购物中心布局及动线、建筑设计对接研究.ppt

购物中心布局及动线、建筑设计对接研究.ppt

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1大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP九洲远景商业管理机构简介九洲远景商业管理机构简介九洲遠景商業管理機構购物中心布局研究购物中心布局研究九洲远景上海2010年08月购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的售支持区域三个方面进行展开的商业模块商业模块概念发展概念发展动线设计动线设计销售支持销售支持区域设计区域设计购物中心购物中心商业规划商业规划购物中心的布局物中心的布局设计是以商是以商业定位定位为依据，从商依据，从商业模模块的概念、的概念、动线和和销售支持区域三个方面售支持区域三个方面进行展开的行展开的阶段阶段第一部分第一部分商业模块商业模块概念发展概念发展第二部分第二部分动线设计动线设计购物中心购物中心模块布局模块布局购物中心购物中心动线设计动线设计阶段成果阶段成果物业条件假设物业条件假设商业概念确定商业概念确定业态特性分析业态特性分析租户需求访谈租户需求访谈工作内容工作内容1234购物中心的物业指标假设商业业态多维度分析业态面积占比、目标客群定位等租户面积及楼层需求访谈、位置需求5人流动线的类型及其设计参数人流动线设计人流动线设计购物中心布局方法资料来源:

九洲远景分析6中庭设计中庭设计7物流、人流通道设计原则及输入参数物流、消防设计物流、消防设计中庭的类型及其设计参数38配套设施、销售支持设计配套设施、销售支持设计第三部分第三部分销售支持销售支持设计设计购物中心购物中心落位落位九洲远景通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需九洲远景通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图购物中心初步购物中心初步落位图落位图购物中心初步落位图第一第一部分部分物业条件假设物业条件假设购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口）业业态态特特性性分分析析商商业业概概念念行业/子行业/业态面积占比主题模块落位目标客群定位商业业态多维度分析租金水平与面积需求消费频率与消费类型租户面积及楼层需求访谈租户位置需求租户需求租户需求资料来源:

九洲远景分析4确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，来明确确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，来明确项目的研究对象项目的研究对象物业条件假设停车场：

停车场：

停车场类型及面积物业条件假设物业条件假设其他：

其他：

商业体量：

商业体量：

建筑面积、单层面积、总层数入口位置：

入口位置：

主入口、次入口的数量和位置中庭：

中庭：

中庭类型及数量建筑类型：

建筑类型：

封闭式、（半）开放式本项目需要布局的购物中心是什么样？

本项目需要布局的购物中心是什么样？

物业条件假设物业条件假设输输入入条条件件输输出出结结果果1资料来源:

九洲远景分析5结合项目第一阶段在行业结合项目第一阶段在行业/子行业子行业/业态面积占比确定、目标客群定位以及业态面积占比确定、目标客群定位以及主题模块落位，明确本项目承载的业态及布局方向主题模块落位，明确本项目承载的业态及布局方向商业概念定位行业行业/子行业子行业/业态面积占比业态面积占比本项目规划的商业功能、子行业及业态面积占比，以及相关业态的代表品牌细化表目标客群定位目标客群定位本项目目标客群定位，不同客群规模的占比（男女性别占比）等主题模块落位主题模块落位本项目包含的主题模块、相应规模比例以及布局商业概念定位商业概念定位确定购物中心的内确定购物中心的内涵（租户、客群）涵（租户、客群）2资料来源:

九洲远景分析6基于基于购购物中心整体的商物中心整体的商业业概念，通概念，通过过各模各模块块和子模和子模块块商商业业概念的概念的组组合与互合与互动动，共同构建并，共同构建并传递购传递购物中心的市物中心的市场场定位和价定位和价值值内容内容某购物中心某购物中心模块模块1子模块子模块1依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐级依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐级分解形成模块和子模块，各模块分解形成模块和子模块，各模块/子模块分别承担购物中子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题心的某个主力行业或主题以建立市场以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则，或建立有效的影响力为原则，对模块对模块/子模块进行规划，包括：

子模块进行规划，包括：

在整体商业框架的目标消费群定义下，各模块可能拥有细分的目标消费群各模块/子模块提供独特的服务内容和价值，可能有着独特的文化和视觉体验各模块/子模块的行业组合，包括行业类型、涉及的子行业及其深度、档次结构各模块/子模块的店铺组合，包括店铺的类型、数量，是否采用主力店、主力店的选择方向各模块/子模块的布局和相邻关系通过从整体到模块通过从整体到模块/子模块子模块top-down的规划方式，确保的规划方式，确保整体商业概念最大化的落实和一致性整体商业概念最大化的落实和一致性模块模块2模块模块3模块模块4举例举例子模块子模块3子模块子模块28金鸡湖项目第二阶段报告举例例某生活某生活时尚中心定位于向高端客尚中心定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式群提供家庭生活的一站式购物，由七个物，由七个模模块组成成资料来源：

九洲远景九洲远景通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分九洲远景通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图析，得出了各业态的合理落位楼层图业态特性分析业态特性分析租金水平租金水平面积需求面积需求消费频率消费频率消费类型消费类型多多维维度度分分析析低层区低层区中层区中层区高层区高层区1234服装服饰服饰配件化妆品药妆店Bodyshop西式快餐中式快餐主题酒吧音乐酒吧便利店食品专业店3C数码体育用品儿童服装体育用品儿童家居及用品儿童玩具礼品家庭耐用品品牌店美食广场健身瑜伽影院KTV儿童早教慢摇酒吧SPA足疗家庭餐饮商务餐饮主题餐饮美容美发儿童摄影西式餐吧中式餐吧/茶餐厅专业百货剧院儿童娱乐课外教育业态特性分析业态特性分析3购物中心购物中心资料来源:

