中国物业管理师职业资格考试科目练习题.docx
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中国物业管理师职业资格考试科目练习题
中国物业管理师职业资格考试科目练习题
参考答案
（修正版）
2007年10月8日
说明
《中国物业管理师职业资格考试科目练习题》自2007年4月开始编写，2007年8月交付印刷。
由于此次是我国第一次举办物业管理师执业资格考试，与考试相关的很多问题都无法准确把握，在这种情况下出此类练习题，确实是一项巨大的挑战。
自练习题交付给考生以后，一些任课教师和考生发现练习题中存在一些纰漏。
基于这种情况，我们再次组织了本书的编者对整个练习题进行审定。
现在，我们把审定后的答案交给各位考生，请各位考生以这个答案作为参考答案。
对于练习题中的一些纰漏，我们深表歉意。
如果各位考生在做题的过程中仍然发现一些不妥或疑问之处，请及时写信到如下信箱：
wuyefudao@，敬请批评，指正。
《制度与政策》答案
第一章
1.1单项选择题
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2
3
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9
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C
A
A
C
A
A
D
D
A
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B
C
B
C
B
1.2多项选择题
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5
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ABC
BD
ACE
ABDE
ACDE
BCE
BCE
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ABCD
ACDE
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ACDE
ABCD
ABC
BCDE
ACDE
ACD
ABCD
第二章
2.1单项选择题
1
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A
B
C
D
C
A
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D
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2.2多项选择题
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ACD
AD
AB
ABDE
ABDE
ABCD
ABCE
CDE
ABE
ABD
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AB
AB
ABCD
ABD
AD
ABC
AB
第三章
3.1单项选择题
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6
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8
9
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B
C
C
C
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C
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B
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B
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B
B
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C
D
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B
A
3.2多项选择题
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BDE
ADE
BDE
CD
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BCE
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CD
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ACDE
ABCD
ABCE
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BCDE
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ABCD
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29
ABDE
ABCE
BCE
ABE
BE
ABCD
BCDE
ABCD
ABCD
第四章
4.1单项选择题
1
2
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B
C
B
C
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C
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A
4.2多项选择题
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ACD
ACDE
AD
ABCE
ABCE
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ABCD
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ACD
ACDE
BE
ABCE
BCDE
ABDE
BE
《物业管理实务》答案
第一章
1.1单项选择题
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B
D
D
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B
B
A
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1.2多项选择题
1
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3
4
5
6
7
8
ACD
ABD
ABC
BE
BD
BCD
ACE
CDE
1.3综合分析题
答案：
1）该企业属于有限责任公司。
2）就组织形式来说，他属于直线－职能的组织形式。
其主要优点是加强了专业管理的职能，其主要的缺点是结构人员过多，成本高；横向协调困难。
3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为二级。
4）最迟为2007年3月17日
第二章
2.1单项选择题
1
2
3
4
5①
6
7
8
9
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C
C
A
B
B
D
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A
B
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15
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18
D
A
C
D
D
B
C
B
注①：
该题的题干改为：
下列可以参与物业管理找投标的专业性物业管理公司有（）
2.2多项选择题
1
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3
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6
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9
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ACD
BD
AB
BC
ACDE
BDE
AD
ABC
ABCD
ABCD
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14
ABC
ABC
ABCE
BCE
2.3综合分析题
（1）参照教材20-22页
（2）参照教材18页
（3）参照教材19页
第三章
3.1单项选择题
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C
