商业地产前期开发与建筑设计.ppt

商业地产前期开发与建筑设计.ppt

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会议名称会议名称现代商业地产前期开发与建筑设计及运营管理国际研讨会会议主题会议主题理性开发、持久运营现代商业设施前期开发与规划设计中关键问题探讨会议时间会议时间2009年9月19-20日会议地点会议地点中国上海主办单位主办单位北京中外友联建筑文化交流中心支持单位支持单位日本GEOAKAMATSU商业地产开发顾问公司以色列MYS国际建筑师事务所台湾盛达（Sandalwood）国际物业开发公司日本船场株式会社香港MVA弘达交通咨询（深圳）有限公司澳大利亚拜肯（Buchan）设计集团澳大利亚伍兹贝格建筑设计公司设计国际公司（DesignInternational）活动流程活动流程嘉宾风采嘉宾风采【演讲主题演讲主题】从城市翻新中发现商业机会从城市翻新中发现商业机会【简介简介】MYS建筑师事务所成立于本世纪50年代，是以色列目前历史最悠久、规模最大的一家建筑设计公司。

该公司已经在匈牙利、波兰、俄罗斯、塞蒲路斯、捷克、乌克兰等东欧国家及以色列本土完成了100多项建筑设计，在已完成的作品中，有超过一半是零售商业项目。

以色列以色列MYSMYS国际建筑事务所合伙人、总经理国际建筑事务所合伙人、总经理AmihudMooreAmihudMoore先生先生澳大利亚伍兹贝格建筑设计公司高级董事、亚洲区生活方式类项目主管澳大利亚伍兹贝格建筑设计公司高级董事、亚洲区生活方式类项目主管傅奥明先生傅奥明先生【演讲主题演讲主题】驾驭最佳零售项目成果的策略驾驭最佳零售项目成果的策略【简介简介】在亚洲，零售与综合使用商业地产项目更是伍兹贝格的最为擅长的设计领域，参与的项目有：

香港的维德广场、新都会广场、尖沙咀SOGO百货、新城市广场、美丽华广场、中港城；北京三里屯SOHO、东方银座；中国深圳海岸城购物中心日本日本GEOAAKMATSUGEOAAKMATSU公司的常务董事、商环境开发事业本部部长辻川正治先生公司的常务董事、商环境开发事业本部部长辻川正治先生【演讲主题演讲主题】商业地产开发的前景商业地产开发的前景对中日韩商业设施开发的研究与调查对中日韩商业设施开发的研究与调查【简介简介】GEOAKAMATSU公司是日本野村不动产集团成员企业，从1968年开始在大阪中央商务区创业，开始主要进行专卖店的设计及购物中心计划事业的推进与监理工作。

日本船场株式会社董事兼企划开发负责人日本船场株式会社董事兼企划开发负责人小嶋彰先生小嶋彰先生【演讲主题演讲主题】商业购物中心未来发展方向商业购物中心未来发展方向【简介简介】作为船场株式会社董事兼企划开发负责人，小嶋彰先生对于项目的市场战略、基本构思计划、店铺组合计划、开发商经营战略构筑等具体业务有着非常丰富的专业经验。

主要代表作品：

埼玉县永旺LakeTown购物中心、兵库县GARDENS购物中心等。

日本日本NONSCALENONSCALE株式会社代表董事株式会社代表董事/日本株式会社船场董事日本株式会社船场董事栗山茂先生栗山茂先生【演讲主题演讲主题】零售商业环境设计零售商业环境设计设计国际公司合伙人设计国际公司合伙人/亚洲区负责人亚洲区负责人荷瑞奇先生荷瑞奇先生【演讲主题演讲主题】前瞻性的规划与设计对商业运营管理的影响前瞻性的规划与设计对商业运营管理的影响【简介简介】DesignInternational（D.I）是一家以零售、城市综合使用等商业建筑的设计和规划为主要对象的跨国设计公司，已在该领域有35年的丰富设计经验。

澳大利亚拜肯设计集团格拉特澳大利亚拜肯设计集团格拉特-威瑟斯先生威瑟斯先生【演讲主题演讲主题】解读购物中心设计解读购物中心设计【简介简介】拜肯是一家非常出色的商业和酒店建筑设计公司，成立于1890年，现已成为澳洲最大的设计团队之一，在澳大利亚、新西兰、迪拜、伦敦共设有7个工作室。

