石家庄杜家村沟养老地产目研究报告.ppt

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1石家庄平山县杜家沟村石家庄平山县杜家沟村养老地产项目经济测算养老地产项目经济测算投资发展部汇报人：

逄金正2013.10.16区位项目综述本案本案项目综述平山县夕阳红老年公寓位于平山县温泉镇杜家沟村西，双龙山以北、温泉河以南、占地面积160亩，建筑设计面积122792。

区位优势及卖点在于地处温泉城旅游区与西柏坡、井冈山红色文化旅游区较差辐射区域。

预计建设老年公寓楼68000，老年活动中心大楼22000，配建餐厅、浴室、球场、种植园等附属设施24812，康复保健医院7980，总建设面积122792。

多层砖混双面楼4栋，占地4803，建筑面积32008（每层48间，共384间）低层别墅式142座，占地28000，建筑面积68000老年活动中心，占地1330，6层，钢筋砼框架结构，建筑面积7980。

室外配套建设24812，餐厅，煎药室，洗浴中心，广场，球场，钓鱼池，种植园。

综上，计入容积率面积68000，不计面积28492，绿化占地73917，容积率0.62，建筑覆盖率30%绿化率60%，停车位100。

项目定位，以养老地产之名行旅游地产之实。

三级市场数据分析三级市场数据分析竞品楼盘项目综述精品楼盘、市场环境精品楼盘、市场环境项目项目均价均价主力户型主力户型卖点卖点开盘期，二手房余量开盘期，二手房余量西苑温塘度假村363175-95三室一厅泳池、影院、餐厅、温泉水2003年剩余2套神池花园3592别墅户型温泉泳池2006年剩余8套东岸酷博小区3200-3700板楼别墅温泉泳池，特色药效温泉2010年剩余40套温泉国际4066联排别墅隶属温塘镇，便利，拎包入住，带装修，家具2009年剩余2套阳光河谷2770多层三居75-95没什么卖点，盘大2007年剩余17套西柏坡国御温泉3931别墅1/3，多层2/3温泉旅游中心，大地产模式，mall，人工湖，影院133万平方米建筑。

分多期开盘剩余7套温泉桃花成2455多层75-135没什么卖点，位置较偏，远离温泉区，天桂山商业街（也是阑尾盘）剩余较多以上楼盘皆有产权与房本，老年公寓配套概念轮番炒作，典型的旅游地产开发模式，销售尚可，二手房交易均价仅为新盘价格的2/3。

季节性明显，商业不成规模，温泉城以以西柏坡国御温泉为中心，完全是先招商后地产模式运营，运作周期较长。

西柏坡国御温泉为中心，完全是先招商后地产模式运营，运作周期较长。

新盘市场数据分析新盘市场数据分析竞品楼盘项目综述项目项目均价均价主力户型主力户型卖点卖点神池龙泉溪350056-65一居室精品观景公寓西柏坡国御温泉度假小镇420077-112温泉旅游中心，大地产模式，shoppingmall，人工湖，影院，游泳池，健身中心，各种球场与俱乐部，ktv总规划133万平方米建筑。

林屿森林别墅6000-7000联排独栋精装，家具家电，公寓式管家配套华威三十七英里3700-4000联排别墅精装，精品欧式别墅（装修风格相当不错）以上楼盘皆有产权与房本，期房难卖，配套齐全后有销售，基本完全现房销售，新盘不存在同质化，主攻卖点明确，有专业团队风范，四处新盘无雷同之处，各具标杆作用，树立各自价值评判标准，客户群体为北京、山西。