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3.2多项选择题
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ACDE
CD
ACD
AC
ABE
ABCE
AB
DE
BCD
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BCDE
ABC
ABC
3.3综合分析题
问题1：
由于该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员控制，所以当张先生把车停放在该车场的时候，已经形成了关于车辆保管事实合同。
由于免费停放必须以入住旅馆为前提，所以这种“免费”在实质上不是一种免费行为，所以这也不是一种无偿停放的行为。
应此法院会支持张先生的请求。
问题2：
不正确。
虽然合同已经到期，但是业主大会没有选聘新的物业管理企业，物业公司照常提供服务的时候，业主大会和业主并没有提出异议，这就构成了事实合同。
所以所有业主都应当履行缴纳物业管理费的义务。
问题3：
参照教材56－57页，58页
第四章
4.1单项选择题
1
2
3
4
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8
9
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C
A
B
B
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B
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D
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C
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4.2多项选择题
1
2
3
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5
6
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ADE
AE
ABC
CDE
ACE
CDE
ACD
AB
4.3综合分析题
问题1：
题干为：
开发商的说法对吗？
为什么？
答案：
（1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订业主临时公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。
经过业主书面确认业主临时随着住宅转让合同的生效而生效。
住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。
（2）建设单位在未出售一些房屋前，是这些未售出房屋的业主，应当受到业主临时公约的约束。
同时，使用人也受到业主临时公约的约束，所以开发商应当承担责任。
（3）开发商或是业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。
问题2：
（1）参照教材69页
（2）参照教材69页
（3）参照教材71－75页
第五章
5.1单项选择题
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2
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D
A
D
B
C
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A
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5.2多项选择题
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ACDE
BDE
BCDE
CDE
BCDE
ABD
AB
ABC
5.3综合分析题
问题1：
（1）拒绝移交的理由不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（答因合同已经终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料也可得分）。
（2）通过如下途径进行：
第一，乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验纪录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作；第二，自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案；第三，乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
问题2：
参照教材79－81页
问题3：
参照教材80－81,82－83页
第六章
6.1单项选择题
1
2
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5
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B
C
B
A
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A
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6.2多项选择题
1
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AB
ABD
BCE
AD
ABC
ABDE
ACE
BDE
6.3综合分析题
问题1：
不会得到法院支持。
原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，其财产权受到了侵害，但侵权人并非物业公司，而是入室盗窃的罪犯。
物业公司在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动。
所以物业公司在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。
至于“朝南窗不允许安装防盗窗”，这是业主和物业公司之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，业主提出要求物业公司承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。
问题2：
张某承担责任，但在承担赔偿责任之后可以向装潢公司追偿。
第七章
7.1单项选择题
1
2
3
4
5
6
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9
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B
B
C
C
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A
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A
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7.2多项选择题
1
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ABE
BCD
BCD
ABCD
ACD
ABCD
ABCD
ABC
ACD
AB
11
ABDE
7.3综合分析题
问题1：
（1）根据《商品房实行住宅质量保证书》的规定，开发企业对管道渗漏保修期不低于1年，业主购房已经4年，因此开发商不应该承担责任。
（2）水表接头老化断裂的问题发生在业主房屋内，虽然不是业主认为造成的，但是由于房屋的所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，也没有其它途径可以不进入业主房间便知道其中的设备状况。
所以，水管老化造成的损失应该由业主个人承担。
（3）当然，也不排除物业公司承担责任的可能性，若在本例中，物业公司在接到楼下业主的举报后没有及时采取措施，如马上联系楼上业主，而是采取了消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司就应当承担一定的责任。
问题2：
物业公司承担一定的管理责任；王先生承担一定的监护责任。
第八章
8.1单项选择题
1
2
3
4
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6
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D
C
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D
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D
11
A
8.2多项选择题
1
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AB
