觅度世纪龙城二期提案.ppt

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营销推广方案世纪龙城即将蓄势进入彭场市场，市场内部现有格兰御景园、富苑名居、易居尚城、冠城豪庭、金色华府、新发大厦等。

可以说，彭场市场竞争非常激烈，房地产市场处于僧多粥少的局面！

在这样的市场环境下，我们该如何入市，与其他项目竞争呢？

背景2013年市场现状不了解市场，就是打一场没有目的的战争彭场镇地处仙桃东南，以无纺布产业为主，被评为“中国非织造布制品名镇”。

距武汉市中心在1小时左右的全高速公路车程。

周边高速路网云集，交通极其便利。

常住人口达5.5万。

彭场为中国无纺布工业名镇。

全镇工业企业218家，从业人员近5万人，年发放职工工资超过了1.5亿元，经济实力强健。

市场彭场镇现阶段房地产市场较平稳，2013年5月全镇共去化80套，其中格兰御景园去化21套、金色华府25套，占市场总去化量的57%，其他十个项目只占去化量的43%，可以说彭场市场容量有限，竞争激烈，且对手强大。

而彭场购房客户群体较单一，客户数量少，主要为改善型客户，购置100三房以上户型，去化能力有限。

本案面临蛋糕小，竟手多的境况，在有限的资源内，我们要抢夺更多客户。

要解决这个问题，先看看我们的对手是什么样！

竟盘分析小结：

通过对周边竟盘的对比分析可以发现，彭场市场存货量充足，市场主力在售户型集中在三房，且绝大部分为多层，除易居尚城、新发大厦为全电梯房外，其余项目所带高层均占比较小，多层住宅为彭场市场的绝对主流。

除易居尚城及金色华府外，各大项目推广动作不大。

在售情况良好的格兰御景园及金色华府以高端品质感和性价比为主卖点，取得较好销售成绩。

项目名项目名称称体量体量业态业态户型户型单价单价绿化绿化率率地段地段评价评价卖点卖点推广策略推广策略竞争竞争强度强度格兰御格兰御景园景园4万方万方多层多层76-130，三房为主三房为主1500元元/35%优优品质高档住宅，滨湖品质高档住宅，滨湖绿色住家绿色住家墙体墙体强强富苑名富苑名居居10万方万方多层、小高层、多层、小高层、酒店、会所酒店、会所95-142三房三房1500元元/22.6%优优性价比、发展趋势、性价比、发展趋势、配套配套无无弱弱易居尚易居尚城城2.5万万方方小高层电梯房小高层电梯房81-115两、三房两、三房1900元元/43%良良高端、全电梯社区高端、全电梯社区户外、活户外、活动动弱弱冠城豪冠城豪庭庭10万方万方高层、多层高层、多层90-130两、三房两、三房1300元元/30%良良质量不好、地基不好，质量不好、地基不好，故主打低价牌故主打低价牌无无弱弱金色华金色华府府5万方万方多层、高层多层、高层97-173三、五房三、五房1580元元/1700元元/34%优优多层框架结构、发展、多层框架结构、发展、配套配套特价房、特价房、低首付、低首付、户外户外强强新发大新发大厦厦1.2万万方方电梯房电梯房102-129三房三房160025%优优主要针对内部员工进主要针对内部员工进行消化行消化无无弱弱本案特质高端物业安保更到位以上均是本案卖点，但现实情况是，这些卖点与市场其他产品同质化严重，不足以让目标客户在众多选择中，一眼相中本案适宜现阶段市场需求的全三房户型成熟周边配套，便利生活超高性价比，凸显价值纯板式结构，生活更通透竞案VS本案地段上大家大同小异，不存在明显差别。

整体市场社区规划、园林规划、配套设施，基本雷同。

核心区隔在于户型及价格。

多层主流价格在1500左右，最热门户型是100-120三房产品。

目标市场分析目标市场分析4、客户置业用途主要是供全家人使用，为改善性住房1、大城市传统淡季6-8月及元月份，为彭场地产市场旺季；2、客户具备极强地缘性，主要集中在彭场周边几个镇5、外地工作，回家置业客户多；3、客户兴奋点集中在需求有品质的居住环境、但又追求性价比6、主要认知渠道为老带新、户外及路过洞察一我们全部产品皆为市场上最受欢迎三房户型。

