场地的公共限制.ppt

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场地设计场地设计场地的公共限制场地的公共限制场地的公共限制为为保保证证城城市市和和区区域域的的整整体体运运营营效效益益，场场地地设设计计必必须须遵遵守守一一定定的的公公共共限限制。

这些限制来自于：

制。

这些限制来自于：

1.1.国家与地方政府的法律、法规、规范、标准等规定国家与地方政府的法律、法规、规范、标准等规定2.2.当地的城市规划要求与规划管理的有关规定；当地的城市规划要求与规划管理的有关规定；3.3.与场地建设有关的消防、人防、交通、市政等主管部门的要求；与场地建设有关的消防、人防、交通、市政等主管部门的要求；4.4.场地建设与使用的其他限制场地建设与使用的其他限制公公共共限限制制条条件件是是通通过过对对场场地地设设计计中中一一系系列列技技术术经经济济指指标标的的控控制制来来实实现现的的。

n用地控制用地控制n密度控制密度控制n高度控制高度控制n容量控制容量控制n绿化控制绿化控制用地控制用地控制场地界限场地界限n建设用地边界线建设用地边界线即即业业主主（开开发发商商或或土土地地使使用用者者）所所取取得得使使用用权权的的土土地地边边界界线线，具具有有严严谨谨的的法法律律意意义义。

在在土土地地私私有有的的西西方方国国家家，一一般般称称之之为为地地产产线线（PropertyPropertyLine）Line）；在在我我国国长长期期计计划划经经济济的的土土地地使使用用模模式式下下，该该线线被被称称为为征征地地线线；根根据据我我国国现现行行土土地地有偿使用制度，该线可称为土地产权线有偿使用制度，该线可称为土地产权线（简称地产线简称地产线）或建设用地边界线。

或建设用地边界线。

用用地地边边界界线线是是场场地地的的最最外外围围边边界界线线，它它限限定定了了土土地地使使用用权权的的空空间间界界限限。

当当用用地地边边界界线线范范围围内内有有公公共共设设施施（如如城城市市道道路路）用用地地时时，必必须须首首先先保保证证公公共共设设施施的使用。

因此，地产线并不是对场地的使用。

因此，地产线并不是对场地可建设使用范围的最终限定。

可建设使用范围的最终限定。

n道路红线道路红线城市道路用地的规划控制线。

城市道路用地的规划控制线。

一一般般在在城城市市规规划划中中明明确确划划定定，由由城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门在在用用地地条条件件图图中中标明。

道路红线总是成对出现。

标明。

道路红线总是成对出现。

n建筑控制线建筑控制线基地上用以标定可建建筑区域范围的界线基地上用以标定可建建筑区域范围的界线用地控制用地控制道路红线道路红线道路用地包括绿化带、人行道、非机动车道、隔离带、机动车道及道路叉路口道路用地包括绿化带、人行道、非机动车道、隔离带、机动车道及道路叉路口等组成部分，由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。

等组成部分，由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。

城市道城市道路包括城市路包括城市主干路、次主干路、次干路、支路干路、支路和居住区级和居住区级道路等道路等用地控制用地控制道路红线与用地边界线道路红线与用地边界线n重合重合最常见最常见n相交相交n分离分离用地控制用地控制道路红线对场地建筑的限制道路红线对场地建筑的限制道道路路红红线线是是场场地地与与城城市市道道路路用用地地在在地地表表、地地上上和和地地下下的的空空间间界界限限。

建建筑筑物物的的台台阶阶、平平台台、窗窗井井等等建建筑筑突突出出物物，地地下下部部分分或或地地下下建建筑筑、建建筑筑基基础础以以及及（除场地内连接城市管线以外的除场地内连接城市管线以外的）地下管线地下管线都不允许突人道路红线。

都不允许突人道路红线。

属属于于公公益益上上有有需需要要的的建建筑筑和和临临时时性性建建筑筑，如如公公共共厕厕所所、治治安安岗岗亭亭、公公用用电电话话亭亭、公公交交调调度度室室等等等等，经经当当地地城城市市规规划划主主管管部部门门批批准准，可可突突入入道道路路红红线线建建造造。

而而建建筑筑的的骑骑楼楼、过过街街楼楼、空空中中连连廊廊和和沿沿道道路路红红线线的的悬悬挑挑部部分分，其其净净高高、宽宽度等应符合当地城市规划部门的统一规定，或经规划部门的批准后方可建造。

