智拓精文某房地产项目可行性研究报告模板.docx

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智拓精文某房地产项目可行性研究报告模板

某房地产项目可行性研究报告模板

目录

调查人员声明3

总论:

3

1、项目概况3

2、主要经济指标3

3、研究结论及建议4

正文4

一、城市住宅市场分析4

1.1、城市区位优势分析4

1.2、城市规划的发展趋势4

1.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平4

1.4、城市经济状况4

1.5、人文、消费习惯、天气、政策描述5

二、建筑市场分析及建设条件分析5

2.1、当地三大建筑材料供应、价格情况5

2.2、当地建筑市场管理情况5

2.3、拟建项目建设条件5

三、项目实施进度安排方案5

四、营销市场调查5

4.1、周边楼盘调查(按下表填写,内容可以增加)5

4.2、与最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较6

4.3、市场及客户群体研究7

4.4、预测楼盘价格水平及销售周期7

五、土地价格分析8

5.1、提供周边地块以前成交价格的情况。

8

5.2、土地价格预测8

六、经济效益分析8

6.1、销售进度及回款时间表8

6.2、项目四项指标测算表8

6.3、现金流量表9

6.4、敏感性分析10

 

调查人员声明

我们郑重声明:

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析,形成意见和结论,撰写本可行性研究报告。

3、我们已(或没有)对本报告中的拟建项目进行了实地查勘(在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘)。

4、(其他需要声明的事项)

 

参加调查人员签名:

XXXXXX

公司领导签字:

XXX

注:

形成一致意见后,附后存档。

 

总论:

1、项目概况

(提供城市区域位置图及项目所在城市示意图)

2、主要经济指标

序号

项目名称

指标

序号

单位

指标

1

总占地面积

2

总建筑面积

3

建筑容积率

4

小区绿化率

5

产品类型

‹›多层住宅‹›小高层‹›高层‹›商业房‹›别墅

6

地面车库数量

7

地下车库数量

8

综合售价

9

建设单价

10

总投资额

11

营业总额

12

13

14

15

3、研究结论及建议

内容:

1、对项目总的评价结论

2、在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合,提出建议。

3、相关的注意事项及建议

 

正文

一、城市住宅市场分析

1_.1、城市区位优势分析

1_.2、城市规划的发展趋势

1_.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平

1_.4、城市经济状况

名称

20XX年

20XX年

20XX年

20XX年

1、GDP(亿元)

2、财政收入(亿元)

3、人均可支配收入(元)

4、二手房年成交量(万M2)

5、商品房年成交量(万M2)

1_.5、人文、消费习惯、天气、政策描述

要求简洁、语言精炼

二、建筑市场分析及建设条件分析

2_.1、当地三大建筑材料供应、价格情况

名称

单价

名称

单价

水泥

多层建筑单价

黄沙

小高层建筑单价

石子

监理价格

钢筋

周边项目是否打桩

桩基价格

2_.2、当地建筑市场管理情况

2_.3、拟建项目建设条件

(位置环境、交通状况、“五通”情况、场地情况、土地征用情况)

三、项目实施进度安排方案

项目实施进度安排(提供表格及横道图)

四、营销市场调查

4_.1、周边楼盘调查(按下表填写,内容可以增加)

楼盘名称

楼盘名称

地址

地址

产品形态

产品形态

住宅均价

住宅均价

商业均价

商业均价

规模

规模

配套情况

配套情况

工程进度

工程进度

销售状况

销售状况

户型比例

户型比例

其它

其它

4_.2、与最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较

序号

比较因素

典型楼盘分值

权重

拟建项目分值

备注(详细)

1

地段位置

100

40%

110

距所在片区中心的远近;

商业、写字楼为临街或背街;

2

配套设施

100

10%

115

城镇基础设施:

供水、供电、排水;

社会服务设施;文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化

3

规划设计

100

10%

110

规划水平、理念

4

物业管理

100

10%

95

保安、清洁卫生;内墙;绿化率及养护状况;物业管理费;是否人车分流;物业管理商资质

5

交通情况

100

5%

80

大小中巴线路数量;距公交站远近;站点数量;大中小巴舒适程度

6

楼盘规模

100

3%

100

建筑总面积(在建及未建);总占地面积;户数;

