天津湾项目住宅策划报告.ppt

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1053527879截止截止20102010年一季度，天津市土地供应总量年一季度，天津市土地供应总量19221922万平方米，与万平方米，与20092009年第四季度供应量相年第四季度供应量相比，土地供应环比大幅提升。

天津市政府在今年第一季度土地供应量与近一两年来相比仅比，土地供应环比大幅提升。

天津市政府在今年第一季度土地供应量与近一两年来相比仅次于次于20092009年第一、三季度供应量。

年第一、三季度供应量。

天津土地市场成交概况天津土地市场成交概况房商网房商网海量房地产资料下载！

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1053527879区域成交套数成交面积（万M2）平均价格成交额（万元）市区874988.41142061256052.79郊县33540346.3477272676201.36合计42289434.7590453932254.1520102010年上半年全市商品住宅共成交年上半年全市商品住宅共成交4228942289套，成交面积为套，成交面积为434.75434.75万平米。

其中市内六区成交万平米。

其中市内六区成交88.4188.41万平米，占万平米，占20.34%20.34%，郊县成交，郊县成交346.34346.34万平米，占万平米，占79.66%79.66%。

全市成交额。

全市成交额393.23393.23亿元，市内六区成交额亿元，市内六区成交额125.61125.61亿元，占全市的亿元，占全市的31.94%31.94%，郊县成交额，郊县成交额267.62267.62亿元，占亿元，占68.06%68.06%。

全市成交均价。

全市成交均价90459045元元/平米，市内平米，市内六区均价为六区均价为1420614206元元/平米，郊县成交均价为平米，郊县成交均价为77277727元元/平米。

平米。

天津房地产市场成交概况天津房地产市场成交概况房商网房商网海量房地产资料下载！

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10535278796月份天津新建商品住宅共成交4663套，成交面积50.5万平米，环比下降了20.5%；中心城区共成交新建商品住宅中心城区共成交新建商品住宅694694套，成交套，成交面积面积7.47.4万平方米，环比下降了万平方米，环比下降了10.3%10.3%；环城四区新建商品住宅共成交1477套，成交面积17万平米，环比上涨了5.2%。

远郊区县新建商品住宅共成交1825套，成交面积19.73万平米，环比下降了38.4%。

滨海新区共成交新建商品住宅667套，成交面积6.3万平米，环比下降了10.1%。

新政前后全市成交走势新政前后全市成交走势6677月份天津楼市走势持续低迷，成交连续月份天津楼市走势持续低迷，成交连续33月走低，除远郊五区外，其它区域的成交量均连续萎缩，成交月走低，除远郊五区外，其它区域的成交量均连续萎缩，成交量平均为新政前水平的量平均为新政前水平的40%40%左右。

左右。

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105352787977新政前后全市成交走势新政前后全市成交走势6月份天津新建商品住宅成交均价为8958元/平米，环比上涨了10.1%；中心城区共成交新建商品住宅成交均价为中心城区共成交新建商品住宅成交均价为1437314373元元/平米，环比上涨了平米，环比上涨了0.4%0.4%；环城四区新建商品住宅成交均价为10448元/平米，环比上涨了15.2%；远郊区县新建商品住宅成交均价为5858元/平米，环比下降了1.1%。

；滨海新区共成交新建商品住宅成交均价为8276元/平米，环比下降了6.4%。

随着环城四区高端别墅的开盘，拉升了区域成交单价，总体来说由于买卖双方均有较强的观望心态，随着环城四区高端别墅的开盘，拉升了区域成交单价，总体来说由于买卖双方均有较强的观望心态，目前仍处于博弈僵持阶段。

目前仍处于博弈僵持阶段。

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1053527879天津市房地产政策环境分析及预测天津市房地产政策环境分析及预测本市公布的本市公布的“津十条津十条”“着力点不在于价格，而在于调整供给结构。

着力点不在于价格，而在于调整供给结构。

”从建设用地，到普通商品房供应、保障房建设等内容都旨在对本市房从建设用地，到普通商品房供应、保障房建设等内容都旨在对本市房地产市场供给方面做出调整，同时稳定目前市场状况。

地产市场供给方面做出调整，同时稳定目前市场状况。

“供应的调整对于房地产市场的影响一般需要经过一段时间才能显现，因此对现实价格产供应的调整对于房地产市场的影响一般需要经过一段时间才能显现，因此对现实价格产生作用也是中长期的，不能马上起到抑制作用。

生作用也是中长期的，不能马上起到抑制作用。

”但长期来看有市场恶化的可能。

但长期来看有市场恶化的可能。

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1053527879各个项目均在3月有成交的高峰，主要是春节过后的结构性上涨4月新政出台后，各项目的成交呈直线下降万达广场及津门湖较低的价格水平使其保持一定成交量市场环境分析及预测市场环境分析及预测竞争项目政策前后成交对比竞争项目政策前后成交对比99我们将以下这些项目列为天津湾的竞品项目我们将以下这些项目列为天津湾的竞品项目房商网房商网海量房地产资料下载！