石家庄等外地客户，都在北京设有营销机构，各种看房旅游活动较多，收效甚微，除国御温泉项目外（自持酒店业）活动收效甚微。

市场越发区域饱和，当地销售人员提成在5%0-1%之间,可见销售难度之大。

精品楼盘、市场环境精品楼盘、市场环境本项目加权平均估价本项目加权平均估价均价均价面积面积销售总价销售总价别墅精装3300-3600680002.244亿2.448亿多层公寓2800-3100220000.616亿0.682亿竞品楼盘项目综述成本估算固定资产投资固定资产投资平米成本造价平米成本造价整体造价整体造价权重权重多层老年公寓11002420000035.4%低层老年公寓13509180000029.2%老年活动中心（医院）900718000014.2%附属配套工程20150000007.1%其他费用（装修，家电配套，起居，理疗）220000014.2%设备购置4700000合计1.4635亿100%综上计算，项目净收入估算为9145万1.2645亿为合理区间。

本项目加权平均估价本项目加权平均估价均价均价面积面积销售总价销售总价别墅精装3300-3600680002.244亿2.448亿多层公寓2800-3100220000.616亿0.682亿总计900002.86亿3.132亿市场推广成本5%税金12%，销售净值总计2.378亿2.728亿价格走势历史数据分析价格走势历史数据分析竞品楼盘项目综述区域内地产价格趋势区域内地产价格趋势石家庄价格走势平山县价格走势温塘镇价格走势由走势分析不难看出，石家庄房价走势与全国走势同步，稳重上扬，最近12个月内，增幅11.7%，平山县房价走势因受局部供求关系与人口、就业环境。

经济收入等影响，下滑严重。

温塘镇因消费群体大多为外地客户，休闲度假之用，卖点与营销推广对价格的支撑较大，有波动，且波动较大是因为，同期开发开盘量巨大，互相冲击所致。

结论：

本案所处市场环境，供大于求的事实存在，并伴有开发过剩的潜在威胁，加之周期长，需要现房销售，开发自筹资金要求大，规划与卖点切入的专业性与针对性要求较高，销售方面，已租代售形式必定影响估值，而且旅游地产销售折扣力度较大等客观因素都直接影响项目净收入。

各方面综合考量，操作难度较大。

项目综述平山县夕阳红老年公寓位于平山县温泉镇杜家沟村西，双龙山以北、温泉河以南、占地面积160亩，建筑设计面积122792。

区位优势及卖点在于地处温泉城旅游区与西柏坡、井冈山红色文化旅游区较差辐射区域。

预计建设老年公寓楼68000，老年活动中心大楼22000，配建餐厅、浴室、球场、种植园等附属设施24812，康复保健医院7980，总建设面积122792。

多层砖混双面楼4栋，占地4803，建筑面积32008（每层48间，共384间）低层别墅式142座，占地28000，建筑面积68000老年活动中心，占地1330，6层，钢筋砼框架结构，建筑面积7980。

室外配套建设24812，餐厅，煎药室，洗浴中心，广场，球场，钓鱼池，种植园。

综上，计入容积率面积68000，不计面积28492，绿化占地73917，容积率0.62，建筑覆盖率30%绿化率60%，停车位100。

项目定位，以养老地产之名行旅游地产之实。

项目难点温塘镇年接待游客400万人次，旅游品牌已经成熟，但是冬天泡温泉,夏天玩漂流、游海滨已成定式，温泉人流量必定出现明显的淡旺季。

销售节点性较强，销售节点必须跟随旅游节点，导致同期推盘量巨大，竞争激烈。

已租代售模式问题较多，认可度较低（周边楼盘不乏精品产权房，需找到很好的突破点与回避短板的措施）市场开发过剩的潜在威胁逐步释放，各盘房价波动较大，促销力度大，使得操盘难度较大，回收周期较长，销售节点都在每年冬季，导致回款与开发难以连续。

消费群体以北京游客休闲度假养老为主力，必须在外地开设营销部，同时投放大量外地推广与活动费用。

周边超级大盘现房出售，先做配套后做销售，旅游开发经营与旅游房产销售两步走的开发策略，使得本案在必须快速回款的诉求下，必须避其锋芒绕道而行（必须有更好的客户诉求点）。

整个温塘温泉城的开发已经进入峰值阶段，属于技术与资金密集型的投资，利润低，风险大，且房价走势有滑落趋势，短时期也难以改变供大于求的现状。