XX广场物业管理委托合同.docx
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XX广场物业管理委托合同
XX广场物业管理委托合同
XX广场物业管理委托合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
z广场大厦业主委员会
受托方（以下简称乙方）：
z全俱物业管理服务有限公司
根据国家和自治区颁布的《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《z市物业管理暂行办法》等法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将z市双拥路1-7号z广场大厦委托乙方实行物业管理，特订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：
商场、宾馆、办公、住宅等及各种配套设施。
坐落位置：
z市双拥路1-7号。
房屋建筑面积：
约1.5万M2。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应当和乙方履行本合同所规定的权利、义务并承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维护、保养和管理，包括：
天面、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、等。
第五条房屋共用设施、设备的维护、保养运行和管理，包括：
共用的上下水管道、落水管、楼内共用照明等设施设备，单元对讲安防系统、楼内消防设施设备电梯等。
第六条公用设施设备和附属建筑物、构筑物的维护、保养和管理，包括室外共用照明、公用车库照明、配电房、高压、低压供电系统、加压水泵房、安防系统设施设备，室外消防设施设备，道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场地等。
附属配套建筑和设施的日常维护、养护和管理。
包括商业网点、文化体育、娱乐场所、公益性文化设施等。
第七条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、“四害消杀”。
公用绿化、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条维持小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、协助公安部门维护公共秩序。
人行与交通管理，自行车、摩托车、轿车等车辆停放秩序的管理。
第九条管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。
第十条不定期组织开展社区文体娱乐活动。
第十一条向业主和物业使用人收取下列服务费用：
1、物业管理服务费。
2、代收物业维修资金。
3、公寓楼实行代收水电费（含公摊部分）。
住宅楼只代收水费及水、电分摊费。
4、公寓楼代收电梯运行费用（包括日常维修费、年度检测费）。
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备（包括毗连部分：
上下或左右毗邻）的维修、更新费用，由业主和物业使用人承担，物业的共用部位，共用设备维修时相邻业主、使用人应当予以配合，阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应负责赔偿。
自用部分和自用设备是指房屋以内的部位和设备，包括从水、电户表起至户内的管线。
业主可自行修缮，也可委托他人或物业管理企业修缮，修缮费用由业主支付。
第十五条对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、恢复原样等措施。
第十六条其它委托事项：
1、房屋装饰装修管理：
①对业主和使用人进行房屋装修活动进行管理。
②对房屋装修项目内容进行登记备案并经批复。
③监督装修公司对房屋装修建筑垃圾进行定期清运，保障大厦内整洁干净，实行监控管理。
2、物业资料的管理：
①物业竣工总平面图。
②单体建筑、结构、设备安装竣工图。
③给水、排水、供电、通信等管网竣工图。
④有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料。
3、有义务接受和帮助物业管理范围内的紧急求援。
4、制止和纠正小区内的违法行为和违背社会公共道德行为，并及时向有关部门报告。
5、其它有偿特约服务：
（1）代管房屋，代理出租及转让；
（2）代找保姆、钟点工等家政服务；
（3）预约上门清扫室内卫生；
（4）土木工程设计装饰装修；
（5）维修室内水电设备和家用电器；
（6）住户委托的其它服务项目。
特约服务项目不属物业管理范围。
乙方可提服务，并另行收费，凡物价主管部门已有明文规定的，按规定收费标准的收取。
物价主管部门无规定的，乙方按低于市场价格标准收取。
第三章委托管理期限
第十六条：
委托管理期限为叁年。
自二00四年月日起至二00七年月日止。
第四章双方权利义务
第十七条甲方权利义务
1、甲方给乙方在大厦内提供办公场所及员工宿舍等用房，
2、甲方负责向乙方提供第十六条第二小点要求相关的物业资料各一套。