香港弘达交通咨询香港弘达交通咨询（深圳深圳）有限公司副总经理有限公司副总经理施细时博士施细时博士【演讲主题演讲主题】大型商业物业项目交通评估和改善优化大型商业物业项目交通评估和改善优化【简介简介】施博士于1983年开始工作，已经具有25年从事发达国家和发展中国家的交通规划、交通工程、运输策划和交通经济方面的理论和实践经验。

主要商业物业代表项目：

深圳华润中心万象城一期和二期、广州太古汇综合物业等经验学习经验学习“现代商业地产前期开发与建筑设计及运营管理国际研讨会现代商业地产前期开发与建筑设计及运营管理国际研讨会”现场实况现场实况商业地产在国内发展到今天已经成为房地产市场开发中最具活力和最引人注目的形态，多功能、多业态、多层次的商业地产在我们市场不断出现，很多地产形态在世界其他国家也没有出现过，比如万达，它结合了大量案例开发的经验，市场调研的成果，以及领导者独特的商业眼光等等，才得以出现这种完全国内原创的一种商业地产形式，这也从一个侧面说明中国商业地产发展从单纯模仿抄袭转变成针对国内市场有目的创新和创造。

现在这种高速膨胀带有创造性的发展，也给商业地产的服务团队，包括前期策划、建筑设计、运营管理都提出了很高的要求，因为我们这些服务团队做的工作越来越多的没有蓝本可以模仿，需要我们运用经验、专业知识、理性体系、富有创造性的头脑为商业地产发展提供服务和支持。

大连万达集团、万达商业地产公司商业地产研究部副总经理杨泽轩重点摘要重点摘要第一，商业地产是一个高难度的行业，从万达自身的体会来说，感受很深，为什么说它是高难度行业呢？

体现在三个方面，第一，新成长。

对中国而言，商业地产走过的路总共不过20年，真正的发展也是最近不到10年的时间。

在一个新成长的行业里面很多的标准，很多的建筑规范，很多东西都是要大家去新发展，去交流、学习、达成一致。

前几天我们调研一个东西，发现业内大家对这个术语的认识完全不一致，调研的结果五花八门。

这个行业的新成长对我们带来很大挑战；第二，这个行业不像住宅，各位都能站在住宅眼光上体会顾客，但是商业地产由于链条多，我们很难去把握以终端消费者为链条终端的商业地产实质。

尤其它中间搀杂了消费者、商家，然后才是开发商。

商业地产链条多，对顾客把握的高难度。

第三，人才缺，因为这个行业新发展，因为高难度带来整个行业人才跟不上的特点。

我们全国发展这么多的万达中心找人很难。

综上所述，商业地产是一个高难度行业，第二，行业需要互动、交流、学习。

第三，很高兴参加北京中外友联交流中心做的这个活动，业内特别需要这样的交流和互动，使得大家对商业地产的建筑设计和相关环节有更多了解。

今天的探讨不只限于商业地产规划设计，设计的前期开发、后期运营管理，我们一直建议行业的建筑师去了解整个商业地产行业的链条，而不是单纯立足于本身的建筑专业。

因为这个行业的复杂性需要你去加深了解。

我们和同行交流的时候，很多商业地产项目都是前期营造的，比如层高不够、对交通考虑不够，停车考虑不够，对前期顾客需求把握不够，导致整个后期运营管理存在很多难点，很难让客户满意，有的甚至走向衰败，甚至关门。

第一讲：

从城市翻新中发现商业机会第一讲：

从城市翻新中发现商业机会主讲人：

以色列MYS国际建筑事务所合伙人、总经理AmihudMoore先生第一讲第一讲重点摘要重点摘要关键词：

购物中心发展史首先我谈购物中心的发展史，它起源于美国，然后发展到欧洲，经历一系列的进化和蜕变，开始的时候，主要是在街道旁边一些小的杂货店，今天它变成了一个街区中的购物点，渐渐，它又发展壮大，面积达到了几千米，提供的产品种类更加丰富，有一个大的超市和几个便利店。

接下来是便利中心，社区便利中心达到12万平方米，零售范围内已经包含了时尚、服饰这样的元素，之后就发展为地区性的或者超地区性的购物中心，大概出现在50年代，之后就发展为大型的购物中心，面积至少是4万平方米。

