保利南宁凤岭项目可行性分析报告.docx
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保利南宁凤岭项目可行性分析报告
保利南宁凤岭项目可行性分析报告-分析
“保利•凤翔花园”项目情况介绍
一、项目概况
1、项目简况
A、基本情况
本项目计划共建设十六栋，其中：
一期工程包括1A、2B、3B、4B、5A、6C、7D、8D、9E共九栋楼，二期包括10F、11F、12E、13G、14G、15G、16E共七栋楼。
小高（11F+1）5栋、中高层（18F+1）11栋。
B、开发周期
2005年5月开工，2007年元月之前全部竣工并入住。
C、开发计划
由南向北分两期进行，
D、主要经济技术指标
总占地面积44279m2，总用地面积；37618.8m2，容积率3.12；总建筑面积117371m2（不含地下建筑和架空部分）。
E、户型
主力户型为三房，面积在100m2～130m2左右，约占60%，其余为两房、四房及楼中楼。
2、项目地理位置
本项目位于南宁市凤岭开发区。
南面是亿利城、香榭里小区；北面为香格里拉、天赐良园小区，东面为拟建的蓝山上城小区；西边也为新规划开发用地。
距竹溪大道约200米，区域内为建筑取土区和填土区，现已完成“三通一平”工作。
小区内东面为即将动工的凤翔路（宽20米），北面为规划待建长湖路延长线（宽40米）。
3、项目交通状况
项目距民族大道约300米，距金湖广场约1公里，处于南宁市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。
本项目用地市政配套设施齐全，水、电、管道燃气、通信线路等比较完善。
二、区域参考项目指标分析
1、凤岭楼盘类比分析
概述：
凤岭作为南宁中央形象区，其区域内住宅楼盘分布最为密集，并多以成片开发为主。
楼盘规模较大，配套较为完善，在规划设计上更为人性化，销售价格基本持平，在目标客户群上以高薪阶层为主。
区域内楼盘基本处于同质竞争，市场竞争激烈。
楼盘简况
大自然花园 山水美地 新天地 翡翠园 香榭里
开发商 南宁大自然花园置业有限公司 荣和集团 南宁市宁汇房地产发展有限公司 中房集团南宁房地产开发公司 广西东方房地产开发有限公司
建筑设计 南宁市城乡设计院 美国GENSLER、加拿大ARCOP 南宁市规划设计院 华南理工大学 新加坡DP建筑师事务有限公司
占地面积 450亩 650亩
（第一期） 300 512亩 198亩
总建筑面积 21万平米 43万平米 8.8万平米 47.88万平米 15.96万平米
容积率 0.7 1.068 0.44 1.125 1.2
建筑密度 19.8% 19% 15% 16.2% 34%
绿化率 60% 51% 55% 47.8% 33%
房型定位 多层、独立别墅 多层、小高层 联排别墅、独立别墅 多层、小高层、别墅 多层、小高层、
单位面积 127-270M2、374-430M2、
500M2 79-206 200-400 100-250M2、340M2 80-179
户数 1097 1600 220 2166 855
销售均价
（元/M2） 3600 3500 3450 3300
别墅均价
（元/M2） 9000 5500 8000
销售进展 85% 98% 90% 60% 91%
价格对比
楼盘价格对比（元/M2） 别墅价格对比（元/M2）
3600 9000
3500 8000
3400 7000
3300 6000
3200 5000
3100 4000
3000 3000
大自然花园 山水美地 翡翠园 香榭里 新天地 大自然花园 翡翠园
2、区域楼盘类比分析
楼盘简况
香格里拉 佳得鑫•水晶城 圣展独立公社 城市杰座 半山丽园
开发商 广西聚源房地产公司 南宁佳得鑫房地产公司 南宁长江地产公司 南宁天驰地产公司 广西万通地产公司
建筑设计 综合设计院 香港华艺 南宁市规划设计院 设计城乡院 澳大利亚DCM建筑设计事务所
占地面积 70亩 35.6亩 7.5亩 5.8亩 143亩
总建筑面积 17.24万平米 16.6万平米 3.9万平米 3万平米 9万平米
容积率 3.7 7.0 7.76 8.0 南区1.19
北区0.96
房型定位 小高层、 高层（31） 小高层、高层（29） 高层（26） 多层
单位面积 80-120、130-230 80-169 40-80 30-50M2 120-180
户数 900 500 400 440 508
销售均价
（元/M2） 3000 3600 4000 3400 4100
