中粮集团某商业项目2011年工作总结.pptx

中粮集团某商业项目2011年工作总结.pptx

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中粮广场2010年经营工作总结2011年6月9日目录目录业绩指标业绩指标经营情况经营情况经营情况经营情况n写字楼经营分析n购物中心经营分析写字楼经营分析n写字楼定位n写字楼调整思路n2010年写字楼经营情况45写字楼定位写字楼定位A座：

将A座打造成名副其实的金融大厦。

B座：

定位于国内外知名企业；外资公司驻京代表处；租户的品质和结构逐渐向A座靠拢。

p2010年上半年，经济逐渐复苏，国内投资市场相对稳定。

p2009年初的危机造成供应相对减缓。

p北京写字楼市场近期出现回暖现象。

+p通过2009年的努力，A、B座写字楼的出租率达到较高水平。

p主流客户的资质较高，且租期稳定。

p广场硬件设施老化，落后于市场主流甲级写字楼产品。

外部环境外部环境内部环境内部环境写字楼调整思路写字楼调整思路保持稳定保持稳定逐步提高逐步提高p重点开拓与挖掘金融领域客户，坚定A座金融大厦定位，并使B座逐渐向A座靠拢。

开拓开拓p提高服务质量，积极与已经入驻的重点客户和大客户维护持久、良好的关系，稳定出租率。

p逐步淘汰与调整低品质、低租金客户以及不符合我们未来发展定位的客户。

实现客户品质和租金收入“双重提升”。

稳定稳定调整调整620102010年写字楼经营情况年写字楼经营情况客户客户行业比例行业比例7截至2010年12月，中粮广场写字楼金融客户所占比例达到54%，包括中国农业银行、中信银行、汇丰银行、中国建设银行、IDG、博时基金、尼日利亚第一银行、百能投资有限公司、汇丰保险、鲍尔太平等。

16%16%集团客户14%14%其他重要客户54%54%金融行业客户16%16%计划调整的小面积客户购物中心经营分析n购物中心定位n市场环境分析n2010年购物中心招商情况8中粮广场中粮广场国际家居殿堂国际家居殿堂购物中心定位购物中心定位在基本满足大厦配套服务的基础上，在基本满足大厦配套服务的基础上，坚持坚持做高端奢侈品家具做高端奢侈品家具主体主体定位不动摇。

定位不动摇。

2006年第一季度-2010年第二季度甲级公寓市场的供给量、需求量和成交均价2006年第一季度-2010年第二季度高端别墅市场的供给量、需求量和成交均价市场环境分析市场环境分析外部环境外部环境受新政影响，2010年北京市高端住宅市场成交比重回落,供给量和成交量均有下降，且价格增速放缓。

2010年6月，供给量和成交量都跌至2008年8月以来的最低点；楼市的低迷让作为终端消费的高档奢侈品家居行业的市场需求量持续走低，2010年北京家具市场整体销量下滑20%-30%，减缓了家居品牌商的业务扩张步伐，从而加大了购物中心引进新租户，尤其是大品牌租户的难度；高端住宅市场高端住宅市场居然进口厅居然进口厅于于2010年年2月月1日高调日高调开业，在业开业，在业内引起了极内引起了极大的震撼。

大的震撼。

红星美凯龙红星美凯龙在东四环增在东四环增加将近加将近30000多平多平米营业面积米营业面积。

11我们在北京主要的竞争对手居然之家和红星美凯龙,他们都在不断的扩张，经营档次不断提升，极大的挤压了我们中粮广场的生存空间。

居然之家北四环店“家之尊”国际家具馆是国内第一家全部经营进口产品的家具展厅，面积达3万平米，吸引了国际一线家具品牌进驻，大有赶超中粮的趋势，已经对我们构成巨大的威协。

市场环境分析市场环境分析外部环境外部环境竞争对手强势扩张竞争对手强势扩张12居然之家聘请陈宝国作为其形象代言人，高价买断央视黄金标段广告，同时在电视、广播电台、纸媒、网路等媒体上对“家之尊”进行铺天盖地的宣传。

红星美凯龙则聘请著名影星大小S为其形象代言。

在电视、电台、网络、平面媒体上进行全方位的宣传。

两家竞争对手每年均有上亿元的广告投入，而中粮广场每年的用于广告宣传的费用仅为300万。

市场环境分析市场环境分析外部环境外部环境广告宣传力度薄弱广告宣传力度薄弱l2010年百佳、达芬奇等客户的撤出，造成的空置面积多达18503.76平米（建面），占购物中心总建筑面积41。

l中粮集团撤出后，场内餐饮及百货业态的生意一落千丈，赔钱的效应致使招商工作困难重重。

l达芬奇即将撤出消息的传播，使得原本就不景气的卖场，更是人心思散，场内观望气氛浓重，甚至有相当一部分租户萌生去意。

13市场环境分析市场环境分析内部环境内部环境大面积空置大面积空置14中粮广场建立于1996年，是一个经营了15年的老项目，许多硬件设施都是按照当时的消防规范进行设计的，但随着时间推移以及新的消防法规的出台，中粮广场现有的消防设备设施已不能满足现行规范的要求，从而使得客户的消防报批受到了严重的影响。

消防问题现状消防问题现状市场环境分析市场环境分析内部环境内部环境造成影响造成影响租户简单翻新展厅也需要报批消防，手续繁琐，租户简单翻新展厅也需要报批消防，手续繁琐，租户或停止翻新或要求免租期。

租户或停止翻新或要求免租期。

其他楼层消防报批手续越加繁琐，导致租其他楼层消防报批手续越加繁琐，导致租户进场时间加长。

户进场时间加长。

地下三层近地下三层近60006000多平米经营面积有可能限于多平米经营面积有可能限于消防规定而面临停业的危险。

消防规定而面临停业的危险。

l在如此复杂而严峻的内外部环境下，广场购物中心招商团队超额完成了2010年预算目标。

l新签27份商户合同，新签面12070.42（使用面积）平米,占总经营面积的41%（不含库房）；1520102010年购物中心招商情况年购物中心招商情况141.39196原来现在新签租户平均租金1620102010年购物中心招商情况年购物中心招商情况2010年4月罗奇堡2010年3月奥信2010年5月ARMANI/DADA2010年6月科马2010年6月君顶酒庄l2010年初，针对达芬奇的提前撤租，公司领导明确提出了“决胜上半年”的口号，最终引进了罗奇堡、奥信、Armani/dada等国际顶级品牌，实现了租金水平与客户品质的双重提升。

l基于高端家具市场2010年的低迷表现，面对2011年国八条、房产税、央行加息“三拳”出击重创楼市的调控，尤其是顶级豪宅的购买需求减少的比例可能占到70%（来自亚豪机构数据）以上，现在的政策基本堵死了豪宅的销售渠道（房产政策对家具行业的影响有一定的滞后性），因此，2011年家具市场受到重大打击，明后年的家具市场将会跌入低谷。

中粮广场购物中心的招商工作随之也会遇到前所未有的阻力。

1720102010年购物中心招商情况年购物中心招商情况18