成都龙湖时代天街个案简析.ppt

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龙湖时代天街个案简析2012年5月成都策源市场部本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page2项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结开发商龙湖地产物业地址成都高新西区合作路89号物管公司重庆新龙湖物业有限公司物管费2.8元/月总占地面积305330总建筑面积1830000容积率4.0物业形态住宅、SOHO、LOFT、酒店、商业车位11000开盘时间2011-8-20总户数9904/1300（当期）主力户型住宅：

75-114LOFT：

70-150SOHO：

48-90中央商区：

50-150时代金街：

80-300龙湖时代天街TimesParadiseWalk本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page3项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结交通：

交通：

西源大道西芯大道地铁二号线成灌快铁区位：

区位：

项目位于高新西区西源大道（IT大道）与西芯大道之间，东临电子科技大学清水河校区，西邻富士康集团，毗邻高新西区国家综合保税区。

配套：

配套：

电子科技大学川大锦城学院链接：

高新区综合保税区（总面积链接：

高新区综合保税区（总面积4.684.68平方公里）平方公里）nA区原成都物流保税中心，规划面积0.47平方公里，东至天健路，南至双柏路，西至天勤路，北至檬柏路；nB区原四川成都出口加工区，规划面积为2.59平方公里，东至天润路，南至成灌高速，西至天健路，北至西区大道；nC区：

新建区域（以富士康项目为主）规划面积1.62平方公里，东至天欣路，南至合作路，西至天源路，北至成灌高速。

本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page4本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page5项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结SOHOSOHO精装公寓精装公寓LOFTLOFT精装住宅精装住宅万豪酒店万豪酒店天街购物中心天街购物中心MOCOMOCO家居馆家居馆先锋数码港先锋数码港11223344556611223344时代金街商铺时代金街商铺形态体量（万）精装住宅14LOFT28精装SOHO20时代金街商铺26天街购物中心50（自持）根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万。

产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大城市功能。

其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。

自持商业占其中的50万，如此大的体量证明龙湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来消费或租客。

本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page6项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page7精装住宅：

精装住宅：

体量：

约14万楼栋：

4栋精装标准：

1500元/面积区间：

75-115客户：

电子科大教师、周边企业员工成交均价：

6200元/项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page8项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结精装精装SOHOSOHO：

体量：

约26万楼栋：

6栋精装标准：

1000元/精装品牌：

方太厨电、TOTO卫浴（或同等档次）面积区间：

标准型48-51、豪华型87客户：

高新西区及郫县部分投资客成交均价：

6100元/本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page9项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结LOFTLOFT：

体量：

780套约28万（万豪酒店两栋原规划为LOFT，但具体形态视酒店方而定）面积区间：

51、70、120层高：

4.9米客户：

高新西区及郫县部分投资客成交价格：

6900元/本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page10项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结自持商业部分，引进大型百货商超、知名影院、超大型室内真冰场、先锋数码港及MOCO家居卖场；依托龙湖品，牌号召力及招商能力，汇聚数千家国内外知名商家，形成吃、喝、游、购、娱一体化的超级商业综合体。

不同类型的商铺与街道融为一体，通过露天与半露天的庭院、小巷、小型广场等，提供开发空间，提高客群滞留性，带动商圈人气。

时代金街商铺：

时代金街商铺：

体量：

26万楼层：

-15F（5F暂未做销售）层高：

6米面积区间：

16-500余配置：

均配置VRV空调系统本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page11项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结龙湖时代天街商业部分，呈环状围合布局，商业整体周长达到1.51.5公里公里，通过3030组天桥，2525组自动扶梯以及3030组景观电梯将各楼层各商铺串联在一起，形成一张巨大的商业网。

本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page12项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结纵剖面示意图纵剖面示意图1F1Fn内街形成大环线商业动线，重要节点设置广场引导客流进入商业内街；n单动线设计，每个铺面皆临街，最大程度吸附天街客流量；n适宜经营：

