销售面积计算规范和方法.ppt

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至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢商品房销售面积计算商品房销售面积计算至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢目目录录商品房销售面积的概念商品房销售面积的构成商品房销售面积的计算方法常见的几种商品房面积的计算应注意的几点问题至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢商品房销售面积的概念商品房销售面积的概念商品房销售面积的概念商品房销售面积的概念：

商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。

-商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

销售面积套内面积销售面积套内面积+公摊面积公摊面积建筑面积（含外墙粉刷层面积）建筑面积（含外墙粉刷层面积）至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢商品房销售面积的构成商品房销售面积的构成商品房销售面积由两部分构成：

1.1.套内面积套内面积：

套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

2.2.共有建筑面积：

共有建筑面积：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、走道、值班警卫室等，以及为整栋房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

共有共用建筑面积还包括套和公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢套内房屋使用面积套内房屋使用面积11、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

22、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

33、不包括在、不包括在结构面积结构面积内的套内烟囱、通风道、管道、管道内的套内烟囱、通风道、管道、管道井均计入使用面积。

井均计入使用面积。

44、内墙面装饰厚度计入使用面积。

、内墙面装饰厚度计入使用面积。

至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢套内墙体面积套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占面积，其中各套之间的分隔墙和套其他承重支撑体所占面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）等共有墙，与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积（按墙体的（按墙体的中心线划分）中心线划分）。

套内自有的墙体按水平面积全部计入套。

套内自有的墙体按水平面积全部计入套内墙体面积内墙体面积（例如户内卫生间与卧室的隔墙）（例如户内卫生间与卧室的隔墙）。

至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢套内阳台面积套内阳台面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中投影面积计算。

其中封闭阳台封闭阳台按水平投影面积全部计算按水平投影面积全部计算建筑面积，建筑面积，未封闭阳台未封闭阳台按水平投影面积的一半计算建筑按水平投影面积的一半计算建筑面积。

面积。

（与现行建筑面积计算方法的最大的区别之处）（与现行建筑面积计算方法的最大的区别之处）现行建筑面积（规划局计算标准）计算规则为所有阳台均现行建筑面积（规划局计算标准）计算规则为所有阳台均按一半面积计算。

按一半面积计算。

至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢共有共用建筑面积共有共用建筑面积共有共用建筑面积共有共用建筑面积（公摊面积）（公摊面积）包括：

电梯井、管道井、楼包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。

外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。

外墙皮水平投影一半的面积外墙皮水平投影一半的面积=L=L外中外中*（外墙皮一半的厚度（外墙皮一半的厚度+保保温层厚度温层厚度+粉刷层厚度）粉刷层厚度）独立使用的地下室、车棚、车库和为多幢楼服务的管理用独立使用的地下室、车棚、车库和为多幢楼服务的管理用房、公共用房、以及作为人防工程的地下室都不计入共房、公共用房、以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

有共用建筑面积。

至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢商品房销售面积的计算方法商品房销售面积的计算方法销售面积套内面积+公摊面积建筑面积（含外墙粉刷层面积）至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢1.1.套内面积：

按照各房间中心线的水平投影面积计算；套内面积：

按照各房间中心线的水平投影面积计算；层高小于层高小于2.2m2.2m不计算面积，人防不计算面积。

不计算面积，人防不计算面积。

2.2.公摊面积：

根据商品房的复杂程度不同可以分为公摊面积：

根据商品房的复杂程度不同可以分为NN级，级，第一级为全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机第一级为全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机房等；第二级为本层公摊，以此类推。

房等；第二级为本层公摊，以此类推。

3.3.公摊系数：

公摊面积公摊系数：

公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后套内面积（公摊系数小数点后保留保留55位位房管局保留房管局保留66位位）。

）。

商品房销售面积的计算方法商品房销售面积的计算方法至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢公摊原则和方法：

公摊原则和方法：

1.1.产权房有分割文件和协议的，按文件和协议执行；否则按相关房产权房有分割文件和协议的，按文件和协议执行；否则按相关房屋建筑面积按比例进行分摊。

屋建筑面积按比例进行分摊。

2.2.共有共用分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用面共有共用分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用面积。

与本幢不相连及为多幢房屋服务的变电室、设备间、门卫房等积。

与本幢不相连及为多幢房屋服务的变电室、设备间、门卫房等不得分摊到本幢楼不得分摊到本幢楼.商住楼的商住部位楼梯（不含商业自用）和突商住楼的商住部位楼梯（不含商业自用）和突出屋面的楼梯间为全楼分摊，住宅部位的楼梯间由住宅分摊。

出屋面的楼梯间为全楼分摊，住宅部位的楼梯间由住宅分摊。

3.3.公摊面积：

根据商品房的复杂程度不同可以分为公摊面积：

根据商品房的复杂程度不同可以分为NN级，第一级为级，第一级为全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机房、配电室、进风机全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机房、配电室、进风机房等；第二级为本层公摊，以此类推。

房等；第二级为本层公摊，以此类推。

4.4.公摊系数：

公摊面积公摊系数：

公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后保留套内面积（公摊系数小数点后保留55位位房房管局保留管局保留66位位）。

