物业管理条例.docx

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物业管理条例

物业管理条例

　　第一条　为了规范物业治理活动，爱护业主、物业使用人、物业服务企业、其他治理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，依照«中华人民共和国物权法»和«物业治理条例»等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条　本条例所称物业治理，是指业主通过自治治理，选聘物业服务企业或者其他治理人，按照物业服务合同约定，对物业进行修理、养护、治理，爱护物业治理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条　本条例适用于本省行政区域内物业的治理、使用、爱护、服务及监督治理活动。

　第四条　物业治理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区治理相结合的原那么。

　第五条　省人民政府建设行政主管部门负责全省物业治理活动的监督治理工作。

　　设区的市、县（市、区）人民政府房地产治理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业治理活动的监督治理工作。

　　城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境爱护、工商行政治理等有关部门按照各自职责，做好与物业治理有关的工作。

　　第六条　街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业治理纠纷。

　　社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治治理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区治理、社区服务中与物业治理有关的工作。

　　第七条　县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业进展。

　　鼓舞采纳节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业治理和服务水平。

第二章　新建物业与前期物业治理

第一节　物业治理区域

第八条　物业治理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范畴为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业治理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，能够划定为不同的物业治理区域。

第九条　建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业治理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。

建设单位应当将划定的物业治理区域向物业买受人明示。

第十条　物业治理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业治理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

第二节　配套建筑与设施设备

　　第十一条　物业治理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　物业治理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

　　第十二条　物业服务用房的配置应当符合以下规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

　　第十三条　住宅小区内城管执法、治安治理等政务治理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务治理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

　　第十四条　按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。

约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务

　　第十五条　物业治理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。

约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并能够附赠、出售或者出租给业主。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

　　第十六条　住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、爱护和治理。

建设单位应当和谐配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

　　住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入都市基础设施配套费（含综合开发费），并依照公用事业价格改革和调整情形逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

具体方法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，都市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

　　专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十七条　本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。

具体方法由设区的市人民政府制定。

　　第十八条　专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的修理养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

　　各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督治理，督促专业经营单位履行投资、建设和爱护治理义务。

　　第十九条　物业治理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

　　第二十条　城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业治理等部门和专业经营单位的意见。

第三节　前期物业治理与物业交付

　　第二十一条　建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

　　招标人应当在公布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。

　　第二十二条　鼓舞前期物业服务企业提早介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量操纵、设备运行治理等事项，提出与物业治理有关的建议。

　　建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

　　第二十三条　建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时治理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时刻、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　第二十四条　新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合以下条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）生活用水纳入都市公共供水管网，并安装分户计量装置；

（二）雨水、污水排放纳入都市雨水、污水排放系统；

　　（三）小区用电纳入都市供电网络，并安装分户计量装置；

　　（四）在都市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户操纵装置；

　　（五）通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

　　（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

　　（七）小区道路与都市道路或者公路之间有直达的道路相连；

　　（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务治理等配套建筑及设施建设；

　　（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

　　（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

　　（十一）法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，同意房地产开发、城乡规划、物业治理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

　　第二十五条　建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收治理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　第二十六条　建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并能够同意建设单位的托付，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第二十七条　建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和以下资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和爱护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业治理必需的其他资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

　　鼓舞建设单位为其开发的住宅小区的物业治理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

第三章　业主大会与业主委员会

第一节　业主大会筹备组

　　第二十八条　房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情形及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

　　符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

　　第二十九条　符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业治理区域内进行书面公告。

　　第三十条　筹备组履行以下职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时刻、地点和内容；

（二）草拟治理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举方法；

　　（五）召开首次业主大会会议的其他预备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业治理区域内公告，并书面通知全体业主。

业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二节　业主大会

　　第三十一条　一个物业治理区域成立一个业主大会。

　　物业治理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第三十二条　业主大会履行以下职责：

（一）制定和修改业主大会议事规那么及治理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项修理资金（以下简称专项修理资金）；

