园林生态农庄建设项目财务评价方案.docx
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园林生态农庄建设项目财务评价方案
园林生态农庄建设项目财务评价方案
1.1财务评价依据
项目财务评价是依据国家发改委颁布的《建设项目可行性研究指南》要求，按照投入产出相对应的原则进行评估的。
根据项目实施进度计划，本项目建设期为2年，根据项目特点，营运期12年，项目计算期为14年。
项目基准收益率定为8%,计算效益和费用的价格统一采用当前的市场价格。
银行贷款利息按年利率6.50%计算。
1.2营业收入及营业税金
1.2.1休闲渔业项目收入
1.2.1项目收入。
具体如表1-1。
表1-1项目营业收入估算明细表
序号
项目
年均
3
4
5
6
7-14
一
经营收入
4321.08
2721.10
3638.80
4548.50
4548.50
4548.50
1
名贵苗木（万株）
1.0
12
15.0
15.0
15.0
单价（元/株）
30.0
30.0
30.0
30.0
30.0
收入（万元）
427.50
270.00
360.00
450.00
450.00
450.00
2
垂钓（万人次）
0.45
0.60
0.75
0.75
0.75
单价（元/次）
50.0
50.0
50.0
50.0
50.0
收入（万元）
35.63
22.50
30.00
37.50
37.50
37.50
3
游艇接待（万次）
2.85
1.80
2.40
3.00
3.00
3.00
单价（元/人次）
50.00
50.00
50.00
50.00
50.00
收入（万元）
142.50
10.00
120.00
150.00
150.00
150.00
4
渡假村住宿（万间日）
8.400
11.200
14.000
14.000
14.000
单价（元/人次）
268.0
268.0
268.0
268.0
268.0
收入（万元）
3564.40
2251.20
3001.60
3752.00
3752.00
3752.00
5
棋牌室（万次）
0.22
0.21
0.36
0.36
0.36
单价（元/人次）
150.00
150.00
150.00
150.00
150.00
收入（万元）
51.30
32.40
43.20
54.00
54.00
54.00
6
餐饮（万人次）
1.3
1.68
2.1
2.1
2.1
单价（元/吨）
50.00
50.00
50.00
50.00
50.00
收入（万元）
11.75
63.00
84.00
105.00
105.00
105.00
达产年营业收入4548.50万元，年均4321.08万元。
1.2.2营业税金及附加
根据国家税法规定，垂钓收入、餐饮、休闲和苗木等服务项目应按营业收入5%交纳营业税，再按营业税7%和3%分别交纳城市维护建设税和教育附加费。
以此计算，项目达产年需交税营业税金及附加250.17万元，年均237.66万元，具体见附表4。
1.3成本费用估算
1.3.1原材料费用
原材料及辅助材料费用达产年478.23万元，年均430.40万元。
具体如表1-1。
表1-1原材料费用表
序号
项目
单位
消耗定额
单价（元）
年耗量
年金额（万元）
一
原辅材料
1
苗圃
15.88
1.1
有机肥
吨
3
850
150
12.75
1.2
复合肥
吨
0.15
3500
7.5
2.63
1.3
生物农药
0.50
2
观赏游乐
18.75
2.1
易耗品
10%
18.75
3
餐饮
63.00
3.1
食材和佐料
60%
63.00
4
住宿
375.01
4.1
低值易耗品
10%
375.01
5
棋牌室
5.40
5.1
低值易耗品
10%
5.40
小计
478.23
1.3.2燃烧动力费用
（1）用电。
以此计算用电124.48万度。
其中渡假村114.48万元、其他10万元。
（2）用水（当地自来水）。
公建用水量标准为10L/m2.日，农庄建筑面积约为20206万m2，则公建高日用水量202m3/日；另有道路广场、绿地用地面积约0.8公顷，用水量标准为10m3/公顷•日，则高日用水量约8m3/日。
综合以上两部分计算，规划区最高日用水量为210m3/日。
以上计算项目总用水7.56万吨。
（3）估算机动喷雾器和微耕机年耗汽柴油0.5吨，游艇年耗汽柴油2吨，合计2.5吨。
（4）食堂用燃气12吨。
本项目燃烧动力费用51.63万元，详见表1-2：
表1-2项目燃烧动力费用
序号
项目
单位
单价（元）
年耗量
年金额（万元）
1
水
万m3
5
7.560
37.80
2
电
万kwh
1.000
124.48
124.48
3
汽柴油
吨
7600.00
2.50
1.10
4
燃气
吨
5000.00
12.00
6.00
小计
170.18
1.3.3人员工资
根据当地工资及福利水平，结合项目的实际情况，平均工资收入按3.0万元估算。
园林生态农庄建成后共需管理人员及工程和生产技术人员200人，其中管理人员15人，普通员工185人（包括苗圃管理5人，垂钓管理2人，住宿棋牌室160人，餐饮13人，其他5人）。