商品房销售面积的计算方法商品房销售面积的计算方法至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢几种常见住宅销售面积的计算方法几种常见住宅销售面积的计算方法至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢一、普通砖混住宅楼：

一、普通砖混住宅楼：

1.1.按照户为单位计算套内面积；（住宅）按照户为单位计算套内面积；（住宅）2.2.计算公摊面积：

（计算公摊面积：

（11）外墙皮一半面积；）外墙皮一半面积；（22）楼梯间面积；）楼梯间面积；3.3.计算公摊系数计算公摊系数KK外外=外墙皮一半面积外墙皮一半面积/套内面积（包含套内面积（包含楼梯间面积）楼梯间面积）计算公摊系数计算公摊系数K21K21=共有面积共有面积（楼梯间面积）（楼梯间面积）+共有分共有分摊面积（摊面积（楼梯面积楼梯面积*KK外外）/（套内面积）（套内面积）4.4.计算计算销售面积销售面积套内面积套内面积（1+1+公摊系数公摊系数KK外外+公摊系公摊系数数K21K21）至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢二、底层框架、上部砖混住宅楼二、底层框架、上部砖混住宅楼1.1.按照户为单位计算各套套内面积；（商业、住宅）按照户为单位计算各套套内面积；（商业、住宅）2.2.计算公摊面积：

计算公摊面积：

（11）一至顶层外墙皮一半面积；）一至顶层外墙皮一半面积；（22）商用部位楼梯间面积（不含商业自用的）；）商用部位楼梯间面积（不含商业自用的）；（33）住宅部位的楼梯间面积（不含住宅自用的）住宅部位的楼梯间面积（不含住宅自用的）；3.3.计算公摊系数：

计算公摊系数：

（11）计算公摊系数）计算公摊系数KK外外=外墙皮一半面积外墙皮一半面积/套内面积（包含楼梯间面积）套内面积（包含楼梯间面积）（22）计算全楼公摊系数）计算全楼公摊系数K21K21商用部位楼梯间面积商用部位楼梯间面积+共有分摊面积共有分摊面积（商业部位楼梯间（商业部位楼梯间*KK外外）/住宅套内面积住宅套内面积+商业套内面积商业套内面积（33）计算住宅公摊系数）计算住宅公摊系数K22K22=住宅部位的楼梯间面积住宅部位的楼梯间面积+共有分摊面积共有分摊面积（住宅部位楼梯间（住宅部位楼梯间*KK外外）/住宅套内面积住宅套内面积4.4.计算销售面积：

计算销售面积：

商业销售面积商业销售面积商业套内面积商业套内面积*（1+1+公摊系数公摊系数KK外外+全楼公摊系数全楼公摊系数K21K21）住宅销售面积住宅销售面积住宅套内面积住宅套内面积*（1+1+公摊系数公摊系数KK外外+全楼公摊系数全楼公摊系数K21K21+住住宅公摊系数宅公摊系数K22K22）至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）1.1.按照户为单位计算各套套内面积（地下室各套面积、住宅各套面积）按照户为单位计算各套套内面积（地下室各套面积、住宅各套面积）2.2.计算公摊面积：

计算公摊面积：

地下室公摊面积地下室公摊面积（11）地下室外墙皮一半面积（无粉刷及外保温）；）地下室外墙皮一半面积（无粉刷及外保温）；（22）地下室公摊面积：

地下室的公共走道、楼梯间、电梯间。

）地下室公摊面积：

地下室的公共走道、楼梯间、电梯间。

0.000.00以上公摊面积以上公摊面积（11）0.000.00以上外墙皮一半面积以上外墙皮一半面积（22）全楼公摊面积：

）全楼公摊面积：

为本楼服务为本楼服务的大堂、电梯机房、设备房等公共部的大堂、电梯机房、设备房等公共部分面积；分面积；（33）0.000.00以上公摊面积：

以上公摊面积：

0.000.00以上楼梯间、电梯间、走道等公以上楼梯间、电梯间、走道等公共面积；共面积；至精至诚至精至诚和谐共赢和谐共赢三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）3.3.计算公摊系数：

计算公摊系数：

（11）计算地下室公摊系数）计算地下室公摊系数KK外外11=地下室外墙皮一半面积地下室外墙皮一半面积/地下室套内面地下室套内面积（包含地下室的公共走道、楼梯间、电梯间）积（包含地下室的公共走道、楼梯间、电梯间）（22）计算地下室公摊系数）计算地下室公摊系数K11K11=地下室公摊面积地下室公摊面积+共有分摊面积共有分摊面积（地下室公摊（地下室公摊面积面积*KK外外11）/地下室套内面积地下室套内面积（33）计算）计算0.000.00以上公摊系数以上公摊系数KK外外22=0.000.00以上外墙皮一半面积以上外墙皮一半面积/0.000.00以上套内面积（包含以上套内面积（包含0.000.00以上楼梯间、电梯间、走道、以上楼梯间、电梯间、走道、为本楼服务为本楼服务的大堂、的大堂、电梯机房、设备房等公共部分等公共面积）电梯机房、设备房等公共部分等公共面积）（44）计算全楼公摊系数）计算全楼公摊系数K21K21=全楼公摊面积全楼公摊面积+共有分摊面积共有分摊面积（全楼