钦州房地产市场调研报告.docx
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钦州房地产市场调研报告
2015年钦州房地产
市场调研报告书
一、宏观经济政策分析
国家房地产宏观政策
2014年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。
1、2014年1月夫妻双方房屋、土地权更名加名免收契税；
2、2014年2月兴业银行宣布停止夹层融资，拉响房地产融资警报；
3、2014年3月全国已有40个城市个人住房信息与住建部联网；
4、2014年4月七成城市中小银行房贷告停，国有银行半停贷状态；
5、2014年7月起各地方政府陆续松绑限购，鼓励购房；
6、2014年9月《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，松绑限贷；
7、2014年年底全国住房和城乡建设系统工作会议表示行政性管制政策将全面退出、地方救市政策也将续演松绑。
钦州政策环境
1、为避免中央问责及扩大调控范围，钦州对于“限价令”的执行，将仍以一房一价公示及严管预售价格审核的手段为主。
短期内不会出台实际限价政策；
2、严格执行中央要求的对“购房条件”严格审查的政策，拉长备案周期；
3、为保障住宅销售量，钦州继续放宽“不限购”；
4、房产税未执行；
5、持续鼓励刚需群体购房，继续实施户口等政策鼓励外地居民置业钦州；
6、金融政策基本稳定，“认贷不认购”已实行；
7、二手房交易20%个税未执行。
钦州市政策影响分析：
影响一：
政府鼓励自住需求购房，住宅市场供应结构随之而变；
影响二：
购房者一步到位的置业需求凸显，尽量避免二次换房；
影响三：
政策的基本稳定促使需求大量释放：
刚需产品在政策引导下持续成为市场主导，改善型、享受型产品需求量也有所生升温；
影响四：
住宅类投资市场萎缩，投资需求转移到商用物业（集中商业市场及住宅底商）；
影响五：
住宅类物业价格有所下降，商用物业价格在投资需求推动下有所上升。
2015年政策预测
根据中央政策信号以及南宁政策实施情况，预判2015年钦州政策环境——基本与2014年维持不变。
限价令：
2014年中央并未提及，未来不会有太大力度，对钦州的影响不大；
限购令：
全国各地都在放松限购，而钦州并未真正实施过限购；
房产税：
可能会随着不动产登记成熟后，房产税也有了征收的基础2015年南宁开征可能性都较小，钦州更需时日；
户籍政策：
继续鼓励外地人落户钦州市；
金融政策：
首套房贷款政策主要在利率优惠幅度方面变动，已结清首套房贷款的，第二套房执行首套房贷款政策，多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；
不动产登记：
2015年3月开始实行。
钦州市城市资源规划
主城区发展方向为东拓、南进、向海发展。
港区发展方向为向东。
在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。
城市发展目标
近期目标（2012年）：
中心城市跨越式发展的空间格局基本拉开，以滨海休闲度假为主的旅游业得到积极发展，临港工业得到大力发展，保税港区运作良好，钦州成为北部湾地区重要的基础工业和出口加工基地。
中期目标（2020年）：
基本形成主城区、茅尾海滨海新城、港区一体化互动发展的新格局。
钦州成为面向中国－东盟的区域性国际航运中心的重要组成部分，区域性的专业服务中心，综合发展的开放城市。
远期目标（2025年）：
以发展大型临海工业、港口物流，为城市、港口服务的第三产业和以滨海休闲度假为主的旅游业等现代化港口工业城市，区域性生产服务中心，具有岭南风格、东盟风情、滨海风光的宜商宜居城市。
主城区
钦州港区
滨海新城
二、2014年钦州商品房数据分析
供应情况
现状：
2014年施工1164万㎡、竣工131万㎡、新开工面积183万㎡。
预测：
2015年预计在施工、竣工、新开工方面略有上浮。
小结：
2014年供应量还在继续上涨，预计2015年与上年基本持平或小幅上升。
需求情况
现状：
截至2014年，钦州商品房销售量111万㎡，销售金额：
亿，分别同比下降％和30%％。
预测：
2015年预计销售面积、销售总额略有回升，但幅度不大。
销售：
2014年销售面积与总额大幅度下降，预测2015年将略有回升。
销售均价情况
现状：
2014年价格有小幅下降，主要是因为受政策影响较大，需求趋向饱和，外地投资客减少，本地客源接受程度以中低房价为主。
预测：
2015年楼市价格基本与上年相持平，不会有太大波动。
价格：
2014年单价为3700元/㎡，较上年下降62元/㎡，下降%，预计后期有所回升，但幅度不大。
土地供应情况
土地：
出让面积和价格出现双低。
