太原-辰兴地产三给村地块可行性研究报告.ppt

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辰兴地产三给村地块可行性研究报告易居中国太原分公司Part1项目本体分析宗地概况交通四至经济技术指标周边环境地块所处三给片区是太原市北部的城市副中心宗地概况项目太原地区位置项目尖草坪区位置项目三给片区位置区域位置宗地概况项目位置龙城-优山美郡项目位于山西省太原市尖草坪区和平北路以西三给村用地以北芮城村用地以南营村用地以东宗地概况现状概况1）基地现状用地基本为耕地，场地内无拆迁工程。

2）基地植被状况一般，有几排高大的杨树，价值较高。

3）基地地形起伏不大，易平整。

4）基地内仅有一条道路，为水泥路面，道路状况一般。

5）基地内有220KV高压线和110KV高压线，分别将迁出至规划道路。

6）基地最西侧部分用地紧邻黑水河，基地内部无水系穿越。

交通四至龙城优山美郡位于尖草坪区三给新区是尖草坪区离市中心较近地带，距省政府直线距离6公里，距市政府5.6公里，距火车站8.3公里，距飞机场18.8公里。

经济技术指标48.0148.01公顷公顷总用地：

总用地：

39.9639.96公顷公顷净用地：

净用地：

114.28114.28万平方米万平方米地上总建筑面积：

地上总建筑面积：

31.6331.63万平方米万平方米地下总建筑面积：

地下总建筑面积：

102.2102.2万平方米万平方米其中住宅建筑面积：

其中住宅建筑面积：

96869686辆辆规划区内配建机动车停车位：

规划区内配建机动车停车位：

0.990.99万平方米万平方米小学、托幼建筑面积：

小学、托幼建筑面积：

2.862.86容积率：

容积率：

19%19%建筑密度：

建筑密度：

44.5%44.5%绿地率：

绿地率：

11.0911.09万平方米万平方米商业建筑面积：

商业建筑面积：

1821018210辆辆配建非机动车停车位：

配建非机动车停车位：

三给片区的规划范围是北起太白（太原白家庄）铁路线，南至北排洪沟南侧抢险路，西起太原选煤厂西侧50米规划路，东至滨河西路，总面积816.4公顷。

该片区文化底蕴深厚、生态条件良好，今后要建成商业、现代服务业、娱乐、办公、居住为一体，交通便捷、设施完善、特色鲜明的多功能公园式的城市新区。

周边环境尖草坪区分与汾河两侧汾河西：

绿色生态宜居新城区汾河东：

太钢大型工业园区基地自然资源丰富，处于西山生态廊道与汾河之间，基地十分平整，用地情况良好Part2房地产市场分析太原房地产市场数据分析土地供应情况太原房地产市场政策市场预测太原房地产市场数据分析GDP前3季度，全市实现地区生产总值（GDP）1259.73亿元，比上年同期增长10.6%，增速比上半年（12.0%）减缓1.4个百分点，比一季度（10.2%）加快0.4个百分点，GDP总量比上年同期净增加188.59亿元。

太原市历年GDP走势太原市历年产业结构对比产业结构前3季度，第一产业实现增加值23.46亿元，增长1.3%；第二产业增加值544.89亿元，增长12.0%；第三产业增加值691.38亿元，增长9.9%。

三次产业占GDP的比重依次为1.9%、43.2%、54.9%，继续保持“三、二、一”的产业结构。

三次产业对经济增长的贡献率为0.2%、46.0%和53.8%，在GDP10.6%的增长速度中，第一产业拉动0.02个百分点，第二产业拉动4.87个百分点，第三产业拉动5.71个百分点。

宏观经济太原市历年固定资产投资走势太原市社会消费品零售总额走势太原房地产市场数据分析固定资产投资前3季度，全社会固定资产投资461.21亿元，比上年同期增长8.3%，增速比前8个月（2.8%）加快5.5个百分点，比前7个月（4.0%）加快4.3个百分点。

