XX经济适用住房工程项目建设可行性研究报告.docx
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XX经济适用住房工程项目建设可行性研究报告
XX经济适用住房工程项目建设可行性研究报告
目录…………………………………………………………………………1
第一章总论………………………………………………………………3
第二章项目建设的必要性和政策的符合性……………………………9
第三章建设地点及建设条件分析……………………………………14
第四章建设规模及建设内容…………………………………………17
第五章工程建设方案…………………………………………………18
（一）建筑专业…………………………………………………………18
（二）结构专业…………………………………………………………27
（三）给排水专业…………………………………………………………31
（四）消防专篇…………………………………………………………37
（五）暖通专业……………………………………………………………42
（六）电气专业……………………………………………………………44
（七）室外工程……………………………………………………………56
（八）绿色建筑专篇……………………………………………………58
第六章节能设计与分析………………………………………………65
第七章消防设计与分析………………………………………………68
第八章环保设计与分析………………………………………………70
第九章项目实施进度安排……………………………………………74
第一十章投资估算、资金筹措与还款计划……………………………75
第一十一章风险分析………………………………………………………79
第一十二章项目招投标……………………………………………………86
第一十三章社会效益评价…………………………………………………88
第一十四章结论与建议……………………………………………………91
附图：
规划总平面图，平面图，立面图，剖面图
附件
第一章总论
一、项目概述
项目名称：
***经济适用住房项目
项目内容：
***经济适用住房1#商住楼、2#住宅楼
项目建设地点：
***公租房东侧
建设单位：
***
法人代表：
可行性研究报告编制单位：
***
建设性质：
新建
（一）项目建设单位：
***位于***永清路72号，负责全县房屋登记管理、办证、丈量登记工作。
机构类别为公益一类。
（二）项目提出的背景
随着国家经济社会的发展，社会主义市场经济体制的发展，居民居住条件、居住环境有了较大改善。
近些年我国住房制度改革的深入推进，住房市场化进程的加快，住房消费成为居民消费热点，房地产市场需求旺盛、土地开发，建设成本提高、商品房供应量相对不足，结构不尽合理等原因，致使中低收入家庭难以买得起市场高价商品房，居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。
建设经济适用住房是各级政府贯彻落实党的十六届六中全会精神，构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为弱势群体办实事，履行政府责任的客观要求。
住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。
因此，建立包括经济适用住房在内的住房供应保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是***市人民政府义不容辞的重要职责所在。
建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，促进社会和谐具有重要意义。
为此，为贯彻落实国家《经济适用住房管理办法》和国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》以及***政府制定了《关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见》等政策措施，并推动***市的经济适用住房建设，切实维护中低收入家庭和困难群体利益，解决他们的住房问题提供买得起、住得上的基本住房，着力调整***市的住房供应结构。
***市人民政府根据***市的土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
***委、县政府确定了本地块作为***经济适用房建设场地。
经济适用房、廉租房和公共租赁住房建设是中央、国务院保持国民经济平稳发展、构建社会和谐稳定、使人民生活质量稳步提升、国民共享改革开放成果的一项战略方针，是“十三五”期间，全面建设小康社会的重要举措。
也是国家为中低收入人群解决和提供社会保障性住房的基本国策。
近年来，商品房价格的一路飙升。
巨大利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足中低收入家庭的住房需要，在这种状况下，国家为了改变商品房价高居不下的现状，有效缓解中低收入家庭的住房问题，决定加大经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设力度。
在“十三五”开局之年全国建设保障性住房1000万套。
***将开工建设各类保障性住房80.86万套、4728万平方米，实现对人均住房建筑面积13平方米以下城市低收入家庭应保尽保。
随着经济的高速发展，就业机会的增加，城区居民人口也随之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，购买住房十分困难。
据初步调查，城区中的无房户、危房户就有1800户左右，这部分居民大多为中低收入家庭，购买普通商品住宅有困难，单纯依靠商品房开发无法解决中低收入家庭的住房问题。
目前加快建设经济适用房、廉租房和公共租赁房是解决部分中低收入家庭住房困难的主要途径。
在这种情况下，***政府决策按照中央、国务院的战略部署，贯彻落实国家惠民政策，积极发展经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。