度等应符合当地城市规划部门的统一规定，或经规划部门的批准后方可建造。

允许突入道路红线的建筑突出物允许突入道路红线的建筑突出物允允许许窗窗罩罩、活活动动遮遮阳阳、雨雨棚棚、挑挑檐檐等等建建筑筑突突出出物物突突人人道道路路红红线线，但但是是该该突突出出物物必必须须与与建建筑筑本本身身有有牢牢固固的的结结合合，且且建建筑筑与与其其突突出出物物均均不不得得向向道道路路上上空空排排泄泄雨雨水水，其其突突入入的的高度和宽度还须满足下列要求：

高度和宽度还须满足下列要求：

n在人行道地面上空：

在人行道地面上空：

22mm以以上上允允许许突突出出突突度度不不大大于于004040mm的的窗窗扇扇、窗窗罩罩；225050mm以以上上允允许许突突出出宽宽度度不不大大于于人人行行道道宽宽减减lmlm且且突突出出宽宽度度不不大大于于33mm的的活活动动遮遮阳阳；335050mm以以上上允允许许突突出出宽宽度度不不大大于于lmlm的的阳阳台台、凸凸形形封封窗窗、雨雨棚棚、挑挑檐檐等等；55mm以以上上允允许许突突出出宽宽度度不不大大于人行道宽减于人行道宽减lmlm且突出宽度不大于且突出宽度不大于33mm的雨棚、挑檐。

的雨棚、挑檐。

n在无人行道的道路路面上空：

在无人行道的道路路面上空：

2.502.50mm以以上上允允许许突突出出宽宽度度不不大大于于004040mm的的窗窗扇扇和和窗窗罩罩，55mm以以上上允允许许突突出出宽度不大于宽度不大于11mm地雨棚和挑檐。

地雨棚和挑檐。

用地控制用地控制建筑控制线（建筑红线）建筑控制线（建筑红线）是是建建筑筑物物基基底底位位置置的的控控制制线线。

建建筑筑控控制制线线并并不不限限制制场场地地的的使使用用范范围围，而而是是划划定定场场地地内内可可以以建建造造建建筑筑物物的的界界限限。

它它对对建建筑筑物物的的限限制制作作用用（如如可可突突入入控控制制线线建建造造的建筑、建筑突出物等的建筑、建筑突出物等）与道路红线基本相同。

与道路红线基本相同。

建筑控制线的划定主要根据如下原因：

建筑控制线的划定主要根据如下原因：

n（道路道路）红线后退红线后退场场地地与与道道路路红红线线连连接接时时，一一般般以以道道路路红红线线为为建建筑筑控控制制线线。

因因城城市市规规划划需需要要，主主管管部部门门常常常常在在道道路路红红线线以以外外另另订订建建筑筑控控制制线线，这这种种情情况况称称为为红红线线后后退退（或或称称为为后后退退红红线线）。

这这时时，道道路路红红线线与与建建筑筑控控制制线线之之间间的的用用地地可可以以修修建建绿绿化化设设施施、道道路路、停停车车场场、广广场场、用用以连接场地与城市管网的管线设施、属公益需要的临时性建筑等。

以连接场地与城市管网的管线设施、属公益需要的临时性建筑等。

n契约限制契约限制这这是是在在业业主主（或或开开发发商商）取取得得土土地地使使用用权权的的划划拨拨土土地地批批准准文文件件或或土土地地出出让让、转转让让合合同同中中规规定定的的，场场地地的的使使用用必必须须遵遵守守的的各各种种限限制制。

实实际际上上是是在在用用地地边边界界线线（或或道道路路红红线线）之之外外另另行行划划定定了了建建筑筑控控制制线线。

其其对对建建筑筑的的突突出出物物、悬悬挑挑部部分分和和地地下下建建筑筑、基基础础等等的的限限制制，以以及及对对道道路路、停停车车场场、地地下下管管线线及及构构筑筑物物的的限限制制与与要要求求，须须以以批批准准文文件件或或合合同同条条款款为为准准：

未做详细说明时，一般仅限定地表建筑物的位置。

未做详细说明时，一般仅限定地表建筑物的位置。

n边界后退边界后退在在分分析析场场地地限限制制条条件件、确确定定可可建建筑筑范范围围时时，还还需需考考虑虑到到与与相相邻邻场场地地临临近近建建筑筑之之间间留留出出足足够够的的防防火火间间距距、消消防防通通道道和和日日照照间间距距等等，因因此此需需要要确确定定相相应应的的建建筑筑控控制制线线，又又称称为为后后退退边边界界。

