注册物业管理师资格考试《物业经营管理》全真模拟试.docx
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注册物业管理师资格考试《物业经营管理》全真模拟试
2011年注册物业管理师资格考试《物业经营管理》全真模拟试题及答案（十）
题目
一
二
总分
一、单选题（共60题，第小题1分）
1、当按单利计算利息时，名义利率和实际利率的关系是（）。
A.大于B.小于C.相等D.不一定
2、物业管理中最常见租赁类别是（C）。
A、长期租赁B、短期租赁C、定期租赁D、意愿租赁
3、下列物业管理过程中发生的费用中，不属于营业成本的是（）。
A.直接人工费B.直接材料费C.管理费用D.间接费用
4、一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10﹪时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为（）。
A.451.6元B.800元C.500元D.480元
5、利用净现值评估项目时。
该投资项目在经济上可取的条件是（）。
A.NPV>0B.NPV<0C.NPV=0D.NPV≥0.
6、以下不属于专项维修资金使用范围的是（）。
A.物业共用部位的大修B.共用设施设备的中修
C.物业管理人员服装采购费D.物业共用部位的更新、改造
7、作为市场经济核心的（）对市场起着主要的调节作用。
A.调控机制B.管理机制C.价格机制D.交易机制
8、按存量增量细分的房地产市场被划分为三级市场，其中不包括（D）。
A、土地使用权出让市场B、土地转让，新建商品房租赁市场
C、存量房地产交易市场D、后勤管理市场
9、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是（C）。
A、成本报表B、现金流量表C、利润表D、资产负债表
10、物业管理成本控制中，以下不属于事先控制的是（）。
A.劳动工时定额B.各种材料的成本目标
C.物资消耗定额D.风险损失预算
11、以下说法中错误的是（D）。
A、通货膨胀风险又称为购买力风险
B、当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严峻的购买力风险
C、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大
D、以固定利率借出一笔资金不会面临通货膨胀的风险
12、反映物业管理企业在某一特定时日财务状况的财务报表是（）。
A. 损益表B. 现金流量表C. 资产负债表D. 成本表
13、下列各项中不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（C）。
A、信息通信技术水平的高低B、生产和工作方式的转变
C、国外房地产市场发展状况D、自然环境及政治制度的变迁
14、写字楼租户选择的内容中，表述不正确的是（）。
A.物业管理企业的经理必须认真分析每个租户的信誉对其租住的写字楼物业的影响
B.写字楼建筑内是否有足够的有效使用空间来满足寻租者对面积空间的特定需要，往往决定了潜在的租户能否成为现实的租户
C.在接受或拒绝潜在客户的特殊要求之前，物业经营管理企业及业主应该考虑整个租赁期内的实际费用支出以及费用－效益比率
D.只要潜在租户的财务状况良好，有能力支付租金，就应该选择此租户入住，而无需考虑其具体的经营内容
15、写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（）。
A.甲级写字楼和乙级写字楼B.甲级写字楼和丙级写字楼
C.丙级写字楼和乙级写字楼D.丙级写字楼和丁级写字楼
16、反映企业在一定会计期间经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表是（）。
A. 现金流量表B. 资产负债表C. 损益表D. 成本表
17、物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着（）两种交易方式、两个市场。
A.买卖和租赁B.买卖和抵押C.招标和拍卖D.招标和挂牌
18、写字楼的租金水平，主要取决于（）。
A.经济发展水平B.出租率
C.当地房地产市场状况D.供求关系
19、某宗物业的正常成交价格为5000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别是（）元/m2。
A.4650、5250B.5250、4650C.3650、4250D.4650、3250
20、（）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。
A.区域购物中心B.市级购物中心C.特色商店D.居住区商场
21、工业区物业管理公司在管理区域内（）。
A.只能使用原有停车场B.不能建设新的停车场
