智拓精文最新某市房地产市场分析报告.docx
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智拓精文最新某市房地产市场分析报告
最新某市房地产市场分析报告
X—Y月份,我市房地产开发投资增速放缓,商品房新开工面积减少,土地购置面积下降,存量土地面积增长,商品房竣工面积增长,商品房销售下降,二手房交易下降,90平方米以下的商品房住宅销售占43.7%,房屋销售价格平稳,市场总体运行良好。
经济适用住房为中低收入家庭提供住房保障制度已正常运行。
一、经济适用住房及廉租房建设情况
20XX年,我市经济适用住房开发项目26个,其中包括13个在建项目。
年计划投资16.11亿元,计划开工面积127.91万平方米,现已开工面积114.38万平方米。
HHHT市经济适用住房办公室对今年在建经济适用住房项目进行跟踪检查。
截止X—Y月份,经济适用住房完成投资3.5亿元,开工面积114.38万平方米,其中新开工面积10万平方米,竣工房屋面积8.03万平方米。
为了更好落实《HHHT市经济适用住房管理办法》,市政府今年又制定了《HHHT市经济适用住房建设管理规定》(呼证发[20XX]52号)、《HHHT市经济适用住房销售管理规定》(呼证发[20XX]53,号)两个文件,现有五个经济适用住房项目进行指导价格审核,并在HHHT市经济适用住房领导小组例会上原则通过,报HHHT市发展改革委员审核。
第一批经济适用住房准购证在7月底进行媒体公示。
截止X—Y月份我市玉泉区,回民区承担的200套廉租房建设已进入内装修,完成投资1000万元。
20XX年,全市租赁补贴户累计达到1055户,发放资金173.8万元,财政已列入预算安排。
目前,发放租赁补贴已做到所报尽保。
廉租住房工作已形成稳定的工作程序,廉租房对象的建档、申请、审批、退出机制已建立,形成顺畅的工作渠道。
二、房地产市场发展基本情况
1、完成开发投资情况
20XX年X~Y月HHHT市房地产完成开发投资20.32亿元,与上年同比增长5.65%。
房地产开发投资占固定资产投资比重为%,占本年计划总投资额的比重为28.75%,与上年同期相比下降了9.53个百分点。
其中,商品房建设投资额140898万元,其中土地开发投资额8512万元,与上年同期相比下降了54.8个百分点。
(见表1)
表120XX年X—Y月HHHT市房地产投资情况单位:
万元、%
项目
20XX年X--Y月
20XX年X--Y月
计划投资(万元)
502501
706787
完成投资(万元)
192352
203220
其中:
商品房建设投资(万元)
173519
140898
土地开发投资(万元)
18833
8512
完成投资占计划投资比重(%)
38.28
28.75
完成投资同比增长(%)
100
5.65
资料来源:
HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总
按用途划分的完成开发投资当中,住宅与去年同比增长16.56%,办公楼增长220.3%,商业营业用房和其他用房投资同比分别下降12.85%和53.85%。
(见表2)
表2按用途完成的开发投资单位:
万元、%
完成投资
住宅
办公楼
商业营业用房
其他
20XX年X—Y月
127293
3779
35264
26016
20XX年X—Y月
148376
12104
30734
120XX
同比增长
5.65
16.56
220.3
-12.85
-53.85
资料来源:
HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总
2、开发资金来源情况
到位资金306820万元,同比增长20.45%。
其中,国内贷款36524万元,同比增长137.55%,占本年到位资金的比重上升了5.86个百分点;外资由20XX年的90万元增加到3200万元,增长幅度比较大;自筹资金157865万元,同比下降了13.65%,占本年到位资金比重下降20.33个百分点;定金和预付款97656万元,同比增长135.8%,占本年到位资金比重上升了15.54个百分点。
(见表3)
表320XX年X—Y月HHHT市房地产资金来源情况单位:
万元、%
20XX年X—Y月
20XX年X—Y月
20XX年比20XX年增长
