北京国美商都项目营销建议提案(世联).ppt

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世联：

世联：

中国房地产服务的第一选择中国房地产服务的第一选择使命：

持续推动中国房地产市场发展的服务力量使命：

持续推动中国房地产市场发展的服务力量与与时时间间赛赛跑跑国国美美商商都都项项目目营营销销思思路路探探讨讨谨谨呈呈：

鹏鹏润润地地产产原点原点经济危机扩散，淡市在继续。

经济危机扩散，淡市在继续。

本项目能否实现集团目标，持续形成市场影响力？

本项目能否实现集团目标，持续形成市场影响力？

09年年内实现年年内实现至少至少70%销售，销售，即即630套套目标解析目标解析需要到访需要到访8000组客户组客户按按8%8%的来访转的来访转成交率计算成交率计算月均到访客户月均到访客户900组组周均到访客户周均到访客户220组组0909年年33月开月开始蓄客始蓄客目前，市场上有无类似目前，市场上有无类似项目业绩？

项目业绩？

20092009年年55月月11日开盘日开盘市场表现市场表现西南板块同类项目整体消化水平不高，供应项目有限且表现不一西南板块同类项目整体消化水平不高，供应项目有限且表现不一CUVCUV国际公寓国际公寓：

n50年办公产权，37-120平米，3000-3500元精装标准送家电，08年6月28日开盘，2010年4月入住n首付最低50%，按揭9.6折，一次性付款9.3折n共604套，目前售出287套，销售率47.5%，实现均均价价1223912239，平均速度4040套套/月月东亚三环中心东亚三环中心：

n商业40年产权，34-60平米开间，毛坯，08年4月27日开盘，2010年4月入住n一次性付款9折，首付最低50%，首付6成98折，首付7成96折，首付8成94折，首付9成9.2折，按揭买两套房第二套可打9.85折n共1749套，目前售出1063套，销售率61%，实现均价均价1082210822，平均速度115.5115.5套套/月月国美商都国美商都大成时大成时代中心代中心CUV国际公寓国际公寓城南大道城南大道东亚三东亚三环中心环中心市场选取原则市场选取原则：

n同区域，东南三四环附近n同产品，公建立项n50年办公产权，60-96平米精装n办公产品共393套，售出47套，销售率12%，实现均价均价1248812488，平均速度5.45.4套套/月月n50年办公产权，41-124平米，其中10-12层为LOFTn共520套，售出228套，销售率44%，实现均价均价1674916749，平均速度17.517.5套套/月月红色为热销产品红色为热销产品设计师广场设计师广场市场表现市场表现区域内项目呈现明显的单极消化现象，领跑项目业绩优异区域内项目呈现明显的单极消化现象，领跑项目业绩优异项目项目卖点卖点大成时代中心大成时代中心距离长安街1500米，办公及居住类产品CUVCUV国际公寓国际公寓三环内，3000-3500精装送家具家电城南大道城南大道距离地铁4号线200米，部分层LOFT产品东亚三环中心东亚三环中心地铁上盖，面积控制，低价格实现设计师广场设计师广场3500精装送家电，总价控制国美商都国美商都大型城市综合体的高端配套项目项目上市面积上市面积08年消化面积年消化面积月均套数月均套数实现均价实现均价存量及未来供应存量及未来供应大成时代中心大成时代中心33759.674128.665.512488（精装2000）29631.01CUV国际公寓国际公寓24512.112885.74012239（精装3500）11626.4城南大道城南大道30089.4112809.817.516749（loft，层高5.1米）17279.61东亚三环中心东亚三环中心70002.6853719.66115.5115.5108221082248959.8设计师广场设计师广场9574.368182.7716.516398（精装3500，住宅）22985.01总计总计167938.2291726.59195120481.83未来未来同类项目市场存量超过同类项目市场存量超过1212万万。

