智拓精文某大型房地产项目周边市场分析报告.docx

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智拓精文某大型房地产项目周边市场分析报告

XXXX花园XX月份周边市场分析报告

WHHYX代理机构

二零XX年XX月

XX月份整个WH房地产市场受整个市场环境影响，市场行情较之十月份有一些变化。

房地产价格上涨速度放缓，交易量同样放缓，市场观望氛围进一步加剧，这主要是受政策调控影响比较大。

调研获得WH楼市尤其是周边竞争楼盘的市场行为情况，对于森林花园二期的推售具有很大的指导意义。

一、WH市房地产市场宏观分析：

“高增长”的宏观经济发展态势显然已经引起政策制定者的密切关注，从近期种种调控政策的出台看，经济运行伴随通货膨胀率的快速上升成为中央比较担忧的一个方面。

WH市房地产市场近期经历快速发展的过程，体现在房价的快速上涨，与全国房地产市场发展大势紧密相系。

WH市宏观经济发展迅速，一批批大项目的成功落户WH，以及“8＋1”城市圈战略的逐渐深入，种种迹象表明WH区域经济发展良好，进而催发房地产市场的迅速上升。

但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列针对宏观经济过热的调控政策出台，房地产市场发展也必定受其影响，出现新的情况，这是所要关注到的。

（一）国家宏观政策分析；

1、国家宏观经济情况：

根据国家统计局最新公布的数据显示：

我国GDP增长速度可以预计将继续保持高增长，超过年初预计的调控目标，经济增长与通胀的组合仍然是“高增长低通胀”，国家宏观政策制定者表示明年价格调控的重点将是房价而不是物价。

2、11月份重大政策与环境分析：

①、央行和银监会发布的房贷新政备受关注；

②、央行13日宣布再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率；

③、央行连续加息后，市场加息预期强烈；

④内地股市发展依然强劲，沪市指数短暂突破5000点后回调处于高位振荡；

连续的加息、调高银行准备金率和第二套房提高首付等政策的出台，对房地产市场影响很大。

由于我国正处于流动性过剩时代，市场加息预期并没有消退。

对于对房价的继续上涨，由于历次宏观调控政策效果并不明显，房贷新政仍需市场检验，后市可以预期将会有系列调控“组合拳”的出台也不是没有可能。

（二）、WH房地产市场行情分析：

1、11月成交均价

如图所示XX月的WH楼市,房价的上涨势头却依然迅猛。

通过对每周销售情况的数据统计,得出了以下结果：

本月成交均价为5524.7元/平方。

比上月上涨245.52元。

除十月第一周有小幅下跌以外，成交均价基本上处于一个稳步上升的趋势。

2、11月成交套数

如图所示11月成交总套数为8577套，较10月9623套减少了1046套。

XX月成交套数起伏较大，除受宏观政策的影响外，XX月几个大项目的开盘对每周的成交量也有较大的影响，但较10月相比总的成交套数成下降的趋势。

3、11月各户型段销售状况

如图所示90平方-120平方的户型仍然是市场的主流，120平方-140平方的户型以及90平方以下的户型紧随其后。

140平方以上的大户型销售状况相比较其他的稍差。

4、20XX年WH市房地产市场月度成交均价走势分析；

如图所示全年成交均价稳步上涨，从一月的3981元/平方到XX月的5524元/平方，上涨1543元/平方。

涨幅达到38.7%。

XX月的成交均价更是刷新了WH市成交均价的记录。

另外下半年上涨速度明显快于上半年，除受市场规律影响以外，一批高档项目陆续开盘也提升了WH整体房地产市场价格，例如融科天城等。

且一批大项目成功落户WH市也增强了市场对WH市的整体房地产市场的良好预期。

5、20XX年WH市房地产市场月度成交套数走势分析；

从月度比较上可以看出，全年度从2月份逐步回暖并且上涨迅猛，9月份达到最高峰后开始缓慢下降，金9银10地产市场的旺季加上几个大项目相继入市将9月的成交套数推上最高峰。

9月过后房地产宏观调控政策相继出台直接影响楼市发展，市场观望气氛浓重成交套数整体下降，但房地产宏观调控政策对楼市的基本面影响不大成交套数下降速度缓慢。

（三）、WH市房地产现阶段整体上呈如下特点：

1、商品住宅总体供不应求，存在结构性供过于求情况

商品住宅整体市场供应不足，但存在结构性不平衡状况，特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显，中低价位商品住宅供不应求，而7000元/平方米以上的商品住宅整体供过于求。

2、商品住宅成本不断上升，带动房价上涨

土地价格持续上涨、建筑业原材料全面涨价、建筑业农民工工资上涨、拆迁新法规的实施也使拆迁成本大幅上升。

成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品住宅价格的上涨。

3、高房价正被消费者逐渐接受，中小户型是市场需求主流；

4000-5000元/平米之间的中档房的市场需求比例最高。

消费者对房价的心理接受价位正逐渐提高。

市民买房主力片区从二环外三环内，转移到三环线内外沿线甚至更远的地段，反映出市场主流需求集中在中小户型。

4、受房贷政策、加息预期以及股市走势影响，市场情绪继续分化；

一方面，房贷新政以及银行贷款收紧，导致市场投资性需求备受打击。

而加息预期与股市走势情况，导致部分购房者存在偏差，观望情绪严重；另一方面，由于房价的节节攀升，导致市场同样存在恐慌性情绪存在，一部分购房者急于迅速置业，市场情绪继续分化。