九洲远景分析9书店书店儿童玩具儿童玩具药店药店BodyShop药妆店药妆店化妆品品化妆品品类杀手店类杀手店相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图3000100301-500501-1000101-3001001-3000面积需求面积需求租金水平租金水平高高低低大卖场大卖场家电家电百货主力店百货主力店服装服饰服装服饰服饰配件服饰配件化妆品化妆品3C数码数码专业百货专业百货品牌多品品牌多品类组合店类组合店3C数码品数码品类杀手店类杀手店家庭耐用家庭耐用品品牌店品品牌店精品超市精品超市连锁超市连锁超市便利店便利店食品杂货食品杂货专业店专业店儿童服装儿童服装儿童家居儿童家居及用品及用品体育用品体育用品礼品礼品办公用品办公用品中中中中低低中中高高家庭耐用品家庭耐用品品类杀手店品类杀手店第一片区第一片区第二片区第二片区第三片区第三片区支持支持租金水平租金水平-面积需求面积需求资料来源:

九洲远景分析10美容美发美容美发SPA足疗足疗儿童摄影儿童摄影商务餐饮商务餐饮儿童娱乐儿童娱乐课外教育课外教育咖啡厅咖啡厅茶茶坊坊相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图25004001200-2500400-1200面积需求面积需求租金水平租金水平低低美食广场美食广场健身瑜伽健身瑜伽中中中中低低中中高高KTV主题餐饮主题餐饮家庭餐饮家庭餐饮中式快餐中式快餐西式快餐西式快餐中式餐吧中式餐吧/茶餐厅茶餐厅西式餐吧西式餐吧儿童早教儿童早教影院影院剧院剧院演义酒吧演义酒吧主题酒吧主题酒吧慢摇酒吧慢摇酒吧支持支持租金水平租金水平-面积需求面积需求资料来源:

九洲远景分析11购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区频率低的业态建议设置在中层区或高层区目的性目的性频率频率低低中中中中低低中中高高高高大卖场大卖场服饰配件服饰配件便利店便利店服装服饰服装服饰化妆品化妆品药妆店药妆店BodyShop儿童玩具儿童玩具食品专业店食品专业店精品超市精品超市儿童服饰儿童服饰家居家居药店药店办公用品办公用品礼品礼品3C数码数码家电家电体育用品体育用品建材建材儿童家居及儿童家居及用品用品随机性随机性支持支持消费频率消费频率-消费类型消费类型资料来源:

九洲远景分析12消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区频率频率低低中中中中低低中中高高高高中式快餐中式快餐西式快餐西式快餐中式餐吧中式餐吧/茶餐厅茶餐厅美食广场美食广场西式餐吧西式餐吧家庭餐饮家庭餐饮商务餐饮商务餐饮咖啡厅咖啡厅茶茶坊坊主题餐饮主题餐饮儿童娱乐儿童娱乐美容美发美容美发KTV影院影院健身瑜伽健身瑜伽酒吧酒吧儿童早教儿童早教儿童摄影儿童摄影SPA足疗足疗目的性目的性随机性随机性支持支持消费频率消费频率-消费类型消费类型资料来源:

九洲远景分析1314运动基本时尚运动基本时尚女装快速时尚女装快速时尚3000100301-500501-1000面积和楼层示意图101-300意向租户大多选择意向租户大多选择1F-2F的位置，并且大多选择的位置，并且大多选择300平米以下的铺位平米以下的铺位样本量：

样本量：

101个个B13F1F2F4F及及以上以上1001-3000大卖场大卖场酒吧酒吧咖啡厅咖啡厅家庭餐饮家庭餐饮咖啡厅咖啡厅运动基本时尚运动基本时尚基本时尚基本时尚儿童服装、玩儿童服装、玩具具家电家电家居家居电影院电影院健身健身美容美容SPA资料来源：

安阳租户访谈，九洲远景分析百货主力店百货主力店百货主力店百货主力店百货主力店百货主力店化妆品店化妆品店基本时尚基本时尚女装设计师时女装设计师时尚尚男装设计师时男装设计师时尚尚百货主力店百货主力店百货主力店百货主力店儿童服装、玩儿童服装、玩具具家电家电家电家电大卖场大卖场食品专业店食品专业店数码品类杀手数码品类杀手店店数码品类杀手数码品类杀手店店鞋包鞋包运动独立店运动独立店珠宝珠宝家庭餐饮家庭餐饮家庭餐饮家庭餐饮西式快餐西式快餐西式快餐西式快餐中式快餐中式快餐KTV儿童摄影儿童摄影美发、美容美发、美容S租户访谈租户访谈-各租户面积楼层需求各租户面积楼层需求4主力店业态、休闲餐饮业态选择临主街的位置，而化妆品、食品杂货、服主力店业态、休闲餐饮业态选择临主街的位置，而化妆品、食品杂货、服饰配件选择临入口区域，而正餐、休闲娱乐业态则选择边角区域饰配件选择临入口区域，而正餐、休闲娱乐业态则选择边角区域主街主街中庭中庭入口入口中西式餐吧西式快餐咖啡厅茶坊建材品类杀手家电品类杀手家居品类杀手专业百货大卖场综合百货西式快餐食品杂货专业店化妆品服饰配件临主街区域临主街区域临主街区域临主街区域入口区域入口区域边角区域边角区域儿童早教美食广场家庭餐饮主题餐饮SPA足疗健身会所影院KTV资料来源：

某项目租户访谈，九洲远景分析租户访谈租户访谈-各租户位置需求各租户位置需求415第一第一阶段段结果示意：

各楼果示意：

各楼层商商业主主