自行申报，由注册所在地房地产行政主管部门进行核实，实行日常动态管理。

基本信息发生变更的，物业服务企业应当于变更之日起30日内申报变更。

（十七）业绩信息的采集，主要包括：

1、各级政府的表彰文件；

2、各级房地产行政主管部门、相关政府部门的表彰文件；

3、各级物业管理行业协会的表彰文件；

4、取得相应业绩的证明材料；

5、其他具有合法效力的证明材料。

本市物业服务企业在外地设立分支机构（子公司）的，在外地所取得的本条第1至第3项业绩信息不适用信用加分，不记入母公司（或集团）的信用信息。

外地物业服务企业限采集本市相关信用信息。

（十八）物业服务企业应当于业绩信息产生之日起90日内，提交第十七条规定的相应材料向注册所在地房地产行政主管部门申请办理业绩信息认定手续，逾期业绩信息不得追加记入当年加分。

项目经理应当与业绩信息产生之日起90日内，提交第十七条规定的相应材料向项目所在地房地产行政主管部门申请办理业绩信息认定手续，逾期业绩信息不得追加记入当年加分。

符合规定的业绩信息，注册所在地或项目所在地房地产行政主管部门应当于物业服务企业或项目经理申请之日起5个工作日内记入“系统”，并告知企业或个人。

企业或个人可通过系统查询确认。

（十九）不良信息的采集，主要包括：

1、各级房地产行政主管部门或相关部门的行政处罚决定书等法律文书；

2、各级房地产行政主管部门或相关部门的行政执法检查的书面通报、整改通知文书；

3、经查证属实且在规定期限内未妥善解决的投诉举报、媒体曝光等违规情况；

4、经人民法院、仲裁机构等有权机关生效的判决书或裁决书确认物业服务企业或项目经理因违约承担责任的案件情况；

5、其他违法、违规以及违反合同约定的行为。

（二十）各县（市、区）房地产行政主管部门应当加强与公安、城市综合执法、工商、物价、安全生产、质量技术监督等相关部门以及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会的部门联动，构建齐抓共管工作格局，及时共享本辖区内物业服务企业及项目经理的不良信息，施行失信联合惩戒制度。

（二十一）各县（市、区）房地产行政主管部门对辖区内物业服务企业或项目经理记入不良信息的，应当于记入不良信息之日起进行公示（公示期不少于5个工作日），并告知相关企业或个人，公示期满无异议的，不良信息生效。

公示期间，企业或个人对不良信息记录有异议的，可在公示期满之日前向记录信息的县（市、区）房地产行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据，逾期视为认可。

县（市、区）房地产行政主管部门应当于收到书面异议申请之日起15个工作日内完成核查，经核查确属失误的，应当及时更正，若确属无误的，维持原结果，核查结果应当反馈当事人。

（二十二）企业或个人对县（市、区）房地产行政主管部门的核查结果仍存在异议的，可向同级人民政府或上级房地产行政主管部门提出书面异议复核申请，同级人民政府或上级房地产行政主管部门应当于收到书面异议复核申请之日起20个工作日内完成复核，经复核确属失误的，责成县（市、区）房地产行政主管部门及时更正；确属无误的维持原结果，复核结果应当反馈当事人。

（二十三）信用信息经采集按规定记入“系统”后，任何单位和个人未经法定程序，不得擅自修改、增减、删除。

四、信用等级的评价

（二十四）信用综合评价以物业服务企业及项目经理信用信息记分周期总得分为基础，结合业主和社会各方评价确定物业服务企业及项目经理信用等级。

物业服务企业及项目经理信用信息得分按照《泉州市物业服务企业及项目经理信用信息记分明细表》（详见附表）执行。

物业服务企业及项目经理的信用基准分为100分，实行日常加减分制，按年度综合评定信用等级。

（二十五）物业服务企业及项目经理的信用等级划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级，具体标准如下：