3、贯彻执行国家和地方各级部门制定的物业管理相关法律、法规及规章制度，并督促业主和物业使用人认真遵守。
4、代表和维护产权人、使用人与本合同物业管理范围内有关的合法权益
5、有权要求房屋毗连部份的其它维修责任人承担维修养护责任，按规定分摊费用，对方不维修养护或不配合的，可依据《广西物业管理条例》的有关条款执行。
6、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约。
7、审定乙方拟定的物业管理制度。
8、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
9、甲方有权对乙方管理实施监督检查，每半年考核一次；对乙方管理不善的地方，有权要求乙方予以改进，
10、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费及各项公用分摊费时，有义务协助催交或以其它方式偿付。
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第十八条乙方权利义务
1、全面负责大厦的经营管理及房屋、公共配套的维修、养护。
同时依据《城市异产毗连房屋管理规定》处理毗连上下或左右房屋共有人按比例平均分摊。
若一方拖延或拒绝造成损失由该方负责。
向业主提供房屋自用部位，自用设施设实行有偿服务。
2、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。
3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门。
4、对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为进行处理，并及时向甲方通报处理情况。
5、可选聘专业性服务公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。
8、负责按规定每月1～10日向业主或物业使用人收取物业管理费及代收水电费、水电共用分摊、房屋专项维修资金、电梯运行费。
并在甲方的积极配合下，对逾期不交纳者，按规定每日加收3%滞纳金，对拒交者，可采取相应的违约措施，如停水、停电等。
9、每半年向全体业主和物业使用人公布1次物业管理费、水电费及物业维修资金的收支情况。
10、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。
11、在不影响大厦正常秩序的情况下，对大厦内属于甲方所有的公共场所、公共场地和公共配套设施使用、经营、出租的所有收入用于补贴物业管理费用。
12、不承担对业主和物业使用人人身、财产（包括金银首饰、证券、各种钱币等）的保险、保管以及赔偿责任，不承担因治安刑事案件、意外事故、自然灾害不可抗力等因素对业主和使用人造成意外伤害的赔偿责任。
13、另外收取费用的项目的保管及赔偿责任双方另行协商。
14、本合同终止时，且双方不再续签合同时，乙方必须向甲方全部移交管理的设施、设备及物业管理的全部档案资料。
第五章物业管理服务质量
第十九条乙方须按下列约定，实现目标管理。
物业管理服务项目及分项标准
一、物业管理
项目服务内容及基本要求/工作标准考核标准
1、日常管理日常每天对辖区巡视2-4遍，并做好巡视记录：
A制止违反规定私搭乱建，装修声音污染及影响市容观瞻的行为，确保小区无存在安全隐患，房屋外观整洁、完好，无私搭乱建现象。
B监督辖区内保洁、绿化的实施情况，检查公共配套设施、房屋共用部位及附属设施的完好状况，对商业网点进行管理，做到规范有序。
工作记录完整，发现问题及时处理，违章处理率98%
2、处理投诉A协调有关部门及时处理客户投诉，调解纠纷。
B对住户投诉及住户报修的处理情况进行回访，确保对住户服务的质量。
投诉回访率98%，维修回访率50%以上
3、社区文化不定期开展社区文化活动：
A每季度更换一期社区宣传板报。
B对节日装饰、重大活动进行策划布置、每年按计划与业委会联合举办文体活动，丰富住户的文化生活。
定期出报，按计划举办各项社区文化活动，形成有特色的社区文化氛围。
二、房屋及共用设施、设备的日常维护管理
项目服务内容及基本要求/工作标准考核标准
1、房屋共用部位主体结构：
户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等基本完好，发现零星损坏及时维修。
房屋完好率98%
2、房屋共用设施设备楼内共用照明、电视、电讯、网络等设施设备、单元可视对讲安防系统等运行正常电梯等运行正常，基本完好，出现故障及时排除。
按设备维护规范进行，设备维修及时，保证正常使用。
3、共用配套设施设备主体设施、休息设施、小品雕塑保持完好，非经营性的其它设施发现损坏及时维修，运行正常，设施完好。
共用配套设施完好率98%，设备维修及时、运行正常。
4、道路及公共场地路面平整、畅通、井盖无缺损、无丢失，无危及安全的地方。
道路完好率95%
5、供水系统A设备运行正常，设施完好：
每天巡视2次，并做好巡视记录，出现故障及时排除。
B给水管线无明显渗漏，无污染。
C水池按标准进行清洗，水质符合卫生标准。
按设备维护规范进行维护，设备及时排除，运行正常，水质送检合格率100%
6、排水排污A排水系统由专人定期维护、疏通、清理。
B排水、排污管道通畅，发现堵塞外溢现象及时处理。