其中：

城镇固定资产投资426.61亿元，增长6.5%，增速比前8个月（1.5%）加快5.0个百分点，比前7个月（2.8%）加快3.7个百分点。

社会消费品零售总额前3季度，全市社会消费品零售总额611.59亿元，比上年同期增长16.4%，增速比前8个月（16.1%）加快0.3个百分点，比前7个月（16.2%）加快0.2个百分点。

其中，城镇消费品零售额增长16.2%；乡村消费品零售额增长23.3%。

宏观经济太原房地产市场数据分析城市房地产与经济发展的关系市场交易状况分析近年来，房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。

2010年前11个月，太原房地产市场的投资占固定资产投资的将近30%。

从2007年到2009年，房地产开发投资以年均27.37%的速度增长，明显快于年均增速16.07%的固定资产投资额。

太原房地产业对全市经济增长起到了很大的促进作用。

房地产市场是经济增长的重要拉动力量，有效地促进了经济的增长供求情况2008年至2010年太原商品房供求情况2010年，太原市商品房供应面积为801.99万，较上年上涨7.16%。

成交面积为644.43万，较上年上涨25.98%。

商品房2010年，太原商业市场供应量为41.51万，较去年上涨55%。

本年成交面积为39.66万，成交量较上年上涨55.77%。

太原房地产市场数据分析供求情况2008年至2010年太原商品住宅供求情况2010年，太原商品住宅市场供应面积为743.98万，较上年上涨4.43%。

伴随着越来越多的外来大型开发商转战二、三线城市的房地产市场，太原房地产市场处于开始加速上升的阶段，特别是太原这个具有诱惑力的城市，享誉全国的山西购房者，相信在未来的几年内将会有更多的外来大型开发商进驻太原，我们也同时相信明年的太原房地产商品房住宅供应面积将会是稳中有升的趋势。

商业用房商品住宅2008-2010年太原市商业市场供求对比图太原房地产市场数据分析供求情况2008-2010年太原市办公市场供求对比图办公用房2010年，太原办公市场供应面积为16.5万，较上年上涨79.74%。

成交面积为17.17万，较上年上涨64.3%。

中部崛起，“十二五”规划将太原设为山西省经济区，伴随着大方向的确立，日渐成熟的商业氛围也将会在太原形成。

未来的真正的CBD等形式也会逐渐在太原成型。

需求量上涨，必然会导致供应量的不段增加，因此我们有理由相信，太原的办公市场仍有较大的成长空间，同时也将逐步走向成熟化、集中化。

2010年，太原办公市场2010年成交均价在7000元/上下，高于去年同期水平，处上升阶段。

随着政府办公的南移，城市的向南发展，小店区、长风商务区的带动，办公市场成交均价有较大上升空间。

太原房地产市场数据分析交易价格2010年，商品住宅价格稳中有升，2010年7月星河湾开盘带来年度销售均价峰值，整体市场来看，受高端项目带动，未来成交均价仍有上升空间。

2001年至2010年太原商品房成交价格变化情况2010年太原市办公市场成交均价季度对比图2010年太原商品住宅成交价格变化情况2010年，太原商业物业销售价格波动较大，随着住宅市场的火爆，底铺型商业越来越受到投资者的亲睐。

2010年太原市商业市场成交均价季度对比图2010年，商品成交均价为6995元/，较去年上涨了21.21%。

从2001年到现在，太原商品房成交均价呈现逐步上涨的形式。

伴随着外来开发商的不短进入，他们会无形当中起到推高房价的动力。

根据每年上涨的量我们大概可以推算出，明年太原房地产市场均价应该在7500-8500元/之间。

太原房地产市场数据分析商品住宅成交结构成交区域结构面积段结构2010年1-12月份太原商品住宅各区域成交对比情况2010年1月至12月太原商品住宅各面积段成交情况2010年1月至12月太原商品住宅各价格段成交情况2010年，太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区，占比为32%，其次为杏花岭区，占比为20%，然后为万柏林区，占比为16%，再次为尖草坪区，占比为14%，迎泽区占比为12%，最后为晋源区，占比为6%。

80-100面积段产品为成交主力，120-150面积段户型成交次之，250以上面积段产品也有较大需求。

5000-7000元/价格段产品成交量最大，也反映出目前太原市商品房住宅销售均价约在5000-7000元/之间。

相比09年太原市商品房住宅成交均价5029元/，主力成交价格段产品在4000-6000元/，10年主力价格段产品销售价格涨幅较大，在星河湾等高端项目的带动下，平均涨幅约1000元/。