信用得分在110分以上的，为优秀，信用等级为AAA；

信用得分在101分至110分的，为良好，信用等级为AA；

信用得分在81分至100分的，为合格，信用等级为A；

信用得分在60分至80分的，为基本合格，信用等级为B；

信用得分在60分以下的，为不合格，信用等级为C。

（二十六）物业服务企业有下列情形之一的，信用等级为C级：

1、挪用住宅专项维修资金的；

2、经行政机关确认因物业服务企业主要责任或全部责任发生的重大安全事故的；

　　3、因物业服务企业责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；

4、被各级房地产行政主管部门公开通报后拒不整改，或者一年内累计被公开通报三次（含三次）以上的；

5、拒不参加物业服务企业资质检查或信用信息检查的；

6、经相关行政主管部门认定的其他严重不良行为。

（二十七）物业服务企业跨区域分公司的信用减分同时记入母公司的信用减分。

母公司信用减分值＝分公司减分值×（分公司所接管全部物业服务项目总建筑面积÷母公司所接管全部物业服务项目总建筑面积）。

（二十八）企业信用综合评价过程中，全市实行统一评价标准，并遵守以下要求：

1、业绩信息确认应以本细则第十七条规定为准，其中：

表彰文件仅限各级政府部门（含工、青、妇）的表彰和各级物业管理行业协会的表彰，其他单位作出的表彰不予加分。

2、奖励或处罚对象是企业的（即以企业名称一致），直接按对应编码分值加、减分；奖励或处罚对象是项目的，应当按照本细则第二十七条计算公式折算分值；奖励或处罚对象是项目经理的直接按对应编码分值加、减分；奖励或处罚对象是其他个人的，不予加、减分。

3、企业参与行业内外各类竞赛（比赛）活动获得团体赛前三名的，记入企业分值；项目经理参与竞赛（比赛）活动获得前三名的，记入项目经理分值；其他个人参与单项竞赛（比赛）获奖不予加分。

4、物业示范项目加分仅限上年度新考评通过的示范项目（按项目直接计算企业分值），复检项目不予加分。

5、质量管理体系认证以认证机构评定合格后证书颁发日期为记分期，证书有效期内的复检不予加分；

6、县级以上新闻媒体报道的物业服务企业先进典型，内容具有正面、积极意义且对物业行业发展具有促进作用的，方予以加分；

7、以季度或月进行考核评比的，应当以全年考核频次的比例折算分值；

8、企业未按规定在《福建省物业管理信息系统》和《泉州市物业资质系统》中填报上年度年报、季报的，年报按一分扣减，季报按0.25分扣减。

（二十九）各县（市、区）房地产行政主管部门依法查证属实的物业服务企业或项目经理的其他不良行为，经责令整改而逾期未整改的，予以信用减分。

市房地产行政主管部门进行现场抽查的，各县（市、区）房地产行政主管部门经责令整改而逾期未整改的，予以相应信用减分，并抄送县（市、区）房地产行政主管部门。

若物业服务企业或项目经理能提供相关证明材料，证明确实均已尽职尽责的，不予信用减分。

对于整改事项，项目经理已书面上报整改方案，物业服务企业拒不落实而导致未能有效整改到位的或者物业服务企业未聘任项目经理并办理项目经理备案登记手续的，该责任由物业服务企业全部承担，对应的减分值直接记入该企业。

（三十）物业服务企业在信用评定中有虚报、漏报、瞒报或者其他不正当行为的，一经发现，原应加分的倒扣分，应当减分的加倍减分。

（三十一）公安、城市综合执法、物价、工商、安全生产、质量监督、街道办事处（乡镇人民政府）或其他相关政府部门、有关单位对物业服务企业或项目经理的依法查处或通报，由房地产行政主管部门按规定进行信用减分。

（三十二）物业服务企业或项目经理信用信息在一个记分周期内，信用减分达到一定分值的，按以下规定进行处理：

1、企业信用减分累计在21分至40分的，由注册所在地县（市、区）房地产行政主管部门约谈该企业法定代表人，责令限期整改，并按本细则第三十七条规定处理。

2、项目经理信用减分累积在21分至40分的，由项目所在地县（市、区）房地产行政主管部门约谈，并书面通知注册所在地房地产行政主管部门。

3、企业信用得分低于60分的，其信用等级直接评定为C级，并按照本细则第三十八条规定处理。

五、信用等级的分类管理

（三十三）信用等级评价结果向社会公布后，物业服务企业可通过系统授权打印本企业信用等级。

（三十四）信用等级评价结果作为物业服务企业资质等级核定、物业管理示范项目考评、（前期）物业服务合同备案、物业服务项目招投标、物业管理专家选聘等物业管理活动的重要依据。