C沟渠、池、井完好。
D排水畅通无阻，无积水，无塌陷。
排水管明暗沟、雨水井、污水井、化粪池完成率98%，设备故障及时排除，运行正常。
7、公用照明系统路灯、楼道灯、园林灯、庭院灯等公共照明设备完好。
公共照明设备完好率98%，做到即报即修。
三、保安服务
项目服务内容及基本要求/工作标准考核标准
1、治安防范A实行24小时值班，文明值勤；进出大门设门岗，监控外来人员、进出车辆；纠正违章，监控可疑人员，维护小区的正常秩序。
B维护小区的正常秩序。
涉及人身安全处设有明显标志并有防范措施。
C小区各种安防设施、设备运行正常。
商厦秩序井然，人员车辆进出商厦安全、安防设施设备完好率98%，故障排除及时，运行正常。
2、消防管理A消防设备设施有明显标志，完好，放置合理，可随时启用，由专职人员实行定期巡查、维护、记录。
B管理公司实行全员义务消防制度，以保安队员为骨干，每年定期进行消防演练，日常巡视中加强消防检查，发现隐患及时处理。
消防设备设施完好率98%，杜绝公共场所的火灾隐患。
3、车辆管理引导交通，引导车辆按秩序停放，保证道路畅通。
小区车库、主干道路畅通，无阻塞现象。
四、保洁服务
项目服务内容及基本要求/工作标准考核标准
1、公共场所A道路、过道、公共场所，每天清扫一次（7：
00-10：
00），每天早上10：
00-12：
00，中午12：
40-3：
00，下午3：
00-6：
00清理一遍公共场地，下午6：
00-7：
00进行巡逻清检，白天全天保洁。
B公共休息设施每月清洁二次，其他公共设施每月清洁二次。
C公共厕所每天清洁二次。
地面无明显的泥沙、污渍、积水及杂物；休息设施无污渍、无积尘；公共厕所地面干净，无污渍，无严重异味。
2、房屋共用部位A楼道每天10：
00开始清扫一次，较脏部位随时拖抹，地面每月擦洗二次。
B扶手每天清洁一次，公共设施（门、窗等）每月清洁二次C天面、雨篷、雨槽等共用部位每月清扫一次。
楼道地面干净，无污渍、积水及杂物；扶手干净，无积尘；其它共用部位无明显积尘、无蜘蛛网。
3、垃圾清运A生活垃圾每天早上7：
30-10：
30和下午3：
00--5：
00各收集一次。
B垃圾箱、果皮箱夏天每天清洗一次，冬天每周清洗二次。
C垃圾中转站每天清洗一次。
垃圾箱、果皮箱等外表干净，无严重异味；垃圾按时清运无隔夜现象。
4、“四害”消杀A每天消杀垃圾中转站及周围环境一次。
B公共厕所、洗手间、垃圾箱等夏天每天消杀一次。
C污水井、排水沟每年消杀1-2次。
按时消杀，无苍蝇、蚊子等“四害”严重滋生，环卫达标。
五、绿化管理
项目服务内容及基本要求/工作标准考核标准
1、修剪A草坪修剪：
春夏季生长期每月修剪一次，休眠期（秋冬）视实际情况修剪，每月修剪以保持草高度在5～6CM，干旱时节，修剪后及时淋透水，并追施一次肥料，促其速生恢复。
B绿篱修剪：
花球、花丛修剪每月一次，确保观赏平整圆满滑，无人为造成残缺，棱角分明。
C枯枝黄叶每日坚持清检一次。
D不因养护不当，造成大面积植物草皮死亡。
（1）修剪合理、造型优美、景观丰富。
（2）保持5～6㎝草高度，平整美观，四周规则，草边及转弯位无明显交错痕迹，现场清理干净，无遗漏草屑。
（3）无大片枯叶和植株凌乱现象。
2、养护A、浇水：
按时浇水，一般日淋盆花1-2次（早晚各一次），对修剪后的剪皮及时淋透，秋冬（干旱无雨时）15-20天一次，保持长势良好。
B施肥：
草坪每年1-3次，乔灌木每年2-4次。
C不定期清除杂草、无蔓延滋生现象。
D绿地每天清除一次，确保绿地杂物少于1%。
绿地长势良好，无大面积块斑，无杂草丛生，无因干旱、缺肥而枯萎现象。
3、病虫害防治A每天坚持检查，发现病虫害及时防治，无病虫害蔓延现象。
B坚持每15天喷一次药，局部发生虫害采取局部处理。
绿地长势良好，无大片枯黄死亡等明显的病害症状，绿化完好率达96%。
第六章物业管理服务费用
第二十条物业管理服务费及物业维修资金
物业管理费支出项目：
（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；
（3）绿化管理费；
（4）公共清洁卫生费；
（5）保安费；
（6）办公费；
（7）物业单位固定资产折旧费；
（8）法定税费；
（9）保险费；
（10）管理酬金。
1、本物业管理服务费：
住宅楼按建筑面积0.5元/M2·月，公寓楼居住性质由乙方按住宅房屋建筑面积0.8元/M2·月；一、二层商场按建筑面积，第一年按1.5元/M2·月，第二年按1.6元/M2·月，第三年按1.8元/M2·月，营业性质按建筑面积，第一年按1.2元/M2·月，第二年按1.4元/M2·月，第三年按1.5元/M2·月，办公性质按建筑面积，第一年按1.2元/M2·月，第二年按1.3元/M2·月，第三年按1.4元/M2·月，的标准向业主或物业使用人收取。
（注；房屋建筑面积最终以房屋产权证的面积为准）
2、物业维修资金：
由乙方按建筑面积0.1元/M2·月的标准向业主和物业使用人代收。
3、地下停车场场地使用费
（1）月票收费标准：
小车：
200元/辆·月；
摩托车：
25元/辆·月；
自行车：
8元/辆·月。
（2）临时停放收费标准：
小车：
白天3元/辆、过夜6元/辆；
摩托车：
白天0.5元/辆、过夜1元/辆；
自行车：
白天0.1元/辆、过夜0.5元/辆；
对申请保管的汽车，乙方按下列标准加收车辆停放保管服务费。