3.2.2价格对比（元/M2）
4200
4000
3800
3600
3400
3200
3000
香格里拉 水晶城 独立公社 城市杰座 半山丽园
3.3区域楼盘价格对比图（元/M2）
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
凤岭区 垠东区 江南区 城北区 南湖区
从上图中可以看出，垠东片、南湖沿岸是当前南宁市的一块热土，
房价远远高于其它地段，凤岭区均价在3600元/M2，垠东区和南湖区均价在3400元/M2，城北区均价在2600元/M2，江南区均价在2200元/M2。
第五部分 项目用地发展的SWOT分析
优势（Strengths） 劣势（Weakness）
1、 地处城市快速发展的CBD,拥有优于其他城区的竞争优势，具有良好的发展前景
2、 与“黄金走廊”快速环道毗邻，未来交通便利
3、 紧贴国际会展中心，可借助会展效应为推广添砖加瓦
4、 地块形状规整，规模适中，有利于快速导入并通过市场
5、 周边地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围
6、 区域内汇集了南宁市内最多的高素质人口，区域形象较好 1、 处于开发初期，周边生活服务配套设施不完善
2、 目前交通状况较差，尚未有道路直达本项目
3、 项目地处南宁市开发重点区域，将受施工噪音、建筑灰尘污染
机会（Opportunities） 威胁（Threats）
1、 南博会、会展经济再度推高琅东区域发展热度
2、 快速环道正式通车、竹溪——民族大道立交桥的建成，大大改善了城市的交通网络
3、 南宁城市中心的东移，区域性房地产价值得到提升 1、 区域住宅市场供应量持续加大，竞争激烈
2、 同质化竞争严重，使项目面临严峻挑战
3、 项目距离发售时间仍较长，未知风险较多
4、 项目周边定向开发楼盘低价入市所造成的压力
5、 未来银行按揭政策存在不确定性
6、 南宁市区间竞争加大
7、 购房者日益成熟，对市场要求日高
第六部分 项目综合定位分析
一、目标客户群体分析及定位
1.1主力客户消费群体定位
本项目主要目标消费群体定位为：
崇尚高品质生活文化品位的城市中产白领阶层
二、项目市场定位分析
琅东区域内，鉴于市政配套环境、土地成本、客源层面、区域特性等因素，大多数的楼盘都定位在中、高档的水平，特别是各个中小型规模的楼盘；而规模较大的楼盘的定位也相类似，但主要集中在凤岭一带。
2.1项目的市场定位
通过以上对客户消费需求以及市场供应情况两种不同角度的分析比较，再结合以下项目市场因素，可以归纳出本项目的市场定位。
◆市场对中高档楼盘的产品及价格都有较高的承受能力。
◆区域市场内客源大多属于中高端层面。
◆中高档楼盘的市场消费层面广，需求量大，项目容易通过市场。
◆开发商首次在南宁开发地产项目，将项目定位为中高档楼盘，运作难度相对降低，开发风险系数小。
◆项目规模适中，结合项目各类经济技术指标和竞争区域内各楼盘情况，项目应以开发多层、小高层产品为主。
2.2定价分析
在此基础上比较本项目所处的地段，楼盘的综合质素等方面来推算本项目的价位范围。
地段方面：
本项目位于南宁中央形象区和“黄金走廊”的核心区域，具有得天独厚的居住环境，前承琅东，后启凤岭，所以出于对本项目在地段上的考虑，认为应参考琅东、凤岭楼盘的价位，本区域价位应在3200～3600元/㎡这一区间较为合理。
综合质素：
本项目作为中高档精品住宅项目，进则享受国际会展中心与金湖广场的都市繁华与气派，退则可观南宁城市绿肺青秀山、石门森林公园及凤岭的自然景观，具有不可多得的自然景观资源。
加上项目在园林规划、产品创新、配套服务方面再加以锦上添花，楼价应该会有较大的上升空间。
所以在项目的结合质素上来分析，本项目的价位应位于3200～3400元/㎡这一区间较为合理。
第七章 财务分析评估
小区总建筑面积：
137209㎡
其中：
小区地上建筑面积为:
37618.8㎡×3.12（容积率）=117371㎡，地下室面积：
19838㎡。
、投资初步估算：
32287.06万元
土地费用：
13568.27万元
（1）、土地费用：
66.419亩×180万元/亩=11955.42万元
（2）、土地契税及税费：
287万元
（3）、补交地价：
（66.419－10）×23.5万元/亩=1325.85万元
三通一平：
66.419亩
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