（三十五）根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。

（三十六）对于信用等级为AA级以上的物业服务企业，扶持其加快发展，做大做强，在信用等级公布之日起的下一年度采取以下激励措施：

1、开展企业资质检查或对其申报的信用信息检查时，按照“绿色”标准执行，对申报材料实行随机抽查；

2、减少对该企业的日常检查频次；

3、在各类创先评优活动中予以优先考虑或推荐；

4、参加物业服务项目投标的，在评标中可加1分至2分；

5、国家或地方有相关优惠扶持政策的，予以优先考虑。

（三十七）对于信用等级为B级的物业服务企业，列入行业重点监管对象，加强日常监督检查，在信用等级评定之日起的下一年度采取以下惩戒措施：

1、开展企业资质检查或对其申报的信用信息检查时，按照“红色”标准执行，对申报材料实行全面检查；

2、增加对该企业的日常检查频次；

3、不得参与（前期）物业服务项目招投标；

4、企业申请资质核定或升级不予核准；

5、不得参评各类创先评优活动；

6、不得申请担任物业管理行业协会理事（含理事）以上单位；

7、开具企业信用证明时注明上年度信用等级。

企业连续三个年度信用等级为B级的，第四个年度其信用等级直接降为C级。

（三十八）对于信用等级为C级的物业服务企业，列入行业信用黑名单，并采取以下处理措施：

1、属于暂定三级资质的企业，不予核定企业资质等级，企业存在违法违规情形的，按《物业服务企业资质管理办法》等相关规定程序注销企业资质证书，该企业须于注销之日起90日内退出所接管的全部物业服务项目并办理相关移交手续。

2、属于三级资质的企业，降为暂定三级资质，同时根据本办法第三十七条进行惩戒处理；下一年度信用等级仍为C级的，按本条第1点规定执行。

3、属于二级资质的企业，予以重新核定资质等级，符合资质条件的，保留二级资质，不符合资质条件的，降为三级资质，同时根据本细则第三十七条进行惩戒处理。

4、属于一级资质企业的，提请住建部进行降级处理，同时根据本细则第三十七条进行惩戒处理。

5、非注册地的物业服务企业进行资质备案的，根据本细则第三十七条进行惩戒处理，并须于90日内退出所接管的全部物业服务项目并办理相关移交手续，三年内不得在原备案所在地从事物业服务活动。

（三十九）项目经理依据其信用等级，给予以下处理：

1、对于信用等级为AA级以上的项目经理，发文进行表彰，并在申报各类考评专家时，符合条件的给予优先推荐；

2、对于信用等级为B级的项目经理，必须于信用等级评定之日起一年内重新接受培训并经考核合格。

   3、对于信用等级为C级的项目经理，于信用等级评定之日起三年内不予办理项目经理备案登记手续。

（四十）物业服务企业信用等级评价结果作为物业服务项目招投标和（前期）物业服务合同备案的必备要件。

建设单位、单一业主或业主大会选聘物业服务企业时，应当审查物业服务企业的年度信用等级评价结果，不符合规定的，不予选聘。

在物业服务项目招投标活动过程中，物业服务招投标监督管理部门、招标单位、招标代理机构应当将物业企业信用等级情况作为投标人资格审查的重要内容，审查参与投标的物业服务企业的年度信用等级情况；对于信用等级为B级的物业服务企业参与投标的，应按投标人资格审查不合格处理。

各县（市、区）房地产行政主管部门在办理（前期）物业服务合同备案手续时应当审查物业服务企业的年度信用等级评价结果，对于信用等级为B级或C级的物业服务企业，不予办理合同备案证明。

六、附则

（四十一）物业服务企业及项目经理信用信息的记分周期为12个月，自每年的1月1日起至12月31日止，为当年度信用评价周期，记分周期届满，次年重新记分。

（四十二）物业服务企业及项目经理的信用信息及信用等级在“系统”保存五年。

（四十三）本细则由泉州市住房和城乡建设局负责解释，自2016年7月1日起施行。

附表：

泉州市物业服务企业及项目经理信用信息记分明细表