世联观点世联观点重新审视项目重新审视项目未来未来12万区域市场放量，实现目标，万区域市场放量，实现目标，必须：

必须：

成为市场领跑！

成为市场领跑！

本体本体项目区位项目区位西南四环西南四环门户门户，毗邻毗邻总部基地总部基地，项目昭示性及道路通达性利好明显，项目昭示性及道路通达性利好明显项目位置：

项目位置：

n项目位于西南四环边，科丰桥东南角，中关村丰台科技园内n同时与拥有世界500强的跨国公司的总部基地为临，地理位置相对优越总占地：

总占地：

6.76万万建设用地：

建设用地：

5.37万万代征绿地：

代征绿地：

1.39万万总占地：

总占地：

5.12万万建设用地：

建设用地：

2.49万万代征绿地：

代征绿地：

2.63万万项目共两个地块项目共两个地块，东西侧相连，东西侧相连：

n西侧为31-A地块（规划A区），总占地6.76万平米n东侧为35-地块A（规划B区），总占地5.12万平米西南四环西南四环科丰桥科丰桥总部基地总部基地地块指标地块指标取地较早，大体量城市综合体取地较早，大体量城市综合体总体指标：

总体指标：

n总用地面积：

11.88万平米（其中建设用地7.86万，代征绿地4.02万）n总建设面积：

总建设面积：

5656万平米万平米（地上35万，地下21万）n容积率：

4.45n平均楼面价：

平均楼面价：

23002300元元/平米平米31-A31-A地块（规划地块（规划AA区）区）指标指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积建设用地面积53722.40253722.402平米平米代征绿地面积13909.476平米规划建筑面积规划建筑面积3939万（地上万（地上2424万，地下万，地下1515万）万）容积率4.5地块成交价格5.5亿元折合楼面价格折合楼面价格22922292元元/平米平米35-A35-A地块（规划地块（规划BB区）区）指标指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积建设用地面积24936.0224936.02平米平米代征绿地面积26300.49平米规划建筑面积规划建筑面积1717万（地上万（地上1111万，地下万，地下66万）万）容积率4.4地块成交价格2.55亿元折合楼面价格折合楼面价格23182318元元/平米平米西南四环西南四环项目交通项目交通地铁、环线，高速、铁路，周边路网密集，交通便捷地铁、环线，高速、铁路，周边路网密集，交通便捷n项目位于中关村丰台科技园，紧邻平整完善的西南四环路，快速路交通便利；n同时与规划中的地铁九号线咫尺之隔，轨道交通非常便利；n项目位于京开高速及京石高速之间，便于城市道路与高速路的快速转换；n周边与丰台南站、丰台西贷站相邻，同时临近全国最大的货运编组站丰台站，可以极大加速国美商都的商品流通。

城市环路高速路铁路三环路三环路丰台站丰台站地地铁铁9号号线线丰台南站丰台南站京沪铁路京沪铁路京哈铁路京哈铁路四环路四环路丰台西贷站丰台西贷站京京开开高高速速京石高速京石高速地铁线n商业：

商业：

欧尚、资和信百货n商务：

商务：

总部基地、工商联大厦、西四环汽车服务中心等n医疗：

医疗：

首都医科大教学医院、丰台花乡医院、时珍堂医院等n教育：

教育：

丰台铁五中学、丰台第七中学，丰台第八小学，小红帽艺术幼儿园、南极星艺术幼儿园等n休闲：

休闲：

世界公园、花乡公园资源配套资源配套产业支持依靠总部经济辐射和汽车、建材市场，大型商业稀缺产业支持依靠总部经济辐射和汽车、建材市场，大型商业稀缺世界公园世界公园资和信资和信百货百货小红帽小红帽艺术幼艺术幼儿园儿园南极星南极星艺术幼艺术幼儿园儿园郭公庄小学郭公庄小学郭公庄中学郭公庄中学时珍堂时珍堂医院医院丰台区第八丰台区第八小学小学丰台铁五丰台铁五中学中学丰台丰台花乡花乡医院医院西南四环西南四环总部基地总部基地西四环汽车西四环汽车服务中心服务中心花乡公园花乡公园花乡成人学校花乡成人学校丰台第四幼儿园丰台第四幼儿园丰台第七丰台第七中学中学首都医科大首都医科大教学医院教学医院工商联大厦工商联大厦赛欧创业孵赛欧创业孵化广场化广场花乡花乡建材建材城城北京联北京联合中兴合中兴汽车有汽车有限公司限公司欧尚欧尚汽车汽车博物博物馆馆项目四至项目四至北临四环、西靠科技大道，东侧规划北临四环、西靠科技大道，东侧规划9#9#线在建线在建区域四至：