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10535278791010市场环境分析及预测市场环境分析及预测竞争项目政策前后成交对比竞争项目政策前后成交对比津门津塔成交价格居首位，但较高的货值也致使成交量处于低位新政出台后，富力津门湖及富裕双钻成交价有叫为明显的下滑，其他各项目价格波动不明显房商网房商网海量房地产资料下载！

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1053527879市场环境分析及预测市场环境分析及预测项目名称项目名称目前报价均价目前报价均价55月认购月认购66月认购月认购最新成交均价最新成交均价现推货量现推货量已签约量已签约量现存量现存量仁恒海河广场26000（含2500精装）0套20套26822203442.8（933套）179243.52（642套）24199.28（291套）富力津门湖14500（含2000精装）33套60套13198460470.1（3485套）389844（2776套）70626.6（709套）环球金融中心28000/31000（含精装5000）4套5套26187163211.5（1093套）134123（944套）29088（149套）富裕双钻住宅19000（毛坯）公寓150005套7套住宅19220公寓1402082914.9（528套）3687（40套）79227（488套）万达广场14000（毛坯）23套27套15916（公寓）236022.4（1549套）144054（1283套）91968.84（266套）渤海明珠16500（毛坯）19套17160000069637博轩园20000-26000（毛坯）0套150220000030017红星国际未开盘0套0000约200000从天津湾项目所处的竞品环境来看，目前周边市场存量将近从天津湾项目所处的竞品环境来看，目前周边市场存量将近6060万平米，加之未开盘的红星国际，这些项目万平米，加之未开盘的红星国际，这些项目后期势必会增加推售力度，竞争激烈。

后期势必会增加推售力度，竞争激烈。

富力津门湖成交相对较多是由于价格较新政前下降近富力津门湖成交相对较多是由于价格较新政前下降近40004000元，并且进行了大规模推广；而仁恒、环球金融元，并且进行了大规模推广；而仁恒、环球金融中心等项目未进行推广的项目成交急剧下降。

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1053527879地铁一号线沿线板块海河沿岸板块梅江板块水上板块老城厢板块地铁板块地铁1号线沿线及地铁上盖楼盘梅江板块位于天津南部，从03年开使发展，是天津高端楼盘聚集地，名副其实的“富人区”。

水上板块位于天津西南部隶属于南开区，区内有水上公园、天塔、奥体中心等丰富的自然、人文资源老城厢板块泛指由东、南、西、北马路四条道路所围成的中心区域及其南、北的部分辐射区域海河板块海河板块泛指海河开发改造沿线区域，产品覆盖面较广，项目多以各节点为中心分散布局。

目前天津房地产供应较集中的重点板块为：

天津房地产市场概述：

五大板块分布天津房地产市场概述：

五大板块分布房商网房商网海量房地产资料下载！

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1053527879价格区间：

9000-22000元/平方米板块特点：

住宅与商业设施混合开发，地铁开通带来的经济效益显而易见，但对于居住者而言，地铁运营带来交通便捷性的同时也会影响居住的私密性板块核心价值：

便捷的交通优势、楼盘升值潜力巨大。

发展问题：

周边巨大的人口流量，会增加项目周边环境及交通压力。

代表项目：

宝翠花都、复兴之门、天津中心、世纪都会、富力城、博轩园、上品、宝利国际广场等产品类型：

中高端住宅及部分商业商务项目天津房地产市场概述：

地铁一号线板块天津房地产市场概述：

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9500-16000元/平方米板块特点：

良好的生态环境，大规模居住集群板块核心价值：

区域提升，生态居住发展问题：

居住规模庞大，相对商业配套设施不完善，居住氛围欠缺。

代表项目：

海逸长洲、水岸公馆、江胜天鹅湖、喜年广场、弘泽印象、世纪梧桐公寓、华夏津典、富力津门湖等产品类型：

高端住宅天津房地产市场概述：

梅江板块天津房地产市场概述：

梅江板块房商网房商网海量房地产资料下载！

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9000-17000元/平方米板块特点：

产品主要以高层为主，土地的稀缺使得项目容积率提高，但同时也保持了较高的绿化率，项目档次属于高档板块核心价值：

奥运文化，人文景观，成熟配套发展问题：

结合奥运，借助奥运但不应拘泥于奥运，最终应通过其自身优势，挖掘更多的价值可增长点代表项目：

时代奥城、八栋小洋楼、中海御湖瀚苑、招商钻石山、海天国际公寓、荷兰墅等天津房地产市场概述：

水上板块天津房地产市场概述：

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1053527879价格区间：

18000-24000元/平方米板块特点：

城市中心的回归给老城厢板块带来了新的价值增长点，生活配套设施成熟，多元化生活魅力不可替代，市中