C.可以规划设计新的停车场D.不能设立停车场
22、零售管理中的风险保护应做到（D）。
A、建立风险防范措施B、把握细小环节
C、把握重要环节D、AC正确
23、物业经营管理服务的目标，是从（）的角度出发，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
A.物业B.业主C.租户D.市场
24、下列各项中，不属于房地产周期中某一阶段的是（C）。
A、过量建设B、稳定C、成熟D、发展
25、投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于
26、下列关于前期服务合同的说法中，不正确的是（）。
A.合同的甲方是房地产开发企业
B.合同的乙方是物业管理企业
C.合同的内容通常具有一定的特殊性，比如管理遗留扫尾工程等
D.前期物业服务合同不是强制性的
27、下列各项不属于常用来表示财务管理总体目标的是（B）。
A、股东财富最大化B、职工财富最大化
C、利润最大化D、每股利润最大化
28、下列选项中，不属于不良资产的范畴是（）。
A.逾期的应收帐款B.逐渐老化的电梯设备
C.尚未摊销完的开办费D.未能投入使用却已经损毁的设备
29、住房抵押贷款证券化兴起于（），经过30多年的发展，已成为美国、加拿大等发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。
A.20世纪40年代B.20世纪50年代
C.20世纪60年代D.20世纪70年代
30、现金流量图是用以反映投资项目在（C）内运动状态的简化图式。
A、一个月B、半年C、一定时期D、一个周期
31、零售商业物业出租采用的净租形式不包括（）。
A.租户交付租金，所有的经营费用都由业主从其收租的租金中全额支付
B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D.所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
32、从本质上来讲，C.RM是一种（）。
A.管理理念B.企业管理软件C.企业文化D.信息技术的创新
33、以下关于城镇土地使用税和房产税的表述中，错误的是（）。
A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收
B.城镇土地使用税依照土地等级、用途按占用面积征收
C.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税
D.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支
34、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（）。
A.居住用房租赁和非居住用房租赁 B.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁
C.公房租赁和私房租赁D.国内租赁和涉外租赁
35、普通租售型商务写字楼的整体有效使用率，即专用部分面积的合计∕总建筑面积（停车场除外）一般为（）。
A.50％～60％B.60％～70％C.70％～80％D.80％～90％
36、下列对于房屋租赁合同的基本条款的说法不正确的是（）。
A.只要承租人不利用承租的房屋进行违法活动，可以随意改变房屋的结构，无须征得出租人的同意
B.出租人在租赁合同期满之前需要收回房屋时，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失
C.租金标准是租赁合同的核心，只有详细、明确地规定租金的内容及支付方式，才可以有效避免租赁纠纷的产生
D.出租住宅用房的自然损坏由出租人负责修复，没有及时修复而造成承租人损失的，出租人应当承担赔偿责任
37、以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是（）。
A.物业可以获取的最大租金收入
B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积
C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入
D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
38、下列不属于实施客户关系管理（C.RM）的目的的是（）。
A.整合企业资源，优化业务流程
B.发挥人力资源的优势，吸纳更多的就业人员
C.识别不同租户的需求差别化，为租户提供个性化服务，提高租户满意度
D.降低企业运营成本，增加企业收入
39、评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的（）。
A.社会一般报酬率B.社会最低报酬率
C.最低期望报酬率D.最高期望报酬率