以此计算年工资福利600万元。
苗圃请临时工年估算为1000个工时（每亩20个），每个工日100元，以此估算请工费用10万元。
劳动用工费用610万元。
1.3.4折旧费和摊销费用
建筑物和建筑工程按照20年折旧，残值率为5%；设施用具用品按照10年折旧，残值率为5%；土地费用按照40年摊销；递延资产等按照10年摊销。
以此计算折摊费用318.88万元，详见附表5。
1.3.5其他费用
1.修理费按折旧费的50%估算为133.11万元
2.单位管理费按销售收入的2%估算86.42万元。
3.营业费用按销售收入的5%估算216.05万元。
4.土地租赁费按每年6万元估算。
5.培训费按5万元估算。
6.贷款2000万元，年利率按照6.50%计算。
以上计算达产年成本费用2150.73万元，年均2033.50万元。
其中固定成本611.15万元，可变成本1422.35万元。
经营成本1618.16万元。
见附表7。
1.4财务效益评价
1.4.1盈利能力分析
1、利润及利润分配
该项目建成后，达产年营业收入4548.50万元，年均4321.08万元（项目利润及利润分配见附表8），年均利润总额2041.12万元，税后利润1537.44万元。
根据有关规定，企业每年从税后利润中按10%提取法定盈余公积金，按5%提取任意盈余公积金。
根据项目投资及利润情况计算的项目经济效益静态指标如下：
投资利润率=达产年利润总额/总投资=1537.44万元/6385.20万元×100%=24.08%
投资利税率=达产年利润总额/总投资=2041.12万元/6385.20万元×100%=32.10%
2、财务现金流量见附表1，根据该表计算以下财务指标：
所得税后财务净现值（贴现率按8%）=6818.01万元
所得税后财务内部收益率=25.13%
所得税后投资回收期=5.57年（含建设期2年）
项目税后财务内部收益率达25.13%，大于行业基准收益率8%，财务净现值均大于零，说明本项目在财务上是可以接受的。
1.4.2项目清偿能力分析
贷款还本利息计算见附表11。
其偿还来源主要是折旧与摊销费、未分配利润等，银行贷款根据项目的最大偿还能力从投产第一年开始偿还，到第3年还清全部本息。
由此可见，该项目具有较强的偿债能力。
1.5不确定性分析
﹙1﹚盈亏平衡分析
从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，达产年营业收入为4321.08万元，达产年成本费用为2033.50万元。
其中固定成本611.15万元，可变成本1422.35万元，年经营税金237.66万元，由此估算盈亏平衡点为：
盈亏平衡点=年固定总成本/（年营业收入—年可变成本—年经营税金及附加）=611.15/（4321.08—1422.35—237.66）×100%=27.31%
该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到27.31%时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡，从一个侧面反映该项目抗风险能力较强。
﹙2﹚敏感性分析。
对项目的收费标准、经营成本、总投资因素进行敏感性分析，详见表1-3。
表1-3敏感性分析表（万元，%）
敏感因素及变化幅度
财务内部
静态投资回收期
财务净现值
基本方案
25.13
5.57
6818.01
经营收入—5%
22.21
6.15
5454.35
经营成本+5%
24.06
6.73
6307.82
投资+10%
22.14
6.84
6334.52
从表1-3可以看出，在经营收入减少5%、经营成本上升5%、固定资产投资增加10%等不利情况下，项目内部收益率均超过13%，说明项目抗风险能力强。
但当营业收入减少5%时，收益率为20.55%，营业收入水平高低严重影响项目经济效益，为此要不断提高项目品位。
1.6财务评价结论
根据项目的估算投资、经营成本，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价的详细结果见附表所列。
项目进行分析计算后的主要经济评价指标见表1-4
表1-4主要经济评价指标
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
全部投资财务内部收益率
所得税前
%
31.07
所得税后
%
25.13
2
全部投资回收期（静态）
所得税前
年
5.01
（含建设期2年）
所得税后
年
5.57
（含建设期2年）
3
投资利润率
%
24.08
投资利税率
%
32.10
对项目进行财务经济分析计算表明，项目的所得税前全部投资收益率为31.07%，所得税后全部投资收益率为25.13%，全部投资回收期为5.57年（税后）。
项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。
从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。
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