7

产品外观

100

5%

105

是否醒目;是否新颖;是否高档;感官舒适程度;

8

户型设计

100

10%

105

户型布置是否合理,是否有暗房,实用率是否高

9

发展商信誉

100

2%

90

资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌

10

销售手法

100

5%

110

11

其它方面

如对方没有,百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重

12

合计

106_.05

各行权重乘以拟建楼盘分值

13

拟建楼盘价格

6000*106.05/100=6363

计算:

典型楼盘价格*表14项合计/100

注:

1、此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较,发现拟建项目的优缺点,使我们的价格制定更客观合理。

2、如典型楼盘的特点较突出,而这恰恰是我们没有的,可考虑此项在整个房价中所占有的比重来确定比值。

如我们具备,对方没有,同样考虑增加此项在整个房价中所占有的比重。

3、此表中的权重比例,分公司可根据实际情况进行适当调整。

4_.3、市场及客户群体研究

1、市场定位:

回答项目定位的目标问题。

2、客户群体定位:

回答什么群体来购房,为什么来购买此房屋。

3、当地是否有存在对住房有不同的习惯要求

4_.4、预测楼盘价格水平及销售周期

1、根据上表及调查人员对市场的理解,给出三个价位,乐观价格、悲观价格、中间价格,如属价格上升趋势应取其偏(中上位)价予以测算,依次类推,避免用市场最高价(乐观价格)预测销售收入,其价格需经分管营销的公司领导确认。

2、比较周边各楼盘销售周期,确定拟建项目的合理销售周期,此表格需经分管营销的公司领导确认。

五、土地价格分析

5_.1、提供周边地块以前成交价格的情况。

5_.2、土地价格预测

基于土地价格在报告阶段属可变动因素,在报告中应对土地价格给一个框架。

(中标价格.市场价格.承受价格),据撑握的内部情况,对土地价格给予一个相对合理的预测。

六、经济效益分析

6_.1、销售进度及回款时间表

6_.2、项目四项指标测算表

例表:

 

___________项目测算表(万元)

项目名称

综合容积率

 

一、总成本

 

标准

 

说明

1、土地费用

土地为___万/亩

2、前期费用

设计规划监理费

3、行政性收费

 

4、建安工程费

 

5、景观及配套费用

 

6、销售成本

按销售收入3%控制

7、财务费用

贷款按总投入50%利率为8%

8、管理费

按总投入的3%计

合计

 

二、销售收入

 

1、销售总收入

 

2、营业税及预收

11.5%按10%计算

合计

 

三、税后利润

 

四、总营业额

总收入加建安

五、考核指标

与标准比较结果

6_.3、现金流量表

要求结果公司的具体情况,付款时间适当控制原则,针对项目的具体情况,提供相对合理的投入及回款时间,在能销售回款之前,资金需求量按月分析,如项目较大,开始回款后的资金需求可按季分析。

最后要给出资金需求的最高点。

附:

样表:

 

 

1

2

3

4

5

6

7

8

一、总成本

 -4833

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

1、土地费用

-1612

-800

-812

 

 

 

 

 

 

2、前期费用

-28

 

-28

 

 

 

 

 

 

3、行政性收费

-298

-120

-178

 

 

 

 

4、建安工程费

-1736

-30

-170

-300

-400

-300

-300

-236

5、景观及配套费用

-620

-50

 

-200

 

-370

 

 

6、销售费用

-223

-20

-20

-80

-80

-23

 

 

7、财务费用

-181

-50

-50

-50

-31

 

 

8、管理费

-135

-15

-20

-20

-20

-20

-20

-20

二、销售收入

6696

 

 

 

 

 

 

1、销售总收入

7440

350

2000

2000

2000

1090

 

2、营业税及预收

744

-35

-200

-200

-200

-109

 

合计

 

-800

-955

-65

972

1250

1057

661

-256

累计现金流

 

-800

-1755

-1820

-848

402

1459

2120

1864

6_.4、敏感性分析

序号

项目

变动幅度

(%)

所得税后

总投入

万元

总营业额万元

总利润

万元

利润率(%)

利投比

利营比

营投比

0

基本方案

1

售房综合价

+5%

-5%

2

建筑成本投入

+5%

-5%

3、

土地成本投入

+5%

-5%

注:

 

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