该该建建筑筑控控制制线线与与用用地地协协界界线线之之间间一一船船可可用用以以布布置置道道路路、停停车车场场、绿绿化化及及地地下管线等设施。

下管线等设施。

用地控制用地控制相邻场地边界线的建筑与空地相邻场地边界线的建筑与空地1.1.建建筑筑物物与与相相邻邻基基地地边边界界线线之之间间应应按按建建筑筑防防火火和和消消防防等等要要求求留留出出空空地地或或通通路路。

当当建建筑筑前前后后各各自自己己留留有有空空地地或或通通路路，并并符符合合建建筑筑防防火火规规定定时时，则相邻基地边界线两边的建筑可毗连建造。

则相邻基地边界线两边的建筑可毗连建造。

2.2.建筑物高度不应影响邻地建筑物的建筑物高度不应影响邻地建筑物的最低日照最低日照要求要求3.3.除除城城市市规规划划确确定定的的永永久久性性空空地地外外，紧紧接接基基地地边边界界线线的的建建筑筑不不得得向向邻邻地地方向设洞口、门窗、阳台、挑檐、废气排出口及排泄雨水。

方向设洞口、门窗、阳台、挑檐、废气排出口及排泄雨水。

建建筑筑控控制制线线至至少少应应沿沿边边界界地地产产线线后后退退44OOmm。

而而相相邻邻场场地地南南北北建建筑筑之之间间的的距距离离，应应不不小小于于与与日日照照标标准准相相对对应应的的日日照照间间距距；在在一一般般情情况况下下，建建筑筑控控制制线线应沿地产线后退日照间距的一半。

应沿地产线后退日照间距的一半。

根根据据上上述述规规定定，对对于于一一般般非非高高层层的的民民用用建建筑筑，相相邻邻场场地地未未毗毗连连的的建建筑筑之之间间至至少少要要留留出出66OOmm的的防防火火间间距距；若若考考虑虑共共同同边边界界的的围围墙墙两两侧侧通通行行消消防防车车的的要要求求，当当城城市市规规划划部部门门对对相相邻邻场场地地的的建建筑筑控控制制线线做做出出具具体体规规定定时时，场场地地设设计计中中应应予严格执行。

予严格执行。

密度控制密度控制n建筑密度建筑密度所有建筑的基底总面积所有建筑的基底总面积/场地总用地面积场地总用地面积100100又又称称为为建建筑筑覆覆盖盖率率。

建建筑筑基基底底面面积积是是指指建建筑筑的的占占地地面面积积，按按建建筑筑的的底底层层建建筑筑面面积积计计算。

算。

建建筑筑密密度度表表明明了了场场地地内内土土地地被被建建筑筑占占用用的的比比例例即即建建筑筑物物的的密密集集程程度度从而反映了土地的使用效率。

从而反映了土地的使用效率。

n建筑系数建筑系数（建筑物构筑物露天设备露天堆场及露天操作场建筑物构筑物露天设备露天堆场及露天操作场）/）/场地总用地面积场地总用地面积100100主要应用于工业企业场地设计中n场地利用系数场地利用系数（建筑物构筑物露天设备露天堆场及露天操作场铁路道路及广场工程管建筑物构筑物露天设备露天堆场及露天操作场铁路道路及广场工程管线线）用地面积用地面积/场地总用地面积场地总用地面积100100主要应用于工业企业场地设计中高度控制高度控制因因航航空空或或通通讯讯设设施施的的净净高高要要求求、城城市市空空间间形形的的整整体体控控制制、以以及及土土地地利利用用整整体体经经济济性性等等原原因因，对对场场地地的的建建筑筑高高度度进进行行控控制制。

另另一一方方面面，建建筑筑高高度度也也是是确确定定建建筑筑物物等等级级，防防火火与与消消防防标标准准、建建筑筑设设备配置要求的重要参数。

备配置要求的重要参数。

n建筑限高建筑限高n建筑层数建筑层数n平均层数平均层数建筑限高适用于对一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核建筑限高适用于对一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核高度控制高度控制建筑限高建筑限高是是指指场场地地内内建建筑筑物物的的最最高高高高度度不不得得超超过过一一定定的的高高度度限限制制，这这一一高高