不混搭，也就更纯粹。

选择我们这里的人多是考虑父母、子女共同居住，换句话来说，就是典型的家庭置业需求。

洞察二所以，广告诉求上可以切入家庭居住角度，从而在市场上产生明显差异化。

未来社区规划（物管、设施配套）,都可以针对此类客群，营销活动、物料推广都可以有的放矢。

定位语：

首席三代同堂洋房住区主广告语：

备选广告语：

家族福祉，由你开启瞧这幸福的一家子纯粹三房住区，适合三代同堂营销节点排布6月7月8月9月10月11月12月售楼部装修完成拿到预售许可样板间开放开盘工程节点认筹售楼部开放营销节点售楼部开放活动认筹开启活动开盘活动老业主答谢会归乡置业节配合活动中秋活动营销节点结合项目工程进度进行调整，7月售楼部开放，8月份将进行预热活动，提升项目知名度，9月进行认筹活动，正式开始蓄客认筹，10月样板间开放，同时压缩客户考虑时间，同月进行开盘，促进转筹率的提升。

11月份进行老业主答谢会，对未成交客户进行扫尾，12月推出归乡置业节活动，吸引返乡客户进行后续持销收尾。

营销媒体选择媒体选择主要选择机动性强，辐射面广的方式进行宣传，客户分散在周边乡镇，以泛售楼部、公共交通、销使方式告知客户，然后通过户外进行拦截和迎接客户，再配合活动提高成交率。

项目媒体名称宣传主题目的时间备注销使销使派单根据推广进度进行调整新客户7-12月营销节点活动营销节点活动营销节点蓄客、认筹及成交7、8、10月主要由售楼部开放、认筹、开盘三部分的活动组成泛售楼部泛售楼部外展活动新客户9-12月与周边乡镇超市及重点商店进行合作，介绍客户将提供一定的奖励户外墙体广告及跨街等户外广告组成项目销售信息新客户7-10月公共交通彭场内电瓶车麻木项目形象及销售信息扩大知名度，蓄客7月-10月项目活动项目活动中秋节活动、答谢老业主活动、归乡置业节活动新客户、老客户9、11、12月营销媒体排布项目6月7月8月9月10月11月12月销使营销节点活动泛售楼部户外公共交通项目活动营销配合活动1、活动目的：

迅速引爆市场，达到认知，告知项目面市。

2、活动地点：

项目售楼处外3、活动时间：

7月7日傍晚17:

30，可持续3天4、活动形式：

在营销中心门口举办啤酒大赛活动，同时伴随电影播放，聚集人气。

营销中心盛大开放1、活动目的：

为项目认筹造势，聚集人气，同时再次聚焦市场目光。

2、活动地点：

营销中心门口3、活动时间：

8月，可考虑延续多天。

4、活动形式：

举办龙虾啤酒节，来宾可品尝美味龙虾，共饮啤酒，同时当日认筹可享受开盘优惠。

龙虾节暨项目认筹中秋活动1、活动目的：

维护认筹客户关系，坚定其转筹信心，同时还可对认筹客户情况进行摸底。

2、活动地点：

营销中心3、活动时间：

9月19日4、活动形式：

为已认筹客户发放月饼开盘活动1、活动目的：

聚集人气，为开盘活动造势，增加转筹率2、活动地点：

营销中心门口3、活动时间：

10月4、活动形式：

以简单表演烘托气氛，并现场缴纳定金转筹，提供套圈圈等活动，套取彩电冰箱等大礼，并准备儿童游乐设施供客户孩子玩耍。

老业主答谢会1、活动目的：

维系老客户关系，促进后期的老带新渠道拓展，同时聚集人气，让项目不淡出市场视野2、活动地点：

营销中心门口3、活动时间：

11月4、活动形式：

以与幼儿园合作文艺表演的方式进行，并进行早教讲座，活动来宾及表演的孩子有奖品。

归乡置业节1、活动目的：

加大老带新渠道力度，并努力将返乡客效果最大化，达成更高成交，并在返乡人群中迅速树立口碑。

2、活动地点：

营销中心门口3、活动时间：

10月4、活动形式：

第一种方式是组织几台车，以项目包装前往仙桃车站免费接送返乡客户，置业顾问在车上对项目进行讲解，发放项目资料。

该方式成本较高，能够迅速让返乡客户认知。

第二种方式是归乡客户执最长两天前的面值100以上的火车票前往营销中心即可报销10元归家路费。

该方式执行简单，并能有效促成来访。

社区规划建议为增加项目附加值，营造更好的成交氛围，故建议开发商增加以下设施及服务。

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