智拓精文最新某市房地产市场分析报告.docx

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智拓精文最新某市房地产市场分析报告

最新某市房地产市场分析报告

X—Y月份，我市房地产开发投资增速放缓，商品房新开工面积减少，土地购置面积下降，存量土地面积增长，商品房竣工面积增长，商品房销售下降，二手房交易下降，90平方米以下的商品房住宅销售占43.7%，房屋销售价格平稳，市场总体运行良好。

经济适用住房为中低收入家庭提供住房保障制度已正常运行。

一、经济适用住房及廉租房建设情况

20XX年，我市经济适用住房开发项目26个，其中包括13个在建项目。

年计划投资16.11亿元，计划开工面积127.91万平方米，现已开工面积114.38万平方米。

HHHT市经济适用住房办公室对今年在建经济适用住房项目进行跟踪检查。

截止X—Y月份，经济适用住房完成投资3.5亿元，开工面积114.38万平方米，其中新开工面积10万平方米，竣工房屋面积8.03万平方米。

为了更好落实《HHHT市经济适用住房管理办法》，市政府今年又制定了《HHHT市经济适用住房建设管理规定》（呼证发[20XX]52号）、《HHHT市经济适用住房销售管理规定》（呼证发[20XX]53，号）两个文件，现有五个经济适用住房项目进行指导价格审核，并在HHHT市经济适用住房领导小组例会上原则通过，报HHHT市发展改革委员审核。

第一批经济适用住房准购证在7月底进行媒体公示。

截止X—Y月份我市玉泉区，回民区承担的200套廉租房建设已进入内装修，完成投资1000万元。

20XX年，全市租赁补贴户累计达到1055户，发放资金173.8万元，财政已列入预算安排。

目前，发放租赁补贴已做到所报尽保。

廉租住房工作已形成稳定的工作程序，廉租房对象的建档、申请、审批、退出机制已建立，形成顺畅的工作渠道。

二、房地产市场发展基本情况

1、完成开发投资情况

20XX年X～Y月HHHT市房地产完成开发投资20.32亿元，与上年同比增长5.65%。

房地产开发投资占固定资产投资比重为%，占本年计划总投资额的比重为28.75%，与上年同期相比下降了9.53个百分点。

其中，商品房建设投资额140898万元，其中土地开发投资额8512万元，与上年同期相比下降了54.8个百分点。

（见表1）

表120XX年X—Y月HHHT市房地产投资情况单位：

万元、%

项目

20XX年X--Y月

20XX年X--Y月

计划投资（万元）

502501

706787

完成投资（万元）

192352

203220

其中:

商品房建设投资（万元）

173519

140898

土地开发投资（万元）

18833

8512

完成投资占计划投资比重（%）

38.28

28.75

完成投资同比增长（%）

100

5.65

资料来源：

HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总

按用途划分的完成开发投资当中，住宅与去年同比增长16.56%，办公楼增长220.3%，商业营业用房和其他用房投资同比分别下降12.85%和53.85%。

（见表2）

表2按用途完成的开发投资单位：

万元、%

完成投资

住宅

办公楼

商业营业用房

其他

20XX年X—Y月

127293

3779

35264

26016

20XX年X—Y月

148376

12104

30734

120XX

同比增长

5.65

16.56

220.3

-12.85

-53.85

资料来源：

HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总

2、开发资金来源情况

到位资金306820万元，同比增长20.45%。

其中，国内贷款36524万元，同比增长137.55%，占本年到位资金的比重上升了5.86个百分点；外资由20XX年的90万元增加到3200万元，增长幅度比较大；自筹资金157865万元，同比下降了13.65%，占本年到位资金比重下降20.33个百分点；定金和预付款97656万元，同比增长135.8%，占本年到位资金比重上升了15.54个百分点。