二、光谷片区竞争楼盘市场情况分析

主要是对光谷片区竞争楼盘进行调研，包括XXXX、JQCT、XXXX、XXXX、WK城市花园、WK魅力、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX等10个楼盘。

XXXX，与本案近在咫尺，其定位为WH市最高档的精装豪宅。

据了解其相关信息显示，以“ONETOONE”直接推销模式为主，配合外展点（HK一个，WC两个），主推230－370㎡高档豪宅，目标客户定位为绝对高档客户为主，定价预计在11000元/平方到15000元/平方之间，其上市对稳定光谷片区房价是一剂及时的良药，对本案也有巨大的利好价值。

因其与本案定位迥异，没有可比性，所以不记入竞争楼盘中。

（一）、在售房源情况

楼盘名称

XXXX

XXXX

XXXX

XXXX

XXXX

WK魅力之城

XXXX

WK城市花园

XXXX

JQCT

开发商

NY置业（WH）有限公司

WH宏腾房地产开发有限公司

HB清江置业有限责任公司

WH佳境房地产开发有限责任公司

WH当代科技产业集团股份有限公司

WHWK房地产

HB长城建设实业有限公司

WHWK房地产

HB长城建设实业有限公司

WH卧龙房地产开发有限公司

当前销售

二期（第二组团）

一期

一期（第一组团）

三期

二期

一期

二期

四期（上东e区）

二期

三期

当前销售物业类型

1栋高层,3栋小高层

小高层;多层（共6栋）

4栋小高层

4栋多层,1小高层

6栋多层

6栋小高层

2栋小高层

小高层、多层

高层,小高层,多层,

多层，高层

当前销售总户数（套）

330

260

370

280

144

300

150

190

400

200

当前销售情况

12.8日开盘

12.8日开盘

（内部认购130套、销售150套）共280套

小高层剩余40套，多层剩余30套

133㎡-138㎡三房剩余20套，110㎡-120㎡剩余10套

80㎡两房剩15套、90㎡剩余4套

剩余2套

120㎡-130㎡三房剩余约50套，90㎡两房剩余约35套

125㎡三房剩余35套、115.36㎡剩余25套

93.36㎡两房剩余3套、129㎡三房及复式剩余6套

销售率

76%

75%

80%

95%

99%

55%

85%

95%

销售价格

起价6700元/㎡、均价约7000元/㎡、最高价7300元/㎡

起价5100元/㎡、均价5400元/㎡、最高价6000元/㎡

起价5200元/㎡均价5500元/㎡最高价5900元/㎡

多层均价6500元/㎡小高层均价6400元/㎡

均价6100元/㎡

均价5900元/㎡

93㎡6300元/㎡,104㎡-110㎡6000元/㎡

均价7000元/㎡

多层5900元/㎡,小高层5500元/㎡，高层5200元/㎡

均价6900元/㎡

主力户型及面积

134㎡-135㎡三房

68㎡-90㎡两房

85㎡-100㎡二房,

86㎡-104㎡两房

133㎡-138㎡110-120㎡三房

77-80㎡两房

93㎡、104㎡-110㎡两房

133㎡三房

124.7㎡三房

87㎡、93.36㎡两房

101㎡-117㎡两房

104㎡，112㎡三房

120㎡-130㎡三房

110㎡-130㎡三房

90㎡-97㎡两房

88-91㎡两房

160㎡四房

90㎡两房

115.36㎡三房

129㎡三房

148㎡-153㎡四房

49㎡一房

250㎡-300㎡复式

197㎡-254㎡楼顶复式

85.25㎡两房

241㎡复式

以上调研数据统计显示，森林花园周边楼市在售房源存在这样的特点：

（1）、物业类型以高层、小高层为主，多层类型主要在WK城市花园、XXXX等近郊楼盘。

（2）、在售基本上是二期到三期产品，其中XXXX一期已经开盘，XXXX与XXXX开盘时间与本案接近，目前都处于蓄水期。

从销售率看，各个楼盘除了XXXX、XXXX与XXXX外，基本上处于销售后阶段清盘期，因此所售房源数量较少，除了XXXX、XXXX、JQCT存在数套复式楼，以及WK城市花园、XXXX、XXXX等楼盘有少量的大户型房源外，其余楼盘在售基本上以100－120平米楼房为主。