截至2014年城镇商服、住宅土地成交17宗，面积约亩，成交均价约万/亩。
总结及预测
⏹2015年将在2014年楼市大转折之后，进入一个相对平静的新常态；
⏹国家对楼市的行政性管制政策将全面退出，地方救市政策继续松绑；
⏹房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年，市场也将在全面分化中进入中速增长，同时，二三线城市房地产市场风险将明显上升；
⏹2015年成交量相比2014年不会有太大变化，价格总体上会有所回升，但幅度不大。
三、钦州房地产板块概述
钦州楼市板块划分
钦州市区楼市可细划分为五个板块：
城西板块、市中心板块、河东新区板块、城北板块、白石湖板块。
由于个别板块规模不大，所以又常把市中心板块和城西板块统称市中心区（或称老城区）板块，把河东新区板块和白石湖板块统称河东区板块。
因此也可以说，钦州楼市共分为三大板块。
1、市中心板块：
分为老城区和新城区两个片区。
区域发展成熟、建成度高，现阶段区域仅有约20个项目在售、主要分布在钦州湾大道两侧、南珠西大街以及育才路附近。
2、钦北城区板块：
区域发展较慢，城区建成度低，以汽配集群、农产品批发市场为主，现阶段区域内仅有约8个项目在售，仅1个新增项目推出市场。
3、城西板块：
属于钦州房地产开发较早区域，均属于环线物业，项目多分布在北部湾大道两侧，现阶段区域内约3个项目在售，多属于尾盘销售，仅1个新增项目推出市场。
4、河东新区板块：
属于近几年的钦州房地产市场热点板块，区域发展日趋成熟，凭借新行政中心区的发展规划利好，居住环境、交通、学校、体育等配套设施品质优势突出。
现阶段区域内在售项目21个，新推出项目2个。
5、白石湖新区板块：
属于钦州南拓未来发展的新兴区域，即以白石湖CBD为核心的滨海新城片区。
区域发展目前尚处初始阶段，建成度低，现阶段区域内主要的在售项目仅5个，3个住宅项目，2个专业市场项目。
各板块楼盘分布
3.2.1河东区板块楼盘分布图
3.2.2市中心板块楼盘分布图
3.2.3城北区板块楼盘分布图
各板块在售项目统计情况
市中心板块（含城西板块）约有20个在售项目，总建筑面积约260万㎡，占18%；河东区（含白石湖板块）板块约有26个在售项目，总建筑面积约1000万㎡，占68%；城北区板块约有7在售项目，总建筑面积约200万㎡，占8%；3个板块约合1460万㎡。
政府“东拓、南进，向海发展”方向不变，河东新区和白石湖片区是今后房地产重点竞争区域，且松宇、正坤、彬辉、韩国故事等项目也将在2015年内入市，在售及将推出的项目共30多个，竞争十分激烈。
四、2014年钦州住宅市场备案前三甲楼盘分析
、2014年钦州楼盘备案排行前三甲
排行
项目名称
备案套数
1
人和春天
376套
2
恒祥豪苑
326套
3
恒大绿洲
309套
、个案分析
长融·人和春天
推货部署
项目在2014年上半年主推“书香里C组团”共有11栋，总货量991套，下半年主要是进行C区的清盘，和推售D区的部分楼栋。
项目推货形式主要还是“小步快跑式”。
2014年共开盘加推6次，平均经过2个月预约期，就开一次盘。
杨帆大道
全年价格走势
长融·人和春天的价格一定程度上代表着河东区的均价，1-5月均价在3850元/㎡左右，到了6月推出C区品质最高的3#和7#楼，一下就把价格拔高到4100元/㎡，通过6-9月的去化，10月推出D区新品，均价又回落到3800元/㎡。
4.2.1.3入市开盘货量
从2014年3月份C区1#、2#楼开盘，5月份C区5#楼开盘，6月份C区3#、7#楼开盘，共有896套入市，共销售590套，销售率%。
4.2.1.4户型特点
主打户型为“N+1”，户型特点是赠送面积多，面积小房子多。
代表户型为：
2+1房78平米，3+1房106-107㎡，C区2+1房108㎡，楼中楼㎡。
D区新推出的户型主要是99-141㎡的三房、四房。
4.2.1.5主要折扣优惠
第一季度：
总价减1万×98预约客户额外多一个99折，当天成交客户再多一个99折，一次性付款客户再额外多一个99折
第二季度：
一次性：
总价-1万×95×94，按揭：
总价-1万×98×94，开盘额外98
第三季度：
全线清盘，3388元/㎡起，二房一口价3688元/㎡，三房一口价3988元/㎡。
第四季度：
预约减30000元，次性97折，按揭99折，盘额为99折。
4.2.1.6主要营销手段
人和春天的户外广告较多，网络广告少，人和春天暖场活动较多，有相亲活动、摄影活动、周末亲子活动、宣传文化活动等，配合现场的一些促销活动。
中恒·恒祥豪苑
4.2.2.1推货部署
项目采用集中式开盘，预约周期较长，然后一次大货量供应市场。
今年只有一次开盘，也是该项目一期最后一次开盘。
开盘时间在2014年1月份，推出6#楼，共200套货量。
其余的时间主要都在消化开盘货量为主。
