易居：中粮地产长沙曙光地块调研报告2007-67页.ppt

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关于曙光地块的调研报告二零零七年六月二一日宏观市场商品房累计供应和销售总量商品房累计供应和销售总量项目板块商商品品房房住住宅宅批准预售面积（万）同比（%）比例（%）批准预售面积（万）同比（%）比例（%）全市751.4028.62100.00656.6542.80100.00开福区92.831.8012.3585.34-1.8313.03天心区167.8390.0722.34150.7383.1022.95雨花区230.6925.5430.70198.8126.5530.28岳麓区162.7066.8621.65146.8762.0622.37芙蓉区97.36-8.4012.9674.69-26.0711.372006年全市商品房、住宅年全市商品房、住宅供应供应情况情况项目板块商商品品房房住住宅宅销售面积（万）同比（%）比例（%）销售面积（万）同比（%）比例（%）全市690.198.01100.00625.4711.00100.00开福区107.0420.8515.51102.0723.0616.32天心区107.73-14.3815.61100.44-9.2216.06雨花区192.8419.0327.94170.2728.7827.22岳麓区154.535.4922.39143.0733.0622.87芙蓉区128.08-8.2518.56109.62-10.2517.532006年全市商品房、住宅年全市商品房、住宅销售销售情况情况对比批准预售和销售数据可以看出，长沙2006年的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致2006年以来商品房累计待售面积达61.21万，其中，商品住宅待售面积为31.18万，2006年是长沙买方市场年。

项目板块商商品品房房住住宅宅批准预售面积（万）同比（%）比例（%）批准预售面积（万）同比（%）比例（%）全市277.3812.10100.00237.458.86100.00开福区46.2925.6016.6943.5127.6118.32天心区66.341.1823.9255.03-9.4523.18雨花区78.3727.7228.2559.8527.6425.21岳麓区46.06-27.7016.6142.26-27.4717.80芙蓉区40.33101.9914.5436.80103.2715.50项目板块商商品品房房住住宅宅销售面积（万）同比（%）比例（%）销售面积（万）同比（%）比例（%）全市345.6037.39100.00312.0636.29100.00开福区46.61-0.5313.4941.31-9.0313.24天心区64.45104.1318.6560.01109.2719.23雨花区104.8063.2130.3295.1568.6330.49岳麓区68.1440.5219.7264.6841.4120.73芙蓉区61.601.9717.8250.91-3.4316.312007年年1-5月全市商品房、住宅月全市商品房、住宅供应供应情况情况2007年年1-5月全市商品房、住宅月全市商品房、住宅销售销售情况情况商品房累计供应和销售总量商品房累计供应和销售总量2007年1-5月，全市供给和销售同比继续呈同步增长态势，但增幅相对于1-4月均有不同程度的下降，这主要是由于今年5月供销量均相对有所下降所致（5月商品房、住宅供应量同比分别负增长53.45%、54.55%；销售量虽分别增长了15.50%、22.99%，但涨幅远低于1-4月）。

2006年全市各区供销对比年全市各区供销对比区域项目开福区开福区天心区天心区雨花区雨花区岳麓区岳麓区芙蓉区芙蓉区全市全市商品房住宅1.050.920.630.650.720.76区域项目开福区开福区天心区天心区雨花区雨花区岳麓区岳麓区芙蓉区芙蓉区全市全市商品房住宅0.841.501.171.030.681.052007年1-5月全市各区供销对比商品住宅供销比商品住宅供销比2006年商品住宅累计供销比为1.05：

1，对比2005年增大了0.24，已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。

分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：

1，滞销现象明显。

而2007年1-5月商品住宅累计供销比为0.76：

1，连续二个月供少于销达20%以上，供销失衡现象比较明显。

除开福区供大于销外，其余各区均供小于销，特别是雨花区、累计供销差量达37%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。

06-1月月-07-5月各月商品房、住宅批准预售情况月各月商品房、住宅批准预售情况06年年1月月07年年5月各月商品房、住宅销售情况月各月商品房、住宅销售情况06-1月月-07-5月商品房累计成交均价月商品房累计成交均价在经过了2006年长沙房价的地位徘徊后，春节过后长沙房价有了飞速的上涨，商品住宅从2691涨到2822，直至5月终于突破了3000的均价，而2007年一季度长沙的房价增幅10%，位居全国第二，仅次于深圳。