40、下列关于组合投资的说法中，不正确的是（）。
A.组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化
B.房地产业是最早应用组合投资管理的行业
C.组合投资可以在风险既定的条件下实现收益的最大化
D.组合投资可以在收益既定的前提下使风险尽可能降低
41、前期物业服务合同在（）之日终止
A.首次业主大会会议召开B.业主大会成立
C.50％业主入住D.物业服务合同生效
42、）属于企业资金运动的动态表现形式。
A. 流动资产B. 长期负债
C. 所有者权益D. 筹资性现金流动
43、净运营收益的表达式是（A）。
A、净运营收益＝有效毛收入—运营费用
B、净运营收益＝实际租金收入—运营费用
C、净运营收益＝有效毛收入—发生的所有费用
D、净运营收益＝实际租金收入—发生的所有费用
44、如果NPV（）0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
A.大于B.小于C.小于等于D.大于等于
45、有关前期物业服务合同和物业服务合同的说法中，不正确的是（）。
A.两个服务合同的主体不同，客体一致
B.物业服务合同的有效期由双方协议商定
C.前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅前
D.物业服务合同的签订时间在业主委员会成立两年内
46、区域购物中心的建筑面积在（）以上，有效商业服务半径可达到（），由专业购物中心管理集团开发经营。
A.5万m2/100kmB.10万m2/200km
C.15万m2/300kmD.20万m2/400km
47、写字楼物业管理风险的特点不包括（）。
A.全员性B.动态性C.广泛性D.全期性
48、应用物业管理绩效评价综合分析判断法，根据评议指标所考核的内容，要由不少于（）名评议人员进行评议。
A.3B.5C.8D.10
49、下列有关管理限期的说正确的是（C）。
A、越长越好B、越短越好C、因项目而定D、以上都错
50、组合投资管理工作的五个步骤依次是：
A.制订投资方针政策，投资分析，构建投资组合，投资组合的调整，投资组合绩效评估
B.投资分析，制订投资方针政策，构建投资组合，投资组合的调整，投资组合绩效评估
C.投资分析，制订投资方针政策，投资组合的调整，投资组合绩效评估，构建投资组合
D.制订投资方针政策，构建投资组合，投资分析，投资组合的调整，投资组合绩效评估
51、下列不属于租赁方案与策略主要涉及的工作内容有（）。
A.编制租赁经营预算B.定位目标市场
C.租约谈判D.明确吸引租户的策略
52、一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中（）。
A.拖欠收入项目B.其他收入项目C.收租损失项目D.租金收入项目
53、关于设施管理涉及的问题中，正确的是（）。
A.设施管理的本质是强调权利和顺从，所以不应强调灵活性和服务性
B.设施管理是一系列分立项目的组合
C.设施管理应该在公司的业务取得发展以后再发展和规划
D.设施应该被看作是可以通过各种途径给公司带来收益的有价值的资产
54、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。
A.物业管理B.设施管理
C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理
55、物业管理绩效评价的类型不包括（）。
A. 政府评价B. 社会评价
C. 业主评价D. 企业自我诊断评价
56、对物业管理企业的成本进行估算，在估算人工费的时候，需要按规定提取人工费。
福利费中不包括的选项是（）。
A.福利基金B.工会基金C.教育经费D.加班费
57、以下各项中，不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同订立原则的是（A）。
A、公开B、公平C、诚实守信D、合法
58、物业管理企业的性质是与（）工作的性质密切相关。
A.物业经营管理B.物业资产管理C.物业设备管理D.物业服务管理
59、以下关于变现风险的描述正确的是（）。
A.是指急于将商品兑换为现金时的风险
B.是指急于将现金兑换为商品时的风险
C.是指急于将商品兑换为现金时由于升价而导致资金损失的风险
D.是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
60、下列哪一种房屋租赁模式对租赁期限约定了明确的终止日（）。
A.定期租赁B.自动延期租赁C.意愿租赁D.以上都不是
二、多选题（共40题，第小题1分）
1、写字楼由于（BCE），一般都委托专业物业管理企业管理。
A、设备贵重B、档次高C、设备设施复杂
D、管理系统复杂E、管理要求高
2、写字楼物业保值增值的作用体现在（）。
A.地产价值的增长B.稳定的巨额利润C.延长建筑物使用寿命
D.在产权的转让中产生超越物业本身的价值E获得良好的市场形象