（见表3）

表320XX年X—Y月HHHT市房地产资金来源情况单位：

万元、%

20XX年X—Y月

20XX年X—Y月

20XX年比20XX年增长

本年资金来源合计

383131

300265

27.6

1、上年末结余资金

76311

45540

67.57

2、本年资金来源小计

306820

254725

20.45

（1）国家预算内资金

200

-100

（2）国内贷款

36524

15375

137.55

（3）债券

（4）利用外资

3200

90

3455.56

其中：

外商直接投资

3200

（5）自筹资金

157865

182830

-13.65

其中：

自有资金

107038

108656

-1.49

（6）其他资金来源

109231

56230

94.26

其中：

集资

6271

700

795.86

定金及预收款

97656

41414

135.8

资料来源：

HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总

3、土地开发与购置

完成土地开发面积减少了71.97万平方米，同比下降了58.35%；土地购置面积减少了116.68万平方米，同比下降66.98%；但是待开发土地面积增加了39.28万平方米，同比增长16.29%。

（见表4）

表420XX年X—Y月土地开发与购置单位：

万平方米、%

本年完成开发土地面积

待开发土地面积

本年购置土地面积

20XX年X—Y月

123.34

241.07

174.08

20XX年X—Y月

51.37

280.35

57.48

同比增长

-58.35

16.29

-66.98

资料来源：

HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总

4、商品房建设情况

X—Y月房屋施工面积总量722.83万平方米，与上年同比增长49.27%；其中，商品住宅施工面积为532.71万平方米，与上年同比增长83.93%。

与1-X月相比，商品房施工面积增加了75.89万平方米，其中，商品住宅施工面积增加了57.84万平方米。

在施工面积中，房屋新开工面积82.02万平方米，与上年同比下降67.71%。

其中，商品住宅新开工面积66.79万平方米，与上年同比下降66.97%。

与1-X月相比，商品房新开工面积增加了38.67万平方米，其中，商品住宅新开工面积增加34.93万平方米。

房屋竣工面积63.46万平方米，与上年同比增长77.71%。

与1-X月相比，竣工面积增加了27.75万平方米。

其中，商品住宅竣工面积47.04万平方米，同比增长72.75%。

与1-X月相比，商品住宅竣工面积增加了19.81万平方米。

图120XX年X—Y月房屋施工、新开工、竣工情况

资料来源：

HHHT市20XX年X—Y月、20XX年X—Y月房地产开发统计报表汇总

5、商品房交易情况

X—Y月，HHHT市商品房实际销售额101322万元，同比增长5.96%，实际登记销售面积34.2万平方米，同比下降48%；商品房现售面积24.1万平方米，与上年同比下降57.7%，与1—X月相比增长了25.4%成交金额59456.21万元，同比下降了48.7%，与1-X月相比增长了27.2%。

其中，住宅销售金额46152.92万元，同比下降了48.7%，与1—X月相比增长了16.83%，成交面积20万平方米，同比下降56.4%，与1-X月相比增长了19.5%。

商品房预售金额27322.38万元，同比增长了33.88%，与1—X月相比增长了32.6%，预售面积10.1万平方米，同比增长15.8%，与1-X月相比增长了26.8%。

其中，住宅预售金额22144.46万元，同比增长了16.17%，与1—X月相比增长了14.2%，其中预售住宅面积8.65万平方米，同比增长12%，与1-X月相比增长了13.7%。

二手房成交金额49963.59万元，同比下降了61.8%，与1—X月相比增长了33.7%，成交面积25.49万平方米，同比下降67.32%，与1-X月相比增长了35.15%。

其中，二手住房成交金额35995万元，同比下降了58.9%，与X—Y月相比增长了41.7%，成交面积20.51万平方米，同比下降65.9%，与X-Y月相比增长了41.46%。

图220XX年商品房地产交易情况单位：

万平方米、%

资料来源：

HHHT市房管局20XX年X—Y月商品房供需基本情况表

图320XX年商品住房地产交易情况

资料来源：

HHHT市房管局20XX年X—Y月商品房供需基本情况表

三、商品房价格情况

1、商品房价格

截止X月末，商品房平均售价3776元/平方米，与去年同比增长4.2%，与上月环比增长0.67%。

其中商品住宅平均售价2805元/平方米，同比增长4.1%。

与上月环比增长0.75%。

（见图4）

图420XX年X—Y月与20XX年X—Y月房屋价格走势

图520XX年X—Y月与20XX年X—Y月住宅价格走势

资料来源：

HHHT市房管局20XX年X—Y月商品房供需基本情况表

2、不同价位新建商品房情况

不同价位新建商品住房登记销售面积构成与20XX年相比，1000-1500元/平方米的住房由24.63%下降到16.37%，1500-2000元/平方米由44%下降到26.%，2500-3000元/平方米的由17.49%上升到19.37，销售套数由10.93%上升到18.6%，3000-4000元/平方米的由1.06%上升到5.13，销售套数由1.25%上升到4.15%。