精品时装店、时尚用品店、高档饰品店等。

n部分底层设置烟道、通天然气，可做餐饮。

n销售均价：

销售均价：

4455万，小面积产品万，小面积产品5566万。

万。

横剖面示意图横剖面示意图平面示意图平面示意图商业动线分析商业动线分析本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page13项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结商业动线分析商业动线分析2F2Fn中间商铺临扶梯、电梯、过街天桥主要动线，较具昭示性；n端头商铺赠送空中花园，性价比高，便于营造空中花园情景商业。

n适宜经营精品时装店、时尚用品店、青春服饰店等n销售均价：

销售均价：

3344万左右万左右纵剖面示意图纵剖面示意图横剖面示意图平面示意图平面示意图本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page14项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结3F3Fn面积普遍偏大，基本为250-500面积区间，且具有30-50不等的赠送露台面积，可以作为休息区或者室外经营区域。

n中间商铺临扶梯、电梯、过街天桥主要动线，较具昭示性；n端头商铺赠送空中花园，性价比高，便于营造空中花园情景商业；n适宜经营：

空中咖啡馆、茶馆、运动健身房等。

n销售均价：

销售均价：

22万左右万左右纵剖面示意图纵剖面示意图横剖面示意图平面示意图平面示意图商业动线分析商业动线分析本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page15项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结4Fn中间商铺临扶梯、电梯、过街天桥主要动线，较具昭示性；n面积基本较大，400-500n端头商铺赠送2个空中花园，赠送面积最高达到190，直接降低每平米投资成本，性价比高，便于营造空中花园情景商业。

n适宜经营：

空中咖啡馆、茶馆等。

n销售均价：

约销售均价：

约22万，端头万，端头2.52.5万万纵剖面示意图纵剖面示意图横剖面示意图平面示意图平面示意图商业动线分析商业动线分析本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page16项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结5Fn目前暂未销售，类似顶层搭建的钢架结构房屋，面积区间暂未有数据。

n赠送超大空中花园，最大达190，非常适宜经营高端餐饮、会所、美容院和茶楼等情景商业n销售均价：

未销售商业动线分析商业动线分析纵剖面示意图纵剖面示意图平面示意图平面示意图横剖面示意图本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page17项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结公共空间的运用公共空间的运用开放型商业布局，在一楼商业区域，设置街心公园，方便购物休闲之余的休息，同时带活周边商铺人气；在商铺25层部分，虽然绿色部分为赠送给商家面积，但是仍旧可以设置成为开放型的活动空间，充分聚集人气。

本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page18立体交通动线，无缝链接天街客流商气立体交通动线，无缝链接天街客流商气大围合，单动线设计，每铺临街，可达性100%数十组跨街天桥，连通集中商业和内环商街，实现各购物街无缝对接，客源共享内部大量扶梯、跨层扶梯、景观电梯设置，较高效引导客流快速到达目标楼层，并实现各层间资源共享潮流建筑，兼顾实用潮流建筑，兼顾实用经典Art-Deco立面，符合时代审美约6米挑高，实得率高，经济实用赠送大面积露台、私家庭院、为情景式商街经营创造有利条件面积丰富，商家选择多面积丰富，商家选择多300-1200旗舰店，位于商业街主要出入口，商业价值显著，适合经营大型时装店、餐饮、及时尚品牌店80-300主力店，依附于集中商业布局，占据交通要塞，既共享集中商业客流又共享商业街客流，是时尚品牌、创意潮店优选项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结商业部分小结商业部分小结本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page19项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结8.278.27开盘开盘9.159.15全球招商大会全球招商大会2012.42012.4二期开盘二期开盘8.138.13售楼部开房售楼部开房关键营销节点关键营销节点本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page20项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结合作商家合作商家本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page21项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结主要线上推广主要线上推广n常规报刊、杂志n网络竞拍n微博传播n短信、广播主要线下活动主要线下活动n龙湖天街未来秀n龙湖全球招商大会本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page22p客户特征：

既有资金实力雄厚，大多拥有多套多类型物业的专业投资者，也有一些小型投资者p置业目的：

投资p置业特征：

多次置业p认知渠道：

主要来源于路过、朋友介绍、广告主力客群为：

成都本地及省外客户（其中很多重庆客户）主力客群为：

成都本地及省外客户（其中很多重庆客户）项目区位基础资料产品规划推广营销客群分析小结本报告是严格保密的本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：

政府官方网站、易居、锐理Page231、地处高新区综合保税区，产业人口聚集，但目前不足以支撑其巨大的商业体量。

地处高新区综合保税区，产业人口聚集，但目前不足以支撑其巨大的商业体量。

项目地处于高新区综合保税区，紧邻富士康及电子科技大学。

区域内产业人群在60万左右，但基本为产业人口，其消费实力及水平，目前人不足以支撑起如此庞大的商业体量。

2、副中心商业中心，填补高新西区区域内商业空白副中心商业中心，填补高新西区区域内商业空白目前高新西区商业配套十分缺乏，基本靠郫县城区及主城区进行配套，而中间区域基本为空白，项目180万体量，辐射力较强，填补区域空白。

3、业态丰富，商业规划布局科学合理业态