3、下列关于写字楼物业经营管理绩效评价的说法正确的是（）。
A.进行写字楼物业经营管理绩效评价的目的在于决定保留或辞退当前的物业管理企业
B.写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合
C.写字楼物业经营管理绩效评价的经济指标包括租金拖欠和坏账情况以及租约续签、扩签、新签、退签等
D.写字楼物业管理服务方面的指标包括租赁经营方面的指标和物业管理方面的指标
E品牌是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目的无形资产
4、居住物业需要重点了解的因素是（），以确定目标物业的装修、室内设备配套标准。
A.目标物业周围地区住宅的供求状况B.价格水平
C.对现有住宅满意的程度D.对未来住房的希望E工业集聚度
5、物业管理的主要内容包括（）。
A.房屋的维护与修缮B.房屋装修监督管理
C.房屋附属设备设施的管理及维修养护D.综合经营服务
6、以下属于以租赁为主要交易方式的物业类型的是（）。
物业，如、、，甚至是主流
A.公园B.公寓C.写字楼D.图书馆E旅馆
7、下列对于租赁合同中有关改建的说法正确的有（）。
A.承租人对房屋进行了改建成为物业不可分割部分，并且承租人承担了改建费用，最后这些建筑物应归出租人所有
B.承租人对房屋进行了改建成为物业不可分割部分，并且出租人承担了改建费用，最后这些建筑物应归承租人所有
C.承租人对房屋的改造需征得出租人的同意
D.一个商业或工业的承租人可以有权设置用于生意的固置物，可以在租约结束前或租约结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况
E无论出租人还是承租人支付了改建费用，最后改建物都归出租人所有
8、以下属于物业税性质的税收种类有（）。
A.城镇土地使用税B.印花税C.城市房地产税
D.房产税E契税
9、财务费用是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括（）。
A.金融机构手续费B.利息净支出C.财产意外损失
D.汇兑净损失E公司筹资发生的其他财务费用
10、租户选择是租赁管理的核心内容，在租户选择中考虑的主要准则有（CDE）。
A、租户的年龄规划B、租户的声誉C、所需面积大小
D、需提供的特殊物业管理服务内容E、租户所经营的类型
11、以下各项表述中，属于财务关系的是（ABCD）。
A、企业同其所有者之间的财务关系B、企业同其债权人、债务人之间的财务关系
C、企业内部各单位之间的财务关系D、企业同国家政府机关之间的财务关系
E、领导同下属之间的财务关系
12、设施经理的工作通常包括非职业性和职业性工作，属于职业性工作的有（）。
A.保安工作B.清洁卫生和修理工作C.决策物业区位
D.预测未来企业空间需求E确定空间使用方式
13、在企业资产负债表中，物业资产包括以下哪些项目（）。
A.建筑物和在建工程B.土地C.租赁费用
D.员工E自然资源
14、以下各项财务管理目标中，忽视了资金时间价值的有（BDE）。
A、企业价值最大化B、利润最大化C、股东财富最大化
D、资本利润最大化E、权益资本净利润最大化
15、计息周期是指计算利息的时间单位，通常可以是（）。
A.年B.季度C.月D.周E小时
16、以下关于狭义的区位的理解正确的是（）。
A.指某一具体投资场地在城市中的地理位置
B.包括宏观位置和中观、微观位置
C.包括经济地理位置和自然地理位置
D.某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的
E.可以从图上或现场找到该宗地
17、按照写字楼的使用方式不同，可将其分为（CD）。
A、公用B、出售C、自用D、租售E、住宅
18、在零售商业物业的现场管理中，需要与产权人或租户特别界定责任与义务的管理区域有（）。
A.地下停车场B.专用电梯的使用、维修和保养责任
C.公共区域广告D.承租区域天花照明的更换责任及费用E商品周转库
19、物业经营管理企业中,能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般都有（）。
A.管理型物业管理企业B.专业型物业管理企业C.投资型物业管理企业
D.综合型物业管理企业E.所有物业管理企业
20、住宅小区房屋按产权划分有（）。
A.遗产毗连房屋 B.私人房屋 C.集体房屋D.国有共有房屋
21、现场管理的说法正确的是（CE）。
A、在物业建成投入运营之前B、与物业投入运营同步
C、在物业建成投入运营之后D、不一定
E、现场管理是物业经营管理很重要的环节
22、物业管理企业应当与居委会共同做好（）工作。
A.综合治理B.老龄C.妇女D.计划生育
23、住宅小区由（）构成。
A.居民 B.居住面积 C.居住设施 D.居住环境
24、在房屋租赁中，承租人享有的权利有（BCD）。
A、房屋的处分权B、房屋的占有权C、房屋的使用权