（3）、房价方面，WK城市花园、XXXX、光谷•坐标城、JQCT等在售楼盘价格都集中在6000元/㎡以上。

其中，XXXX、WK魅力之城在售价格低于6000元/㎡，均价在5500-5900元/㎡之间。

XXXX靠近铁轨，噪音较大，且其楼盘本身品质不高，因此定价相对较低。

由于各个楼盘区位、周边配套以及楼盘品质存在差异，房价自然有所区分。

总体而言，光谷片区房价已然上涨至5500－6500元/平方米之间。

（4）、楼盘开盘的促销策略方面：

少数新开楼盘降低起初对外报价以吸引客户，本月开盘的XXXX从未开盘时的均价6000元/平方到开盘时的5500元/平方，下降500元/平方，但其效果明显。

当天认购120多套，加上内部认购130多套，总共250多套，销售总金额突破1亿元。

（5）、即将开盘的项目营销策略：

即将开盘项目主动降低报价以保留客户，由于XXXX比XXXX晚开盘12天（12月8号），为了让自己的楼盘在开盘时有充足的客户积累，在XXXX开盘当天均价下调300元/平方元，从当初的5700元/平方调低到5400元/平方来挽留客户。

（二）、产品特色及小区配套

产品特色及配套比较

楼盘名称

XXXX

XXXX

JQCT

XXXX

WK魅力之城

XXXX

WK城市花园

XXXX

XXXX

XXXX

门、窗

彩铝中空玻璃

双层中空,彩铝

进户门为防盗门,彩铝窗,双层玻璃

防盗门,双层塑钢窗

彩铝窗,中空双层玻璃

防盗门,彩铝,双层塑钢窗

塑钢窗,中空双层玻璃

双层中空,彩铝

彩铝窗,中空双层玻璃

防盗门,双层塑钢窗

交付标准

毛坯

毛坯

毛坯

毛坯

精装

毛坯

精装

毛坯

毛坯

毛坯

外立面

高级面砖、局部涂料

挤塑板外保温

面砖、局部涂料

面砖,涂料

面砖、涂料

面砖、涂料

面砖、涂料

面砖

陶土面砖

面砖

小区内部配套

会所、幼儿园、运动场（网球场、游泳池）

幼儿园、会所、6500㎡的运动场、巴黎广场、网球场、游泳池

幼儿园，会所、运动场

幼儿园、会所、学校、约6万平方米运动场所：

足球场,篮球场,网球场

幼儿园、会所、运动场所:

足球场

幼儿园、会所、学校、运动场所:

游泳池

幼儿园、会所、学校、运动场所:

足球场

会所、运动场、游泳池

休闲广场、会所儿童娱乐场

会所篮球场幼儿园

如表所示，各家楼盘产品交付标准以及产品基本上差不多，除了WK系交付为精装房，其他都为毛坯房。

门窗与外立面设计上情况也类似，保温与节能是产品科技主流。

各个楼盘小区内部配套都比较齐全，楼盘品质都比较高。

物业类型都比较相似小区配套以及楼宇本身的品质已不再是楼盘开发的主要卖点。

（三）、各楼盘活动及有优惠措施

楼盘名称

XXXX

XXXX

XXXX

渭语城

XXXX

WK魅力之城

XXXX

WK城市花园

XXXX

JQCT

活动

Cosplay“梦巴黎”比赛

无

11.26开盘

无

当代摄影原创艺术节

无

无

无

无

无

优惠措施

开盘当天最低9.8折同时享受vip卡5000元抵一万元

最低9.7折（开盘当天让利一个点，vip卡让利一个点，提前下定让利一个点

最低9.7折。

（开盘当天让利一个点，vip卡让利一个点，一次性付款让利一个点）

一次性付款9.9折（购房转盘有礼最高可达6000元）

一次性付款9.9折

一次性付款9.9折。

老业主介绍优惠1000元

一次性付款9.9折

一次性付款9.9折。

老业主介绍优惠1000元

一次性付款9.9折

一次性付款9.9折

根据调研的结果显示，新开楼盘和即将开盘的楼盘优惠幅度加大，市场竞争日趋激烈。

为争夺客户资源各个新开楼盘都纷纷抛出优惠措施，如XXXX凭卡最低可打9.7折，XXXX凭卡最低可打9.7折同时在11.19日前认购还可享受2000元的优惠，XXXX开盘当天最低享受9.8折，同时持vip卡5000抵10000，同一板块3家即将开盘的楼盘同时大幅度优惠，市场竞争逐渐白热化。

（四）、各楼盘媒体投放形式

媒体投放形式

楼盘名称

XXXX

XXXX

JQCT

XXXX

WK魅力之城

XXXX

WK城市花园

XXXX

XXXX

XXXX

媒体运用

户外广告、网站

户外广告网站、报纸、短信

户外广告、电视

报纸、户外广告、网站、车身

报纸、户外、网站、车身、短信

报纸、户外广告、网站

户外广告、报纸、网站

户外广告

网站

户外广告、

短信、网站

报纸、户外广告、网站、车身广告、楼宇

三、结论

光谷新盘松动价格，形成市场不良口碑，新盘优惠幅度空前加大，竞争异常激烈

本案周边竞争将只有XXXX，与其保持合理的价格差异在一定程度上将刺激客户分流至本案

XXXX入市，将稳定光谷的市场形象，提高市场对光谷板块的期待值，利于本案销售

12月楼盘新推量将空前加大，各家都在努力争取客户，竞争将趋白热化