图620XX年X—Y月与20XX年X—Y月不同价位商品房价格比较

资料来源：

HHHT市房管局20XX年X—Y月商品房供需基本情况表

3、二手房基本情况

本期二手房成交面积25.49万平方米，与上年同比下降了67.23%，比X月环比上升了35.15%；平均销售价格1960元/平方米，同比上升16.8%，比X月环比下降了1.15%；其中，二手住房成交面积20.51万平方米，与上年同比下降了65.9%，比X月环比增长了41.6%，二手住房平均销售价格1755元/平方米，同比上升20.15%,比X月增长了0.06%。

四、商品房空置情况

商品房空置面积119.29万平方米，比去年同期增长了3.3%。

其中空置一年以上26.22万平方米，占空置面积的21.98%，与上年同比下降了7.3个百分点，减少了2.06万平方米，与X-Y月相比下降了1.5个百分点。

商品房住宅空置一年以上16.96万平方米，占空置面积的14.2%，与上年同比增长了50.8%，增加了5.71万平方米，与X-Y月相比增加了3.23个百分点。

五、结论

1、在“国六条”宏观政策调控下我市经济适用住房和廉租房已纳入规范管理，是解决低收入家庭住房的重要渠道，引起市政府及有关部门的高度重视。

现经济适用住房开工面积占商品房住宅开工面积的21.5%，完成投资比去年增加了3亿元。

经济适用住房新开工面积比较少的原因主要是土地手续变更难、拆迁难度大、项目手续办理时间长，导致好些项目不能按时开工。

预计下半年新增开工面积较多。

2、上半年HHHT市房地产开发投资增长趋于平稳，增幅不大。

从资金来源看，国内贷款、外资、定金和预付款的增长趋势较快，自筹资金下降幅度较大，房地产信贷投资风险有所增大。

3、完成土地开发面积和土地购置面积减少，但是待开发土地面积增加。

反映了国家土地政策收紧及开发商购置土地成本增大，虽然待开发土地面积增加，但是未来土地开发会是减少趋势。

4、施工和竣工面积同步增长，新开工面积在下降。

住宅施工面积增长速度快于竣工面积增长速度，新开工面积下降幅度略慢于上述两项，表明一方面开发商对市场仍保持着销售乐观的态度，另一方面也表明宏观调控以来开发商谨慎的态度，未来一段时间市场供应的增长有可能会放缓。

5、从交易情况看，现售和二手房交易同比均呈下降趋势，说明国家宏观调控后，人们买房的心态在趋于成熟。

但预售始终呈增长态势，与X月相比也呈上升态势，表明房地产市场需求仍比较活跃。

6、今年以来房屋价格走势基本平稳，销售价格环比增长不大，在全国部分城市房价涨幅较大的情况下，HHHT市没有形成大的涨幅，预计全年涨幅不超过5%，表明调控政策抑制房价过快上涨初现成效。

7、为了贯彻“国六条”精神，市政府在年初组织各相关部门对我市房地产开发项目进行清理整顿，导致项目未能按时进行。

8、不同价位新建商品住宅去年以来始终在高价位运行。

登记销售面积2000元/平方米以下的下降速度为34%，2500-3000元/平方米的增长速度为11%，3000-4000元/平方米的涨幅超过了300个百分点。

9、二手房下降幅度较大，主要原因是二手房价格涨幅太高，二是受税费政策影响，三是面积120平方米以上房屋交易不到五年税费执行新政策的影响，导致人们宁愿购买新房。

10、商品房空置一年以上总的面积有所下降，但住宅空置一年以上的面积有所增加。