D、房屋的部分收益权E、房屋的所有权
25、以下关于现金回报率的表述中，正确的是（）。
A.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
B.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的总资本的比率
C.反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D.反映了初始现金投资或首付款与月现金收入之间的关系
E现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率
26、企业的财务报告中需要对外报送的会计报表是（）。
A. 股东权益增减变动表B. 资产负债表C. 利润表
D. 现金流量表E 成本报表
27、下列选项中，属于物业管理企业投资过程中的直接投资的是（）。
A. 购置企业办公设备B. 购买政府公债C. 开办商店进行多种经营
D. 购买企业债券E 购买企业股票
28、物业管理绩效评价中政府评价的对象包括（）。
A. 合资企业B. 国有独资企业C. 国家控股企业
D. 外资企业E 国有事业单位
29、政府宏观调控房地产市场的手段通常包括（）政策等。
A.土地供应B.金融C.住房D.税收E价格
30、在房地产投资信托基金地组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，要承担（ABCD）责任。
A、策划租户的组合及物色潜在租户B、制订及落实租务策略
C、执行租务条件D、确保所管理的物业遵守国家法规
E、租户的安全
31、写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括（）三种类型。
A.企业自用写字楼B.商铺
C.出租写字楼D.自用出租复合型写字楼
32、以下选项属于物业管理企业投标标书准备阶段内容的有（）。
A.成立投标小组B.讨论确定投标项目管理总体思路
C.讨论确定预算D.现场考察E讨论确定物业管理费价位
33、下列属于大型企业物业资产管理的有（ABCD）。
A、设定管理目标B、控制成本C、适时处置资产并获得收入
D、进行多样化的物业投资E、减少开支
34、收益乘数是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物业有关资料中求得，收益乘数具体有（）。
A.毛收入乘数B.毛租金乘数C.有效毛收入乘数
D.净收益乘数E潜在毛收入乘数
35、政府干预房地产市场的目标包括（）。
A.实现房地产市场持续健康发展
B.保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间
C.使存量房地产资源得到最有效的使用
D.满足特殊群体的需要
E引导新建项目的位置选择
36、城市规划对物业价格有很大影响，特别是对（）等的规定。
A.城市发展方向B.土地出让金C.建筑高度
D.建筑密度E容积率
37、以下各项表述中，符合成本预算基本要求的有（BC）。
A、成本预算不需要相应的技术经济措施保证
B、成本预算要以各项定额为基础
C、成本预算要全面权衡，提高资金效益
D、成本预算要符合实际，不需要留有余地
E、成本预算必须同其他预算相协调
38、酒店和休闲娱乐设施都是为人们商务或公务提供入住空间的建筑，其主要差别表现在（ACDE）。
A、收费标准不同B、地理位置不同C、服务内容不同
D、建筑设计和装潢风格不同E、服务对象不同
39、从宏观上说，房地产市场结构包括（）。
A.总量结构B.区域结构C.产品结构
D.供求结构E投资结构
40、物业管理区域内安全保卫的重点是（）。
A.防火、防盗B.防雷、防电C.防交通事故D.防意外伤害
2011年注册物业管理师资格考试《物业经营管理》全真模拟试题及答案（十）
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一、单选题（共60题，第小题1分）
1、C
2、C
3、C
4、A
5、D
6、C
7、C
8、D
9、C
10、D
11、D
12、C
13、C
14、D
15、B
16、A
17、A
18、C
19、B
20、C
21、C
22、D
23、B
24、C
25、C
26、D
27、B
28、B
29、D
30、C
31、A
32、A
33、D
34、C
35、B
36、A
37、C
38、B
39、A
40、B
41、D
42、D
43、A
44、D
45、D
46、B
47、C
48、B
49、C
50、A
51、C
52、B
53、D
54、B
55、C
56、D
57、A
58、A
59、D
60、A
二、多选题（共40题，第小题1分）
1、BCE
2、BCDE
3、BE
4、ABCD
5、ABCD
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