借名买房合同效力.docx

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借名买房合同效力

借名买房合同效力

　　篇一：

“借名买房合同”的法律分析

　　龙源期刊

　　“借名买房合同”的法律分析

　　石嘉莹

　　：

《学理论·上》20XX年第02期

　　“借名买房”是指，由于实际购房人受到国家政策的限性法律、行政法规”中“强制性法律、行政法规”的范畴。

强制，不符合购房条件，从而委托符合购买条件的人以其名义制性规定是指其适用不以当事人意志为转移、不能通过约

　　购买房屋。

通常而言，表现为实际购房人与其用语多为“应当”“必须”““借名买房合同”定予以排除或变更的规定。

”“禁止”等，但由“应当”所提示的法律规定并非总是强

　　付，此外，其通常还会支付一笔额外的酬金给名义购房人。

　　为更好地分析相关法律关系，笔者拟引入一则案例进行具体分析。

案情如下：

张三欲买房，无奈受制于限购政策。

张三与李四系好友，李四不受限购政策制约，可以买房。

张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷。

房屋登记在李四名下，但由张三实际占有使用。

待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。

李四以自己的名义与开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款，房屋也登记在李四名下。

购房首付由张三实际支付，贷款本息由张三实际归还，房屋也一直由张三占有使用。

因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。

张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。

　　基于上述案例，笔者拟从以下问题入手，从而理清“借名买房合同”的法律关系。

　　一、是否有效

　　笔者认为，在上述案例中，借名买房合同”同是有效的。

原因主要有以下两点：

　　首先，政策性规定不属于《合同法》第52;条“违反强制制性规定，如我国《合同法》规定“合同应当采取书面形式签订”，但未采取书面形式的合同可以通过补正等措施弥补其效力，因此有学者将这类规定称为“倡导性规定”。

②

　　能实现其私人目的。

为了实现我们的目的，我们的行动必

　　然有后果。

合同法赋予我们的行动以合法的后果、承诺的

　　强制展行。

由于使人们相互信赖并由此协调他们的行动从

　　而有助于人们达到其私人目标。

”[1];在市场经济社会，每个

　　市场主体作为一个合理的“经济人”，都是为了追求一定的

　　篇二：

借名购房协议的效力

　　借名购房协议的效力提要：

实际购房人借用别人的名义购房，为保护自己的合法权益往往与名义购房人签订借名购房协议，一旦发生纠纷，双方就会闹到法庭，《借名购房协议》的效力如何就直接导致实际购房认的合法权益是否得以保证的关键。

　　借名购房协议存在的背景

　　1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人；

　　2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房；

　　3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。

　　等等。

　　借名购房协议的法律效力

　　关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。

　　首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人（具有实际购房资格）的名义来购买房屋。

此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。

这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实

　　意思表示。

但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。

　　对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。

借名购房协议发生纠纷后的处理

　　在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。

判断财产所有权的归属，应当从财产的、财产的取得方式等方面进行综合考量。

　　在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。

可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。

因此，一般法院认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。

虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。

但即使法院认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损

　　失。

这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。

　　人们常说：

“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。

若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。

若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生

　　篇三：

借名买房”若干问题法律分析

　　“借名买房”若干问题法律分析

　　20XX-07-28

　　本文从法院判决入手，分析“借名买房”交易中不同类型的房屋可能面临的不同风险后果、借名人主张房屋所有权的法律依据、举证责任等，从而给律师和投资者以建议，如何降低风险、应对此类纠纷。

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　　【概念】

　　“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。

房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。

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　　【原因】

　　规避法律政策，贪图便宜方便。

如：

为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。

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　　【风险】

　　虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说：

　　1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房；

　　2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人；

　　3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行；

　　4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承；

　　5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

　　另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。

势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。

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　　【借名买房之若干法律问题】

　　一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

　　我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。

对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。

但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：

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　　1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

　　借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。

经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[20XX]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

　　在司法实践中，通说观点认为：

虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。

但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。

为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。

而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。

对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[20XX]458号）第十六条也明文规定：

“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

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　　在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：

（20XX）一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经济适用房一套，原被告签订协议，内容为：

“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。

交付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。

后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。

二审法院认为：

经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

购房人拥有有限产权。

因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。

已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。

王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。

二审判决确认借名买房协议为无效合同。

　　但若双方明确约定：

在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[20XX]458号）第六条也规定：

“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系20XX年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

”（公众微信号：

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　　“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：

（20XX）一中民终字第01898号）。

一审法院认为：

诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。

此外，20XX年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。

双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。

根据查明的事实可知，刘金丽于20XX年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。

　　“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：

（20XX）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：

根据北京市住房和城乡建设委