我县的棚户区改造项目虽然取得了一些成绩，但也要看到，城区中的棚户区功能极不完善，不少人家几代人挤在一起，住房条件十分恶劣；许多平房年久失修，房屋质量安全隐患异常突出，更谈不上绿化、亮化和美化；基础设施严重不足，污水横流、道路泥泞，垃圾泛滥；有些路比院高，雨季常常内涝成灾，给广大棚户区居民生活带来不便。
这部分群众时刻盼望住上好房子，要求改造的愿望非常强烈。
而他们大多数是困难群体，收入水平低，靠自身力量根本无法改善居住质量。
因此加快棚户区改造步伐，解决棚户区居民的住房困难，改善生活环境，这就是构建和谐社会，实现科学发展的重要举措。
公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。
就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。
因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。
尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。
这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。
2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。
“新就业人员的住房问题是全国都面临的一个难题。
他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。
”政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。
随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。
公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。
这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。
另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。
购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。
早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：
“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。
经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程造价中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。
因此，经济适用房、廉租房和公共租赁房适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。
经县委、县政府研究，安排***承建***经济适用住房项目。
该工程是县委、县政府的“德政工程”、“民心工程”。
工程竣工后可解决100多户中低收入家庭的住房问题。
本项目提出依托社会背景既符合党的方针政策，又符合当地的客观实际。
因此，该工程建设是十分及时和必要的。
（三）建设规模及建设内容
本次工程为***经济适用住房项目。
拟建住宅楼两栋，均为地上六层，总建筑面积8991.90㎡。
本项目还包含室外和附属工程，大门两座及室外绿化、围墙、硬化等项目。
住宅楼采用框架结构，水、暖、电安装到户，建筑外立面进行简单装修，室内不装修。
（四）项目建设周期：
一年（12个月）
（五）投资估算及资金来源
投资总额为2625.23万元，建筑安装工程费2244.76万元（工程费为1946.75万元，室外附属工程投资298.02万元），其他费用为186.00万元；预备费为194.46万元。
资金筹措方式为自筹及申请国家补助资金，自筹占投资总额60%，约为1575.14万元，申请国家补助资金占投资总额40%，约为1050.09万元。
二、可行性报告编制的依据
1、“***经济适用住房项目”可行性研究报告委托书。
2、社会稳定风险分析评估报告
3、建设项目环境影响评估报告
4、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
5、国家发展和改革委员会计办投资「2002」15号文《投资项目可行性指南（试用版）》。
6、建设单位提供的其它基础资料和有关证明文件。
7、国家现行的有关规范和标准：
8、我院所做的***经济适用住房项目规划设计方案
三、可行性研究的范围
研究范围包括：
项目提出的背景和建设的必要性；建设条件和场址；工程技术方案；环境影响与保护；项目实施进度建议；投资估算与资金筹措等内容。
四、主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
名称
数量
单位
1
总用地面积
7240.20
㎡
2
总建筑面积
8991.90
㎡
其
中
1#楼总建筑面积
4987.80
㎡
2#楼总建筑面积
4004.10
㎡
3
建筑基底总面积
1440.60
㎡
4
绿地总面积
2350.30
㎡
5
住宅总户数
108
户
6
住宅总人口数
346
人
7
机动车车位
74
个
8
容积率
1.24
9
建筑密度
19.90
%
10
绿地率
30.30
%
第二章项目建设的必要性和政策的符合性
一、项目的建设是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措。
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
推行城市经济适用住房、廉租房和公共租赁房建设，解决城市中低收入居民的住房问题，是贯彻落实胡锦涛总书记提出的“为民、务实、清廉” 要求的具体体现，是践行党和政府惠民政策的具体体现。
做好这项工作，对于维护人民群众的根本利益，调动群众的积极性，加快现代化建设步伐，具有重大意义。
