智拓精文某房地产项目可行性研究报告模板.docx
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智拓精文某房地产项目可行性研究报告模板
某房地产项目可行性研究报告模板
目录
调查人员声明3
总论：
3
1、项目概况3
2、主要经济指标3
3、研究结论及建议4
正文4
一、城市住宅市场分析4
1.1、城市区位优势分析4
1.2、城市规划的发展趋势4
1.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平4
1.4、城市经济状况4
1.5、人文、消费习惯、天气、政策描述5
二、建筑市场分析及建设条件分析5
2.1、当地三大建筑材料供应、价格情况5
2.2、当地建筑市场管理情况5
2.3、拟建项目建设条件5
三、项目实施进度安排方案5
四、营销市场调查5
4.1、周边楼盘调查（按下表填写，内容可以增加）5
4.2、与最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较6
4.3、市场及客户群体研究7
4.4、预测楼盘价格水平及销售周期7
五、土地价格分析8
5.1、提供周边地块以前成交价格的情况。
8
5.2、土地价格预测8
六、经济效益分析8
6.1、销售进度及回款时间表8
6.2、项目四项指标测算表8
6.3、现金流量表9
6.4、敏感性分析10
调查人员声明
我们郑重声明：
1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析，形成意见和结论，撰写本可行性研究报告。
3、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。
4、（其他需要声明的事项）
参加调查人员签名：
XXXXXX
公司领导签字：
XXX
注：
形成一致意见后，附后存档。
总论：
1、项目概况
（提供城市区域位置图及项目所在城市示意图）
2、主要经济指标
序号
项目名称
指标
序号
单位
指标
1
总占地面积
2
总建筑面积
3
建筑容积率
4
小区绿化率
5
产品类型
‹›多层住宅‹›小高层‹›高层‹›商业房‹›别墅
6
地面车库数量
7
地下车库数量
8
综合售价
9
建设单价
10
总投资额
11
营业总额
12
13
14
15
3、研究结论及建议
内容：
1、对项目总的评价结论
2、在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。
3、相关的注意事项及建议
正文
一、城市住宅市场分析
1_.1、城市区位优势分析
1_.2、城市规划的发展趋势
1_.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平
1_.4、城市经济状况
名称
20XX年
20XX年
20XX年
20XX年
1、GDP（亿元）
2、财政收入（亿元）
3、人均可支配收入（元）
4、二手房年成交量（万M2）
5、商品房年成交量（万M2）
1_.5、人文、消费习惯、天气、政策描述
要求简洁、语言精炼
二、建筑市场分析及建设条件分析
2_.1、当地三大建筑材料供应、价格情况
名称
单价
名称
单价
水泥
多层建筑单价
黄沙
小高层建筑单价
石子
监理价格
钢筋
周边项目是否打桩
桩基价格
2_.2、当地建筑市场管理情况
2_.3、拟建项目建设条件
（位置环境、交通状况、“五通”情况、场地情况、土地征用情况）
三、项目实施进度安排方案
项目实施进度安排（提供表格及横道图）
四、营销市场调查
4_.1、周边楼盘调查（按下表填写，内容可以增加）
楼盘名称
楼盘名称
地址
地址
产品形态
产品形态
住宅均价
住宅均价
商业均价
商业均价
规模
规模
配套情况
配套情况
工程进度
工程进度
销售状况
销售状况
户型比例
户型比例
其它
其它
4_.2、与最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较
序号
比较因素
典型楼盘分值
权重
拟建项目分值
备注（详细）
1
地段位置
100
40%
110
距所在片区中心的远近；
商业、写字楼为临街或背街；
2
配套设施
100
10%
115
城镇基础设施：
供水、供电、排水；
社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3
规划设计
100
10%
110
规划水平、理念
4
物业管理
100
10%
95
保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质
5
交通情况
100
5%
80
大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度
6
楼盘规模
100
3%
100
建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；
7
产品外观
100
5%
105
是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；
8
户型设计
100
10%
105
户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高
9
发展商信誉
100
2%
90
资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10
销售手法
100
5%
110
11
其它方面
如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
12
合计
106_.05
各行权重乘以拟建楼盘分值
13
拟建楼盘价格
6000*106.05/100=6363
计算：
典型楼盘价格*表14项合计/100
注：
1、此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点，使我们的价格制定更客观合理。
2、如典型楼盘的特点较突出，而这恰恰是我们没有的，可考虑此项在整个房价中所占有的比重来确定比值。
如我们具备，对方没有，同样考虑增加此项在整个房价中所占有的比重。
3、此表中的权重比例，分公司可根据实际情况进行适当调整。
4_.3、市场及客户群体研究
1、市场定位：
回答项目定位的目标问题。
2、客户群体定位：
回答什么群体来购房，为什么来购买此房屋。
3、当地是否有存在对住房有不同的习惯要求
4_.4、预测楼盘价格水平及销售周期
1、根据上表及调查人员对市场的理解，给出三个价位，乐观价格、悲观价格、中间价格，如属价格上升趋势应取其偏（中上位）价予以测算，依次类推，避免用市场最高价（乐观价格）预测销售收入，其价格需经分管营销的公司领导确认。
2、比较周边各楼盘销售周期，确定拟建项目的合理销售周期，此表格需经分管营销的公司领导确认。
五、土地价格分析
5_.1、提供周边地块以前成交价格的情况。
5_.2、土地价格预测
基于土地价格在报告阶段属可变动因素，在报告中应对土地价格给一个框架。
（中标价格.市场价格.承受价格），据撑握的内部情况，对土地价格给予一个相对合理的预测。
六、经济效益分析
6_.1、销售进度及回款时间表
6_.2、项目四项指标测算表
例表：
___________项目测算表（万元）
项目名称
综合容积率
一、总成本
标准
说明
1、土地费用
土地为___万/亩
2、前期费用
设计规划监理费
3、行政性收费
4、建安工程费
5、景观及配套费用
6、销售成本
按销售收入3%控制
7、财务费用
贷款按总投入50%利率为8%
8、管理费
按总投入的3%计
合计
二、销售收入
1、销售总收入
2、营业税及预收
11.5%按10%计算
合计
三、税后利润
四、总营业额
总收入加建安
五、考核指标
与标准比较结果
6_.3、现金流量表
要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。
最后要给出资金需求的最高点。
附：
样表：
1
2
3
4
5
6
7
8
一、总成本
-4833
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
1、土地费用
-1612
-800
-812
2、前期费用
-28
-28
3、行政性收费
-298
-120
-178
4、建安工程费
-1736
-30
-170
-300
-400
-300
-300
-236
5、景观及配套费用
-620
-50
-200
-370
6、销售费用
-223
-20
-20
-80
-80
-23
7、财务费用
-181
-50
-50
-50
-31
8、管理费
-135
-15
-20
-20
-20
-20
-20
-20
二、销售收入
6696
1、销售总收入
7440
350
2000
2000
2000
1090
2、营业税及预收
744
-35
-200
-200
-200
-109
合计
-800
-955
-65
972
1250
1057
661
-256
累计现金流
-800
-1755
-1820
-848
402
1459
2120
1864
6_.4、敏感性分析
序号
项目
变动幅度
（%）
所得税后
总投入
万元
总营业额万元
总利润
万元
利润率（%）
利投比
利营比
营投比
0
基本方案
1
售房综合价
+5%
-5%
2
建筑成本投入
+5%
-5%
3、
土地成本投入
+5%
-5%
注：
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