区域市场五一商圈五一商圈东塘商圈东塘商圈火车站商圈火车站商圈3.5公里公里1.5公里公里5.5公里公里本案本案本案本案区位分析区位分析从略缩图上看，该地块位于长沙的几何中心，是中心板块的中心地带。

从区域位置来看，该地块属于火车站商圈的辐射范围，距离东塘商圈和五一商圈并不远，商业气氛浓厚。

竞争分析竞争分析湘域中央湘域中央融圣国际融圣国际格兰康都格兰康都城南郡城南郡瑞宁花园瑞宁花园维一星城维一星城汇富中心汇富中心紫金苑紫金苑二零七六二零七六项目名称项目名称体量体量（万（万）销售价格销售价格（元（元/）销售率销售率销售周期销售周期售罄售罄维一星城6.33700100%6个月格兰康都83700100%1年在售在售汇富中心7500080%3个月紫金苑13.64600100%5个月城南郡10.5370095%7个月即将即将上市上市融圣国际22.4预计4000瑞宁花园10预计4800二零七六2预计随着市中心地块的出让完毕，周边楼盘竞争楼盘并不是很多，从价格上来看，售罄的维一星城和格兰康都均为3700，而06年推出的汇富中心和紫金苑等超过了4000的均价，甚至达到5000，而即将面市的融圣国际等三个项目目前是市场报价试水阶段，均达到4000以上。

从销售率和销售周期来看，中心地段的不可复制性在郊区大盘的冲击下更加凸显，销售速度都比较快。

五五一一路路芙芙蓉蓉路路解解放放路路人人民民路路城城南南路路车车站站路路劳劳动动路路光光曙曙路路交通分析交通分析项目北至解放路，南达人民路，西临曙光路，周边路网非常发达，有数十条公交车到达，临近火车站的交通枢纽，出行成本非常低。

新世纪体育新世纪体育文化中心文化中心金源大酒店金源大酒店地质中学地质中学湘雅二医院湘雅二医院省图书馆省图书馆通程大酒店通程大酒店华天大酒店华天大酒店火车站火车站阿波罗商业广场阿波罗商业广场富丽华大酒店富丽华大酒店家润多家润多国储电脑城国储电脑城市市29中中晓园公园晓园公园天心电子世界天心电子世界合峰电脑城合峰电脑城QQ电脑城电脑城同发和一同发和一大酒店大酒店家乐福家乐福芙蓉广场芙蓉广场五一广场五一广场亚大时代亚大时代阿波罗阿波罗商业城商业城东塘商圈东塘商圈桂花公园桂花公园配套分析配套分析项目位于长沙中心地带，周边医院、学校、超市等生活配套非常完善，同时，在该案1公里处是长沙最著名的IT电脑市场，经过多年的发展已经形成了比较成熟的市场氛围。

项目名称租金（元/月）华海3C160国储电脑城250QQ电脑城165天心电子世界160颐高数码150百脑汇150铁银大厦（公寓）18特别说明：

特别说明：

电脑城的租金价格受楼盘位置以及门面位置影响差异比较大，同一位置不同楼层差价在200元/月以上，即使是同一楼层，也会因为门面的昭示性价格有较大的差异。

以上标示的数据只是大概的均价，不能当作个案数据来研究。

国储电脑城国储电脑城QQ电脑城电脑城百脑汇百脑汇华海华海3C天心电子世界天心电子世界颐高数码颐高数码铁银大厦铁银大厦周边租赁情况周边租赁情况写字楼市场维一国际大厦维一国际大厦地理位置韶山路开发单位：

