第九届中国国际物流节---物流园区的发展.ppt

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LOGO物流园区的发展问题物流园区的发展问题姜超峰姜超峰2012.11、28目录目录建议物流园区的新情况1物流园区发展中的问题2341.物流园区新情况物流园区新情况1.1对现代物流园区的需求急剧增长。

v一是货物流通量增大（2011年369亿吨），需要更多的集散地v二是城市的快速扩张（每个城市都建新区），挤出物流设施，物流节点重新布局v三是集约节约使用土地。

v四是现代物流要求快速、准确、安全、功能多、设备好、容量大、多式联运,旧物流设施不能满足需求。

1.物流园区新情况物流园区新情况1.2物流园区融入更大的经济体系。

v一是成为国际物流、港口物流、铁路物流、城市物流、农业物流等的组成部分v二是成为城市经济的组成部分，城市规划考虑物流园区v三是成为各级政府的抓手，吸引投资，繁荣经济的条件1.物流园区新情况物流园区新情况v1.3影响物流园区规模的因素。

v一是市场需求。

主要包括地区经济水平，经济总量，经济结构，经济增长率，资源结构，人口数量和质量，社平工资，社会商品零售总额，货物流向，货物到达量，货物发送量，到发方式结构，交通状况及辐射，节点分布及距离等。

v二是供给。

主要包括土地，地形地貌，地质，气象，供排水，电力，环保,人力，落地货物，产品产量，通道，周边城市吸引力，辐射范围等。

1.物流园区新情况物流园区新情况v三是竞争。

本地区与周边地区的竞合关系。

v四是物流园区定位和发展战略。

包括目标，功能，发展阶段，模式，实现路径等。

v五是物流园区功能布局和平面布局。

包括库房，货场，道路，铁路，码头，管道，交易，展示，办公，装卸，停车，住宿，餐饮，维修等的规模和连接。

v六是物流园区的专项规划。

包括交通，信息平台，环保，安全等。

v七是组织管理机构和管理方式。

包括招商引资方式方法，政策措施，服务标准。

1.物流园区新情况物流园区新情况v1.4影响物流园区的政策因素。

v一是土地政策。

国家实行严格土地管理之后，建设用地实施指标管理，尤其是耕地转化为建设用地的土地利用指标很难取得。

许多规划过的物流园都在等米下锅，这是国家保持18亿亩耕地的基本国策所决定的，也是物流园发展速度放慢的主要原因。

v二是规划政策。

有了土地指标，能不能被用作物流，主要影响因素是产业规划，交通规划，用地规划和城市规划。

还有通信、电力、水资源、环保规划等。

v三是土地价格。

即土地取得成本。

土地取得方式有两种，一种是协议转让，一种是招拍挂方式。

政府规定了土地基准价，然后再公开竞价。

v四是税收，主要是土地使用税、房产税、营业税、所得税，增值税等，其税率和税基的确定，直接影响着土地使用成本。

v五是行政限制，有的地方规定了土地的用途、就业，投资强度和税收贡献指标，这是由土地的比较收益决定的。

2.物流园区发展中存在的问题物流园区发展中存在的问题v2.1存在贪多求大,盲目发展的情况v一是物流园区从10万平米到100平方公里不等v二是各城市都建物流园，有的城市多达60个v三是争当第一大，争当中心v四是需求分析不切实际，大而不当。

单一交通运输方式，土地利用率不高v五是同质化、低水平投资v2.2商贸物流园占比过高，商贸设施占比过高v一是以物流园区名义拿地建商业设施，卖商铺回笼资金v二是部分地方商贸物流市场受经济形势变化影响和电子商务影响较大，入住率下降，租金减免幅度大v配套项目变成主要项目。

盲目占地的板子该打谁盲目占地的板子该打谁v高层领导对盲目占地的问题很重视,要解决这个问题,主要在行政层面:

一是土地少，升值快，可抵押，可转让，企业拿到地，等于拿到稀缺资源。

这种情况10年之内不会改变。

二是城市新区的急剧扩张，迫使仓储设施减少和外迁，物流用地需求增加。

三是土地财政的存在，使地方政府必须不断供地，才能满足支出的需要。

四是政绩考核机制和追逐利益动机，使地方向中央多要土地指标，而物流园是新生理由。

五是经济的快速发展，人口的集中，城市化的加快，生产布局和资源分布的变化，都需要更多的物流用地。

v钢铁物流园是一种很好形式，但被少数贪婪的人钢铁物流园是一种很好形式，但被少数贪婪的人利用，利用，成为套取现金或诈骗的平台和道具。

毁了成为套取现金或诈骗的平台和道具。

毁了市场也毁了自己。

市场也毁了自己。

v钢贸事件反映了什么问题。

一是投机者多；二是管理者反应迟钝；三是利益关联；四是内外勾结；五是无知胆大；六是无执法动力。

v手法并不高明。

重复质押、虚假仓单、量价不足、无效联保。

历史的经验值得注意。

v播下龙种，却收获跳蚤12三三几点建议几点建议v1.抓规划v应制定物流园区发展规划或物流节点规划：

数量、布局、功能、规模的原则和参数v物流规划应与城市规划和土地利用规划协调v物流规划应与综合交通规划协调v规划应有前瞻性，尤其不能一届政府变一次v全局、持续、连通v2.抓标准v物流园区建设标准。

园区占地面积、物流强度、物流用地、物流设施、物流通道、综合交通等v物流园区管理标准。

招商条件、服务内容、评估指标、评估程序、经营秩序、统计信息、土地管理、物业管理等v绿色物流园区标准。

提高物流作业效率，减少碳排放。

共同配送、集装化、满载、新能源、多式联运v物流园区的评价指标体系物流园区的评价指标体系v评价标准中应包括：

经营效果，土地利用（容积率和建筑密度），设施设备配套和先进程度、投资强度、物流强度、管理水平和工作效率等指标。

v还包括服务指标:

政务服务，信息及门户网站，物业，维护，公共事务，统计，规划，投诉处理，工商税务，金融，生活服务等。

v理想的物流园：

占地50万平米以上，铁路水路公路俱全，物流作业面积60%，地势高，地基硬，设施先进适用，足够业务量。

v政府可能采取的措施土地出租：

土地国有，用途物流，只租不售，业者进驻，不得转租，设施自投，长租优惠、分期支付，枢纽基地，国投企租开征土地增值税：

分享土地增值收益，减少大量占地出台限制企业卖地及含土地股权政策v3.防风险v当前最大风险是经济形势不明：

看不清增长的通道，投资、出口、消费都不乐观，引领经济的因素和动力短缺，通货膨胀、贫富差距扩大、人口向城市转移过快、管理权威消弱、调控慢半拍。

v企业经营环境变差：

面对整个社会，防范成本增多；高智商诈骗，官司增多；贪腐刁难，灰色支出增多；推诿懈怠，不主动作为增多；集团利益结盟，弱势群体增多。

v物流企业面临的形势.物流量增速放缓、运力过剩、港口货量不足、仓储空置率高，费率上调受阻、就业压力增大。

.竞争度提高、超值服务增加、精细化管理提高、机械取代人力速度加快、投资回收期延长。

.资本寻找更多回报的地方、部分地方资产闲置、风险由上游流通业传递给制造业，制造业传递给批发零售业。

.资源消耗增速放缓、经济结构调整见效、国家财政能否支撑庞大开支（行政、公务员、养老、事业单位、转移支付、军事等）、土地收入减少。

v4.谨慎投资v商业房地产也有过剩的时候v物流园区最大的风险是选址错误v成本领先和差异化经营谢谢！

谢谢！

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