它们有一个非常强壮的市场支撑，可能覆盖这个地区60%到70%的需求。

关键词：

混血中心下面我们看一个“混血中心”的概念。

我想开一个大的购物中心，有四万平方米，我怎么分呢？

请宜家进来，根据宜家的经验，逛宜家的人一般平均消费时间是2个小时，一般的购物中心是70分钟，而且逛宜家的人一般不会空手而归。

不管怎么说，宜家的方案是非常成功的。

宜家购物中心里面可以看到很多，以前不能称之为商场陈列物的东西，比如水泥、巨大的家具，这些都被他们变为商场的出售品。

考虑到顾客的分类和他们的购买力，有一定的生活方式要考虑到上层的消费者，也要考虑到中底层的消费方式，把两者结合在一起才能作出成功的方案，但是这不是灵丹妙药。

每建造一项购物中心都是一项独特的研究，必须要做这个研究，它是一项具有创新性的发生过程，也要做大量的市场研究，并且要针对这个地址给出一个独特的解决方案。

关键词：

团队打造我作为一个建筑师事务所的合伙人和总经理，我当然是希望把我们的方案重复应用在很多不一样的地方，这样我们比较赚钱，我手下有210个非常疯狂的天才建筑师，他们希望每接一个项目就能够创造出一件独一无二的作品，当然这是不可能的，我必须控制他们。

在这两者协调中，我也必须说，我手下做出来的每一个项目都是一个不可复制的独生孩子。

所以要成为一个成功的商业建筑师，不仅要懂建筑，还要懂市场，懂市场的潜力，再是竞争者，甚至了解交通环境和停车，很多人选择购物中心的标准就是看停车，所以我们也变成了停车方面的专家，停车也涉及到一些景观设计的内容，这是都是作为建筑师必须要熟悉的。

我们都知道位置决定一切，当我们在某个城市开始开发和设计的时候，发现有的城市好象被遗弃了一样。

今天我要谈两种方式，就是怎样选择位置，怎样将这个位置用到最佳的状态。

我要找到其中一个“食人”法则或者“弱肉强食”法则。

关键词：

城市翻新所谓的“城市翻新”或者“城市振兴”就是我们将目光放在一些已经衰败的商业中心，尽管这些商业中心是被当地的居民认为用于商业用途，但是它们已经一蹶不振了，我们如果不振兴这个区域的话，这个区域会变成死亡之区，它周围的城市中心也会随之而衰败。

通过翻新以往年少记忆中的中心，等于是给它们注入了新的活力，而不是重新花钱去造。

根据我个人的经验，我觉得在一个城市，北边都会比较高端，比较上流一些，大家看到北边是上流社会聚集的地，相对而言南部就是平民居住比较集中的地方，而东西部则主要是城市的中产阶层。

我有幸和一个购物中心的专家聊过，他说购物中心是非常精密、复杂的建筑，它唯一的目的就是从别人的口袋里掏钱。

他说你能在一层楼里面搞定的事情不要用两层楼做，两层楼能搞定的不要用三层楼去做。

关键词：

动工前1:

100仿真模型我们和另外一家公司合作，通过设计做了一比一百模型，设计了一些岩石、喷泉和洞穴。

这就是一比一百的模型，可以看到洞穴的内部、阳台、平台。

一个个的购物都是设计用来做商店的，比如说咖啡店、爵士酒吧等等，从主桥看到最主要的是爵士酒吧。

树都是可以供儿童玩耍的游戏树，这是溜冰区，这是块攀岩区，上面感觉好象有雪一样的，像阿里巴巴探宝一样。

这是一块桥连接着电影院和商场二层，这是从树上看桥，这些是连接顾客行径路径的细节图，发展商非常满意，说行动吧。

问题是大家都不知道怎么做？

有一些公司是在做这种类似的项目，但是他们目前只研究出来岩石怎么做，很多设计目前还没有下定论，要到现场才能决定。

之前我们考虑了很多设计主题，比如亚马逊流域、印加帝国，但是设计团队中有几位之前去过中国、印度、泰国，最后考虑把它作为一个带有东方禅意的花园，因为我们用的是人造岩石，给我们发挥空间比较大，我们开始考虑用这个岩石作出各种各样效果。

我们也加入了很多水景元素，有喷泉、瀑布、在快餐厅旁边静静流过的河流。

我们也采用了很多木材的元素，一个是为了表现出更多自然的感觉，罗马尼亚妇女喜欢穿高跟鞋，这也是帮助他们用木质地板而不是水泥地板。

座位我们也嵌进了整个景观设计中，也采用了很多绿色的植物，家具上也是大量采用了绿化和木质元素。

主桥是一个木质的概念，骨架已经出来了，我们考虑把球顶做成像一颗大树覆盖我们的感觉，但是由于经济预算的原因。

现在我们修改成一个花树