维一房产开发公司各层功能划分软硬件设施电梯8台中央空调消防通道保安系统物业管理单位名称资质物业管理费2.6元车位情况地上地下三层车位月卡240元/月车库月租金均价1.2元/平米/天空置状况10%备注只有20家公司资料，以房产，广告，保险为主名称行业规模长沙儒家装饰公司装饰服务公司福森公司林业大型农业公司秦希燕律师事务所律师大型服务公司迅达电梯电梯大型制造公司华安财产保险保险大型金融公司智邦拍卖拍卖服务公司中铁快运湖南分公司运输注资4.66亿，大型物流公司长沙惠美文化传播公司广告服务公司嘉信房产房产大型房产公司世通公司纸塑大型制造公司中保财产保险保险大型金融公司施诺公司酒店用品大型服务公司国道传媒传媒大型服务公司夏新电子电子大型科技公司湖南新南企业发展公司照明器材代理中型服务公司维一实业大型服务公司红图集团房产大型房产公司湘贵实业酒饮料中型服务公司湖南天华会计事务所财务会计大型服务公司亚大时代亚大时代地理位置五一路袁家岭开发单位：

黄花机场投资有限公司投资、湖南亚大科技实业公司开发各层功能划分软硬件设施电梯：

客梯3台、消防（货）梯1台、苏州迅达品牌中央空调：

三洋消防通道：

1台消防电梯及2处楼道阶梯保安系统：

公共部分每层2个摄像头、智能监控、定时巡查物业管理单位名称：

均和物业资质物业管理费：

14.32元包干，空调至少开启10个月以上车位情况地上地下：

附13层车位：

月卡300元/台车库月租金均价2元空置状况10%宣传推广手法老客户带新客户备注共有43家公司入租，以运输、制冷、房产、电气、保险、银行为代表，且外企相当多名称行业规模亚大餐厅亚大咖啡厅中信银行银行大型金融机构金悦海鲜酒楼中型餐饮连锁青岛海信日立空调系统长沙分公司电器大型制造企业长沙东华化工实业化工中型制造业威艾德通讯技术（深圳）公司长沙办事处欧姆龙（中国）健康事业日本健康事业、治疗机器湖南冠亚棉麻实业有限公司棉麻针织品中石化长沙销售部石油化工上市公司上海欧姆龙长沙办事处健康事业日资企业天马国际旅行社旅行社注册资金150万中华联合财产保险湖南分公司湖南星城中小企业担保公司企业担保正虹饲料饲料辽宁忠旺集团长沙分公司铝材生产名称行业规模大连三洋制冷湖南办事所制冷注册资金20亿日元，总投资60亿日元，生产空调10000台天马旅行社长沙地力建筑设计设计丹麦马士基长沙代表处运输总部丹麦哥本哈根上海铁洋多式联运长沙分公司运输合资企业上海英格索兰压缩机总办机械制造山东浪潮电子信息长沙办事处工程信息产业法国达飞轮船中国公司长沙办事处运输中信银行长沙分行蔚深证券五一中路营业部证券天润五江置业房地产开发天津保泰电器长沙分公司电器开关北京互力文化传播长沙办事处广告、传媒商船三井（中国）公司长沙办事处运输北京东方日盛装饰公司装饰北京东方日盛装饰公司装饰西门子长沙分公司电子行业湖南生力科技名称行业规模施耐德电气公司长沙办事处湖南天润五江置业公司和晟投资公司综合投资机构，主要是房地产湖南大陶在线通数据网络公司网络北京万邦因孚科技发展有限公司美容东方海外货柜船运（中国）长沙办事处运输长沙卓越置业房地产湖南亚大景观有限公司装饰湖南亚大装饰有限公司装饰伟迪捷电子有限公司长沙办事处电子喷码机法国合生元湖南办事处制药公司顺驰不动产网络房产中介湖南湘仪科学仪器设备公司仪器设备德国菲尼克斯电气集团长沙办事处电气德国OBO培训中心防雷设备制造浙江中控技术长沙办事处自动化技术解决澳门嘉丰航运长沙代表处海运运输龙港货运货运物流保利文化大厦保利文化大厦地理位置韶山路文化大剧院旁开发单位：

保利南方房产软硬件设施电梯5台日历中央空调美国开利消防通道保安系统24小时监控物业管理单位名称资质物业管理费3元车位情况地上地下车位260个车库月租金均价1