中原地块的分析研究.ppt

中原地块的分析研究.ppt

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Codeofthisreport|1CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。

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项目地块研究培训项目地块研究培训东莞中原事业二部DongGuan.5.2011Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010报告说明本报告针对如何察看地块，向开发商了解地块的哪些内容。

Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010A.第一部分地块的现状因素分析B.第二部分通过开发商了解地块426报告内容报告内容页码页码Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010PartA外部显性因素外部显性因素1外部隐性因素外部隐性因素2内部显性因素内部显性因素3地块的现状因素分析内部隐性因素内部隐性因素4Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010地块外部显性因素分析地块外部显性因素分析PartA.1.Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010四至环境四至环境与项目周边接壤的环境状况，主要从视觉、听觉观察。

Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010片区形象片区形象Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2010周围道路交通周围道路交通Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2010城际交通城际交通Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2010周边配套：

超市、公交、学校、医院周边配套：

超市、公交、学校、医院根据项目的半径、规模、档次分级1公里生活配套为主要配套Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2010其他影响价值的外部因素其他影响价值的外部因素风水：

路冲等Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2010地块外部隐性因素分析地块外部隐性因素分析PartA.2.Codeofthisreport|14CopyrightCentalineGroup,2010历史、人文、习俗历史、人文、习俗历史：

人文：

习俗：

Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2010市政规划市政规划市政规划影响地块的区位价值认同和未来升值潜力。

Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2010宏观环境：

经济、人口、政策宏观环境：

经济、人口、政策项目项目调查内容调查内容调查方式调查方式调查渠道调查渠道调查结论调查结论宏观经济背景城市概况：

资源、区位、面积、人口，主要经济发展及表、产业结构，主要知名企业分布，文化特色资料收集网站：

当地人民政府、统计局、中经网;城市统计年鉴、近两年社会经济统计公报对比全国和周边主要城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中的地位，了解城市经济增长情况判断城市经济发展趋势，以宏观把握项目的区域经济发展背景和投资环境居民消费水平：

人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数主要发展计划：

“十五”发展计划、相关产业行业发展战略和计划城市规划建设情况城市发展现状：

总体功能和产业布局，土地利用，交通情况资料收集、访谈市志、市城建志、城市建设年鉴、房地产年鉴;城市规划局、国土局权威人士重大市政建设项目现场考察详细了解项目区域的现状和未来发展定位、交通条件、分析主要建设项目对项目的影响城市总体规划：

未来发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划城市房地产土地供求情况重大城市建设项目和旧城改造情况房地产业发展概况近几年房地产（主要是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势资料收集、访谈、踩盘调查房地产年鉴、政府房地产期刊、网站，包括开发、代理、媒体地产版;房地产经验人士;主要片区代表性房地产项目调查了解房地产业发展历程、总体供求情况、了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因企业企业管理架构、发展构想、核心资源和能力资料收集访谈企业简介、刊物企业主要管理人士了解企业资源，评估其开发能力项目地块现状地形地貌、地质水文基本情况、周边景观资源和配套设施资料收集、访谈、现场踏勘项目资料、企业访谈了解项目资源条件Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2010地块内部显性因素分析地块内部显性因素分析PartA.3.Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2010形状、面积形状、面积越大越好方正、少不规则形状或尖角南北走向较好Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2010地势、朝向地势、朝向Codeofthisreport|20CopyrightCentalineGroup,2010内部资源内部资源Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2010地块内部隐性因素分析地块内部隐性因素分析PartA.4.Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2010土地性质、使用年限土地性质、使用年限土地性质：