区域四至：

n东至万寿路南沿线n南至基地环二路n西至科技大道n北临西南四环西南四环西南四环代征绿地代征绿地代征绿地代征绿地基地环二路基地环二路万万寿寿路路南南沿沿线线科科技技大大道道建设用地建设用地建设用地建设用地北侧绿化及四环辅路北侧绿化及四环辅路科技大道科技大道总部基地内总部基地内北侧绿化及内部道路北侧绿化及内部道路东侧道路尚未成形东侧道路尚未成形建造中的地铁建造中的地铁99号线号线项目规划项目规划大型城市综合体，休闲娱乐消费一站式规划大型城市综合体，休闲娱乐消费一站式规划AA区：

区：

n美式购物中心n拥有OUTLET广场、欢乐世界、IT广场、生活主题馆、主题百货、酒店公寓六大主题馆BB区：

区：

n国际时尚中心n集商贸、会展、品牌推广为一体，同时为时装设计的研发预留空间AA区公寓区公寓：

n共901套n其中以50-60平米产品为主BB区区写字楼写字楼：

n共3.5万平米，每层约2500平米BB区南侧面区南侧面AA区南侧面区南侧面公寓产品公寓产品小户型为主，初期规划为酒店物业，打造公寓存在一定难度小户型为主，初期规划为酒店物业，打造公寓存在一定难度公寓公寓：

n共901套，公共部分精装，1200元/成本n标间50-60平米共833套，占92.5%n70平米及120平米套间各34套，各占3.77%公寓标准层公寓标准层豪华装潢电梯厅豪华装潢电梯厅结构结构：

n户型为单一朝向，大部分非正南正北，且部分结构有一定弧度n标准层8梯53户，居住舒适度有一定降低公寓部公寓部分分9-259-25层层户型分析户型分析面积控制，舒适度不足；精装修掩盖户型瑕疵面积控制，舒适度不足；精装修掩盖户型瑕疵A1A1户型：

户型：

50-5750-57平米平米n开间设计，4米面宽，开放式厨房及暗卫，采光与通风效果降低l开放式的非围合厨房，公建立项无煤气，水电均为商业l利用橱柜隔离起居与会餐空间l拐角书桌，实用空间感相对较低转角套间户型：

转角套间户型：

125125平米平米n双独立卧室设计，明确动静分区n双面采光，但采光面宽较短，开放式厨房及暗卫，整体舒适度较标准间有较大提高l采光面宽较短B区规划区规划77层以下连通层以下连通BB区商业部分，区商业部分，88层以上为办公产品，整层取证层以上为办公产品，整层取证楼栋规划楼栋规划n写字楼部分为建筑的825层，共3.6万平米，每层约2000平米，层高3米，按层（2200）取得销售证n建筑17层与B区连通作为整体商业的一部分，层高6米写写字字楼楼1717层层825825层层BB区南侧面区南侧面层高层高33米米层高层高66米米连通部分连通部分本体总结本体总结l毗邻总部基地毗邻总部基地，坐守总部经济门户，认知度坐守总部经济门户，认知度相对较高相对较高；l大规模项目大规模项目，城市综合体城市综合体；l道路系统道路系统完善完善，公交系统，公交系统成熟成熟；l基础建设跟进及周边基础建设跟进及周边配套配套完善完善；l项目项目周边规划有周边规划有代征绿地代征绿地，环境相对优越；，环境相对优越；l面向四环，无近距离高层项目阻挡，整体面向四环，无近距离高层项目阻挡，整体昭示性良好昭示性良好；优势优势区域认知度区域认知度较较高高劣势劣势城市综合体城市综合体交通交通/配套完善配套完善l9-259-25层的层的高层高层规划排布；规划排布；l公建性质公建性质，5050年产权、无天然气、水电收费为工业标准，年产权、无天然气、水电收费为工业标准，生生活成本较高活成本较高；l酒店开间设计、小面宽，非标准朝向，酒店开间设计、小面宽，非标准朝向，居住舒适度较低居住舒适度较低；l靠近四环，有一定的噪音及尾气污染，且下方为大型商业，靠近四环，有一定的噪音及尾气污染，且下方为大型商业，晚上及周末易形成人群聚集，晚上及周末