车辆价值在15万元/辆以下，按500元/月·辆收取；车辆价值超过（或等于）15万元/辆以上，按车辆价值3‰标准收取；外来车辆收取车辆停放费。
对收取车位停放费的摩托车、汽车，乙方不承担保管责任和车辆损坏、丢失的责任。
对收取车辆停放保管服务费的汽车，乙方承担损坏、丢失的责任。
但必须登记汽车授权情况表，购买停放月票。
临时停放车辆只收取场地停放费，不收取保管费。
5、管理服务费和停车费收费标准的调整，双方商议后调整。
6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，按从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金处理。
7、每月1~10日为集中收费时间，业主或物业使用人可以到乙方财务处交费，也可约定上门收取。
第二十一条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，实行按实发生的费用计付。
收费标准须遵守物价主管部门已有的明文规定，如无规定的，由业主和物业使用人与乙方商定。
第二十二条乙方向业主和物业使用人提供电梯管理服务费项目和收取费用标准如下：
由乙方向业主和物业使用人按建筑面积0.5元/M2·月，收取。
第二十三条乙方向业主或使用人代收的公用水电费用项目及分摊办法如下：
一、公用水电费用项目
1、水公摊项目：
保洁用水、绿化用水、清洗水池用水、管路损耗、维修及不可抗拒的突发泄漏、水表误差等；
2、电公摊项目：
公共照明、变压器损耗、安防用电、消防用电、公共电梯用电、二次加压用电、线路损耗、电表误差等。
二、分摊办法
公用水、电费由乙方在设立的水电费帐户中独立核算，按月向供水、供电部门缴纳，按当月实际发生公用电费、水费实行按实际使用者的使用量进行比例分摊代收。
第二十四条房屋的共用部位、共用设施、设备及建（构）筑物的维修、养护费用，在保修期内由开发商承担。
在保修期外费用：
1、房屋共用部位的养护费用，由乙方承担，修理和更新费用，由小区全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担；
2、房屋公用设施设备的养护费用，由乙方承担，修理和更新费用，由小区全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担；
3、公用设施设备和附属建筑物的养护费用，由乙方承担，修理和更新费用，由小区全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担；
4、公共绿地的养护费用，除绿化用水列入公用水由业主分摊外，其余由乙方承担，改造、更新费用由大厦全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担；
第七章违约责任
第二十五条甲方违反第四章第十七条约定或未尽义务，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十六条乙方违反第四章第十八条约定或未尽义务，未达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十七条为维护业主及物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管暴裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成业主或物业使人必要的财产损失，双方按有关法律规定处理。
另外，如需破门进入业主屋内抢修、救险，至少要有乙方代表、邻居、居委会、业主委员到场签字认可后乙方人员方可进入屋内采取应急措施，乙方不承担因此产生的任何责任。
第二十八条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由开发商承担责任，并作善后处理，产生质量事故的直接原因和责任，以政府主管部门的鉴定为准。
第八章有关事项的说明
第二十九条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法属行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十条本合同签订，任何一方不得违约或无正当理由提前终止合同，否则违约方须支付给对方相应的违约金，如违约给对方所造成的损失超过违约金数额，则按实际损失赔偿。
第三十条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十一条本合同双方签订之日起生效。
第三十二条本协议未尽事宜，双方应友好协商解决、补充。
第三十三条本协议一式五份，双方各执两份，每份具有同等法律效力。
甲方：
z广场业主委员会 乙方：
z全俱物业管理服务有限公司
地址：
________ 地址：
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代表：
______ 代表：
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联系电话：
______ 联系电话：
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