住宅、商业、商住、办公、酒店、教育不同用途的土地使用年限居住用地：

70年工业用地：

50年商业、旅游、娱乐等用地：

40年综合或其他用地：

50年Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2010地块规划指标：

容积率、覆盖率、限高等其他限制性因素地块规划指标：

容积率、覆盖率、限高等其他限制性因素容积率：

容积率：

影响相关项目规模、物业类型组合；覆盖率：

覆盖率：

影响相关建筑密度；限高：

限高：

限制建筑高度、影响楼层、进而影响整体布局。

Codeofthisreport|24CopyrightCentalineGroup,2010产权情况、成交价格、支付情况产权情况、成交价格、支付情况产权情况：

产权是否清晰、所有者是否多个成交价格：

成交总价、成交单价、楼面地价支付情况：

支付计划、贷款情况Codeofthisreport|25CopyrightCentalineGroup,2010生地、毛地、熟地生地、毛地、熟地生地：

生地：

指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地毛地：

毛地：

指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地熟地：

熟地：

指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产建设的土地“三通一平三通一平”：

路通、水通、电通和场地平整；“五通一平五通一平”：

具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整；“七通一平七通一平”：

具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整；Codeofthisreport|26CopyrightCentalineGroup,2010地质地质、地下资源、地下资源御泉山泉眼Codeofthisreport|27CopyrightCentalineGroup,2010对地块的梳理分析对地块的梳理分析Codeofthisreport|28CopyrightCentalineGroup,2010对地块的梳理分析对地块的梳理分析Codeofthisreport|29CopyrightCentalineGroup,2010PartB项目目标预期项目目标预期2项目定位设想项目定位设想3开发销售计划开发销售计划4通过开发商了解地块开发商比我们更了解地块，对地块的初步规划在拿地前就已经思考好了开发商实力和开发经验开发商实力和开发经验1Codeofthisreport|30CopyrightCentalineGroup,2010开发商实力和开发经验开发商实力和开发经验PartB.1.Codeofthisreport|31CopyrightCentalineGroup,2010开发商实力和开发经验开发商实力和开发经验开发商实力资金、关系、营销、设计实力等过往开发项目开发路线、品牌Codeofthisreport|32CopyrightCentalineGroup,2010开发商对地块的目标预期开发商对地块的目标预期PartB.2.Codeofthisreport|33CopyrightCentalineGroup,2010目标预期：

利润、品牌、占有率、现金流？

目标预期：

利润、品牌、占有率、现金流？

利润率品牌目标市场占有率现金流Codeofthisreport|34CopyrightCentalineGroup,2010开发商对地块的定位设想开发商对地块的定位设想PartB.3.Codeofthisreport|35CopyrightCentalineGroup,2010定位设想：

档次定位、客户定位、开发物业类型定位设想：

档次定位、客户定位、开发物业类型档次定位：

高、中、低客户圈定：

区域、职业、年龄、结构组合开发物业类型：

别墅（独栋、双拼、联排、叠加）、洋房（高层、小高层、多层）Codeofthisreport|36CopyrightCentalineGroup,2010开发商对地块的开发销售计划开发商对地块的开发销售计划PartB.4.Codeofthisreport|37CopyrightCentalineGroup,2010开发分期、开工报建计划开发分期、开工报建计划、销售期规划、销售期规划开发经营期开发经营期开发经营期开发经营期开发期开发期建造期建造期前期前期销售期销售期经营期经营期开发分期：

开发分期：

计划分几期开发，开发顺序、每期开发体量、物业类型组合开工计划：

开工计划：

计划动工日期，工期进度计划（重要工程节点：

项目开工、售楼处完工、样板房完工、园林展示、首批预售证时间、重点配套工程完工等）销售期规划：

销售期规划：

首批开盘时间、各期开盘时间销售目标规划：

销售目标规划：

各物业类型预期售价、销售速度、销售周期预计Codeofthisreport|38CopyrightCentalineGroup,2010开发前期工作开展进度开发前期工作开展进度前期工作前期工作n获取土地使用权国有土地使用权证n确定规划设计方案并获得规划许可建设用地规划许可证、建设工程规划许可证n建设工程招标n开工申请与审批建设工程施工许可证n前期工作的其他环节Codeofthisreport|39CopyrightCentalineGroup,2010ThanksforyourattentionWishyouagoodday!