　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）决定物业治理区域内的其他物业治理事项。

　　第三十三条　业主大会对业主投票权的运算有约定的，从其约定。

未作约定的，按照以下规定确定：

（一）按照业主户数运算的，一户运算为一票；建设单位未售出的专有部分，运算为一票；

（二）按照建筑面积运算的，每一平方米建筑面积运算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票运算。

　　业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第三十四条　业主大会会议能够采纳集体讨论的形式，也能够采纳书面征求意见的形式。

采纳书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业治理区域内公告。

　　不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由治理规约或者临时治理规约规定。

　　第三十五条　物业治理区域内业主人数较多的，能够以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

　　第三十六条　业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　有以下情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）有百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规那么或者治理规约规定的其他情形。

　　业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会。

第三节　业主委员会

　　第三十七条　业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

　　业主委员会履行以下职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业治理的实施情形；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）执行业主大会的决议、决定；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督治理规约的实施；

　　（六）业主大会给予的其他职责。

　　第三十八条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。

业主委员会委员应当由物业治理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任能够兼任执行委员。

　　执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经举荐能够依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

　　第三十九条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规那么；

　　（三）治理规约；

　　（四）业主委员会委员名单和差不多情形；

　　（五）法律、法规规定的其他资料。

　　物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。

业主委员会应当依法刻制、使用、治理印章和开立账户。

业主大会议事规那么、治理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

　　第四十条　业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规那么召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，能够邀请社区居民委员会派人参加会议。

　　业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

　　业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业治理区域内公告。

　　业主能够查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第四十一条　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当和谐督促其移交。

　　第四十二条　业主委员会委员有以下情形之一的，由业主大会或者业主委员会依照业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职要求的；

（二）拒不履行委员职责的；

　　（三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

　　（四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反治理规约和侵害业主合法权益行为的；

　　（五）因其他缘故不适合连续担任业主委员会委员的。

　　第四十三条　业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的酬劳，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体方法与标准由业主大会决定。

第四章　物业的使用与业主自治治理

第一节　一样规定

　　第四十四条　业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和治理规约、临时治理规约的规定，不得有以下行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

　　（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业治理规定的行为；

　　（四）擅自改变房屋用途等违反房屋治理规定的行为；

　　（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

　　（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境爱护规定的行为；

　　（七）占用消防通道等违反消防治理规定的行为；

　　（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安治理规定的行为；

　　（九）法律、法规和治理规约、临时治理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业、业主委员会发觉有前款规定行为的，应当予以劝阻、禁止，并报告有关部门。

　　第四十五条　业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守治理规约、临时治理规约和物业治理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

　　业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，阻碍房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

　　业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

　　第四十六条　业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主不得违反法律、法规和治理规约、临时治理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。

业主因专门情形需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

第二节　住宅物业的装饰装修

　　第四十七条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

　　业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照治理规约或者临时治理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业治理区域。

　　第四十八条　业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

　　住宅装饰装修服务协议应当包括以下内容：

（一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；

（二）承诺施工的时刻；

　　（三）废弃物的清运与处置；

　　（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

　　（五）禁止行为和本卷须知；

　　（六）装修保证金的收取和退还；

　　（七）违约责任；

　　（八）其他需要约定的事项。

　　第四十九条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

第三节　车库与车位的使用

　　第五十条　车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。

业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门公布的指导价格确定。

在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业治理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业治理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业治理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

　　第五十一条　占用物业治理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。

车位场地使用费属于全体业主共有。

　　第五十二条　鼓舞建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件承诺，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情形下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

　　利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优待。

　　第五十三条　业主需要在物业治理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。

　　业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

第四节　业主自治治理

　　第五十四条　业主在物业治理活动中，享有以下权益：

（一）按照物业服务合同的约定，同意物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改治理规约、临时治理规约、业主大会议事规那么的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情形享有知情权和监督权；

　　（九）监督专项修理资金的治理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权益。

　　第五十五条　业主在物业治理活动中，履行以下义务：

（一）遵守治理规约、临时治理规约、业主大会议事规那么；

（二）遵守物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的爱护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项修理资金；

　　（五）按时交纳物业服务费；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第五十六条　治理规约、临时治理规约应当对物业的使用、治理、业主公共利益、业主的权益义务、物业服务费的