住房问题已成当今社会热点问题之一。
为实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设就是措施之一。
我国从1994年起开始启动经济适用房计划以来中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。
国家为建设经济适用房投入了大量补贴，给予了多项的优惠政策，对促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。
随着经济社会的发展和人民生活质量的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，是实现在“十三五”期间全面建设小康社会的战略决策，逐步实现人人有住房的社会目标。
本项目的实施是县委、县政府贯彻落实在“十三五”开局之年建设1000万套保障性住房的总体目标，履行执政为民的一项重要举措。
二、项目建设是满足城市中低收入家庭住房需求，改善居住条件的迫切需要。
目前，我国社会正经历着深刻的变化，改革发展正处于一个关键时期。
工业化、城镇化和经济结构的调整加速；社会组织形式、就业结构，社会结构的变革加快。
人民群众的经济政治文化需求更趋多样；社会利益关系更趋复杂；人们思想活动的独立性、选择性、多变性、差异性明显增强。
因此，我国正面临着并将长期面对各种各样的矛盾和问题。
要实现全面建设小康社会的宏伟目标，就必须正确应对这些矛盾和问题，大力促进社会和谐，这既是全面建设和谐社会的重要内容，也是实现全面建设和谐社会的重要前提。
和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。
全面建设和谐社会，关系到最广大人民的根本利益；关系到执政党的社会基础和实现其历史任务；关系到全面建设小康社会和国家的长治久安。
因此，应深刻认识全面建设和谐社会的重大意义，自觉承担起和谐社会建设的历史任务。
经济适用房的供应对象，是指在社会发展领域的弱势居住群体，即在社会性资源分配上具有经济收益的贫困性、生活质量的低层次性和社会承受力的脆弱性的特殊居住群体，它是一个随着社会经济发展而逐渐演变而来的多层次多元化的群体。
这类人群一般是占社会绝大多数的中低收入者。
城镇超低收入者的住房问题可以通过廉租房政策加以解决，而经济适用房政策指向的群体主要是中等偏低水平的社会群体。
本工程的建设，能促进***保持经济的持续快速协调健康发展，发展社会主义民主，落实依法治县/区（市）的基本方略、加强思想道德建设、维护并实现社会公正和正义，增强全社会的创造活力，加强社会建设和管理，处理好新形势下的人民内部矛盾，加强生态环境建设和治理，保持社会稳定等。
中低收入家庭是目前城镇家庭中占有一定比例。
总体上看，党和国家颁布的一系列方针政策，各级政府任重而道远。
住房状况很不平衡，为改善居住条件和环境“十三五”期间保障性住房的建设都将是我国住房供应体系的重要组成部分。
由于经济适用住房政策的实施，居民住房消费持续增长。
市场前景好、潜力大，人民企盼改善居住条住，需求欲望迫切，本项目得民心，顺民意。
对拉动内需发展经济，社会和谐具有重要意义。
三、完善***住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要
住房供应体系中主要以普通商品房为主，经济适用房供应较少，当前***普通商品房的建设面积为***的住房主要供应，供求结构矛盾突出，供求矛盾严重，且价格增长较快，对一些中低收入者因购买力有限只能望房兴叹，影响了***市民居住，不利于市民生活质量的提高，更不利于促进房地产市场持续健康发展。
目前我国正在构建普通商品房、限价房、经济适用房、廉租房的住房供应体系，满足社会各类收入群体的住房需求。
而房地产市场健康发展的三大基本要素是：
供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
要大幅度增加经济适用房的比重是解决供求结构不合理和缓和供求矛盾突出问题的重要措施之一，有利于扭转商品房与经济适用住房等社会保障性用房短缺局面。
在1998年国务院23号文件这一我国住房改革的纲领性文件明确提出要以“建设经济适用住房为主”，而1998年房改之后的这几年中，经济适用房建得最多的年份也只有6%的比重。
经济适用房成为稀缺资源，成为寻租的对象。
我们建议，在未来的五年中，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到50%以上。
***经济适用住房项目的推出，是***人民政府为解决中低收入家庭住房困难问题而建设的具有保障性质的政策性住房。
推行经济适用房建设，将有利于房地产市场供求基本平衡。
在积极推行经济适用住房建设的同时，对***房地产开发实行总量控制，使房地产开发总量与经济发展水平、人民群众生活水平以及居民住房消费需求相适应。
可以调节房地产市场供求关系，实现房地产市场供求基本平衡；有利于促进房地产市场供求结构基本合理。
本项目建设的经济使用房住房套型建筑面积严格控制在90平方米以内，可以增加中低价位、中小户型住房的供应，从根本上扭转大户型住房供应比例过高的局面，以改善住房供应结构，实现住房供应结构基本合理；面对当前房价居高不下的情形，通过推出经济适用房，实行限价销售，对过高的房地产价格有一定的平抑作用，促使房地产市场价格趋向理性化。
因此，***经济适用住房项目的建成是完善***住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要。
三、项目的建设是符合城市住宅开发建设规划的客观要求。
建设保障性住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使保障性住房建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市、县政府制定了“十二五”期间住宅建设的方针，目标和实施计划。
***市人民政府下发了《关于加快经济适用住房开发建设的通知》。
根据上级政策和县有关部门协调，批准投资建设新建和馨园保障性住房项目经济适用住房配建廉租房以及公共租赁住房项目。