本年资金来源合计
383131
300265
27.6
1、上年末结余资金
76311
45540
67.57
2、本年资金来源小计
306820
254725
20.45
(1)国家预算内资金
200
-100
(2)国内贷款
36524
15375
137.55
(3)债券
(4)利用外资
3200
90
3455.56
其中:
外商直接投资
3200
(5)自筹资金
157865
182830
-13.65
其中:
自有资金
107038
108656
-1.49
(6)其他资金来源
109231
56230
94.26
其中:
集资
6271
700
795.86
定金及预收款
97656
41414
135.8
资料来源:
HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总
3、土地开发与购置
完成土地开发面积减少了71.97万平方米,同比下降了58.35%;土地购置面积减少了116.68万平方米,同比下降66.98%;但是待开发土地面积增加了39.28万平方米,同比增长16.29%。
(见表4)
表420XX年X—Y月土地开发与购置单位:
万平方米、%
本年完成开发土地面积
待开发土地面积
本年购置土地面积
20XX年X—Y月
123.34
241.07
174.08
20XX年X—Y月
51.37
280.35
57.48
同比增长
-58.35
16.29
-66.98
资料来源:
HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总
4、商品房建设情况
X—Y月房屋施工面积总量722.83万平方米,与上年同比增长49.27%;其中,商品住宅施工面积为532.71万平方米,与上年同比增长83.93%。
与1-X月相比,商品房施工面积增加了75.89万平方米,其中,商品住宅施工面积增加了57.84万平方米。
在施工面积中,房屋新开工面积82.02万平方米,与上年同比下降67.71%。
其中,商品住宅新开工面积66.79万平方米,与上年同比下降66.97%。
与1-X月相比,商品房新开工面积增加了38.67万平方米,其中,商品住宅新开工面积增加34.93万平方米。
房屋竣工面积63.46万平方米,与上年同比增长77.71%。
与1-X月相比,竣工面积增加了27.75万平方米。
其中,商品住宅竣工面积47.04万平方米,同比增长72.75%。
与1-X月相比,商品住宅竣工面积增加了19.81万平方米。
图120XX年X—Y月房屋施工、新开工、竣工情况
资料来源:
HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总
5、商品房交易情况
X—Y月,HHHT市商品房实际销售额101322万元,同比增长5.96%,实际登记销售面积34.2万平方米,同比下降48%;商品房现售面积24.1万平方米,与上年同比下降57.7%,与1—X月相比增长了25.4%成交金额59456.21万元,同比下降了48.7%,与1-X月相比增长了27.2%。
其中,住宅销售金额46152.92万元,同比下降了48.7%,与1—X月相比增长了16.83%,成交面积20万平方米,同比下降56.4%,与1-X月相比增长了19.5%。
商品房预售金额27322.38万元,同比增长了33.88%,与1—X月相比增长了32.6%,预售面积10.1万平方米,同比增长15.8%,与1-X月相比增长了26.8%。
其中,住宅预售金额22144.46万元,同比增长了16.17%,与1—X月相比增长了14.2%,其中预售住宅面积8.65万平方米,同比增长12%,与1-X月相比增长了13.7%。
二手房成交金额49963.59万元,同比下降了61.8%,与1—X月相比增长了33.7%,成交面积25.49万平方米,同比下降67.32%,与1-X月相比增长了35.15%。
其中,二手住房成交金额35995万元,同比下降了58.9%,与X—Y月相比增长了41.7%,成交面积20.51万平方米,同比下降65.9%,与X-Y月相比增长了41.46%。
图220XX年商品房地产交易情况单位:
万平方米、%
资料来源:
HHHT市房管局20XX年X—Y月商品房供需基本情况表
图320XX年商品住房地产交易情况