到了下半年进入尾盘清货阶段。
9#
8#
13#
4.2.2.2全年价格走势
2014年2月份价格有小幅度上涨，3月份之后价格回落到3800元/㎡，之后一直基本保持在3800元/㎡左右，6月份之后，该盘进入尾盘清货阶段，产品主要为楼中楼和大户型，所以均价一直保持在3800元/㎡左右。
4.2.2.3开盘入市货量
2014年全年有1#、5#、10#、12#号楼开盘入市，共计200套，而包括1#、5#、10#、12#剩余货量总约有500套左右，共销售470套，销售率约为94%。
4.2.2.4户型特点
项目户型，主要由2房103-107㎡、大3房129—㎡和部分四楼中楼房210㎡组成的。
户型主要特点是没有N+1户型，在同等房数的情况下，恒祥豪苑的面积比其它项目的面积高出10-15㎡，所以性价比较低。
4.2.2.5主要折扣优惠
一房：
2500元礼包、二房：
3000元礼包、三房及150㎡以下的楼中楼：
5000元礼包，四房和150㎡以上的楼中楼享8000元礼包。
认购房源选择一次性付款的享原价93折，正常按揭的享原价94折，首付分期的享受原价95折。
对目前所有的四房和楼中楼，享受总价减1万的优惠，再送三年物业管理费。
4.2.2.6主要营销手段
项目上半年主要以低折扣点数，1房作为特价房，抽奖活动，团购活动等配合周末暖场活动（如：
摄影大赛、宠物比赛活动等）进行促销活动。
到了下半年尾盘清货阶段，主要剩余大户型，货量少，所以基本没有推广和举行活动。
钦州·恒大绿洲
4.2.3.1推货部署
恒大绿洲2014年上半年主要在消化2013年所推售的货量，直到8月才推出22#楼，该楼栋主要以小户型为主，去化速度非常慢。
所以2014年该项目主要还是在消化之前所推出的楼栋。
4.2.3.2全年价格走势
2014年初，销售价格曾经达到4700元/㎡，从3月开始，价格开始下降，一直到7月，价格还保持在4500元/㎡左右，到8月份全部是小户型的22#楼推出之后，销售均价下降到了4300元/㎡，由于在钦州小户型走量速度慢，所以该项目被迫降价走量，目前价格降到4200元/㎡左右。
4.2.3.3开盘入市货量
项目2014年新推180套货量，但是由于2013年剩余货量较多，主要是消化2013年的货量。
4.2.3.4户型特点
项目户型主要是46㎡单身公寓、777㎡二房，99㎡小三房、120-140㎡的三房和90-101㎡两房，部分㎡的四房和164㎡的五房。
户型方正，没有“N+1”户型。
4.2.3.5主要折扣优惠
上半年折扣集中在：
按揭98折；一次性95折；
下半年折扣集中在：
一成分期首付，贴息5年。
4.2.3.6主要营销手段
项目户外广告多，网络推广力度大，主要以泛销售、首付分期为主，配合暖场活动吸引人气。
五、房地产市场调研报告总结
总的来说，2014年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。
2014年年底召开的全国住房和城乡建设系统工作会首次在2015年重点工作中，也是8年来首次未提“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命运的关键词，意味着2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控。
目前市场去化率处于平稳较低水平，市场存量不断激增，供大于求的局面依旧不变，且承愈演愈烈之势，再加上政策的影响，价格也回归理性，甚至有小幅度下滑。
土地市场也急速冷却，成交土地面积大幅度下降，成交价格也有小幅度下降，反映各开发商处于观望态度。
但政府“东拓、南进，向海发展”方向不变，新型城镇化将会带来大量刚需，政府持续招商引资、多个工业园和专业市场将创造众多就业岗位，人口的吸附性增强。
政府也持续鼓励刚需群体购房，继续实施户口等政策鼓励外地居民置业钦州。
具体楼盘方面，楼盘销量前三甲为：
人和春天、恒祥豪苑和恒大绿洲。
经分析，他们的主要特点为，十分注重体验式营销，无论是现场氛围或者是暖场活动，都十分注重客户现场体验；老带新也是他们的重要着眼点，十分注重口碑的营造。
价格也十分有竞争力，用首付分期降低客户置业门槛，精装修一步到位，真正减少置业者的麻烦。
现房也是购房者重要的考量标准，恒祥豪苑的畅销证明了这一点。
钦州2015年房地产不会有太大波动，但由于政府的救市政策不断，开发商对2015年的房地产市场的信心回增，同时也刺激购房者的需求，所以2015年的价格及成交量会有所回升，但受整体市场的实际情况影响，回升幅度不会太大。
河东新区和白石湖片区是今后房地产重点竞争区域，且钦城一品、松宇时代城、正坤盛世嘉园、彬辉项目、韩国故事等项目也将在2015年内入市，在售及将推出的项目共30多个，竞争十分激烈。
辉煌钦州分公司市场部
2015年1月
升级会员 