价格结构土地供应情况从数据上来看，2010年总共出让土地33幅，出让面积为243.36万。

与2009年相比大幅减少。

从图表上可以看出，杏花岭区、万柏林区、晋源区比去年土地出让面积高，其他区域出让面积都有所下降，其中尖草坪区虽然比去年有所下降，但近两年的供应量却有着大幅的提高。

从区域情况来看，2010年推出了33幅土地，总面积为243.36万。

迎泽区的出让土地面积为9.74万，占土地出让总量的4%杏花岭区的出让土地面积为27.32，占土地出让总量的11.22%小店区的出让土地面积为64.59万，占土地出让总量的26.54%万柏林区的出让土地面积为16.33万，占土地出让总量6.71%尖草坪区的出让土地面积为113.01万，占土地出让总量的46.43%晋源区的出让土地面积为12.38万，占土地出让总量的5.08%太原房地产市场政策城市政策概述“国十一条”出台山西省人民政府促进房地产市场平稳健康发展的通知2010年“新国四条”出台住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知“新国五条”出台“新国十条”出台太原市房管局:

将拟用新版房地产交易条例三部门调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策三部委再次发文：

开发商拖延开竣工将禁拿地住建部上调住房公积金存贷款利率太原修订房产交易管理条例将不涉及小产权房商品房屋租赁管理办法明年月日起施行公租房管理办法11月1日起正式实施太原房地产市场政策城市政策解读全年房地产调控呈现“三波”推进形态。

第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控第二波为以“国十条”为代表的打压型调控第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控从出台对太原市场影响来看，太原房地产市场并为受到太大影响，房价依然保持很猛的上涨势头。

从已出台的政策来看，政府的主要目标不是打压房地产市场，而是要“保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨”。

在过去的一年中，国家屡屡出手调控房市，但太原楼市依然顽强地走出了一道“单边增长”的轨迹，2010年，在中央出台系列政策的打压之下，全国70个大中城市房价及成交量却逆势攀升。

市场预测政策预期明年的CPI不会低于4%这个国家确定的目标，央行有可能上调存贷款利率，幅度不会太大，避免增加企业负担，全年仍然会维持负利率状态。

明年房价仍然会延续今年的上涨势头，全年的房价平均涨幅不会低于10%，由于明年房地产市场仍然存在着诸多的不确定因素，许多购房者仍在观望。

市场预测政策预期新拆迁条例有望明年出台，很可能明年上半年就会颁布，新拆迁条例颁布后，对于被拆迁者利益的维护有所加强，拆迁补偿会提高，土地的价格会上涨，开发商获得土地的周期会延长，这些因素都会进一步推高房价首付款比例可能还会提高，早在2007年全国楼价持续飙升时，提高第二套（含）以上住房首付比例规定就已出台。

在投资性购房过多的地区，避免房地产投机者的最好方式就是对已认定的二套房，在首付40%的基础上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%甚至可以取消第二套房贷，只允许全资买入。

这样就能从根本上避免投机者通过购房的方式，把风险转嫁给银行和政府。

限购令范围继续扩大，2010年10月，广州限购令出炉，广州楼市应声转冷。

与此同时，与广州相隔不远的从化、增城、清远等非限购区域，佛山、中山等二线城市，购房热度快速提升。

可以预见，2011年，楼市投资会继续流向不限购区域，限购令凸显“按下葫芦浮起瓢”的不如意之处。

而解决这种窘态的办法，就是把限购范围扩大到二三线城市。

市场预测土地供需2011年，太原市土地市场供应量将有所上升，供应量的增加也就伴随着成交量的增加，在一线城市土地越来越少的情况下，太原这种二三线城市，成为了外地品牌开发商重点投资的地方。

在中高端项目的带动下，太原房地产市场将快速发展，11年仍然会有外地大型品牌开发商进驻太原，土地需求量仍然很大。

但是10年出现2宗土地，楼板价在2000元/以上，结合国家