资料来源:
HHHT市房管局20XX年X—Y月商品房供需基本情况表
三、商品房价格情况
1、商品房价格
截止X月末,商品房平均售价3776元/平方米,与去年同比增长4.2%,与上月环比增长0.67%。
其中商品住宅平均售价2805元/平方米,同比增长4.1%。
与上月环比增长0.75%。
(见图4)
图420XX年X—Y月与20XX年X—Y月房屋价格走势
图520XX年X—Y月与20XX年X—Y月住宅价格走势
资料来源:
HHHT市房管局20XX年X—Y月商品房供需基本情况表
2、不同价位新建商品房情况
不同价位新建商品住房登记销售面积构成与20XX年相比,1000-1500元/平方米的住房由24.63%下降到16.37%,1500-2000元/平方米由44%下降到26.%,2500-3000元/平方米的由17.49%上升到19.37,销售套数由10.93%上升到18.6%,3000-4000元/平方米的由1.06%上升到5.13,销售套数由1.25%上升到4.15%。
图620XX年X—Y月与20XX年X—Y月不同价位商品房价格比较
资料来源:
HHHT市房管局20XX年X—Y月商品房供需基本情况表
3、二手房基本情况
本期二手房成交面积25.49万平方米,与上年同比下降了67.23%,比X月环比上升了35.15%;平均销售价格1960元/平方米,同比上升16.8%,比X月环比下降了1.15%;其中,二手住房成交面积20.51万平方米,与上年同比下降了65.9%,比X月环比增长了41.6%,二手住房平均销售价格1755元/平方米,同比上升20.15%,比X月增长了0.06%。
四、商品房空置情况
商品房空置面积119.29万平方米,比去年同期增长了3.3%。
其中空置一年以上26.22万平方米,占空置面积的21.98%,与上年同比下降了7.3个百分点,减少了2.06万平方米,与X-Y月相比下降了1.5个百分点。
商品房住宅空置一年以上16.96万平方米,占空置面积的14.2%,与上年同比增长了50.8%,增加了5.71万平方米,与X-Y月相比增加了3.23个百分点。
五、结论
1、在“国六条”宏观政策调控下我市经济适用住房和廉租房已纳入规范管理,是解决低收入家庭住房的重要渠道,引起市政府及有关部门的高度重视。
现经济适用住房开工面积占商品房住宅开工面积的21.5%,完成投资比去年增加了3亿元。
经济适用住房新开工面积比较少的原因主要是土地手续变更难、拆迁难度大、项目手续办理时间长,导致好些项目不能按时开工。
预计下半年新增开工面积较多。
2、上半年HHHT市房地产开发投资增长趋于平稳,增幅不大。
从资金来源看,国内贷款、外资、定金和预付款的增长趋势较快,自筹资金下降幅度较大,房地产信贷投资风险有所增大。
3、完成土地开发面积和土地购置面积减少,但是待开发土地面积增加。
反映了国家土地政策收紧及开发商购置土地成本增大,虽然待开发土地面积增加,但是未来土地开发会是减少趋势。
4、施工和竣工面积同步增长,新开工面积在下降。
住宅施工面积增长速度快于竣工面积增长速度,新开工面积下降幅度略慢于上述两项,表明一方面开发商对市场仍保持着销售乐观的态度,另一方面也表明宏观调控以来开发商谨慎的态度,未来一段时间市场供应的增长有可能会放缓。
5、从交易情况看,现售和二手房交易同比均呈下降趋势,说明国家宏观调控后,人们买房的心态在趋于成熟。
但预售始终呈增长态势,与X月相比也呈上升态势,表明房地产市场需求仍比较活跃。
6、今年以来房屋价格走势基本平稳,销售价格环比增长不大,在全国部分城市房价涨幅较大的情况下,HHHT市没有形成大的涨幅,预计全年涨幅不超过5%,表明调控政策抑制房价过快上涨初现成效。
7、为了贯彻“国六条”精神,市政府在年初组织各相关部门对我市房地产开发项目进行清理整顿,导致项目未能按时进行。
8、不同价位新建商品住宅去年以来始终在高价位运行。
登记销售面积2000元/平方米以下的下降速度为34%,2500-3000元/平方米的增长速度为11%,3000-4000元/平方米的涨幅超过了300个百分点。
9、二手房下降幅度较大,主要原因是二手房价格涨幅太高,二是受税费政策影响,三是面积120平方米以上房屋交易不到五年税费执行新政策的影响,导致人们宁愿购买新房。
10、商品房空置一年以上总的面积有所下降,但住宅空置一年以上的面积有所增加。