该项目的实施，既符合党的方针政策，也符合政府的住宅建设规划，同时解决中低收入家庭的住房困难，能够提高居民的生活质量，确保城镇居民安居乐业，城镇化建设，带动相关产业的发展。
四、项目建设是改善***城市面貌、提高城市形象的需要。
近年来，***政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区的建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升。
在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进***城市发展的作用十分明显，***经济适用住房项目的建设并投入使用，将大大改善了***城市居住环境，提升了***人居水平，使城市面貌焕然一新。
项目建成后，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，对于促进***的发展具有十分积极的意义。
由此可见，本项目的建设是可行的，也是十分必要的。
第三章建设地点及建设条件分析
一、建设地点
项目位于***公租房东侧，拟建基地山地、东侧为空地，北侧为空地。
二、地址建设条件
1、地理位置
拟建的***经济适用住房项目位于***公租房东侧。
现状用地地形较为简单，基地基本呈矩形，地理位置及环境条件比较优越，建设基地基本平整。
2、气候特征
***市属中温带大陆性气候，冬无严寒、夏无酷暑，气候温和，市区海拔平均高度1100米左右，地处东经104°35′～106°44′、北纬34°05′～35°10′之间。
温度：
年平均温度10.9℃
极端最高温度37.7℃
极端最低温度-19.0℃
最热月平均温度21.03℃
最冷月平均温度-5.2℃
雨量：
年平均降雨量507.6mm
日最大降雨量96.8mm
湿度：
全年平均相对湿度60%
风速和风向：
夏季风速1.3m/s
冬季风速0.5m/s
年最大风速17.0m/s
全年主导风向东北，频率7%，净风55%
年平均风速1.0m/s
日照；全年平均日照时数（总时数）2446.4h
历年平均日照率59%
其它：
最大积雪深度15cm
最大冻土深度62cm
3、地震
根据现行有效的《中国地震基本烈度区划图》所标定***市基本烈度为8度，地震加速度0.20g，设计地震分组:
第二组，丙类。
建设场地内无大的活动断裂，根据国家地震局所划分地震烈度分区资料，***位于兰州、河西走廊地震带的中段兰州、榆中亚带上、属抗震城市，为8度烈度区。
4、工程地质：
本工程根据甲方提供的《***经济适用住房1#，2#楼建设场地岩土工程勘察报告》，在勘察范围内场地土自上而下依次可划分为：
1）耕土层①：
层厚0.4～0.50米。
2）粉质黏土层②：
层厚2.00～10.00米，Fak=110KPa；钻孔桩侧阻力为40Kpa。
3）圆砾层③：
层厚0.90～1.90米，Fak=260KPa；钻孔桩侧阻力为110Kpa，钻孔桩端阻力2400Kpa。
4）泥岩层④：
未揭穿，最大揭露厚度4.80米，1.5米以上强分化，Fak=350KPa,钻孔桩侧阻力为100Kpa；1.5米以下中分化，Fak=450KPa；钻孔桩侧阻力为110Kpa，钻孔桩端阻力为2400Kpa。
本次勘察深度范围内存在地下水，施工期间测的稳定地下水位埋深为3.80～5.00米;水位变幅1.5米；
地下水与场地土对混凝土结构及混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性；
该场地场地土类别属Ⅱ类，
场地最大冻土深度:
0.65m
场地建筑抗震地段类别属建筑抗震一般地段。
中硬场地土，场地土无湿陷性及液化性。
场地内及其周围无滑坡、崩塌等影响场地稳定性的不良地质作用，场地稳定,宜于建筑。
三、交通区位条件
拟建的***经济适用住房项目位于***市***，位于***公租房东侧。
四、建设条件分析
1、根据***市***提供的规划红线图，该场地所在位置地势平坦。
2、由于紧邻***生活区，城市自来水、住宅生活用电等条件具备，无需另设专线。
3、生活区周围为道路，环境优良。
4、施工期间所需建筑材料、施工机械、施工后的建筑垃圾等进出施工现场均无障碍。
五、选址评价
本项目选址于***市***，***公租房东侧，该地是唯一选址建设场地，场地紧邻城镇道路。
地势相对较平坦，发生严重自然灾害的可能性较小。
建设条件较理想，市政配套设施相对齐全，交通、供电、供暖、给排水等也较方便，合理的建设条件和建设环境适合本项目建设。
第四章建设规模及建设内容
一、确定建设规模的依据
（一）《住宅建筑设计规范》GB50368-2005；
二、建设规模
（一）建筑规模
本次设计为***经济适用住房项目，分别为新建1#住宅楼、2#住宅楼，均为地上六层；另新建有室外配套附属工程，包含围墙、道路硬化、绿化等建设项目。
（二）用地规模
位于***市***祝英台大道南侧，建设用地约为7240.20平方米。
三、建设内容
采用框架结构，水、暖、电安装到户，建筑外立面进行简单装修。
配套建设水、暖、电和网络等工程，外墙面刷外墙乳胶漆，内墙面和地面用砂浆收光即可。
第五章工程建设方案
（一）建筑专业
一、设计依据
1、《城市居住区规划设计规范》GB50180—932002年版
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
3、《工程建设标准强制性条文》2013年版
4、《建筑工程设计文件编制深度规定》2016年版
5、《住宅设计规范》GB50096—2011
6、《住宅建筑规范》GB-50368-2005
7、《民用建筑绿色设计规范》JGJ/T229-2010
8、《建筑设计防火规范》GB50016-2014
9、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325－2013
10、《屋面工程技术规范》GB
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