CDE
ABCD
ABCE
ACDE
BC
8.3综合分析题
问题1：
物业公司在设置了地滑警示标志的情况下无需承担责任，否则需要承担责任。
问题2：
1）应该由王军承担，根据民法通则第126条：
建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。
2）不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。
当然如果真的属于不可抗力的话，则不需要承担责任。
3）物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。
但是，尽管从法律上，一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任，但一个小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。
如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。
在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。
第九章
9.1单项选择题
1
2
3
4
5
6
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9
10
A
B
A
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11
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9.2多项选择题
1
2
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9
CDE
BCE
ABCE
BCD
ADE
BDE
ABCD
BCDE
ABC
9.3综合分析题
问题1：
停车场并未实际控制该车辆，李某和停车场间也不曾有任何口头或其他方式的协议。
因此，李某只是租用了一个停车位，而并没有与停车场之间产生委托占有的寄托关系。
所以停车场不应赔偿李某的损失。
问题2：
参照教材144、146-147页
第十章
10.1单项选择题
1
2
3
4
5
6
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A
B
C
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A
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C
C
A
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B
D
10.2多项选择题
1
2
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7
8
CE
ABCD
ABCE
ADE
BDE
CD
ABD
CE
10.3综合分析题
问题1：
（1）一般情况下，物业管理公司使不可以破门而入的。
因为物业公司没有调查清楚原因就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯的权利。
但是，若接到报警，并有明显的迹象表明住户家中存在危险情况，并无法采取其它方式或来不及采用其它方式（比如通知家人）进入的，属于法律上的紧急避险的情形，可以破门而入。
（2）值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主见的矛盾激化。
不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时。
问题2：
1）王先生是对的，冯先生是不对的。
在一般情况下，物业管理公司却是无权进入业主室内。
但是本案中，漏水的事实已经出现，并且联系不上冯先生，这符合紧急避险的构成要件，可以强行进入王先生家。
物业公司在有权利也有能力控制危险，减少损失的情况下却消极不作为，是造成被动情况下的根本原因。
2）如果5楼漏水是由认为原因导致的，则由责任人负责赔偿。
如果是由于自然原因导致，则王先生作为紧急避险行为的受益人，应当对冯先生的损失做出适当补偿，如果冯先生因为紧急事件的制止也使自己的损失减少了，他作为紧急避险的受益人同样应当承担部分损失。
3）善后处理应注意：
第一，仍应尽一切可能联系冯先生，把实际情况尽早通知冯先生；第二，要在由证人（本案中就是民警）在场的情况下进入冯先生家，并通过图片或影像资料加以记录；第三，进入冯先生家以后要注意加强对其家庭财产的保管，避免冯先生家的财产损失。
问题3：
参照教材146-147页。
第十一章
11.1单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
A
D
D
A
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C
A
C
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20
C
B
B
A
B
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C
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C
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22
23
24
D
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C
B
11.2多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
BCDE
BCE
ABE
ABC
ACDE
ABDE
CD
AB
ABDE
AB
11
12
CD
AB
11.3综合分析题
（1）第1.2.3.4.7.8.10.12.13项属于物业管理服务费成本的范围，其余几项都不属于。
（2）把第1.2.3.4.7.8.10.12.13项加总即可得出物业服务的总成本（支出），共为：
200万元。
若采用酬金制，该项目单位物业服务费标准为：
200万×（1＋10％）÷15万m2÷12月＝1.22元/m2·月
（3）如果采用包干制，则该项目单位物业服务费标准为：
（200万＋30万）÷15万m2÷12月＝1.28元/m2·月
第十二章
12.1单项选择题
1
2
3
4
5
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7
8①
9
10
A
B
A
C
A
D
A
B
A
B
11
12
B
B
注①：
第8题B选项改为“中国物业管理协会”，C选项改为“地方物业管理行政主管部门”，D选项改为“建设部信息中心”。
12.2多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
ACE
ABCD
ABDE
BC
ABE
AC
AC
ABDE
12.3综合分析题
物业管理企业信用档案工作的目标是：
以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。
国家建设部对物业管理企业信用档案系统建设的要求是：
（1）各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业管理企业信用档案系统的建设工作。
（2）扩大物业管理企业信用档案的覆盖面。
（3）保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确。
（4）及时做好信用档案记录信息的更新工作。
（5）统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享。
（6）物业管理企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，主要采用电子邮件方式。
第十三章
13.1单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8①
9
10
D
D
D
C
D
C
C
B
A
D
注①：
该题的体干改为：
招聘过程中的心理测验不包括（）。
13.2多项选择题
1
2
3
4
5
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7
8
9
ABCD
ACD
ABDE
BCD
ABC
BCDE
BCDE
ABD
DE
13.3综合分析题
薪酬体系设计的步骤包括：
（1）职位分析；
（2）职位评价；（3）薪酬调查；（4）薪酬定位；（5）薪酬结构设计；（6）薪酬体系的实施和修正
第十四章
14.1单项选择题
1
2
3
4
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B
D
D
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C
A
11
B
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